遏炒風有利用家地產股回調正常

政府上周五再推兩項遏抑樓市的新措施，昨日本地地產股急跌，亦拖累大市表現。調整樓市新招作用立竿見影，樓市交投驟降，亢奮狀態開始冷卻，反映政府方向正確，對炒家發揮阻嚇作用，有利於真正用家。與熾熱樓市相比，本港股市尚處低位，昨日的下跌只是市場暫時的過度反應，相反在資金流入效應下，股市很可能轉趨向上。當局應密切注視資金流向，以確定下一步的調控政策。樓市受供求失衡及超低息環境影響，樓價節節上升並超越97高峰，樓價水平與市民購買力嚴重脫節。在美國落實QE3後，樓市更進一步發「高燒」，引起社會不安情緒。有見於此，上周五財政司司長曾俊華公佈，提高額外印花稅額度並延長適用期至三年，以及推出針對外來投資者的買家印花稅。此兩招一出，樓市高溫應聲冷卻。樓市交投大幅萎縮，說明政府遏抑住宅樓市的措施初見成效，發揮出驅趕熱錢離開住宅市場的作用，有助恢復樓市平穩發展。事實上，新措施阻止熱錢流向樓市，壓抑逐利炒風，不但對用家影響甚微，相反更有利於真正置業者。一來用家置業為了自住，不會短期內轉手，不會受增收印花稅的影響；二來正因為新措施趕走炒家，用家競爭少了，可供選擇的物業更多，亦有更大的議價空間，在市場中佔更有利位置。政府重招壓抑樓市，樓市交投急跌下，地產股無可避免有下跌壓力。昨日恒指各分類指數當中，地產分類指數跌幅最大，下跌逾4%。受影響股份反應迅速，顯示壓抑樓市措施有力見效；再者，年初時本港地產市況理想，吸引了一批短線投資者買入，令地產股由今年初以來累計升幅達30%至50%，如今借勢回調亦屬正常現象，無需過分緊張。自金融海嘯之後，樓市與股市表現可謂「兩重天」。樓市不但超越97年的高位，且屢創新高；相比之下，港股受制於歐債危機、內地股市不振等多項因素，恒生指數至今仍在2萬點左右徘徊，市盈率保持在10倍左右，即使是已上升一段時間的地產股估值亦偏低，港股整體而言值博率甚高，具有長遠投資的價值。目前的印花稅新措施只限於住宅物業，市場人士預期，其副作用有可能引導資金轉而流向工商物業市場，吸引資金炒舖，炒寫字樓，影響民生消費。對此財政司司長曾俊華昨日亦表示會留意。工商物業屬於商業投資，與住宅安居的民生性質有較大區別，資金流向工商物業是正常的商業行為，本港作為自由的經濟體，對於工商物業的調控宜慎重其事。
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felicity2010

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發表於 2012-10-31 10:38 AM | 只看該作者

地產商囤積居奇土儲直逼政府

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前金管局總裁任志剛最近表示，香港樓市供應過少，換作他是本港地產商，也會囤積居奇。任志剛所言非虛，地產商的確大有囤地的條件，《主場新聞》翻查上市公司年報及政府數據，香港五大地產商的土地儲備，加上港鐵未批出的地皮，可建超過9.1萬伙700呎單位；政府早前聲稱不足400公頃的土地儲備，可建700呎單位數目大約只是12.2萬伙，僅比地產商多出約3.1萬伙。
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如果計及地產商多年收購農地（不計新界東北）的發展潛力，私人發展商的手握土地儲備更大大超越政府，發展商可發展的700呎單位數字，隨時高達47.7萬伙（假設農地可以3倍地積比發展），數目是政府手上可發展單位的近4倍。
過去，不少關於政府與地產商土地儲備，亦以土地面積比較，但甚少以樓面面積及可興建單位數字，全面比較政府與私人發展商的儲備。5.39.217.77:8898) i9 h$ O# L7 w& S& c# T7 W, j
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根據發展局早前公開的閒置土地數據，扣除預留興建丁屋的土地後，全港可建住宅的土地只剩下391.5公頃。土地儲備分佈於全港百多塊地皮，分別劃分為甲、乙、丙、丁及戌類等住宅用地發展，各類地皮可發展地積比各異。政府慣例是甲類地皮大約是5倍地積比，乙類為3倍，丙類為1倍，如此類推。以此換算，391.5公頃官地一共提供8528萬呎的樓面面積，相當於約12.2萬個700呎單位。* k8 g2 u' x7 J$ f

在私人市場方面，五大私人地產商包括新鴻基（016）、恆基（012）、長實（001）、新世界（017）及信和（083），手上可建接近4500萬平方呎樓面面積的地皮，相當於6.4萬個700呎單位，足以左右市場。再加上港鐵未批出的鐵路上蓋合約，六家上市公司有接近6400萬平方呎的樓面面積，可發展成9.1萬個700呎單位。住宅發展用的官地只能興建12.1萬個700呎單位，只比地發商多約3.1萬個單位儲備。地產商絕對有囤積居奇的條件。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 F, Q4 e! w& i" o3 R

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實際上，環保觸覺最近調查發現，地產商除了囤地，亦有本錢囤積單位，待樓市熾熱時，抬高價錢放售。例如是恆隆2006年建成的浪澄灣，就有千個單位未開售，恆地大角咀的亮贀居部分單位亦封盤，以及新世界在新界東北已興建別墅，更加無裝修、無水電，分明希望待新界東北發展有定案才推售。儘管地產商新盤跟足政府條例按時落成，但利用政府未有規定一手樓的推售時間的漏洞，遲遲不發售單位，成為供應緊絀的元兇之一。

上述地產商的儲備，還未包括地產商以低價購入的農地。即使扣除新世界、恆基兩家公司在新界東北擁有近600萬呎農地土儲，以及長實於北區的農地後，新世界、恆基、長實及新鴻基四大發展商，仍然合共坐擁9000萬平方呎的農地。若地產商農地獲准以3倍地積比發展，地皮合共可提供2.7億平方呎的單位，相當於38萬個700呎單位，足足是目前官地可建單位數目的4倍以上。
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計及農地發展潛力後，地產商有能力興建近47.7萬個700呎單位。地產商與政府坐擁的實際樓面面積儲備，由先前約四六之比，變成八二之比，土地市場幾乎全由地產商話事。而四大地產商包括長實、新地、恆地及新世界更控制了七成四樓面面積，全面壟斷了市場供應。與此同時，地產商的市佔率亦會重新洗牌，頻頻在新界低價購地的恆基，不計新界東北土地，市佔率也近三成，有能力興建超過17.5萬個700呎單位，新鴻基的市佔率有23%，排行第二。

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