[中國內地] 彭博商業周刊: 大陸地產市場波動不穩　誰敢以房養老？

彭博商業周刊: 大陸地產市場波動不穩　誰敢以房養老？

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▶「以房養老」仍被房價不穩、70年產權等一系列問題所困擾
4 j- u9 }4 {- v3 h C▶「未來房地產進入大量存貨的階段，選擇『以房養老』的人會越來越多」5.39.217.77:8898/ ^" |" ?6 P) p) e. k' t5 ~

「養老金不夠，我們可以買房子養老。」在養老金缺口不斷擴大的今天，這是喜是憂？

日前，中國國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若干意見》（下稱《意見》），提出「開展老年人住房反向抵押養老保險試點」。簡言之，即業主將其房地產權抵押給銀行等金融機構，金融機構每月發放業主一定數額作養老金直至其去世。該政策預計明年第一季開始試行。

對於其好處，最早在中國提出「以房養老」政策的中國房地產開發集團理事長孟曉蘇日前在媒體上撰文稱，若拿價值幾百萬的房地產作銀行抵押養老，抵押人每月能得幾萬元且終身源源不斷。公仔箱論壇  d4 ~+ {: ^% [& L* w( g7 o
果真如此美好？《意見》一經推出便引發民眾討論，不少分析者認為，該政策操作有難度，以此應對養老金缺口危機，效果難言明朗。不過，隨著政府改革決心和相關政策出台，以及未來中國房地產進入大量存貨的階段，「以房養老」對市場的影響就不容低估。* T  D6 Q% b! f& m1 g( G

時下看，「以房養老」仍被房價不穩、70年產權等一系列問題所困擾。
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欲以「以房養老」頤養天年者，必先擁有自己物業。上海一位陳姓投資者向記者說，養老金沒有保障，現在又說買房子可以實現養老，諷刺該政策不過是在為地產商搖旗吶喊。
高企的房價陰霾下，不少人不得不把畢生積蓄投入購房。而一旦將房子抵押給銀行等金融機構，業主面臨房價波動不穩、泡沫爆破的風險。: y" v0 W! q# L# c) c5 y) v! ?
「若房價一直往上漲，尚且好說；一旦下跌就慘了。假如發生了類似日本房地產的崩盤，且持續那麼久（20年），我們老了將一無所有，」上述人士稱。
對於銀行等金融機構，亦面臨同樣風險。中國房地產學會副會長陳國強說，由於相關政策的調整易引發不動產（房地產）估值產生波動，因此銀行展開此項業務也得顧慮重重。

「這就需要房地產市場存在權威性的不動產評估機構。由於不動產估值是動態的，因此相隔幾年就應對房價做一次評估，以減低房價波動給雙方（業主、金融機構）帶來的風險。但目前中國房地產市場缺乏標準的評估機構作為制約這個政策的實現效果，」陳國強說。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  N: Q: c- b% D- k. D7 D9 [+ e

此外，70年的房屋產權到期後，房子如何處置？以及房屋抵押人壽命的不確定性等問題，都需要相關政策的明確解釋。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! T, V% O! i+ L! Q7 Z6 j( W6 S1 f
另外，還得過中國人傳統的關口。中國存在老人將房子傳給子女的傳統，因此子女的阻撓是老人選擇「以房養老」的一大障礙。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 D5 l" x) r; ?: A( P& l

因上述問題的存在，迄今「以房養老」在京、滬等地的試點都不成功。據媒體報道，2011年，中信銀行推出養老按揭業務，最高每月可貸兩萬元，但推出後市場反應冷淡，在東莞，根本無人問津。
然而隨著百姓對於房地產的認知漸漸趨於理性，特別是中國老年問題日益嚴重，中國政府還是知難而上、堅定不移地推行「以房養老」政策。5.39.217.77:88986 o, q! |: B0 Q: I- w  u8 P, u0 K
陳國強分析指，（之所以推進還因為）「以房養老」有利於現存的房產資源。對於房產流通，無論銷售還是租賃有一定積極作用；有助於培養多元化養老方式，以及解決養老問題、促進社會和諧穩定。
中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇分析認為，中國現在房屋存量確實非常多，把房子作為退休後更多收入來源的抵押品，認為是存在的市場需求。不過一定要遵循商業化、市場化方式來運作。2 @) }+ V+ A. y1 S8 l  {

