北京房价一年内必然进入下跌走势

当前中国百姓最热话题——房价

/ r E& o5 M$ u% w: u) O6 V6 t

因为大家都知道我对经济有所了解，尤其是看到2008年7月4日发表的《政府放纵下的油价暴涨让世界休克》一文中指出当前高油价已不可持续的成功预测——2008年7月11日达到最高点147.27美元每桶，2008年底相信原油还要高涨的中国国航、东方航空在与高盛的航油期货合约中巨亏，几近破产。而2008年12月9日发表的《南辕北辙的4万亿政府投入》建议买入国际原油储备——2008年12月22日至32美元每桶低点，更是让他们惊讶。所以很多人见面就问房价怎样？
5.39.217.77:88985 P! M) a' K3 Z7 i

刚刚和双清路红杉国际公寓里面的一位主任律师朋友吃饭，她对我讲，不但她自己关心北京的房价，而且她的顾问客户也渴望知道，也就是高净值人群更加敏感。

tvb now,tvbnow,bttvb) @+ q. w( X# ]& f* ~

土地推高房价？

很多人以开发商拿地成本高来推论房价必然高，这实际是缺乏基本的经济学常识，因为影响房价的所有的因素都要归结于供求两大方面，土地成本影响的是供给，而目前房价高涨的关键因素却是需求，试想，如果需求为零，即使10万一平拿地，那销售价格也只能为零；相反，即使土地零价格出让，而需求很大，那么房价同样会暴涨。# L$ `" X" A4 z5 o w5 ~; T% v6 _8 j

& f) x. s, K* ^2 x' v* B+ ~

) i+ a6 e& }$ P$ ]) u

投机需求绑架刚性需求

5.39.217.77:88984 K, V7 f$ ~5 ^# \9 o0 r
, i! w. b8 x$ W! Q
房子的需求可以分为两部分：投机需求和刚性需求，而衡量两者是否合理的经济指标分别是房价房租比和房价收入比。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 i; d" o P9 E5 g+ E+ I6 V
5.39.217.77:8898) H1 J6 [+ V0 O: x% Y- C0 _
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( K( P0 n8 r' b
目前北京房价均价高于4万元，房租低于100元/月/平，人均收入5000元/月，每个家庭每年总收入12万元，三口之家刚需面积假设为80平，那么房价房租比是400，而合理值为250，房价收入比26，而合理值为5。

由此看来，房子的投资价值已经丧失，投机需求只有依赖于房价上涨获取回报，也就是绑架了刚需；而刚需的收入早已不堪重负，只有依赖于按揭借贷，这蕴含了巨大风险。

公仔箱論壇/ L- | ~1 R& @/ C2 m+ b* b/ |( O

捉襟见肘的货币增量

) `* y9 E" k+ q3 o5 d. {% p
按揭贷款依赖于中国货币供应量的增加，在中国90%以上的货币投放是由顺差决定的，其中顺差又包括经常性顺差和资本顺差，由于人民币的持续升值，经常性顺差逐步缩小，而资本顺差也有外流的趋势，加上高达20%的准备金率收缩基础货币，因此，中国总体货币供应量不足，6月16日的“钱荒”就是这种态势的首次演习。

公仔箱論壇2 W; {, j, T8 J; Y5 \6 v- S; v
目前，北京以外的银行以及北京内的中小银行已经停止了房贷，压倒房价的最后一根稻草即将来临。5.39.217.77:88988 o& q+ d9 F8 \( j" [

* u) e5 I+ y& [

经济滞涨压迫克强经济学底线

有人说，中国政府不会坐视房价泡沫破裂，会极力维护，但是经济规律是不以人的意志为转移的，即使是政府在房价崩塌面前也无能为力。' G- `* A, x; i& T9 A

* b. r* j1 q# q, D) P6 _4 b  D
由于市场经济存在天然的痼疾——消费不足，因此在市场经济周期末端必然大批的企业销售疲软，利润下滑乃至亏损，而大量的投机资本涌入房市，大幅推高了居住和生产成本，由此带动了人力成本高涨，从而形成成本推动型衰退，企业被迫减产保价，也就是滞涨，为了确保克强底线，货币当局必然收缩，结果进一步恶化了货币短缺态势，使房价下跌加剧。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) @! w; i  o! ^$ o* Z# N

