麵粉愈賣愈貴 麵包豈會便宜

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2011-05-13 tvb now,tvbnow,bttvb/ A" @  C( A" l9 O; v
【東方日報專訊】樓市升浪未止，社會怨氣累積，港府欲藉增加土地供應為樓市降溫，如意算盤顯然又打不響。tvb now,tvbnow,bttvb8 Y0 D% J7 n9 w( }
當局昨日主動推出三幅分別位於港島司徒拔道、九龍塘又一村及元朗牛潭尾的豪宅地皮拍賣，一如所料，發展商態度進取，競投氣氛熱烈，三幅地皮均以高價成交，其中元朗地皮成交價更較開拍價高出逾倍，遠超市場預期。三幅地皮令庫房進帳逾五十七億元，這個超乎理想的賣地成績會對後市帶來甚麼啟示，不言而喻。$ K+ X# H3 `0 {; d& B
正如發展商強調，今次賣地結果顯示樓市並無下調空間；亦有測量師直指成交價之高出乎意料，因此看好後市，估計下個月拍賣的港島西半山地皮樓面呎價有機會上三萬元。賣地成績屢創新高，庫房固然豬籠入水，可憐無殼蝸牛距離置業安居的夢想恐怕是愈來愈遙遠。
7 A6 `& L0 a, v5 U) b事實證明，港府近年推出的一連串壓抑樓價措施不但未能收到預期效果，反而弄巧成拙，所謂增加土地供應，猶如為樓市火上添油，實在是莫大的諷刺。試想想，「麵粉」愈賣愈貴，「麵包」又豈會便宜？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 `6 [% I' B; y% ~
眾所周知，導致樓價不斷上升的原因很多，包括供應不足、利息超低、資金氾濫、通脹惡化等等，加上內地居民在港置業已成趨勢，部分新樓盤內地買家比例高達三成甚至以上。在各種內外因素的催谷之下，樓市易升難跌也就不足為奇了。
) f7 L* Q& [5 y5.39.217.77:8898有英國傳媒早前指，香港住宅樓價累積升幅驚人，堪稱全球最「物非所值」，亦有美國顧問公司指本港住宅樓價為全球之冠。最令人擔心的是，美國經濟似好非好，短期內加息的可能性不大，這除了令港府通過加息令樓市自動降溫的希望落空，也勢必刺激樓價進一步上升。面對這種不堪的局面，雖然港府曾多次出招，壓抑樓價措施接踵而來，可惜由於未能對症下藥，所有措施最終都如泥牛入海，無聲無息。很明顯，對於壓抑樓價，港府已經黔驢技窮。
, A# P" ]6 x7 fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。以幫助市民上樓的「置安心計劃」為例，不僅供應量少，連杯水車薪都說不上，而且還要數年後才能成事，遠水難救近火。其實，面對基層市民置業難，尤其是八十後怨聲載道，復建居屋已成為社會各界的共識，連曾經極力反對的政黨也紛紛轉軚，港府與其繼續扮鴕鳥，不如早點面對現實。畢竟，此一時彼一時，社會上因樓價瘋漲而引發的不滿情緒正不斷發酵，為避免樓市問題成為政治炸彈，當局是否應該重新考慮復建居屋呢？無論如何，既然花拳繡腿解決不了問題，就必須用新的思維面對，否則只會令問題不斷惡化。; R9 J) x- @, q; ?
禍到臨頭悔既晚，船到江心補漏遲。港府反應遲鈍，後知後覺，其實已錯過調控樓市的最佳時機，若繼續搪塞拖延，坐視樓價進一步飆升，不僅樓市泡沫遲早爆破，民怨也遲早爆煲。

