本帖最後由 felicity2010 於 2012-10-28 01:43 PM 編輯
; ?# o& C: F; @$ b9 _" ?3 N. E) @! E( ~, U
鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？5 n5 z1 t+ ~/ y( o* x
tvb now,tvbnow,bttvb1 C4 p1 Z- v0 O1 C% }8 R% A! G( S
- h) `# Z) B* u0 x# u* J0 Ptvb now,tvbnow,bttvb（一）二元對立的鬥爭思維4 K3 ]+ @3 V9 Y4 `
公仔箱論壇$ @% Y; v6 W0 i9 }
10月21日，急風驟雨。
$ L6 C: @+ S) t6 z( D
7 ^8 F4 A2 R) L* U公仔箱論壇關於擱置啟德體育城的建議，媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》，不但說要將整個體育城推倒，還要以7倍的地積比率，興建2.5萬個公屋居屋單位，足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆，試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70％，居住密度大概可以比得上天水圍，一切交通社區配套設施得從新規劃……難道，就如蔡先生所言，這純屬個人而非特區政府意見？！tvb now,tvbnow,bttvb6 v' h R% r; Y
5.39.217.77:88980 o4 r* u2 Y- L. B
10月23日，風向逆轉。
) s9 x, |" J$ O公仔箱論壇公仔箱論壇% Q; O! ^; C* f
蔡涯棉口風突然一轉，說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地，撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論，向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」，到底是什麼葫蘆賣什麼藥，背後又隱藏了什麼計算和後覑？
0 u; k1 _2 n! v% b4 H( M1 d公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! w$ O; O* w8 N# ~2 A) k
10月26日，波瀾不興。
6 ~$ V. E) L4 }' J8 d3 b: ~tvb now,tvbnow,bttvb
/ x# o' S8 ]6 K$ Mtvb now,tvbnow,bttvb就在腦海裏疑團重重之際，形勢卻早已急轉直下，林鄭和一眾局長跳了出來，說啟德體育城將完封不動，一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說，過去數天蔡先生發表「個人意見」前，原來對城規會程序竟一無所知？！
/ N9 R0 q! C3 x9 z# ^2 N/ r
) Y( v# u% P" C$ ?; N2 a5.39.217.77:8898這一周的戲劇性發展，彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行，要麼像曾蔭權般原地踏步；要麼便每年大建8.5萬單位，要麼便2、3萬單位也建不起來；要麼便一年來4、5萬個雙非嬰，要麼便「一個也不能多」；要麼像上任前的CY只講中港融合，要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼？市民真正的需要是什麼？看不見，聽不到，總之一切政治掛帥，非黑即白各走極端。tvb now,tvbnow,bttvb9 M0 s: R, B9 d( C, ^3 ^' v
公仔箱論壇9 |4 Z6 y' M' d
（二）啟德原規劃的謬誤TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. w" N U s8 u' h8 @; E! ^8 W- R
$ e6 o8 @0 f7 ^& }% f: ?. K% M. b5.39.217.77:8898兩周之前，10月14日，本土研究社發表啟德規劃的另類方案。( Z" Y+ e! j3 {6 p3 x4 d. N/ m
+ B/ {$ e7 |* _) d+ S) D
出乎我們意料，這個方案吸引了不少媒體報道，不熟悉我們的朋友大概會覺得，這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士，對啟德規劃已研究了一段時間，發覺箇中一直存在不少謬誤，其實並沒有得到應有的重視。事實上，即使這周所有焦點都放在啟德，公眾對很多更加根本的問題，到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕. {: J4 s3 {* J2 {+ n: g- T
& q# [1 @4 a E, G& o# J: T3 pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' R) N) v. k5 [6 `8 ~
■若按去年《優化土地供應諮詢》期間，林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃（即整個香港1％）住宅用地，再加上1400公頃配套設施；則啟德發展區的總面積328公頃，理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。
( J, j( a! Q9 k' ~5.39.217.77:8898公仔箱論壇* i0 p( N4 ?, g" b5 C4 [; Z' R
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 `' Z6 S5 t+ e4 H
■啟德發展區的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11％，公屋更僅佔總面積的不足3％；而且由於未有照顧到復建居屋的需要，在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前，原規劃中居屋土地的面積為0％。; l5 }$ I; q8 N) ~( ?
