本帖最後由 felicity2010 於 2012-10-28 01:43 PM 編輯
5 _& R- a" T+ G& y, D: D @公仔箱論壇
( B+ e$ d3 q( J6 ~4 z% @tvb now,tvbnow,bttvb鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？
# P0 y4 \5 M8 B h$ A) u* e- s& ntvb now,tvbnow,bttvb
" [$ w6 O q% o4 J% x O' R/ S% b' {
5 B2 a2 v* e1 H0 t/ sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。（一）二元對立的鬥爭思維5.39.217.77:8898) E; G* Q6 {* i# o0 ~0 E
0 R; |# I4 m1 F* s: {/ T公仔箱論壇10月21日，急風驟雨。
/ V' `/ S. n7 I' N# ]( d! \6 v
F! N3 r3 W8 x5.39.217.77:8898關於擱置啟德體育城的建議，媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》，不但說要將整個體育城推倒，還要以7倍的地積比率，興建2.5萬個公屋居屋單位，足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆，試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70％，居住密度大概可以比得上天水圍，一切交通社區配套設施得從新規劃……難道，就如蔡先生所言，這純屬個人而非特區政府意見？！
7 N2 v2 w* f+ H8 c/ L$ Ttvb now,tvbnow,bttvb
0 S2 H8 L: C n# ~+ STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。10月23日，風向逆轉。! I9 Z' g& K3 M$ [& K8 q
9 {. W0 V- c' H/ s蔡涯棉口風突然一轉，說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地，撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論，向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」，到底是什麼葫蘆賣什麼藥，背後又隱藏了什麼計算和後覑？
5 N; t, ~& N) R" |$ [0 w公仔箱論壇" X/ J# s* d$ C5 u+ L' c
10月26日，波瀾不興。4 ^, ^+ v" \* H. U& Z/ p* Z* S
5.39.217.77:88983 f8 {" W- \' a8 {0 F- k+ F! x x
就在腦海裏疑團重重之際，形勢卻早已急轉直下，林鄭和一眾局長跳了出來，說啟德體育城將完封不動，一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說，過去數天蔡先生發表「個人意見」前，原來對城規會程序竟一無所知？！+ T) @" C) M2 \" w: r. C. y. r
tvb now,tvbnow,bttvb- j5 t$ c% `1 X5 [6 w
這一周的戲劇性發展，彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行，要麼像曾蔭權般原地踏步；要麼便每年大建8.5萬單位，要麼便2、3萬單位也建不起來；要麼便一年來4、5萬個雙非嬰，要麼便「一個也不能多」；要麼像上任前的CY只講中港融合，要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼？市民真正的需要是什麼？看不見，聽不到，總之一切政治掛帥，非黑即白各走極端。5.39.217.77:88980 ]; m6 \; ~; V( S. u8 q. ]
5.39.217.77:8898! t) e7 J0 ?& d2 |6 l$ u$ V( I; A* z' _
（二）啟德原規劃的謬誤
9 D$ Y! M0 t- H1 r公仔箱論壇
) _' u6 M# i" a @兩周之前，10月14日，本土研究社發表啟德規劃的另類方案。
6 I0 }2 Q! V S- h q0 a9 H
" W& R+ Z6 ^/ Wtvb now,tvbnow,bttvb出乎我們意料，這個方案吸引了不少媒體報道，不熟悉我們的朋友大概會覺得，這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士，對啟德規劃已研究了一段時間，發覺箇中一直存在不少謬誤，其實並沒有得到應有的重視。事實上，即使這周所有焦點都放在啟德，公眾對很多更加根本的問題，到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕
1 B1 S: F2 g- e; e5.39.217.77:8898
% S4 L# ^0 `) m( Z P8 i2 m7 x公仔箱論壇
) m+ ^; q; ?5 Y$ o+ t( R3 u# L5.39.217.77:8898■若按去年《優化土地供應諮詢》期間，林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃（即整個香港1％）住宅用地，再加上1400公頃配套設施；則啟德發展區的總面積328公頃，理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。
' _& F" ] i, \- @: G5.39.217.77:88984 c8 v; i* o, n
5 }; c2 ?) Y& f8 U4 z9 S- z■啟德發展區的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11％，公屋更僅佔總面積的不足3％；而且由於未有照顧到復建居屋的需要，在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前，原規劃中居屋土地的面積為0％。tvb now,tvbnow,bttvb/ Y) S* x) B9 t' F( q, a
tvb now,tvbnow,bttvb; g) S3 a- c9 i" x ]$ R
5.39.217.77:8898. R; c& @7 H2 J- M
■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋，但亦已足以興建1.3萬單位，足夠3.4萬人居住；相反餘下四分之三的私人住宅用地，卻僅能居住5.6萬人（圖一）
4 P% P5 ]* X# Q6 Z' u% m5.39.217.77:88985.39.217.77:8898% y8 |. u# J4 a2 {) I* S7 F7 V- J
/ M' G' j/ u( A% N4 X8 i■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地，乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅，坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊，估計那裏僅能居住3000人。' B c# |, w( c7 q
. V1 i% _" C7 e( X5 q$ ^# m# HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! W" n! q: [8 j6 b- n! x5 l, P
■若從住宅用地的人口密度計算，出租公屋每公頃能住約3700人；相反私人住宅每公頃只能居住2000人，土地使用效率只及公屋略高於五成；若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅，則每公頃僅能住不足500人，只及公屋的一成多而已。
3 d' ~7 w2 u8 T8 M( B2 W6 O3 UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇6 f2 T+ n3 K: S0 T
tvb now,tvbnow,bttvb$ `4 H- M* g' S# \# L
■若從公私營住宅的人口比例計算，出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪，不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例，亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。# M3 t1 S$ X( D/ G
