本帖最後由 felicity2010 於 2013-6-6 06:49 AM 編輯
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: e/ l3 ^) q4 b6 p' t公仔箱論壇 國企硬食 港人港地
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$ q. B- y* ]0 B% Xtvb now,tvbnow,bttvb【本報訊】特首梁振英視為上任以來最大政績的「港人港地」政策，頭炮兩幅位於啟德發展區的土地（圖）昨公佈招標結果，有國企背景的中國海外，竟以接近市場估計最高價的45.4億元，硬食這兩幅「港人港地」，令不少政商界人士譁然；原本用來趕絕內地炒家、保障港人買樓的政策，反成國企長驅直入香港地產業的踏腳石。tvb now,tvbnow,bttvb' B: h' B; L# @6 ?: z
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北京發功托地價5.39.217.77:8898 k9 _4 b' T7 Y F! A9 ?
9 @$ V) u) b2 P. G# t公仔箱論壇對於中國海外以高價搶地，擊倒一眾港資地產商，不少分析均認為背後有北京「發功」，不惜以高價硬食港人港地，務求托住地價，以免港資地產商成功以低價中標，令外界批評港人港地政策向地產商輸送利益，再打擊梁振英政府民望。
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, o9 B0 a( S& C9 X5 e8 ^" ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。但有市場人士指，兩幅地的樓面地價每呎分別逾4,900元及5,400元，以現時每呎建築費約2,000至3,000元計，連利息成本及合理利潤，項目將來的實用面積呎價要達約1萬元，絕非一般打工仔、甚至中產上車客所能負擔。港人港地所起的樓，竟是大部份港人負擔不起，政策成敗，有目共睹。# _5 G; _9 t y1 D6 Q
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實呎勢破萬 難負擔 市民繼續捱貴樓 5.39.217.77:88985 J1 }: V- _2 C8 f! ~
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8 B7 X& O$ z Z% I6 KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。【本報訊】港人港地淪為中央企業插旗領土。民望持續低企，管治能力備受質疑的特首梁振英，倡議的港人港地政策，首兩幅試點卻被有央企背景的中國海外以最高價逾45億元奪得，撼低本地主要發展商，以真金白銀托價，硬撐現屆特區政府。港人港地達不到政策目標，香港人要承擔梁振英藥石亂投的房屋政策苦果，繼續捱貴樓。
. V, L& R3 ~' B0 L3 E5.39.217.77:8898記者：林志光 湯家明 譚靜雯 4 `$ L7 n/ D( J, ~; l% \
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政府去年底推出的買家印花稅（BSD），連同今年2月推行的雙倍印花稅等，基本上已把絕大部份內地買家摒除於本地樓市，但梁振英為凸顯關心港人居住問題，繼續推行港人港地政策，並以啟德發展區內兩幅土地為試點。由於兩地建成的單位買賣限制極多，如單位30年內不可以賣予非本港永久性居民，故本港地產商一直對地價潑冷水。公仔箱論壇" m6 Z/ W1 V% B+ J' D( T8 G1 K9 v4 L5 k
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■梁振英為挽民望，力推港人港地；圖為他去年巡視啟德地皮。 tvb now,tvbnow,bttvb! c1 S3 a/ I3 u8 D, g
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5 A4 @; E% O3 w7 _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。成交價合共45.4億
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. N' r x A5 I5 x- U. O- ~兩地上周五截標，全屬暗標價，收到29份標書，為近年少見盛況。市場估計部份發展商想以平價「執死雞」，入標價相當保守，大型發展商如長實、新地及恒地等均兩地皆投，可是出價最終均非中國海外敵手。地政總署昨公佈，兩地均由中海旗下高龍發展有限公司投得，成交價均為22.7億元，合共45.4億元。/ d. I# ^: t* o& s+ N
8 o4 |! \$ Y6 O+ `4 S) C5.39.217.77:8898兩地成交樓面地價每呎分別逾4,900元及5,400元，貼近業界預計的4,500至5,400元間的上限，即麵粉價都要5,000元。有個別發展商指，每呎地價逾5,000元已是非常高。宏基測量師行董事陳昌傑說，港人港地設立的目標是只限港人才有資格購買，杜絕非港人買家入市，但不是限制其賣價。他表示，以現時每呎建築費約2,000至3,000元計，連利息等成本及合理利潤，相信項目將來的實用面積呎價要達約1萬元，換言之，一個實用面積500方呎單位也要賣500萬元，非一般上車客所能負擔。現時啟德周邊較新兼大型樓盤，實用呎價皆超過一萬元。公仔箱論壇! f8 U8 r; h6 o+ r) z# o' {3 e! o
