國企中海外盡攬兩「港人港地」料日後逾萬元一呎

國企中海外盡攬兩「港人港地」料日後逾萬元一呎
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國企背景的地產商中國海外（688），擊敗多家港資地產商，以45.4億元接近市場估計的上限價，購入啟德地盤兩幅港人港地地皮，相當於平均樓面呎價約5158元。有測量師接受主場新聞查詢時預料，日後物業落成後，實用呎價高達1.3元至1.5萬一呎，與附近的私人樓盤相若。5.39.217.77:88985 |7 }" I# q0 s+ T+ [0 u

啟德兩幅地皮上星期五截標，合共收到29份標書，其中1H1地皮收到16份，佔地面積較大的1H2地皮則收到13份。多家香港地產商，包括李嘉誠旗下的長實（001），吳光正旗下的會德豐（020）、李兆基的恒地（012）、鄭家純旗下的新世界（017），以及信置（083）、嘉華（173）百利保（617）系等多家港資地產商，也有入標競投地皮，但最後兩幅地皮同時落入唯一一家入標的中資地產商中海外手上。" h8 C& r0 G% b& P

兩幅地皮位於啟德地盤1H1上的新九龍內地段第6516號，及地盤1H2上的新九龍內地段第6517號，是政府首次加入「港人港地」條款的試測地皮，成交價各為22.7億元，合共可建1100個單位。1H1可建41.82萬方呎，限建不少於545伙；1H2可建46.2萬方呎，限建不少於600伙。市場早前普遍預期，兩幅地皮的樓面地價在4,500至5,360元左右，中海外購入地皮價格，貼近市場估值上限。

實用呎價料1.3-1.5萬

美聯測量師行董事林子彬接受主場新聞查詢時，估計日後單位建築面積呎價達1萬元，實用呎價隨時高達1.3萬元至1.5萬元，與附近私人樓盤「譽‧港灣」的呎價相若。他指出，日後政府再推港人港地，估計地價相比普通私人地皮的折讓，只是大約一成內。tvb now,tvbnow,bttvb. v) r6 \6 k9 V! D" p# x- e* ]9 w

港人港地樓盤設有多個轉售限制，包括落成後30年內，單位買家必須持有本港永久性居民身份證，發展商不能分租單位，買家出租單位時，每份租約不可以超過5年。
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若果港人買家與一名非香港永久居民聯名買入單位，兩人須為近親，如父母、配偶、子女或兄弟姊妹等。港人港地單位亦不接受公司名義認購申請。發展商不得分租單位，只有個別業主可分租單位，但每份租約年期不得逾5年。另外，為免藉信貸違約把單位售予非永久居民，當局也要求買家須向指明的機構如銀行等承造按揭。

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felicity2010

親王

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發表於 2013-6-6 06:47 AM | 只看該作者

本帖最後由 felicity2010 於 2013-6-6 06:49 AM 編輯
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國企硬食　港人港地

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【本報訊】特首梁振英視為上任以來最大政績的「港人港地」政策，頭炮兩幅位於啟德發展區的土地（圖）昨公佈招標結果，有國企背景的中國海外，竟以接近市場估計最高價的45.4億元，硬食這兩幅「港人港地」，令不少政商界人士譁然；原本用來趕絕內地炒家、保障港人買樓的政策，反成國企長驅直入香港地產業的踏腳石。5.39.217.77:8898+ F7 v8 A# d5 ?8 g' I5 M

北京發功托地價

對於中國海外以高價搶地，擊倒一眾港資地產商，不少分析均認為背後有北京「發功」，不惜以高價硬食港人港地，務求托住地價，以免港資地產商成功以低價中標，令外界批評港人港地政策向地產商輸送利益，再打擊梁振英政府民望。: ]: a* w. C( t3 K9 F. H0 O. U

但有市場人士指，兩幅地的樓面地價每呎分別逾4,900元及5,400元，以現時每呎建築費約2,000至3,000元計，連利息成本及合理利潤，項目將來的實用面積呎價要達約1萬元，絕非一般打工仔、甚至中產上車客所能負擔。港人港地所起的樓，竟是大部份港人負擔不起，政策成敗，有目共睹。

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實呎勢破萬　難負擔　市民繼續捱貴樓

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【本報訊】港人港地淪為中央企業插旗領土。民望持續低企，管治能力備受質疑的特首梁振英，倡議的港人港地政策，首兩幅試點卻被有央企背景的中國海外以最高價逾45億元奪得，撼低本地主要發展商，以真金白銀托價，硬撐現屆特區政府。港人港地達不到政策目標，香港人要承擔梁振英藥石亂投的房屋政策苦果，繼續捱貴樓。* i* X. r3 O4 q8 e9 m+ ]% `
記者：林志光　湯家明　譚靜雯

政府去年底推出的買家印花稅（BSD），連同今年2月推行的雙倍印花稅等，基本上已把絕大部份內地買家摒除於本地樓市，但梁振英為凸顯關心港人居住問題，繼續推行港人港地政策，並以啟德發展區內兩幅土地為試點。由於兩地建成的單位買賣限制極多，如單位30年內不可以賣予非本港永久性居民，故本港地產商一直對地價潑冷水。