公仔箱論壇, [( l! V4 P; C
另外，十八大三中全会将对房产税和集体用地入市作出安排，明年六月实行不动产登记，这是习李政府做出的承诺，如果失信，影响恶劣，这将加快房产的抛售，尤其是豪宅。) W0 q3 M1 C' l

& F2 a/ G( j  u# a+ u/ l8 S

房价预测失败的原因

中国的房价谁说了算？不是总理而是华远地产老总任志强，因为他一直唱多房地产，而恰恰在过去的十年，中国房价涨了十倍。
) Y* Y3 W% v* V9 D
tvb now,tvbnow,bttvb0 s2 @3 u( i) m, J9 \, E
与之对立的则是谢国忠，他总是预言房价要跌，结果一直没有兑现，其独立经济学家的称号几近动摇。
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, r# V) z' W- m6 A( S5 u
tvb now,tvbnow,bttvb: y- u7 `, M9 f. P4 L4 x
在中国，任谢都有无数的支持者与谩骂者，但可以断定，两人的预测都不正确。
tvb now,tvbnow,bttvb' [1 |! }) [; _# G

因为中国房价在08年有过一次大的下跌，只是被09年的4万亿带来的10万亿信贷反转了。公仔箱論壇8 `. l0 Z$ ~3 ^. A1 Q4 l7 Q

08年美国次贷危机爆发，全国房产销售收入2.4万亿元，北京房价由高位回落，09年1月份至12000元一平，随后在10万亿信贷的拉动下，在10年3月达到24000元一平，这恰好和信贷量相吻合，09年全国房产销售4.4万亿元，商品住宅同比增近八成。8 C0 ~$ ?# X$ D; ]) T% u1 b; W, ^; u

应该说，4万亿投资对中国经济率先恢复有积极的贡献，但由于忽略了中国房地产政策的天然缺陷，没有在消除其资本属性前放松货币，只能使资本涌入房地产市场，导致其暴涨，形成经济之癌，这是前政府一片好心却办成了坏事。

2 L) ]5 x- j; g# `7 `

房产泡沫破裂造成的巨大社会财富浪费

极端脆弱的刚需在外熏内烤双重压力下，终将倒塌，裸泳的投机需求浮出水面，房价暴跌，泡沫破裂，断供、倒闭、破产不绝于耳，曾经的鬼城、空城成片的倒下，天量的水泥、钢筋、玻璃、建材、电力、农民工的血汗化为乌有，恍若梦境。% J8 d" {) z. ~& ?

# m4 H4 q A: W

涨跌博弈

5.39.217.77:88985 F& i( P8 t0 K6 D, s; G
公仔箱論壇5 \2 D4 q5 [- _, C
1 \1 b+ i# l: T9 \  E
房价涨到什么时候？股市能涨吗？人们焦急地问。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 @, B7 C. h6 `, C
tvb now,tvbnow,bttvb3 b3 C. U! J  r3 P6 ]1 v9 J% C. Y; J

事实上，房价与股市的涨跌完全是人们自身造成的。

tvb now,tvbnow,bttvb% s9 w+ a! \6 x, r) L  b1 s8 R( R
当刚需耗尽时，也就是没有多余的购买力时，房子落入普通人手中时，房价跌势来临。

当大部分人都想逃离股市时，股价跌无可跌之时，股市牛市不期而至。

这就是庄家和散户的游戏，这是李嘉诚抛售大陆房产的原因，这是华人首富的根源，这是远见卓识与盲从短视的对决。

因为他知道，股市从6000点上升到8000点的难度比2000点回升到4000点大得多，既如此，何不在5000点抛售，2000点捡回？前者的风险远大于收益。

1 V  Y8 d% w/ d$ D- f  A* Y
既如此，卖出房产买入股票难道不是稳健投资所要求的吗？

收藏分享評分

回復引用

訂閱 TOP

返回列表