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中原地產創辦人施永青認為，政府首次推出的港人港地，只是增加港人入市機會，但不代表要平賣予港人。他指政府原構思「係怕內地人搶樓」，但BSD已達此目的，直言「有效既藥唔使食兩次」。目前只有個別內地人願付重稅入市，故港人港地政策作用已不大。至於是否意味港人要繼續捱貴樓？他說：「當然有咁嘅機會啦。」
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3 C, E3 D- b! I4 J0 G9 n1 rtvb now,tvbnow,bttvb經濟學者林本利表示，由於現時已有BSD等辣招打擊內地人買樓，加上政府已復建居屋，港人港地的用處已不大。另一經濟學者關焯照認為，當日梁振英選址啟德作「港人港地」，屬於判斷上出現問題。高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，成交價屬市場預期上限，反映發展商出價未受港人港地及限量條款影響。韋堅信測量師行估價部董事林晉超指，日後落成的單位呎價過萬元，質疑未必有太多香港市民可受惠於港人港地措施。tvb now,tvbnow,bttvb& s! {. u' g; `, I) |2 T
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中海：會獨資發展TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, C4 j2 z9 f. f2 h! J( M
" e! C/ z# Z! u6 J公仔箱論壇中海外是最早「走出去」的其中一家央企在港上市的子公司，於92年上市，隸屬中國建築工程總公司，紅色資金形象雖漸淡化，但本質仍是具濃厚的央企背景。中海地產董事總經理游偉光認為，出價充份反映港人港地的限制，且現時買家以本地客為主，外地客只佔成交量約10%，故不擔心項目將來的銷情。他說會獨資發展，總投資額約90億元。
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, {% ^( Z- s$ D" Z' \+ E/ k0 r4 x. | 港人港地為阻內地人炒樓
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7 k- e v- y4 m2 a6 f# l+ s2 J原本在趕絕內地買家後，「港人港地」政策已失去實際作用，但梁政府仍堅決推行有關政策，發展局局長陳茂波日前仍力推港人港地政策，指政府正研究立法，完全不理「港人港地」政策是否仍有需要。
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/ }' K1 N3 L7 y* Mtvb now,tvbnow,bttvb ■啟德兩幅港人港地土地（紅框示）均由中國海外投得。黃耀興攝
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【本報訊】特首梁振英早在競選時已提出「港人港地」政策，以保障港人買樓權、阻內地人炒高樓價博取民望，可是有關政策因公務員有保留，未有立即推出，直到梁上任後民望創新低，才於去年9月匆匆推出，但之後政府再連環出招，以買家印花稅趕絕內地炒家，令「港人港地」政策失去實際作用。
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「港人港地」概念並非梁振英首創，最早提出是中原地產創辦人施永青，前特首曾蔭權政府也曾研究「港人港地」法律及產權問題，但認為執行有困難，最終無限期擱置，到梁振英參選特首時，才將有關建議「翻炒」博取民望。公仔箱論壇" c3 z5 I* ?/ c7 ?8 m" _% i
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梁振英當選特首之初，曾因公務員對「港人港地」政策有保留，未有立即實施，直到梁民望不斷插水，他才於去年9月即宣佈推出「港人港地」先導計劃，將原本預留給「梁粉」前市建局主席張震遠作「樓換樓」的啟德用地改為興建「港人港地」單位，限定只供香港永久居民購買，30年內轉售也只限售予香港永久居民。5.39.217.77:88982 T3 E6 S: c: U- a' x, B
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不過隨住本港樓價不斷上升，政府在宣佈「港人港地」後一個月，再推出雙辣招壓抑樓市炒風，當中買家印花稅（BSD）若非永久性本港居民以個人名義置業需額外付15%印花稅。新措施下，已成功阻嚇境外人士在港置業，政府今年首季數字顯示，境外人士以個人名義購買私人住宅物業跌至只有270宗，而去年全年宗數為3,524宗。5.39.217.77:88983 i" H" X" S' Y2 w/ o
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政策失實際作用
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5 R% s5 Z( d0 V0 l# e) m公仔箱論壇原本在趕絕內地買家後，「港人港地」政策已失去實際作用，但梁政府仍堅決推行有關政策，發展局局長陳茂波日前仍力推港人港地政策，指政府正研究立法，完全不理「港人港地」政策是否仍有需要。公仔箱論壇: M& z" f$ K! p0 w) A- \! {
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港人港地單位買賣限制條款
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) C1 M/ y: |7 o1 S4 c5 c3 D•30年內只可售予本港永久性居民身份的港人5.39.217.77:8898# g5 ?2 U& h% u% V2 O
•買家只可以私人名義購買，不接受公司名義認購公仔箱論壇) ^7 D7 I3 h, E9 A6 g! f. M _/ t* ?
