[時事討論] 姚松炎: 周日話題 -「填海造地，讓你住得寬」是一道偽命題

felicity2010

姚松炎: 周日話題 -「填海造地，讓你住得寬」是一道偽命題公仔箱論壇. Z  F( {. X! C, |& g- I1 K
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政府正展開第二輪有關填海選址的諮詢，彷彿大家已經同意了填海造地的建議，但實情卻是在第一輪諮詢中，最多人反對的是填海！其實，「香港應否填海造地？」是問錯了問題，情況就如同一對新人，結婚擺酒，卻無權決定請誰人及請多少人，一切只能靠估，怎料雖已筵開百席，但仍客似雲來，部長提議﹕「不如拆鰦間新娘房，開多兩圍好唔好？一來可以賺更多，二來可以坐寬些。」
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但問題明顯有二，到底還有幾多賓客會來？拆完新娘房開多兩圍，再有人來點算？這解決方案根本難以永續。而且，酒樓當然可以賺多兩圍錢，但對新人而言，既然不知誰會來，賓客做幾多人情天知曉，一旦遇上宴會騙徒，隨時得不償失。所以答案一字咁淺，若沒有長遠人口政策，填海與否無從討論，亦不應討論。tvb now,tvbnow,bttvb0 [) n0 A) X5 i1 w7 C5 T" L- I5 E
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欠可持續人口政策TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 V( }& ~& E+ R! n6 k
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香港至今仍然沒有人口政策，一直只有人口估算，而且年年估錯，一改再改。香港亦沒有選擇和限制新移民條件和數量的權力，誰會來、來不來、幾時來，一切不知，所以政府亦沒有任何相對應的土地房屋政策、教育政策和醫療政策等等，只可聽天由命，因此亂象頻生。如昨天拆校，今天復建；曾以「接生」興辦醫藥港，今卻不准孕婦來產子；前朝曾歡迎來港買樓投資作移民，今朝限令港人港地兼罰境外印花稅。朝令夕改，皆因沒有可持續的人口政策。5.39.217.77:88987 f* Z% J$ x: Q$ S4 z9 i6 b

