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[香港] 趁新規劃發展效應 一地「」九幅 新界西北掀農地劏售熱

趁新規劃發展效應  一地「」九幅 新界西北掀農地劏售熱
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TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 O( \- P2 \2 Q, o3 z1 W5 E( [' C
新界東北發展成為焦點,再加上日前政府宣布新界西北錦田區新規劃,預期將可帶動農地價格。本報獲悉,位於元朗部分村落地皮已變身成炒家樂園,地膽投資者早於年初前購入大片農地,呎價不過一百五十元,近期拆細出售,造價攀升,平均每方呎造價介乎八百元至高逾一千六百元,捧場客既有投資者亦有用家,短炒農地利潤高達十倍,吸引從未涉足該市場的資深炒家蜂擁而至。% }7 e1 F+ M: \7 J
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距離西鐵錦上路站八分鐘車程的元朗錦田一條村落,連環出現農地拆售勁賺個案,於村內近小巴總站一條小道路,路旁兩邊各有一幅大型農地,早前分別由兩家財團承接,作價為二百萬及八百萬元,新買家將之分拆成五幅及九幅小農地,每幅售價由一百萬至二百多萬不等,三星期之間,共有六幅小農地獲承接,買家既有區外投資者,亦有用家。 & j% E7 {& N/ q" M. v, z* S/ o

+ T. J0 y5 s4 r$ G7 g5.39.217.77:8898拆售每呎逾800公仔箱論壇2 c) x$ U" [  B8 I* w

( y% M) R. K/ ^5 E4 UTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。消息人士透露,上述個案屬於農地炒賣市場冰山一角,投資者買入後,迅速套現的個案,以前甚少有,現時成為新趨勢,至於將大農地「劏售」,更成為新潮流,上述財團短時間「超標賣地」,價格亦令人意外,其中三幅小農地,平均呎價約介乎一千六百元至二千零九十六元。
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$ G7 M6 E3 X7 E( C5.39.217.77:8898宏基測量師行董事陳昌傑形容,上述農地呎價不論一千六百或二千元,價格很貴,不過,以現時一幢村屋洋房,造價動輒以一至二千萬計算,上述造價並非完全「計唔掂數」。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 }' Z( _* Q7 c# ^
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記者到元朗錦田大江埔村上述兩幅拆售農地,現場可見,該處環境不俗,群山圍繞,大農地上布滿雜物及鐵皮屋,小農地雖然未見有明顯劃界,惟仍然容易辦認,已沽出六幅小農地中,有的上蓋仍有破舊鐵皮屋,部分被拆去一大半,其中有幅小農地,上蓋更有簇新房屋(即寮屋),從窗戶往內望,內裏居住環境挺不錯。
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' J( r9 D: @7 ^5.39.217.77:8898有地膽代理指,農地以前作種菜及飼養用途,經濟價值有限,現時被改作居所,立即有價有市。業主只消將曾作為豬欄或雞寮的鐵皮屋,低調改建新房屋,令地皮身價百倍,上述新房屋前身屬於雞寮,現時被改作「示範屋」,裏面有客飯廳、睡房,廚房及廁所,有用家看過這示範屋,才迅速拍板購下農地,買家包括公務員,作退休後耕種及度假屋。
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「新房屋」前身豬欄雞寮
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6 E. z5 f5 h/ k5.39.217.77:8898另一名代理說,自從東北發展計畫被廣泛討論後,其後爆出陳茂波家族亦持有農地,市場對農地進一步了解,近月,外區用家問盤增加,包括專業人士,買家當中,用家佔三至四成,前所未有的多。農地炒家根據農地上鐵皮屋位置劃界「分契」,沽售的只是地皮,並不包括在上蓋興建樓房,改建及費用皆由買家自理,至於每一幢擁有客飯廳、睡房、廚廁、樓高兩層房屋,建築費用大約四十五萬元。
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/ B6 Q/ s  X5 o$ r外區用家問盤大幅增加
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翻看元朗地政總署分契文件及土地註冊處登記,上述擁有示範屋小農地,面積八百五十八方呎,作價一百八十萬元,呎價二千零九十八元,登記買家龍權有限公司,地址為上水廣場十樓一單位,上址為一家會計師行,記者拍門詢買家背景,職員表示不會透露客戶資料。
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: X9 H% Y  {" k& [4 E* n( k; q- E2 T7 A5.39.217.77:8898有元朗區代理指出,上述農地若扣除上蓋房子建造價後,平均每方呎地價約一千六百多元,自從辣招出台後,住宅以至工商鋪交易,都被辣稅「鎖死」,住宅不能短炒,農地不屬於住宅,可以短炒,加上銀碼細稅項低,吸引小投資者。
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錦田新規劃區內農地價料急升
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( f3 W$ |, @4 |- {' M" qTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。政府銳意開發錦田南及八鄉大遍土地,並計畫發展成新市鎮,地產界人士指,新規劃將釋放同區農地的價值,加上對外交通將隨新發展大幅改善,將直接反映在地價中,預期區內農地造價將級級跳升。
  S% y" e, Q; \4 c$ W, ^  R* o5.39.217.77:8898tvb now,tvbnow,bttvb0 X7 e8 O% o. l+ p1 U- Y# ?8 L
宏基測量師行董事陳昌傑指出,是次錦田一帶擬發展成新住宅區,主要沿西鐵錦上路站及錦田車廠,屬於交通方便的理想位置,據其了解,該區過往也一直吸引到不少財團及投資者收購,但大都較低調進行,相信政府公布發展計畫後,收購活動將會大大加速。tvb now,tvbnow,bttvb4 V6 h' d: {; n* q) ]& u* V

