本帖最後由 felicity2010 於 2012-11-19 08:03 AM 編輯 5.39.217.77:8898* o0 y, [* u4 c
1 u. \( r# l! I
徐家健：香港樓市的政策風險5.39.217.77:88981 g {- C+ a) L m' F
5.39.217.77:8898# f4 E4 @6 o5 {1 u4 S
7 Q# _! m% ^5 {$ C( w4 A' F, e
特區政府推出的樓市政策，可謂是天天新款。先有7月宣布明年1月起實行的白表申請者免補地價購買二手居屋計劃，繼而10月殺出一個聲稱是「管理需 求」的雙重印花稅措施。最令我擔心的是，財爺一方面煞有介事地指出，這是「非常時期的非常措施」，一方面卻又義無反顧地說，「在維護社會民生和金融穩定的大前提之下，我會毫不猶豫地再推出強而有力的措施」。3 e8 x: [+ o+ `3 o. x
tvb now,tvbnow,bttvb% U: t* U- } n1 @6 D: W3 l# z
擔心的是，政府藥石亂投：不集中火力增加供應，推出些什麼「管理需求」措施，自欺欺人 之餘，更惡化了住屋問題。最基本的價格理論說明，如果供應不變，一切需求的變動都只會令價格和成交量朝同一方向走，即打擊樓價，同時也會打擊置業；而資助買樓，同時亦將刺激樓價。要樓價既回落到一般市民可負擔的水平，又真正鼓勵置業，增加供應是唯一方法。
& X4 C' }( c8 h$ @, o5 W9 C5 nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% ~: E9 E# w; J2 ^& C
但更使我憂慮的是，財爺的言論對市場預期未來房屋政策的影響。什麼是「非常時期」？什麼是「強而有力的措施」？隨着政策風險增加，投資者會怎樣回應呢？% p! J* P3 B; Y' K
6 @' k4 p6 y4 S. ?% [8 A) l v公仔箱論壇覆水難收的投資5.39.217.77:88988 X; A; w0 P' a$ l2 a' i
tvb now,tvbnow,bttvb/ P' `- ?6 D% [2 V( x/ r* p
在分析政策風險對投資的影響前，先要補充一點耐用品供求的討論。上周曾介紹因為有「租務」和「投資」市場之分，耐用品的供求有兩價兩量。首先，供求改變所以會持續影響投資一段時間，其中一個原因是增加供應需時，而供應需時是因為趕急將增加成本，於是因為趕急而增加成本的幅度愈高，市場對供求改變作出的調整就 愈慢。當然，政府遏抑資產價格，亦將拖慢市場調整的步伐。tvb now,tvbnow,bttvb7 S; t) G# H! o! |5 A/ E
! K$ A: C. F+ z& y6 u5.39.217.77:8898供求改變可持續影響投資，更基本的原因是，耐用品顧名思義可用上一段長時間。其折 舊率（depreciation rate）愈低，可用期就愈長，而市場對供求改變相應作出的調整也就愈慢。耐用品的供求理論，解釋了為什麼折舊率愈低的耐用品，市場投資的波幅亦相對愈高。如樓宇市場在穩定的供求環境下，2.5%折舊率的含意，是每年新增樓宇佔總樓宇數量同樣是2.5%，縱使住屋需求只減少2%，八成的新樓宇供應將受到 影響。
* K/ m4 e9 ~, kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# w: y$ v. ?8 \5 m" q
舉個最極端的例子，當資產千秋萬世，投資便覆水難收。傳統智慧是「買樓唔同買棵菜」，覆水難收的投資，投資者更會三思而行。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: ~6 ?+ |. j& G2 C% x, @/ ?
0 t. |$ v$ J. e. A, @經濟學上，有所謂「不可逆轉的投資」（irreversible investment）。舉手不回的投資，一子錯滿盤皆落索；舉棋不定，反而可以留一手後着。借用財務學上「實物期權理論」（real options theory）的分析，結論是當投資者面對的不確定因素愈多，押注在覆水難收的投資時，就愈見謹慎。
3 c; C: z# e7 W% E. q1 atvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- W' E2 f. T6 y. U m' Z
現實世界的驗證又如何？一項研究發現，樓價風險增加不但使西雅圖的地產發展商減慢投資，風險亦同時抬高地價【註1】。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: M' k ]; f& W: u. Y4 I, b( T
9 D1 f# ~, T# D' v# U投資在風險蔓延時
* q& Q1 t$ k% w9 L, t9 htvb now,tvbnow,bttvb
7 |0 J' K* y7 n. i( x* p8 o q另一項研究亦指出，當加拿大溫哥華的樓價波動愈大、市場風險愈高時，地產發展商就愈是按兵不動。更有趣的發現是，風險對投資的不良影響，會隨着發展商的壟斷能力而增加【註2】。
% R+ h; J/ F$ U, k5 X
0 X/ L+ c( p. _6 h: K- Z( L/ g公仔箱論壇執筆前，運輸及房屋局局長張炳良在立法會回應口頭質詢時再次重申，若有任何不尋常的活動影響宏觀經濟穩定性，政府不排除再出招；但政府出招的效果是穩定經濟還是增加市場波動呢？再之前又有消息透露政府正考慮從勾地表撥地興建公屋，若果如實推行，一方面可能減少私樓供應；另一方面，公屋的選址亦可能影響鄰近私 人物業的樓價！tvb now,tvbnow,bttvb: N' m- R! \' H- A+ J$ Q0 n& q4 i
tvb now,tvbnow,bttvb' z* X0 }/ t5 w% {" M' P
當香港政府樓市政策日新月異，沒有內幕消息的一般二手買家唯有靜觀其變。物業市場的反應，證明了新措施不是凍結二手私人住宅 買賣，就是炒貴二手居屋。股票市場上，物業代理股股價的跌幅，似乎比地產發展商股價的跌幅還要大；這可能是因為市場認為，地產發展商彈性較大，有能力應付政府層出不窮的新措施吧。公仔箱論壇* R# H3 C& O& k# p" l* \/ z, e
9 Q/ k: F. S/ g0 M8 l& B, R1 q9 {
. S: n8 J. l' n- l# O3 N2 D
註1：Cunningham, Christopher R.”House Price Uncertainty, Timing of Development, and Vacant Land Prices: Evidence forReal Options in Seattle.”Journal of Urban Economics, 59（1）, January 2006：1-31.* u }% K/ S% Y) Z9 V) P
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( _2 [ G. O# F0 C" q( {1 q6 \: c
tvb now,tvbnow,bttvb1 I6 H6 g! E( @6 O; N* s$ O2 U8 C
註2：Bulan, Laarni, Christopher Mayer, and Tsuriel C. Somerville. ”Irreversible Investment, Real Options, and Competition: Evidence from Real Estate Development.” Journal of Urban Economics, 65（3）, May 2009：237-251.; q9 D0 e) d* c& s n' G- D% W' ] [
公仔箱論壇, ^! F" k6 _( }/ e% N# S- H; I
政策風險如何影響投資？．二之一公仔箱論壇5 w" a) V! Z- V" T( B
5.39.217.77:88982 j9 @, E8 _/ S! X: `
公仔箱論壇# P3 v- h6 K8 p
5.39.217.77:8898+ F. K$ I% b7 q; a8 e7 ^
克萊姆森大學經濟系副教授 |
發表於 2012-11-19 08:02 AM
| 