% o* ~! m- v3 {' o- _1 u0 y公仔箱論壇
! Z) \3 ~ a( h. Z" x+ f4 \- W. k5.39.217.77:8898■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋，但亦已足以興建1.3萬單位，足夠3.4萬人居住；相反餘下四分之三的私人住宅用地，卻僅能居住5.6萬人（圖一）5.39.217.77:88988 J+ ]3 w# {' M- U [5 [% `4 |) t+ C
& A, ]! U& j0 w5.39.217.77:8898
3 d& A9 g7 [! G9 Stvb now,tvbnow,bttvb■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地，乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅，坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊，估計那裏僅能居住3000人。公仔箱論壇0 [( x1 Q4 D i( j: V3 }
# Z5 F5 q+ e7 z1 R) X3 Ytvb now,tvbnow,bttvb
, t4 C* m) S0 u2 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■若從住宅用地的人口密度計算，出租公屋每公頃能住約3700人；相反私人住宅每公頃只能居住2000人，土地使用效率只及公屋略高於五成；若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅，則每公頃僅能住不足500人，只及公屋的一成多而已。tvb now,tvbnow,bttvb7 P1 @ y) v/ D( t$ O5 m5 I) ?5 P
. `/ J% Q/ O0 `4 I& F% dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇' s4 x. U1 ]7 m5 `
■若從公私營住宅的人口比例計算，出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪，不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例，亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。; M% K- n3 F1 l3 @. P
" O/ H* ]: G( K$ i; k公仔箱論壇公仔箱論壇8 a( f* C9 o! n( n$ L
（三）「體育城vs.公屋／居屋」謬誤5.39.217.77:8898* C9 _- j, ^& q/ N( m/ ?" r" I5 P* v
! t3 [8 ~0 C9 f! i
7 X( T8 R/ _7 R. N& Wtvb now,tvbnow,bttvb從以上數字可以清楚看見，啟德發展區的根本問題，並不出在「體育城vs.公屋／居屋」，如此簡化煽情的對立面之上；啟德原規劃（圖二）的根本謬誤在於浪費土地資源，整體建屋密度過低，未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案（圖三），在悉數保留體育城設施的前提下，只需將原有的「住宅丙」取消，已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位，額外容納近3萬人居住，效果一目了然。不要忘記，這個方案並沒有像蔡先生般，主張大幅提高地積比率，製造新的屏風樓圍城。
( R6 ~* n1 V; I- q! R$ o" q- Vtvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇* Z9 `0 ^5 K L8 ^% p7 r' _% Y
提起屏風樓，大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首，令降低香港總體的建築密度，「提升居住環境質素」，彷彿不知從何開始，變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是，便會發展屏風樓問題的出現，其實並非源於總體規劃的建築密度過高，而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高，「不患寡，而患不均」，兩者之間的差別可說是差之毫釐，謬之千里。事實上，正是由於總體規劃密度不斷降低，才更有利於個別發展商，申請將個別樓盤的建築密度不斷提高，「你不屏風我，我便可屏風你」，形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。公仔箱論壇1 _' H# w, r N" _8 ?) r! l
0 \- v c# C/ s+ T其實居住在1990年代以前落成公屋的居民，普遍皆不會感到居住環境過於擠迫，更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇，反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年，大會堂高低座錯落有致的佈局，竟承載多不勝數的繁複功能，其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高，可見合理的密集綜合土地利用，並不一定比低密度的擴散式發展為佳。公仔箱論壇: z, j8 w) @+ t: @
公仔箱論壇7 n+ o. D. m4 ?
如何在有限土地資源和相當發展密度之間，尋求一個市民接受的平衡？美國經過數十年偏重低密度的市郊（suburb）的城市擴張模式（urban spawl）後，近年亦重新出現偏重集約城市（compact city），強調更有效利用土地的新城市主義運動（new urbanism），詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者BarrieShelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric，更將香港視作集約城市模式的典範，只要得到恰當的運用，擠迫不再負面，反而是正面的規劃元素。這些討論，對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。
, A9 ?5 X5 L( ^; U9 g7 L: j5.39.217.77:8898
- A0 `: ~% k* M
- e' Q. t, h6 n3 y" P( {（四）關鍵在「豪宅vs.公屋／居屋」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* I7 k0 A- W+ e7 z# j0 A z
5.39.217.77:8898' Y9 Z; D7 U7 X/ {$ {: r% h, a
5 h0 h6 J) o2 P土地供應不足的問題，關鍵並不在於「體育城vs.公屋／居屋」，而是在於「豪宅vs.公屋／居屋」。, S' p( N' [" S# S' \
, a! w j) e; q, q; o公仔箱論壇其實這個看似過度簡單的結論，已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地（見另文），先不好好思考如何更加善用，又或一味推向低密度發展，卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。
0 l; Z6 R1 V" a! z( L4 Q9 q* K- W
大家當然會問，香港的私人住宅甚至豪宅，不是供應不足才令樓價失控嗎？我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇，是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信，以香港樓市一個小小的水塘，只要稍稍加以擴闊一點，便能承受得住全球湧至的財金巨浪？眾所周知，香港愈是昂貴的住宅單位，它的投資甚至是投機價值，往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋（而非樓市）問題，答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地，能容得下更多的人口，而不是一味只強調降低建築密度。5.39.217.77:8898( G5 v6 t/ q6 V
( ` c0 }! j8 U& J: j蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員，大概亦可以收拾心情，不要再總是打非住宅用地的主意，而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策，大可重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60％，私營房屋的比例定為40％，如此才是正本清源的治本良方，解決普遍香港市民的實際住屋需要。
* t& B/ G% x( ntvb now,tvbnow,bttvb
% ~. n- n& r' K$ z6 k& ztvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb% o3 D O' `6 d" S2 w
@1 M/ X! h* I Y9 x, mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。鄒崇銘本土研究社TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 I4 S# T; d. k0 Z K7 q1 e% [/ I
* k+ Z5 n; l4 O% r公仔箱論壇7 c, ?% ~2 B( |4 m; O3 D: I8 n
. k1 r- _8 ?3 Y. XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
; g$ d) d* U, ^5.39.217.77:8898& R A2 V, r1 r$ D& |6 [
; s v8 n1 S2 S3 t% e1 G4 z# F! s" P |
發表於 2012-10-28 01:39 PM
| 