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發展商搶地有因 港府落後形勢公仔箱論壇; P* g$ \* d3 n& T+ `5 g
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. |: x$ {* P/ y7 w5.39.217.77:8898港府昨拍賣三幅土地，全部錄得高價成交。發展商的算盤是貴買貴賣，興建豪宅，目標不止港人，還有內地買家。
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香港經濟日報社評指出，港府規劃落後，土地供應不足以同時滿足本地買家及內地人在港置業的需求，必須全速開發土地，增加供應。
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搶地建豪宅 瞄準內地買家
$ O, j" S8 N+ O& e. f) x5.39.217.77:8898政府昨一口氣拍賣三幅分別位於港島、九龍和新界的住宅土地，獲發展商積極競投。地皮分別以呎價約二萬五千元、一萬五千元和六千五百元成交，均屬市場預期的高價。tvb now,tvbnow,bttvb' B9 y: t4 W: o2 f! L' S5 h
以成交價最便宜的新界元朗地為例，若加上建築成本和發展商利潤，落成後樓面呎價估計要達一萬元，發展商表示有意興建獨立洋房。此反映無論住宅土地位於港島、九龍或新界，發展商都以興建豪宅為主，因不但可供應香港人，還可吸引內地買家。
& Z' x+ H, v3 T9 a! ^/ p市場研究顯示，本港去年下半年發售的一手私人住宅中，逾兩成買家為內地人，其中豪宅買家更有三成四是內地人。發展商不怕高價搶地，因深明豪宅受內地買家歡迎，可賣高價。當然，發展商亦有風險，若內地經濟轉差，或香港吸引力下降，都可能令內地人來港置業的意慾減低。
1 \' r$ n9 o1 z/ a! f5.39.217.77:8898對香港來説，內地人若肯來港置業，就有更多誘因在港設企業據點、應用香港專業服務及消費，對香港整體經濟有很大裨益，亦增強香港作為國際金融中心和現代服務業的競爭力。
/ u; n- c# j7 f8 Etvb now,tvbnow,bttvb故問題不是內地人蜂擁到港購置豪宅，而是港府的土地供應計算有誤，沒有估計在香港經濟好景時，有更多內地買家來港置業的需求。此明顯落後於發展商的算盤，亦落後於現實。公仔箱論壇; y; f" ?& }+ Q6 q, H
港府常説樓市需求難估，但不作估算便難以作出適當土地規劃。本港目前不單遇到短期樓市供應斷層，導致樓價扯升的問題，港府估算土地需求過於保守，更會令中長期樓價不斷高。在土地供應不足下，目前發展商每次投地都傾向興建豪宅，不但搶貴豪宅，更令市場的上車盤供應缺乏，打擊需置業的一般港人。
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積極開發土地 需政治魄力
( u- r- k5 ~# q社評指出，當局必須重估本港的土地需求，加倍積極開發新土地。無論是移山填海、舊區重建、開發新市鎮、甚至動用部分郊野公園用地，都要拿出足夠魄力，因加快開發土地，必然遇上如保育、環保等阻撓，必須具有政治意志克服困難。否則因港府落後形勢，導致樓價升，引發樓市泡沫和民怨，對香港社會和經濟穩定的衝擊只會更大。tvb now,tvbnow,bttvb! A7 O2 ?: O6 B0 F5 h' l

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政策不換腦筋 樓價升勢難遏  y3 k- }3 @+ w( I+ O! H' Y8 K8 k

+ I6 M1 a4 x& Jtvb now,tvbnow,bttvb今年度香港第二次賣地昨天舉行，三幅土地均以高價成交，港島嶺南書院地皮價格貼近每方呎二萬五千元；位於元朗牛潭尾地段，呎價亦高逾六千五百元。拍賣競投激烈，地價不斷攀升，樓價亦勢必扶搖直上，欲罷不能。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" r+ h7 }; t5 q9 j' w# f5 e" U+ {9 e

