[香港] 趁新規劃發展效應 一地「」九幅 新界西北掀農地劏售熱

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趁新規劃發展效應  一地「」九幅 新界西北掀農地劏售熱
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0 e: P6 L& y0 ftvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 O( \- P2 \2 Q, o3 z1 W5 E( [' C
新界東北發展成為焦點，再加上日前政府宣布新界西北錦田區新規劃，預期將可帶動農地價格。本報獲悉，位於元朗部分村落地皮已變身成炒家樂園，地膽投資者早於年初前購入大片農地，呎價不過一百五十元，近期拆細出售，造價攀升，平均每方呎造價介乎八百元至高逾一千六百元，捧場客既有投資者亦有用家，短炒農地利潤高達十倍，吸引從未涉足該市場的資深炒家蜂擁而至。% }7 e1 F+ M: \7 J
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距離西鐵錦上路站八分鐘車程的元朗錦田一條村落，連環出現農地拆售勁賺個案，於村內近小巴總站一條小道路，路旁兩邊各有一幅大型農地，早前分別由兩家財團承接，作價為二百萬及八百萬元，新買家將之分拆成五幅及九幅小農地，每幅售價由一百萬至二百多萬不等，三星期之間，共有六幅小農地獲承接，買家既有區外投資者，亦有用家。 & j% E7 {& N/ q" M. v, z* S/ o

+ T. J0 y5 s4 r$ G7 g5.39.217.77:8898拆售每呎逾800元公仔箱論壇2 c) x$ U" [  B8 I* w

( y% M) R. K/ ^5 E4 UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。消息人士透露，上述個案屬於農地炒賣市場冰山一角，投資者買入後，迅速套現的個案，以前甚少有，現時成為新趨勢，至於將大農地「劏售」，更成為新潮流，上述財團短時間「超標賣地」，價格亦令人意外，其中三幅小農地，平均呎價約介乎一千六百元至二千零九十六元。
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$ G7 M6 E3 X7 E( C5.39.217.77:8898宏基測量師行董事陳昌傑形容，上述農地呎價不論一千六百或二千元，價格很貴，不過，以現時一幢村屋洋房，造價動輒以一至二千萬計算，上述造價並非完全「計唔掂數」。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 }' Z( _* Q7 c# ^
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記者到元朗錦田大江埔村上述兩幅拆售農地，現場可見，該處環境不俗，群山圍繞，大農地上布滿雜物及鐵皮屋，小農地雖然未見有明顯劃界，惟仍然容易辦認，已沽出六幅小農地中，有的上蓋仍有破舊鐵皮屋，部分被拆去一大半，其中有幅小農地，上蓋更有簇新房屋（即寮屋），從窗戶往內望，內裏居住環境挺不錯。
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' J( r9 D: @7 ^5.39.217.77:8898有地膽代理指，農地以前作種菜及飼養用途，經濟價值有限，現時被改作居所，立即有價有市。業主只消將曾作為豬欄或雞寮的鐵皮屋，低調改建新房屋，令地皮身價百倍，上述新房屋前身屬於雞寮，現時被改作「示範屋」，裏面有客飯廳、睡房，廚房及廁所，有用家看過這示範屋，才迅速拍板購下農地，買家包括公務員，作退休後耕種及度假屋。
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「新房屋」前身豬欄雞寮
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6 E. z5 f5 h/ k5.39.217.77:8898另一名代理說，自從東北發展計畫被廣泛討論後，其後爆出陳茂波家族亦持有農地，市場對農地進一步了解，近月，外區用家問盤增加，包括專業人士，買家當中，用家佔三至四成，前所未有的多。農地炒家根據農地上鐵皮屋位置劃界「分契」，沽售的只是地皮，並不包括在上蓋興建樓房，改建及費用皆由買家自理，至於每一幢擁有客飯廳、睡房、廚廁、樓高兩層房屋，建築費用大約四十五萬元。
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/ B6 Q/ s  X5 o$ r外區用家問盤大幅增加
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翻看元朗地政總署分契文件及土地註冊處登記，上述擁有示範屋小農地，面積八百五十八方呎，作價一百八十萬元，呎價二千零九十八元，登記買家龍權有限公司，地址為上水廣場十樓一單位，上址為一家會計師行，記者拍門詢買家背景，職員表示不會透露客戶資料。
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: X9 H% Y  {" k& [4 E* n( k; q- E2 T7 A5.39.217.77:8898有元朗區代理指出，上述農地若扣除上蓋房子建造價後，平均每方呎地價約一千六百多元，自從辣招出台後，住宅以至工商鋪交易，都被辣稅「鎖死」，住宅不能短炒，農地不屬於住宅，可以短炒，加上銀碼細稅項低，吸引小投資者。

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錦田新規劃區內農地價料急升
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( f3 W$ |, @4 |- {' M" qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。政府銳意開發錦田南及八鄉大遍土地，並計畫發展成新市鎮，地產界人士指，新規劃將釋放同區農地的價值，加上對外交通將隨新發展大幅改善，將直接反映在地價中，預期區內農地造價將級級跳升。
  S% y" e, Q; \4 c$ W, ^  R* o5.39.217.77:8898tvb now,tvbnow,bttvb0 X7 e8 O% o. l+ p1 U- Y# ?8 L
宏基測量師行董事陳昌傑指出，是次錦田一帶擬發展成新住宅區，主要沿西鐵錦上路站及錦田車廠，屬於交通方便的理想位置，據其了解，該區過往也一直吸引到不少財團及投資者收購，但大都較低調進行，相信政府公布發展計畫後，收購活動將會大大加速。tvb now,tvbnow,bttvb4 V6 h' d: {; n* q) ]& u* V