" R% n* l; _  b' h公仔箱論壇觀乎新加坡最近展開有關土地開發的諮詢文件（人口白皮書），皆必先有人口增長規劃，然後可計土地面積；而且內容詳列各類新增土地建議用途面積，從而衡量各項經濟發展策略價值。反觀香港的填海造地諮詢，只有填海幾處選址，竟無土地用途規劃，既無遠景宏圖，即就人口承載資料與相關經濟發展理據皆欠奉，又一次讓人比下去。
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  y0 j9 |% l! C4 xtvb now,tvbnow,bttvb其實，港海有限，外資無窮，以有限的香港海洋面積，填來建屋出售，企圖解決全球資金過剩，中國人民居住問題，未免夜郎自大，螳臂擋車。須知外資來如風、去如電，迅來速往，變幻莫測；今時負利率、低幣值，大量外資來港炒港地；他朝美元強、利率升，財去樓空只可空自嘆。正如房屋長策會所言，土地需求，必須把住屋需求與投資需求分野，土地供應只應滿足住屋需求，怎可把一己珍貴土地和海洋資源，用作滿足炒家無窮之貪慾，只換來一疊疊無限量寬的「假銀紙」？
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$ m1 D+ T4 z8 W若想納百川、匯江海，鯨吞世界資金人才，永續發展無疆增長，或須土地自由流動，市場決定增減方成。現時香港以資金自由進出、貨物出入無阻、人口流動自由，而聞名於世，多年勇奪「世界最自由城市」寶座；但土地進出沒有自由，坐困愁城，難展抱負，因為供應沒有彈性，只剩價格調節一途。譬如今時房產需求既從境外來，土地供應當應從境外找，澳門既有橫琴先例，直可向中央取地發展，滿足境外需求，方能永續。
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% y/ T+ ~. U7 i. Q填海效益低
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況且，今次政府建議的五處填海選址，即使全部成真，亦不過提供600公頃土地，而且造價高昂，需時極久，破壞生態無法補救；所增土地面積遠不及馬上釋放800公頃新界棕土，或者1300公頃丁屋空地，以及善用現時大量空置的1500公頃工業地（其中300公頃為空置官地），甚至考慮只減少1.5%的郊野公園，就可騰出600公頃土地，何必傷天害理，勞民傷財，未見其利，先見其害！公仔箱論壇$ S: X# A! Z3 W7 A9 r; r3 F6 v" ^
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更重要的是，到底填完今次海，下次又如何？究竟政府的土儲政策是只填今次，還是陸續有來，成為日後主要供地策略？理據何如，怎能永續？抑或是見步行步，「落莊關人」？現時香港陸地面積合共110,400公頃，已發展用地只佔25,000公頃，不足四分之一，住屋用地更低於7%，何須緣木求魚？海洋面積為165,103公頃，不但水深浪靜，而且聚氣藏風，生態價值無價，海洋資源不菲；填海固然可以造地，但與其他增地方案相比，熟優熟劣，還應審議周詳，方能定奪﹕怎可未審先決，以「住寬些」來誘人和議？
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4 B9 B$ x: s+ n, X! k3 \tvb now,tvbnow,bttvb最後，到底填了海，增加了土地供應是否就能讓市民住寬些？這是一道偽命題，看似合理，卻從無實證，兼且邏輯有誤。香港自開埠至今，填海不知凡幾，但除了豪宅區和九龍塘花園城市的低密度規劃外，大家何曾住寬過？事實上，戰後英國規劃師來港為香港製訂的首份規劃大綱，本來建議填海造地後發展低密度花園城市，人口密度為每公頃810人，可惜人口急劇上升，最後通過的規劃大綱竟然變成每公頃2560人，至今仍維持在1740人或以下。土地多了，環境改善了，生活成本下降了，外來人口自然增加，直至供需平衡，租金自然又回到土地最高租值，達至薪金中位數難以負擔水平，然後大家只好削足就履，愈住愈細，昔日籠屋板間房，今有ṃ房棺材屋，怎會無端讓人住得寬！
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再者，回歸後政府推行「八萬五」建屋量大增政策，大家有沒有因此而住寬了？當土地供應大幅增加，樓價預期下跌，請問你會因此而多買幾百呎住寬些，還是賣出幾百呎住細些，減少樓價下跌損失？未上車的是會買大間些，還是不敢上車？1999和2002年的私樓供應量高達35,222和31,052間，是回歸後的建屋量高峰期，年增長率達58%及18%，樓價亦下跌了15%和11%，但同期社會上反而出現大量ṃ房棺材房，面積小至不足100呎。「八萬五」政策清楚告訴我們，當土地供應增加時，大家賣樓唯恐不及，哪會住寬些！
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/ f* d' x: \+ B# Q3 i取捨方能住寬些
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1 x. i  y7 u' O: Y4 b  A; O5.39.217.77:8898居住面積其實只是眾多選擇居住因素之一，選擇面積或其他因素只是一種取捨（trade-off），譬如住偏遠郊區就可以住大單位，住市區唯有住細間房；想住大單位，可以選舊樓，同區新樓同價錢當然會細好多；這些都是老生常談。若果硬性規定最低人均住屋面積，只會減少其中一種取捨選擇，終於想住市區的都被迫住入郊區，想住新樓的都只能搬上舊樓。真正可以讓人住寬些的方法，只有讓市民的收入有實質增長（相對於通脹及相對於其他人），而土地和房屋供應又沒有壟斷，願意為住屋面積而取捨的才付擔得起選擇住寬些。tvb now,tvbnow,bttvb0 Y" x5 @' Z. K$ m  e0 j3 `
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（檢閱政府多年來錯估人口與土地需求的相關內容，刊Sunday Workshop「通識導賞」。）% h  c, ^  p8 _8 W6 V4 Z/ c
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felicity2010

