本帖最後由 felicity2010 於 2012-11-19 08:03 AM 編輯 }( ]3 E) A2 r' h& ]6 Z
1 o; H) M4 G. r" p# S) z+ R+ M. GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。徐家健：香港樓市的政策風險
% c1 `8 f8 H# N% u f: _) Y
' A8 o( j. B8 ~5 E$ }1 n公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb8 j3 Y4 ~' L9 A( _8 O
特區政府推出的樓市政策，可謂是天天新款。先有7月宣布明年1月起實行的白表申請者免補地價購買二手居屋計劃，繼而10月殺出一個聲稱是「管理需 求」的雙重印花稅措施。最令我擔心的是，財爺一方面煞有介事地指出，這是「非常時期的非常措施」，一方面卻又義無反顧地說，「在維護社會民生和金融穩定的大前提之下，我會毫不猶豫地再推出強而有力的措施」。
1 K9 L1 I3 ^4 {6 Ltvb now,tvbnow,bttvb$ J, K V4 I" p2 J' G1 M( J: K
擔心的是，政府藥石亂投：不集中火力增加供應，推出些什麼「管理需求」措施，自欺欺人 之餘，更惡化了住屋問題。最基本的價格理論說明，如果供應不變，一切需求的變動都只會令價格和成交量朝同一方向走，即打擊樓價，同時也會打擊置業；而資助買樓，同時亦將刺激樓價。要樓價既回落到一般市民可負擔的水平，又真正鼓勵置業，增加供應是唯一方法。5.39.217.77:8898, S \4 U2 Z1 ?9 D5 F3 ]8 _
7 p P- H9 I9 t* @- [+ `但更使我憂慮的是，財爺的言論對市場預期未來房屋政策的影響。什麼是「非常時期」？什麼是「強而有力的措施」？隨着政策風險增加，投資者會怎樣回應呢？
6 x7 e% ?) {" m6 _5.39.217.77:8898# f6 _& ^! @8 u) ~# j I2 G
覆水難收的投資5.39.217.77:8898& L* b' Y' T! r$ K' ^ d
/ ^& Z0 {' J2 S* b; |9 l( ]% {在分析政策風險對投資的影響前，先要補充一點耐用品供求的討論。上周曾介紹因為有「租務」和「投資」市場之分，耐用品的供求有兩價兩量。首先，供求改變所以會持續影響投資一段時間，其中一個原因是增加供應需時，而供應需時是因為趕急將增加成本，於是因為趕急而增加成本的幅度愈高，市場對供求改變作出的調整就 愈慢。當然，政府遏抑資產價格，亦將拖慢市場調整的步伐。tvb now,tvbnow,bttvb9 T% p4 Q" U3 @3 Q5 O7 { f
( {+ P, `- ~) l# b% u* Y# utvb now,tvbnow,bttvb供求改變可持續影響投資，更基本的原因是，耐用品顧名思義可用上一段長時間。其折 舊率（depreciation rate）愈低，可用期就愈長，而市場對供求改變相應作出的調整也就愈慢。耐用品的供求理論，解釋了為什麼折舊率愈低的耐用品，市場投資的波幅亦相對愈高。如樓宇市場在穩定的供求環境下，2.5%折舊率的含意，是每年新增樓宇佔總樓宇數量同樣是2.5%，縱使住屋需求只減少2%，八成的新樓宇供應將受到 影響。
! a: X, j- T8 s! l& e8 I; ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! E8 v/ L0 s9 M% o3 ?6 q
舉個最極端的例子，當資產千秋萬世，投資便覆水難收。傳統智慧是「買樓唔同買棵菜」，覆水難收的投資，投資者更會三思而行。
; A7 K* X+ T: h9 [5.39.217.77:8898
( c, A& e2 z. Z" C- U: Ptvb now,tvbnow,bttvb經濟學上，有所謂「不可逆轉的投資」（irreversible investment）。舉手不回的投資，一子錯滿盤皆落索；舉棋不定，反而可以留一手後着。借用財務學上「實物期權理論」（real options theory）的分析，結論是當投資者面對的不確定因素愈多，押注在覆水難收的投資時，就愈見謹慎。
8 y: U1 `1 D% R6 q/ ytvb now,tvbnow,bttvb
( V! i, h+ e' G) t公仔箱論壇現實世界的驗證又如何？一項研究發現，樓價風險增加不但使西雅圖的地產發展商減慢投資，風險亦同時抬高地價【註1】。tvb now,tvbnow,bttvb! ~1 X! ~8 T% O0 L1 w; S
& ^/ @4 h; `& [
投資在風險蔓延時5.39.217.77:8898 r7 ]2 M T6 ~2 B) m% i; K
: `% {" a: P, N8 Y- F. O6 rtvb now,tvbnow,bttvb另一項研究亦指出，當加拿大溫哥華的樓價波動愈大、市場風險愈高時，地產發展商就愈是按兵不動。更有趣的發現是，風險對投資的不良影響，會隨着發展商的壟斷能力而增加【註2】。
( K: ^1 X& R( {6 xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
, i$ a* _6 k& x- I* \" Q執筆前，運輸及房屋局局長張炳良在立法會回應口頭質詢時再次重申，若有任何不尋常的活動影響宏觀經濟穩定性，政府不排除再出招；但政府出招的效果是穩定經濟還是增加市場波動呢？再之前又有消息透露政府正考慮從勾地表撥地興建公屋，若果如實推行，一方面可能減少私樓供應；另一方面，公屋的選址亦可能影響鄰近私 人物業的樓價！3 v/ `3 f$ Q5 M$ I7 o
1 \0 V: s3 g; Ltvb now,tvbnow,bttvb當香港政府樓市政策日新月異，沒有內幕消息的一般二手買家唯有靜觀其變。物業市場的反應，證明了新措施不是凍結二手私人住宅 買賣，就是炒貴二手居屋。股票市場上，物業代理股股價的跌幅，似乎比地產發展商股價的跌幅還要大；這可能是因為市場認為，地產發展商彈性較大，有能力應付政府層出不窮的新措施吧。
7 S/ L8 i) B& l' ]' O; r* I5.39.217.77:8898& C0 p% r2 A/ d
1 e2 M [! Q6 u, Y6 m4 s: q5 i+ a
註1：Cunningham, Christopher R.”House Price Uncertainty, Timing of Development, and Vacant Land Prices: Evidence forReal Options in Seattle.”Journal of Urban Economics, 59（1）, January 2006：1-31.tvb now,tvbnow,bttvb5 `* e- ]: Y& F( s" I$ g j' c
tvb now,tvbnow,bttvb6 l* Z' S4 r5 }: ^
4 A- s, T2 f( Y! e+ L. s
註2：Bulan, Laarni, Christopher Mayer, and Tsuriel C. Somerville. ”Irreversible Investment, Real Options, and Competition: Evidence from Real Estate Development.” Journal of Urban Economics, 65（3）, May 2009：237-251.TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 G) C& n1 L5 {" r5 q1 t: [
; d; R+ N8 s8 @ R/ R! D5 v政策風險如何影響投資？．二之一
7 |4 B: V( [/ Qtvb now,tvbnow,bttvb) q( l8 X1 ^8 ^; {9 y5 _5 t3 W
3 y8 V8 |7 ~% N) `. J1 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' p* i$ s" B& L. C
克萊姆森大學經濟系副教授 |
發表於 2012-11-19 08:02 AM
| 