! J. r; S' J& mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。香港信報社評指出，面對樓價「高處未算高」之勢，反映港府近年所推出連串壓抑樓價的措施，效果不彰，而且每次土地拍賣，地價屢創新高，反而更向市場傳遞一個「升勢難遏」的強烈信號，令炒風更熾熱，急於「上車」的訴求叫得更響。
( C2 o0 q' P/ G; H5 c( Q5.39.217.77:8898 5.39.217.77:88981 a1 N8 \: ]& P* j* K" z, W
社評指出，三幅出售的地段，主要發展成為豪宅，目前的「麵粉價」已高於同區物業的「麵包價」， 基於豪宅價格的「傳導作用」，最終蔓延到中下價物業市場，令「限呎盤」的土地供應，價格亦難免水漲船高，加上政府賣地收入佔歲入一個相當大比例，不願意也不能夠「低價賣地」，這樣一來，勢必制約了土地供應的數量，成為地産發展可觀利潤的來源保證，同時形成樓價易升難跌的頑固結構。
( o! x! ?4 R- u0 w( m, @過去十年，私人住宅物業每年吸納量約一萬八千五百個單位，未來十年，施政報告所定的供應目標為兩萬個。數量是否足夠，無疑值得檢討。若供應不足夠，卻以此作為提供土地供應量的參照，顯然難以滿足發展商的胃口，也令增加土地供應壓抑樓價的政策目標無法實現。
% f+ \4 z' b9 t" F- M& z; X公仔箱論壇樓價近年的升勢，無論幅度和速度，都遠高於本地居民的收入增長。據金管局的資料，香港銀行業去年的貸款總額，急增九千四百億元，增幅近三成，今年春季也未見放緩。在貸款驟增之下，港元貸存比率已接近八成。貸款激增，其中一個主因是物業新取貸款增長可觀，近二千六百億元。目前，市民置業的按揭供款與入息比率，一般已上升至約百分之四十七水平，若衡量到目前的「超低息」環境，可負擔比率實質已接近百分之五十二的二十年平均數。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, m& f- M- X( v; [$ r
事實上，香港物業市場的需求方已不再局限於本地買家。內地資金不斷流入，大手吸納各類型物業，令市場的買家結構有異於過去。按照經濟理論，商品的價格取決於邊際供應和需求，並建基於效用，而與存量多寡無關。如今物業買家範圍擴大，除非對外地買家設置限制，否則市場結構的變化勢必令供不應求不斷加劇，而有限土地供應量的拍賣，每一次都高價被發展商消化，並化成為確認升勢持續的「市場信號」，令物業投資與投機進一步升溫。公仔箱論壇/ R) c& V$ W( t# \) q
政府增加物業額外印花稅，試圖提高買家的成本為市場降溫；亦主動推出土地拍賣，增加供應來紓緩樓價升勢，但從今年兩次賣地的情況看，土地呎價升勢不止，反映過去打擊樓宇炒風、穩定樓價的政策措施均告失效。: A- C" P% F8 A0 X; }9 |6 n
面對當前形勢，政府實有必要以嶄新思維，全面檢討香港的房地産政策，從土地供應、評估市場結構變化到因應變化所制訂的壓抑樓價措施，通過綜合式的新政策去穩定樓價，看來已難以迴避。若繼續以固有手段和調節工具，如提高按揭成數、加強交易信息透明度甚至增加額外印花稅來壓止樓價升勢，實難以産生政策效果，市場也難以穩定及健康發展。公仔箱論壇+ I) N/ I: O7 w) L, a: E! G
社評指出，樓價「只升不跌」泡沫，總有爆破一天。眼見如今樓價飆升之勢不知伊於胡底，政府如何加大力度或再以什麼手段去打擊物業炒風，無疑增加了市場的不確定性，也提高了市場借勢短期調整的風險。昨天賣地成績理想，股市卻下跌，投得土地的公司股價無法獨善其身，其實也側面反映了地産物業市場所潛伏的風險，紙始終包不住火的客觀事實。在這種形勢下，政府若拿不出新政策思維，防止泡沫進一步擴大和惡化，愈遲來的調整，日後對物業市場造成的積累性傷害便愈大。
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