•買方如跟非香港永久性居民聯名購買，此人須是近親，即父母、子女、兄弟姊妹" s+ s- M: B5 t& V! v$ y H
•買方申請按揭前，須向地政總署署長提供買賣合約副本，以證其買家身份5.39.217.77:8898+ P/ P6 f5 V7 ]
•發展商必須推售所有單位，不得持有單位作出租用途
: F3 l# O$ G0 }& [% w GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。•業主可出租單位，租客不限背景，但每份租約總租期不得超過5年TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; Q6 X. w% r) i; f
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- R/ Q% T& [4 U8 h0 p1 S 中國海外 搶赤柱地受重創 公仔箱論壇3 k" N2 `. Z' e: X
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6 I3 U" P2 C' fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 ■中國海外於97年起不斷在港吸納土地儲備。資料圖片 5.39.217.77:8898! ?( r; D0 e5 j9 x
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【特稿】! u3 U5 _4 t* O; A* o2 |
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挾中資企業背景的中國海外，乃早年「北水」來港開拓地產市場的發展商。集團97年金融風暴前夕，在港摸頂買入多幅貴價地皮，最經典一役乃夥拍百利保及富豪酒店以55億元投得赤柱黃麻角地皮，現建為富豪海灣，其後金融風暴來襲，樓價暴瀉，集團更要為物業貶值作撥備，一度淪為落難財團。
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在港上市的中國海外，97年積極在港吸納土儲，包括屯門南浪海灣、何文田雅利德樺臺及在拍賣場上以高價投得的赤柱豪宅地皮，當年每方呎樓面地價1.28萬元，發展成百多幢臨海洋房。tvb now,tvbnow,bttvb( i# s/ K% X+ g9 Z$ v. t
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% Z' v2 e; v) ~tvb now,tvbnow,bttvb遇金融海嘯見紅公仔箱論壇! q/ M, G" x' s
" O% x/ p, t5 ^4 b其後爆發金融風暴，樓價拾級向下，項目一度完成地基工程後停工，集團要為項目貶值作撥備，在港業務飽受重創，98年度更出現上市以來業績首度見紅。
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97年一役後，集團易地再戰，大力在內地發展房地產，在國內多個城市發展項目，直至04年後再度在港吸納土儲大展拳腳。事實上，除中國海外，近年不乏「北水」入侵本地樓市，如內地龍頭地產商萬科置業早前便和新世界合作，以高價投得荃灣西站最後一期上蓋住宅項目。
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制衡財大氣粗港資地產商
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■啟德港人港地吸引包括港資地產商及央企入標競投，最終收到29份標書。資料圖片 公仔箱論壇2 ]+ l7 j4 W/ H& M( a( ]5 T
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1 ], i: J& p& T. _2 A2 m, @9 i公仔箱論壇【拆局】
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特首梁振英視為挽救民望的港人港地政策，首次推出的兩幅土地，均落入屬央企的中國海外手上，不少政商界人士分析，相信北京有在幕後「發功」，要央企出手支持港人港地政策；也有政商界人士指，梁振英的港人港地政策變相扶植央企染指本港地產業，長遠有制衡財大氣粗港資地產商作用。
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挺梁味道濃' j. k( d* P- }8 f2 r
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中國海外以近市場估值上限價投得兩幅港人港地，不少政商界人士均認為有濃厚挺梁味道，因港人港地有轉售限制，不少地產商早已放風入標競投地價會有折讓，但即時遭部份立法會議員質疑變相明益大地產商。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 a6 O$ n2 [' Y% e( _3 A9 o8 m/ Z
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有商界人士相信，北京不想港人港地淪為另一被指官商勾結政策，再打擊梁的民望，不排除示意央企出手頂住：「叫佢哋用市場估計上限價入標，防止班港資地產商齊齊低價入標博執平貨。」事實上，昨日同時公佈西鐵朗屏南站項目投標結果，華懋以低於市場估價中標，未見中國海外加入高價搶地，難免令人猜測中國海外競投港人港地，背後有政治考慮。
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另一商界人士稱，港資地產商對競投港人港地明顯不太進取，令中國海外「乘虛而入」，而梁表明港人港地陸續有來，日後大有可能成為央企插足香港地產業的門檻，「最好港資地產商唔做，等央企插手做」。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 { x3 W" U/ i; I7 C
" n. b! L4 w0 _ i1 X貴為藍籌的中國海外市值達1,867億元，實力媲美本地大地產商，較李兆基旗下恒地（1,275億）及鄭裕彤的新世界（756億）還高，李嘉誠長實及及郭氏家族的新地，市值為2,451億及2,676億元。4 }: k) T: S% ]3 F8 q7 R% c
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土地監察主席李永達指，中資一直想插手香港地產，但投地一直不敵港資，土地儲備有限，現在港人港地變相為他們提供機會染指地產業務，有制衡港資地產商效果。 |
發表於 2013-6-5 09:48 PM
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