林茵: 通識導賞 - 冇地 係真唔係？tvb now,tvbnow,bttvb( ]4 T3 W2 U, q/ @. F
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活在香港，「地少人多」是自幼在教科書上讀到定理，「土地供應不足」、及早「建立土地儲備」，則是官員念茲在茲的口號、也是回應住屋和樓價問題的標準答案。
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5 \( q+ T$ \, c: E, c1 U' QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。因香港「鬧地荒」，所以海一定要填，公眾討論只能限制在填哪裏及如何減少對環境傷害的層次。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! Z$ E* M" S) {4 ~# \
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日前第二期「 優化土地供應策略」諮詢開始，從早前的二十五個填海選址中選了五個，連同人工島、岩洞，計劃造地三千公頃，未諮詢完已一副勢在必行的模樣。
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不如停一停，諗一諗，TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' X4 T4 W( W8 `' k  G5 m' P

# |% ^8 a3 c4 y8 M) T# ~  a公仔箱論壇為何要增加土地供應？
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3 b) D7 A7 O6 {; m. V7 V什麼是土地儲備？
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& b, f* }3 z8 I9 _公仔箱論壇我們真的不夠地嗎？
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去年匆匆下台的前發展局長麥齊光，最大貢獻是告訴我們政府一直秘而不宣的資料——
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原來公眾早就擁有多達二千一百公頃的空置住宅地，惜討論未及深化就被其他議題掩蓋。
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9 J5 W& t! U% \' L! nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。本土研究社剛出版的新書《不是土地供應——香港土地問題的迷思與真象》就為香港的土地、人口、房屋問題全面埋單計數，可說是理解香港土地問題入門必讀。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 @# ~) V. B9 g" x3 g4 D) Q

- {5 V- A" L: I% h公仔箱論壇透過整全的數據和政策分析，該書拆解刻印在市民腦海多年的「地少人多」和「土地供應不足」兩大迷思；而真象則是，一味增加土地供應，不但不是解決問題的方案，反而是今天廣大市民陷入住屋困境的起源。
( V) k; M4 }# q* ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; i( b2 S  [& s" a8 A
本文歸納書中一些精華論點，願更多香港人能認識自己的城市、自己的土地。
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本書指出，官方指容納180萬新增人口即要增加4500公頃土地，原來亦沒有嚴謹基礎。官方按2010年700萬人口用了約7600公頃住宅地，及9900公頃配套基礎設施用地，得出住宅與配套用地比例約為1：1.3。5.39.217.77:88986 _( B; g9 \* i. w( r' r( w

% y) h0 |5 D" N0 n公仔箱論壇繼而推算出：
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■每100萬人需要tvb now,tvbnow,bttvb+ e& [8 V9 n: G: L: z
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1100公頃住宅地及1400公頃配套基礎設施5.39.217.77:8898/ M4 q( O+ y8 W( |

; G1 d$ \' ?- ~* N% ~& @" VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■新增180萬人就需要tvb now,tvbnow,bttvb2 g! z) v* J$ }: p5 a3 G
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2000公頃住宅地及2500公頃配套基礎設施，合共4500公頃
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前述已指出，政府人口推算修改為2039年有842萬，新增人口減至132萬，則按政府的方程式，未來26年的新增土地需求應修正為3300公頃。
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4 ~6 S* W# k( R, S7 T& pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不容忽視的是，這套算法的基礎其實非常粗疏，當中完全沒有評估過，新增的人口將會居住公營房屋、私人樓宇還是鄉郊居所。從附圖可見，居於不同種類樓宇的居民，佔地面積大相逕庭。如果新增的132萬人口全是低收入人士，居住公屋，則他們的住宅連同配套設施只需1400公頃地了！沒有考慮未來人口的入息和住屋負擔能力如何，需求從何算起？而且，配套基礎設施包括工商用地和道路，當中道路一項，因往日各新市鎮之間分佈甚廣，需建公路接駁，故在往日的發展過程中佔地比重甚高，但今天的道路網已大致建成，未來再發展新的住宅區時，已未必再需要建這麼多的道路，住宅與配套用地的1：1.3比例亦有高估之嫌。公仔箱論壇- K$ I1 G2 ^+ r9 L) Y
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陳茂波：填海比發展新界平宜 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 `0 `! b4 n& n3 R: M

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