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■梁振英為挽民望，力推港人港地；圖為他去年巡視啟德地皮。
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成交價合共45.4億

兩地上周五截標，全屬暗標價，收到29份標書，為近年少見盛況。市場估計部份發展商想以平價「執死雞」，入標價相當保守，大型發展商如長實、新地及恒地等均兩地皆投，可是出價最終均非中國海外敵手。地政總署昨公佈，兩地均由中海旗下高龍發展有限公司投得，成交價均為22.7億元，合共45.4億元。公仔箱論壇6 c8 [# z* p2 S2 W7 C2 R) S6 \

兩地成交樓面地價每呎分別逾4,900元及5,400元，貼近業界預計的4,500至5,400元間的上限，即麵粉價都要5,000元。有個別發展商指，每呎地價逾5,000元已是非常高。宏基測量師行董事陳昌傑說，港人港地設立的目標是只限港人才有資格購買，杜絕非港人買家入市，但不是限制其賣價。他表示，以現時每呎建築費約2,000至3,000元計，連利息等成本及合理利潤，相信項目將來的實用面積呎價要達約1萬元，換言之，一個實用面積500方呎單位也要賣500萬元，非一般上車客所能負擔。現時啟德周邊較新兼大型樓盤，實用呎價皆超過一萬元。5.39.217.77:8898  T' v) a8 b  I. h0 z8 r

中原地產創辦人施永青認為，政府首次推出的港人港地，只是增加港人入市機會，但不代表要平賣予港人。他指政府原構思「係怕內地人搶樓」，但BSD已達此目的，直言「有效既藥唔使食兩次」。目前只有個別內地人願付重稅入市，故港人港地政策作用已不大。至於是否意味港人要繼續捱貴樓？他說：「當然有咁嘅機會啦。」tvb now,tvbnow,bttvb) _! g# L; _: C
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經濟學者林本利表示，由於現時已有BSD等辣招打擊內地人買樓，加上政府已復建居屋，港人港地的用處已不大。另一經濟學者關焯照認為，當日梁振英選址啟德作「港人港地」，屬於判斷上出現問題。高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，成交價屬市場預期上限，反映發展商出價未受港人港地及限量條款影響。韋堅信測量師行估價部董事林晉超指，日後落成的單位呎價過萬元，質疑未必有太多香港市民可受惠於港人港地措施。

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中海：會獨資發展
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中海外是最早「走出去」的其中一家央企在港上市的子公司，於92年上市，隸屬中國建築工程總公司，紅色資金形象雖漸淡化，但本質仍是具濃厚的央企背景。中海地產董事總經理游偉光認為，出價充份反映港人港地的限制，且現時買家以本地客為主，外地客只佔成交量約10%，故不擔心項目將來的銷情。他說會獨資發展，總投資額約90億元。tvb now,tvbnow,bttvb! _# `! a" t5 X9 h+ _: Z
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港人港地為阻內地人炒樓
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原本在趕絕內地買家後，「港人港地」政策已失去實際作用，但梁政府仍堅決推行有關政策，發展局局長陳茂波日前仍力推港人港地政策，指政府正研究立法，完全不理「港人港地」政策是否仍有需要。

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            ■啟德兩幅港人港地土地（紅框示）均由中國海外投得。黃耀興攝 / t+ h7 c" n# m) e  P7 H' S- M
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【本報訊】特首梁振英早在競選時已提出「港人港地」政策，以保障港人買樓權、阻內地人炒高樓價博取民望，可是有關政策因公務員有保留，未有立即推出，直到梁上任後民望創新低，才於去年9月匆匆推出，但之後政府再連環出招，以買家印花稅趕絕內地炒家，令「港人港地」政策失去實際作用。

施永青最早提出* x) n2 ]4 k6 M# X% n

「港人港地」概念並非梁振英首創，最早提出是中原地產創辦人施永青，前特首曾蔭權政府也曾研究「港人港地」法律及產權問題，但認為執行有困難，最終無限期擱置，到梁振英參選特首時，才將有關建議「翻炒」博取民望。, F6 U  b# E* U

梁振英當選特首之初，曾因公務員對「港人港地」政策有保留，未有立即實施，直到梁民望不斷插水，他才於去年9月即宣佈推出「港人港地」先導計劃，將原本預留給「梁粉」前市建局主席張震遠作「樓換樓」的啟德用地改為興建「港人港地」單位，限定只供香港永久居民購買，30年內轉售也只限售予香港永久居民。公仔箱論壇; c1 Z3 f  q/ ]3 j* {, R
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不過隨住本港樓價不斷上升，政府在宣佈「港人港地」後一個月，再推出雙辣招壓抑樓市炒風，當中買家印花稅（BSD）若非永久性本港居民以個人名義置業需額外付15%印花稅。新措施下，已成功阻嚇境外人士在港置業，政府今年首季數字顯示，境外人士以個人名義購買私人住宅物業跌至只有270宗，而去年全年宗數為3,524宗。

