房地产的调控，一直成为近年来中国经济与社会的焦点话题，关于其调控的方式方法研究，就从来没有间断过，对外招标的课题若干，但研究的大多数成果所提的改革方向基本都集中在“如何调”，而没有深入研究“为什么”。如果，连续多年的国家出台政策，都如泥牛入海，效果甚差。对于调控的长效机制研究，成为当前社会新的目光集中点，尤其是国家正在力主推出的“房地产调控长效机制”，目前正在征求意见阶段，估计不久将会推出。在“长效机制”的草稿中，我们看到基本有两个话题：一是市场化，二是房产税。既然是征求意见，那么我们就可以对草稿中的“调控办法”作一些分析，提供多元不同的声音，提高决策的民主性与科学性。
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! T$ ^/ \# Y! H& {1 ^: h7 b+ u5.39.217.77:8898草案的主体调控思路有，以“市场化为主手段，辅以政府调节”为主基调，内容涵盖房地产财政税收、商品住房供给、城镇居民保障、信贷政策、地方土地出让金管理等。总体看来，大致思路是采取各种方法调节供给，调节房源与资金，通过投放保障房或保障房私有化改革来增加房源，通过税收来增加交易成本，规范土地出让金。在整个思路中，房子、资金、土地三项要素是调控的基本着力点，所以我们看到，整个草案的制订过程，基本是“就事论事”，就房言房。与国八条不同的只是，文字上的不同，即强调所谓的市场化，逐渐取代之前的行政控制，让行政权力成为房地产调控的次要手段。
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2 a: I/ w) ^$ x- c. d. P& R但，这种思路或改革方案，是可行吗？换言之，它是否抓住了问题的要害。事实上，从草案看，这项所谓的长效机制改革，不但没有走向真正的市场化，反而是在变相地强化行政干预，所不同的是，以前的行政干预是采取最直接的“政策限制”（如限购二套房），而现在采取的行政干预则采取间接的方式，即以强制设立新税种而进行税收干预，以行政手段介入保障房的私有化。而这一切的努力，并没有改革房地产问题的实质矛盾，即国地（民）的二元结构与央富地方（民）穷困境、土地财政的困局与地方财政的紧张、权力的不透明与房地产利益腐败链、印钱下的通货膨胀与资金追求保值、银行垄断利润与房地产信贷投放的利益勾结、天朝奇特的银行永不破产，如此等等。相反，通过这种“市场化”口号下的所谓改革，不但没有撼动既得利益者的利益，而是增加了未来真正刚需者的生存成本。尤其是经济适用房的改革方法，某种程度上讲，变相地成了那些通过权力非法获得经济适用房的官员（及其利益群体者）的洗钱新途径。
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所以说，房产调控长效机制改革的核心焦点，不在房地产建设与交易的环节之内，不在房子、资金与土地本身，而在调控之外，说到底，在限制权力。目前的税制方式取代限购，其目的并不是调节房地产供求，而实质是想通过这项改革来增加财税收入，并由此减缓土地财政末日之困局。这种改革，与其说是为民，莫不如说是为钱。甚至可以说是变相地在保护既得利益。一切关于房地产税费的改革，如果不涉及存量房、不公布官员财（房）产信息、不控制银行地产资本家的利益勾结，而仅只是针对未来的潜在购买者（含大量刚性需求者），则必定只是一场虚情假意的改革，最终依然是为了收钱。
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其实，没必要研究那么复杂的什么“长效机制”，只需要两招就可以完全化解中国房地产困境，那就是：一，公布所有官员（及其近亲属）的房地产信息，全国进行登记，凡是未申报登记入册并公示公布的财产，一律不作为该官员的合法财产。官员财产接受全民监督，非法财产随时追究并没收，依法追究责任。二，以家庭为单位，增加房屋持有成本，增加遗产税。实行阶梯式持有税制，人均X平以内的房屋实行0征税，而超过部分实行阶梯式累进税率，对空置房加倍征收。之所以这样建议，是因为，中国房地产的一切乱像根源，是源于权力与资本的勾结，源于央行错误的印钱带来民众资产的贬值灾难与掠夺，而非简单的市场供求关系。只要切断权力与资本的勾结链条，则一切会自然回归市场的轨道，并不复杂，更不必研究什么长效机制。真正的长效机制就是限制权力，回归市场。
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最后，关于经适房的改革，目前的做法是有内在矛盾的，是一种悖论。试点城市的做法通常是，持有5年之后可以上市交易，但须将一半以上的增值部分（55%－70%）作为土地出让补偿金，交纳给国家。这种做法，表面上看来是在进行所谓的市场化改革，其实是有很多很多问题，除了变相地帮那些通过权力或关系不法取得经济房的人进行洗钱外，还有一个最大的逻辑上的悖论：有资格持有经济适用房的人，必须是无房的困难户，否则须上交或退回该房。而我们看到，一旦该房主愿意将该经济房拿出来上市卖掉，通常情况是有其它地方可住的，说到底是有其它房产的（无其它房者自然不会卖），那么问题就出来了，即，自然有其它住房，也就自然地丧失了现有经济房的持有资格，依法应当退回该房，又何来“上市交易”一说，更何谈什么土地出让金补偿？因此，对于经济房的改革，合理的做法是公布经济房持有人的信息，并全国接受监督与举报，清理并收回目前的一切非法占有房源，把该类房源永远只作为提供给真正生活困难的人福利性居住，杜绝空置与出租，永不上市。而这一切，同样根源在于信息公布与社会监督。
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0 p3 j4 J* P& g5.39.217.77:8898房产调控长效机制改革核心在调控之外，在约束权力，在民主监督。只要权力放到阳光下，切断权力与资本的勾结，一切问题就迎刃而解，又何必王顾左右而言它，装腔作势搞改革呢？
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發表於 2013-8-31 07:11 AM
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