「比如70年產權問題。你把房子抵押給銀行，若明年產權就到期，哪家銀行會給你抵押？如果還剩50年產權，那很多銀行會做。至於房價波動，也屬於商業問題，你不用管了，漲跌都好辦，只要你有房子，你的房子值錢，大家都會有個估值，同時也可以嘗試期權，」郭田勇說。
陳國強稱，以房養老政策，除反向按揭的方式之外，還有以大置小的方式（業主將大房換成小房，從中獲取一定補償）；出售的方式，可將變賣的現金用作租房，或居住到養老社區裡；租賃方式，租金作為將來養老收入來源，或用到養老的物業或設施裡。而這些形式，相比反向按揭，對於業主和金融機構風險更小，更具操作性，未來也應更多推廣。
他還預計，「國外大多數國家地產市場的解決主要依賴房屋存量的流動；未來10年或更多時間，中國的房地產市場也會進入這階段，屆時選擇『以房養老』模式的人會越來越多，對房地產市場的影響就不容低估。」8 I' M; `8 i, y
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【總之】隨著大陸政府相關政策出台，以及未來中國房地產進入房屋存量的階段，預計以房養老會對地產市場帶來一定影響。
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文：李航
原文刊於《彭博商業周刊/中文版》第17期

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發表於 2013-10-19 10:02 AM | 只看該作者

彭博商業周刊: 中國互聯網公司進軍電視業5.39.217.77:8898+ x6 a+ r" R9 X8 b0 M

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▶ 樂視、小米推出電視，互聯網公司改寫電視行業格局
5 r6 Q' u& a+ Ctvb now,tvbnow,bttvb▶「它們缺的是把電視設備裝上互聯網的芯，這顆芯還連著雲端」% `/ Y9 F" n3 ~7 l/ N7 }& ^

繼PC、智能手機、平板電腦之後，互聯網公司盯上了第四個也是最大一個市場：電視機。繼樂視之後，最新加入電視業的是愛奇藝。9月3日，TCL和愛奇藝聯合發佈「TCL愛奇藝電視TV+」。百度董事長兼行政總裁李彥宏與TCL董事長兼行政總裁李東生一起站台。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& f6 e% O1 Y" Q& z: L1 g9 h7 N
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之後兩天，9月5日，小米推出小米電視，聲稱「年輕人的第一台電視」。9月10日，創維和阿里巴巴推出智能電視， 42英吋售價僅為1999元人民幣（下同），秒殺小米47英吋的2999元售價，還具備電視淘寶購物功能。7月推出智能電視的樂視也將在9月底10月初推出新產品。彩電行業專家劉步塵說：「如果樂視再不跟進，就沒有任何配置和成本優勢了。」
電視互聯網化是必然的趨勢。據CTR（央視市場研究公司）統計，2009年到2012年，北京地區電視開機率從32.5％跌到31.5％。樂視、小米一出電視，整個行業都慌了（電視業一年銷量4000多萬台）。創維總裁楊東文炮轟小米電視，說它與專業家電產品相比是「石器時代」碰到「工業文明」。; `( x7 h4 T! @+ H

互聯網公司也需要電視，特別是視頻網站。愛奇藝行政總裁龔宇認為，PC屏未來佔的份額會越來越小，因為PC是屬於工作的，而視頻以娛樂為主，最大的市場份額來自電視屏與移動終端屏的有機交互。目前用戶訪問愛奇藝，PC屏與移動屏已經是1:1的比例。移動屏既是看視頻的重要工具，也可以是電視屏的遙控器。龔宇說，「傳統電視太不方便了，用戶必須按照播出時間、播出方式看內容，而人的本質是追求自由的，任何時間看我想看的東西，這是唯有點播才能實現的，PC和移動終端都實現了，電視一定能實現。」公仔箱論壇7 m' Y! c7 d) ~( a