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政策失實際作用
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原本在趕絕內地買家後，「港人港地」政策已失去實際作用，但梁政府仍堅決推行有關政策，發展局局長陳茂波日前仍力推港人港地政策，指政府正研究立法，完全不理「港人港地」政策是否仍有需要。
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港人港地單位買賣限制條款5.39.217.77:88984 C$ Y6 |) f; z/ s# G3 |
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•30年內只可售予本港永久性居民身份的港人
•買家只可以私人名義購買，不接受公司名義認購
•買方如跟非香港永久性居民聯名購買，此人須是近親，即父母、子女、兄弟姊妹TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! q  M7 A" O* p6 E( m
•買方申請按揭前，須向地政總署署長提供買賣合約副本，以證其買家身份& ~/ r8 {) ^& Q
•發展商必須推售所有單位，不得持有單位作出租用途tvb now,tvbnow,bttvb, Z5 C! D) p: n4 ~
•業主可出租單位，租客不限背景，但每份租約總租期不得超過5年
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中國海外　搶赤柱地受重創
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            ■中國海外於97年起不斷在港吸納土地儲備。資料圖片
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【特稿】5.39.217.77:8898: u% p) o1 q( g5 j* \& R

挾中資企業背景的中國海外，乃早年「北水」來港開拓地產市場的發展商。集團97年金融風暴前夕，在港摸頂買入多幅貴價地皮，最經典一役乃夥拍百利保及富豪酒店以55億元投得赤柱黃麻角地皮，現建為富豪海灣，其後金融風暴來襲，樓價暴瀉，集團更要為物業貶值作撥備，一度淪為落難財團。; X* W& l  \2 _% M) O& m6 t

在港上市的中國海外，97年積極在港吸納土儲，包括屯門南浪海灣、何文田雅利德樺臺及在拍賣場上以高價投得的赤柱豪宅地皮，當年每方呎樓面地價1.28萬元，發展成百多幢臨海洋房。! K; b7 L' @  D/ @6 M( R: J( Z; J

遇金融海嘯見紅

其後爆發金融風暴，樓價拾級向下，項目一度完成地基工程後停工，集團要為項目貶值作撥備，在港業務飽受重創，98年度更出現上市以來業績首度見紅。
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97年一役後，集團易地再戰，大力在內地發展房地產，在國內多個城市發展項目，直至04年後再度在港吸納土儲大展拳腳。事實上，除中國海外，近年不乏「北水」入侵本地樓市，如內地龍頭地產商萬科置業早前便和新世界合作，以高價投得荃灣西站最後一期上蓋住宅項目。& y/ s8 {6 B& E/ {6 U$ c
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制衡財大氣粗港資地產商

            ■啟德港人港地吸引包括港資地產商及央企入標競投，最終收到29份標書。資料圖片公仔箱論壇* u* N( h1 f8 B5 _+ O" k. ?
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【拆局】
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特首梁振英視為挽救民望的港人港地政策，首次推出的兩幅土地，均落入屬央企的中國海外手上，不少政商界人士分析，相信北京有在幕後「發功」，要央企出手支持港人港地政策；也有政商界人士指，梁振英的港人港地政策變相扶植央企染指本港地產業，長遠有制衡財大氣粗港資地產商作用。
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挺梁味道濃
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中國海外以近市場估值上限價投得兩幅港人港地，不少政商界人士均認為有濃厚挺梁味道，因港人港地有轉售限制，不少地產商早已放風入標競投地價會有折讓，但即時遭部份立法會議員質疑變相明益大地產商。" Z/ C, b& @6 P: q

有商界人士相信，北京不想港人港地淪為另一被指官商勾結政策，再打擊梁的民望，不排除示意央企出手頂住：「叫佢哋用市場估計上限價入標，防止班港資地產商齊齊低價入標博執平貨。」事實上，昨日同時公佈西鐵朗屏南站項目投標結果，華懋以低於市場估價中標，未見中國海外加入高價搶地，難免令人猜測中國海外競投港人港地，背後有政治考慮。
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另一商界人士稱，港資地產商對競投港人港地明顯不太進取，令中國海外「乘虛而入」，而梁表明港人港地陸續有來，日後大有可能成為央企插足香港地產業的門檻，「最好港資地產商唔做，等央企插手做」。

貴為藍籌的中國海外市值達1,867億元，實力媲美本地大地產商，較李兆基旗下恒地（1,275億）及鄭裕彤的新世界（756億）還高，李嘉誠長實及及郭氏家族的新地，市值為2,451億及2,676億元。公仔箱論壇, w- f- ]! u7 ~- j4 v" y

土地監察主席李永達指，中資一直想插手香港地產，但投地一直不敵港資，土地儲備有限，現在港人港地變相為他們提供機會染指地產業務，有制衡港資地產商效果。

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