[中國內地] 中國樓市新政能否馴服脫韁野馬

中國樓市新政能否馴服脫韁野馬

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在剛剛閉幕的「兩會」上，中國總理李克強釋出的樓市調控新政信號，勢必對中國樓市分化走勢產生顯著影響，但是最終能否馴服脫韁野馬？引發外界極大關注。

「兩會」前，中國大陸樓市曾頻吹冷風，成交量一度急跌，部分樓盤甚至掀起瘋狂減價戰，令人感到北京收緊銀根的影響逐步浮現，後市走勢引發海內外投資者熱切關注。而值得留意的是，本屆中國政府在「兩會」談及房地產調控時，隻字不談房價。

內地樓價這幾年氣勢如虹，「蝸居」及「房奴」怨聲不絕。北京曾經三令五申打壓，仍然無法扭轉樓價小回大漲的趨勢。到二○○八年金融海嘯後，北京出動四萬億元人民幣來挽救經濟，大量資金進一步湧去炒賣房地產。

根據中國西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心去年進行的全國調查，九成內地家庭已經擁有自置居所，而擁有大廈單位的城市家庭，房地產佔了其總資產七成半，而拜所持住宅兩年升值共兩成七之賜，這些家庭的資產期間增加了兩成。
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樓價上漲初期，是因為供應不足以應付城市人買樓自住的剛性需求，但是發展至今，除了北京、上海、廣州這些超大城市，二、三線城市房屋數量，已經足以應付所有人的居住需求。新樓供應卻繼續如雨後春筍，樓價仍然貴得不少人望樓興歎，原因是炒家囤積等候升值，寧讓單位丟空都不放租。

這些企業和個人大手炒家，貪圖買樓升值回報勝於幹實業，一些發展商和炒家不惜用很大的槓桿率、付出較高的利息來借貸，甚至不惜光顧影子銀行。不少人以債頂債，萬一銀行收緊信貸，就會產生資金鏈斷裂的危機。
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北京為了解決人民住屋需求，以及避免樓市泡沫膨脹至不可收拾，要為樓價泡沫放氣，地方政府卻往往陽奉陰違，原因是高地價政策下的房地產相關收入，已經佔地方政府收入逾半，用來償還各項大型基建巨額借貸，以及維持政府運作。

北京不欲影子銀行失控、房產泡沫吹大、地方債務膨脹，釀成金融和經濟危機。北京在年初召開的中央經濟工作會議列出今年六大任務，防控債務風險首次位列其中，特別指明要控制和化解地方政府性債務風險。
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北京逐步收緊銀根，防止濫貸，一些借貸槓桿太高的發展商和投資者，不止無力買土地和新樓，還要賣樓套現還債。上月各大城市住宅成交大減，又有樓盤掀起減價戰，「劈價」幅度高逾兩成，有後勁不繼的味道。公仔箱論壇4 O' x- w# t' |/ P8 `
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總體來看，當前中國各地樓市、房價出現分化。據大陸官媒報道的情況看，不同城市的房價分化明顯，去年一百個城市均價上漲百分之十一點五，一線城市上漲二十三點四，遠遠超過平均水準，二三線城市則只上漲了百分之六點六左右。

至於市場分化原因，有專家分析指，中國人口基數大，剛需旺盛，人口流動等，都是樓市分化的重要原因，且短期內很難改變。由此看來，局部地區、個別城市如果不注意調控，就會出現像鄂爾多斯等地類似的情況。
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雖然部分地方賣地成績不俗，發展商繼續願意以「麵包價」來買「麵粉」，但是長遠能否支持成疑。金融海嘯和香港一九九七年後的經濟危機，都是由樓市泡沫爆破產生連鎖反應，如何避免「硬著陸」，調整地方政府過度倚賴賣地的策略，成為北京嚴峻挑戰。

在「兩會」期間，中國總理李克強兩次提及房地產調控。綜合來看，李克強在繼續執行房地產調控之外，強調要根據不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策。顯然，和上一屆政府把降房價作為調控目標相比，本屆政府把住有所居當做房地產的調控目標，並且試圖採用「對症下藥」的調控手法。政策效果如何，值得繼續觀察。

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