從兩年前開始，愛奇藝嘗試互聯網電視業務，2012年1月正式組建互聯網電視事業部。愛奇藝互聯網電視事業部總經理段有橋此前在創維工作，是龔宇的清華同班同學，後加入愛奇藝負責該業務。他說，「電視盒子廠商在互聯網電視領域做得更早，但做著做著就遇到瓶頸，視頻網站不夠努力，覺醒得比較晚。」TCL其實是最早8年前推出智能電視的，插上一根網線就能上網。但這些年智能電視只是銷售噱頭，用戶買回去後智能電視啟動率很低。/ U N( O7 q) G' w9 x) {, \7 m

段有橋分析說：「此前電視廠商還是用硬件的思維來做電視，未來的電視有這樣幾個趨勢：一是硬件電腦化；第二，軟硬件一體化，有統一的體驗介面；第三，服務雲端化，電視的本地播放功能是沒有價值的，真正有價值的是在雲端的服務，服務雲端化才能提供更好的服務，用戶才樂意為服務付費。」tvb now,tvbnow,bttvb7 t" g. d6 }) A" V1 O
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愛奇藝的野心是做「iQIYIinside」。龔宇說，「Intel inside所有的價值就在CPU上，iQIYIinside是一段植入電視和電視盒子的代碼，20％的價值在終端，還有80％在雲端，通過代碼與愛奇藝視頻雲做交互，還可以通過地理位置、選擇偏好來推薦節目。」他認為TCL的優勢在於設計製造、營銷與售後服務，這是新公司很難追趕和取代的。「它們缺的是把電視設備裝上互聯網的芯，這顆芯還連著雲端。這是愛奇藝的優勢。」
「從普通電視到互聯網電視，不是從馬車到汽車一樣，顛覆的、徹底的革命，而是集成創新，是互聯網與電視加在一起的創新，」段有橋說，「未來誰勝誰敗我們現在還不能下定論。但從我們的角度來說，軟硬結合勝算比較高。」他認為，未來智能電視應該是啞鈴模式：一頭是硬件製造商提供的終端（電視機及電視盒子），一頭是在雲端的服務，中間是牌照。劉步塵也看好軟硬合作的模式，「這樣能夠控制工藝與質量。沒有電視製造經驗的公司，將所有的設計製造交給別人代工，很難完全控制質量。」
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愛奇藝已與中國六大電視廠商TCL、創維、康佳、長虹、海信、海爾合作。這是一個多對多的合作關係，電視廠商也可與優酷土豆等合作。龔宇認為，它的同業競爭對手依舊是優酷土豆、樂視，而小米則屬於潛在的合作夥伴。「在互聯網電視上，真正的競爭對手還未出現，我們依舊關注過去的老對手。所有的終端廠商無論是整機還是盒子，都是我們潛在的合作夥伴，沒有模式上的衝突，」龔宇說。
互聯網企業加入電視產業，帶來的第一波反應是價格戰。樂視電視60英吋6999元，TCL愛奇藝電視48英吋尊爵版4567元，小米電視47英吋2999元，創維和阿里巴巴電視42英吋1999元。彩電價格戰又要來了，上世紀90年代中期的彩電價格戰確立國產品牌的地位，驅逐了日本品牌，但同時也大幅度降低了產業利潤率，通常淨利潤只有一兩個點。李東生談及TCL愛奇藝電視時說：「我們目前還是通過產品銷售來盈利。」所有的硬件銷售收入歸TCL，未來愛奇藝通過電視獲得的收入將與TCL分成。+ d- U- |6 e3 {& ~$ w9 ]

「如果產業不能夠找到穩定的盈利模式，肯定發展不下去，這是讓人最擔心的，」劉步塵說。對於視頻網站來說，通過電視提供更清晰的節目，CPM（千人成本）的價格高於PC、移動終端。龔宇預計互聯網電視日活躍使用者200萬台以上就有收入，500萬台以上就有規模收入。這也意味著至少要銷售出一兩千萬台iQIYIinside的終端（電視機及盒子）。他希望未來iQIYIinside能夠走進中國的每個家庭，這樣才有更多商機，「我想涉足的不僅僅是視頻業。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" Q: h) I! e k# v+ x

【總之】互聯網電視剛剛推出就開始價格戰，但是像智能手機取代傳統功能手機一樣，電視互聯網化是必然趨勢。5.39.217.77:88983 _ W4 ^" `7 d: i; Y4 e

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文：李志剛, j- }4 U5 V/ t: v) h
原文刊於《彭博商業周刊/中文版》第15期

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