, i4 W, c! b+ P- z' `2 Y4 [: s, B5.39.217.77:8898收購呎價料逾千元TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ K% H" @5 Y# X2 l! k

) r2 Q0 m, S2 h6 g公仔箱論壇他續指,該區農地過往「並不值錢」,數年前以每方呎不用二百元已可購得一大片土地,但隨新發展計畫啟動,相信最新收購呎價,有機會貼近千多元水平,另外,由於該區已有鐵路運輸系統支持,故即使按計畫新建三萬三千多伙,只要規劃上加入配套,料區內亦有足夠能力承擔。
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買賣農地 「一刀七千元」tvb now,tvbnow,bttvb  i+ @& J8 M0 T  Z* D9 ?

+ ]/ M! a# R5 ^2 h$ `神秘的農地成為市場焦點,其豐厚利潤,吸引外區資深炒家頻探索該市場,新界西多名工廈地膽炒家,不約而同到處睇地,一名來自葵涌區炒家說,多年來馬不停蹄到處找機會,他說,屯門區工廈價格於二一二年全年勁升一倍,屬於全港炒賣物業最佳選擇,惟比較起農地的暴利,工廈升幅顯得微不足道。5.39.217.77:8898. L7 L9 o1 a. q& z7 T
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至於將一幅大型農地,分拆多幅小農地出售,稱之「分契」,他說「一刀七千元」,分契不難,只須交由律師樓做,每分一張契約費用,律師樓收費大約七千元。
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據業內人士解釋,買賣農地講實力,銀行不肯借貸,買家須現金付款,若然未能轉售套現,將「責」起大筆資金,又基於銀行估價,欠缺指標價格可言,故此,買地考眼光,附近環境,道路業權誰屬,上有寮屋多少及面積大小,決定農地價值,該名業內人士指,若果以武林秘笈比喻炒賣,炒賣農地屬於高層次武功。
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0 l4 _0 W- T; b: r/ y7 @炒賣農地屬「高層次武功」 公仔箱論壇7 N' V" y! F/ @( v* G) k( A
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另一名行內人士說,以往凡有風聲政府會收地,投資者聞風而至,以市價每方呎一百餘元買下土地,博取四成至逾一倍利潤,政府收購一般用於擴建道路,數量甚少,兼且吼準道路兩旁、屬於最優質農地。
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0 ], I; r1 q! i! v4 ]  G他續說,農地呎價由兩年前每方呎一百多元,炒至現時一千多至二千元,市價放盤絕,高追風險高,「過往被政府收地,業主開心,現時業主貴價入市,一旦被收,喊都無謂」。
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事實上,政府已為九龍新界每個區域農地,定下收購價,政府有權以該價格收地,記者翻查地政總署計價地圖及憲報公布,現時元朗農地標準收購呎價,分別為二百三十七及三百八十五元兩種,至於大江埔兩幅農地,每方呎收購價為三百八十五元,以面積一千方呎的農地為例,收購價約三十八萬五千元,上蓋寮屋收購價,測量師指一般約六十萬,即收購價九十八萬五千元,因此,以現時千多呎農地,一般售價一百五十至二百萬元,存在風險。
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買賣地皮寮屋須留意事項
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農地買家連地皮上豬欄或雞寮一併購入,破舊鐵皮屋,一般都可見一排紅色英文字母及數字編號,就是寮屋編號,寮屋本屬違規而建,港府於八二年及八四年至八五年,為所有寮屋登記,給予編號,從此被認可,這些豬欄雞寮雖然是認可建築物,惟並非住宅,只是農地買家私底作居所之用。有買家拆去鐵皮屋重建,亦有的保留其外貌,避免違規被起訴,屋裏則大肆裝修,設計新穎。
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! t; Y& O8 T! c2 S' `  `tvb now,tvbnow,bttvb買賣農地務必留意道路業權,上述兩幅分別由財團拆售的大江埔村農地,出現節外生枝事件。有小農地業主在購入農地後,赫然發現農地給人「五花大綁」,通往農地的路口,被多條鐵鎖圍着,阻止車輛進入,地皮周邊更豎起有啟聯集團字樣的警告牌,指道路屬於私家路,未得業主同意,不得使用。公仔箱論壇3 D1 y- Z; T% c) {: e

0 l& I. }8 k( Q9 |' z' |tvb now,tvbnow,bttvb業主須留意通道業權, q% Q5 ^) n# A- Q

$ F1 \. l* a# w9 W' D9 dtvb now,tvbnow,bttvb根據土地註冊處資料顯示,購入農地的雲帆一葉有限公司,於三個月後,將農地上道路業權,售予啟聯集團有限公司,作價五十萬元,雲帆一葉與啟聯集團董事,皆包括陳玉河,登記地址為錦上路一間雙號屋,記者到訪,發現上址重門深鎖,記者多番致電啟聯集團找陳氏,惟截稿時仍聯絡不上。至於那幅「被綁」農地,由張姓及莊姓業主持有及拆售,莊氏接受記者查詢時指,透過法律程序解決,不方便回應。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 ~0 Z& V/ o) ?. c

1 s3 q4 R( F/ @7 ?6 ]5 i5.39.217.77:8898律師林國昌指,路權爭拗間中於新界鄉村時有發生,只能透過私人協商,購買農地前,查核路權很重要,若然發現通道屬私人持有,需要與有關業主協商道路如何使用,白紙黑字寫下,免除日後爭拗。
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