! c* ~. Y7 l" T2 l$ V5 z5.39.217.77:8898
! [. k: h9 Z7 J; }5.39.217.77:8898（三）「體育城vs.公屋／居屋」謬誤TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ g: K- z' q3 q& @% G9 }
& t: Y- I4 P0 }, w7 m# }% s3 G3 mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇9 c' C; }6 ~. E+ c
從以上數字可以清楚看見，啟德發展區的根本問題，並不出在「體育城vs.公屋／居屋」，如此簡化煽情的對立面之上；啟德原規劃（圖二）的根本謬誤在於浪費土地資源，整體建屋密度過低，未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案（圖三），在悉數保留體育城設施的前提下，只需將原有的「住宅丙」取消，已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位，額外容納近3萬人居住，效果一目了然。不要忘記，這個方案並沒有像蔡先生般，主張大幅提高地積比率，製造新的屏風樓圍城。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% q& ?9 T: P8 b- F: k0 B C0 V6 j2 f
5 a( Y3 q3 V' H, ?7 _ ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。提起屏風樓，大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首，令降低香港總體的建築密度，「提升居住環境質素」，彷彿不知從何開始，變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是，便會發展屏風樓問題的出現，其實並非源於總體規劃的建築密度過高，而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高，「不患寡，而患不均」，兩者之間的差別可說是差之毫釐，謬之千里。事實上，正是由於總體規劃密度不斷降低，才更有利於個別發展商，申請將個別樓盤的建築密度不斷提高，「你不屏風我，我便可屏風你」，形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。
. ?. ~& R& c# {" r) r! |& T
9 S1 |6 z: A% P& ] D0 [& z; [* a其實居住在1990年代以前落成公屋的居民，普遍皆不會感到居住環境過於擠迫，更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇，反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年，大會堂高低座錯落有致的佈局，竟承載多不勝數的繁複功能，其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高，可見合理的密集綜合土地利用，並不一定比低密度的擴散式發展為佳。
9 S; O2 N3 c: ptvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 E p4 a" M- n
如何在有限土地資源和相當發展密度之間，尋求一個市民接受的平衡？美國經過數十年偏重低密度的市郊（suburb）的城市擴張模式（urban spawl）後，近年亦重新出現偏重集約城市（compact city），強調更有效利用土地的新城市主義運動（new urbanism），詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者BarrieShelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric，更將香港視作集約城市模式的典範，只要得到恰當的運用，擠迫不再負面，反而是正面的規劃元素。這些討論，對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。
9 H ?$ s, V( E* s$ R; _7 Utvb now,tvbnow,bttvb
# u1 X; |, g& K- p/ KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77:88982 F5 H: q0 k! \ q( N" x; l
（四）關鍵在「豪宅vs.公屋／居屋」5.39.217.77:8898* U' [0 S; P; h" a
" n' [. h# n( A1 T# M0 iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77:88985 p7 e# L' x, n3 c
土地供應不足的問題，關鍵並不在於「體育城vs.公屋／居屋」，而是在於「豪宅vs.公屋／居屋」。公仔箱論壇8 V/ m" v: d, b, \& H
, g8 h. Z8 w& F" _' D$ X2 d3 g4 Wtvb now,tvbnow,bttvb其實這個看似過度簡單的結論，已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地（見另文），先不好好思考如何更加善用，又或一味推向低密度發展，卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。7 A1 E, L) N7 u; `2 |0 k9 i1 `" e% S% r
, a2 o0 c4 A5 J3 D+ P大家當然會問，香港的私人住宅甚至豪宅，不是供應不足才令樓價失控嗎？我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇，是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信，以香港樓市一個小小的水塘，只要稍稍加以擴闊一點，便能承受得住全球湧至的財金巨浪？眾所周知，香港愈是昂貴的住宅單位，它的投資甚至是投機價值，往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋（而非樓市）問題，答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地，能容得下更多的人口，而不是一味只強調降低建築密度。
6 {- A8 }8 M- i6 f G8 c* PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
" \: X$ j. }5 ^# X* y5.39.217.77:8898蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員，大概亦可以收拾心情，不要再總是打非住宅用地的主意，而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策，大可重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60％，私營房屋的比例定為40％，如此才是正本清源的治本良方，解決普遍香港市民的實際住屋需要。
/ f3 o. N2 C# |1 }; E4 {公仔箱論壇
9 W- s* [" L2 J7 p; ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb0 ^" T4 k/ _( a
公仔箱論壇: v- B; O! a) j$ l+ n1 `; v
鄒崇銘本土研究社tvb now,tvbnow,bttvb/ J% a' a8 a8 y! C, p* n) m
tvb now,tvbnow,bttvb6 g$ |3 o+ [- ~: N+ g: N) b
5 W8 {" z' Z) m) D* Y2 b" S1 ?
, N/ }8 a' }7 |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇! U9 e; p( c. X5 |
U# x3 t: P, B. Q公仔箱論壇
$ H, y2 u9 V* ^3 x8 p+ ^) I' M# V5 ^- N |
發表於 2012-10-28 01:39 PM
| 