, i4 W, c! b+ P- z' `2 Y4 [: s, B5.39.217.77:8898收購呎價料逾千元TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ K% H" @5 Y# X2 l! k

) r2 Q0 m, S2 h6 g公仔箱論壇他續指，該區農地過往「並不值錢」，數年前以每方呎不用二百元已可購得一大片土地，但隨新發展計畫啟動，相信最新收購呎價，有機會貼近千多元水平，另外，由於該區已有鐵路運輸系統支持，故即使按計畫新建三萬三千多伙，只要規劃上加入配套，料區內亦有足夠能力承擔。

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買賣農地 「一刀七千元」tvb now,tvbnow,bttvb  i+ @& J8 M0 T  Z* D9 ?

+ ]/ M! a# R5 ^2 h$ `神秘的農地成為市場焦點，其豐厚利潤，吸引外區資深炒家頻探索該市場，新界西多名工廈地膽炒家，不約而同到處睇地，一名來自葵涌區炒家說，多年來馬不停蹄到處找機會，他說，屯門區工廈價格於二○一二年全年勁升一倍，屬於全港炒賣物業最佳選擇，惟比較起農地的暴利，工廈升幅顯得微不足道。5.39.217.77:8898. L7 L9 o1 a. q& z7 T
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至於將一幅大型農地，分拆多幅小農地出售，稱之「分契」，他說「一刀七千元」，分契不難，只須交由律師樓做，每分一張契約費用，律師樓收費大約七千元。
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據業內人士解釋，買賣農地講實力，銀行不肯借貸，買家須現金付款，若然未能轉售套現，將「責」起大筆資金，又基於銀行估價，欠缺指標價格可言，故此，買地考眼光，附近環境，道路業權誰屬，上有寮屋多少及面積大小，決定農地價值，該名業內人士指，若果以武林秘笈比喻炒賣，炒賣農地屬於高層次武功。
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0 l4 _0 W- T; b: r/ y7 @炒賣農地屬「高層次武功」 公仔箱論壇7 N' V" y! F/ @( v* G) k( A
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另一名行內人士說，以往凡有風聲政府會收地，投資者聞風而至，以市價每方呎一百餘元買下土地，博取四成至逾一倍利潤，政府收購一般用於擴建道路，數量甚少，兼且吼準道路兩旁、屬於最優質農地。
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0 ], I; r1 q! i! v4 ]  G他續說，農地呎價由兩年前每方呎一百多元，炒至現時一千多至二千元，市價放盤絕，高追風險高，「過往被政府收地，業主開心，現時業主貴價入市，一旦被收，喊都無謂」。
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事實上，政府已為九龍新界每個區域農地，定下收購價，政府有權以該價格收地，記者翻查地政總署計價地圖及憲報公布，現時元朗農地標準收購呎價，分別為二百三十七及三百八十五元兩種，至於大江埔兩幅農地，每方呎收購價為三百八十五元，以面積一千方呎的農地為例，收購價約三十八萬五千元，上蓋寮屋收購價，測量師指一般約六十萬，即收購價九十八萬五千元，因此，以現時千多呎農地，一般售價一百五十至二百萬元，存在風險。

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買賣地皮寮屋須留意事項
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農地買家連地皮上豬欄或雞寮一併購入，破舊鐵皮屋，一般都可見一排紅色英文字母及數字編號，就是寮屋編號，寮屋本屬違規而建，港府於八二年及八四年至八五年，為所有寮屋登記，給予編號，從此被認可，這些豬欄雞寮雖然是認可建築物，惟並非住宅，只是農地買家私底作居所之用。有買家拆去鐵皮屋重建，亦有的保留其外貌，避免違規被起訴，屋裏則大肆裝修，設計新穎。
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! t; Y& O8 T! c2 S' `  `tvb now,tvbnow,bttvb買賣農地務必留意道路業權，上述兩幅分別由財團拆售的大江埔村農地，出現節外生枝事件。有小農地業主在購入農地後，赫然發現農地給人「五花大綁」，通往農地的路口，被多條鐵鎖圍着，阻止車輛進入，地皮周邊更豎起有啟聯集團字樣的警告牌，指道路屬於私家路，未得業主同意，不得使用。公仔箱論壇3 D1 y- Z; T% c) {: e

0 l& I. }8 k( Q9 |' z' |tvb now,tvbnow,bttvb業主須留意通道業權, q% Q5 ^) n# A- Q

$ F1 \. l* a# w9 W' D9 dtvb now,tvbnow,bttvb根據土地註冊處資料顯示，購入農地的雲帆一葉有限公司，於三個月後，將農地上道路業權，售予啟聯集團有限公司，作價五十萬元，雲帆一葉與啟聯集團董事，皆包括陳玉河，登記地址為錦上路一間雙號屋，記者到訪，發現上址重門深鎖，記者多番致電啟聯集團找陳氏，惟截稿時仍聯絡不上。至於那幅「被綁」農地，由張姓及莊姓業主持有及拆售，莊氏接受記者查詢時指，透過法律程序解決，不方便回應。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 ~0 Z& V/ o) ?. c

1 s3 q4 R( F/ @7 ?6 ]5 i5.39.217.77:8898律師林國昌指，路權爭拗間中於新界鄉村時有發生，只能透過私人協商，購買農地前，查核路權很重要，若然發現通道屬私人持有，需要與有關業主協商道路如何使用，白紙黑字寫下，免除日後爭拗。