日前東涌官地拍賣，最後以底價成交，由於參與的發展商數目只有三家，低於外界估計，惹人揣測業界是借此對「九招十二式」壓抑樓價措施表達不滿，而港府則拒絕讓步，在上周五宣布會在下月落實措施。究竟賣地反應是否發展商在發送訊號，很難有明確答案，但「九招十二式」對樓市帶來壓力卻是相當明顯的，部分觀點認為，唯有增加土地供應，才是平抑樓價的手段，其實忽略了本地樓市的特質。
- _" K/ B9 ~9 w; W" w* n `# [
: o5 s3 k# I/ k1 i* W公仔箱論壇政府推出「九招十二式」措施為樓市降溫，最直接一項是主動推出兩幅地王拍賣，其他措施則以規管賣樓和地產代理促銷為主。有分析認為，今年樓價急升，是因為供求失衡，在新樓落成銳減下，樓價自然大幅攀升，故此當局一切措施都只是「花招」，唯有大增供應，才是對症下藥的真正治本之法。公仔箱論壇# j* j7 X( p5 v1 t8 y1 `
tvb now,tvbnow,bttvb! ]6 @+ z6 B. p: `; q3 q
+ Z4 h# a' Y8 y4 m! B' OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。新盤屬指標 升跌影響氣氛5.39.217.77:88983 H! z# }# V. l) z7 k
然而，東涌地皮以底價成交，外界除了認為因為稍後陸續有靚地推出、地產商留力外，還有陰謀理論，認為發展商不滿「九招十二式」，特別是開售三天前要公布價單，故此聯手杯葛賣地。假如說「九招十二式」多屬虛招，對壓抑樓價沒有多大幫助，又說發展商勞師動眾表達不滿，兩者豈不互相矛盾？
: t9 f3 s1 d% Y, I& o$ M3 R6 f- D, H; B2 C3 }
政府今次調控樓市，分開長短期措施，長期是適量增加土地供應；短期是規範賣樓的透明度和秩序，兩招有互補作用，同時針對了本地樓市的特質。tvb now,tvbnow,bttvb% Q1 _ v2 M" o$ M
本港樓市和內地樓市分別之處是，本港樓市較為成熟，需求增長比內地慢。目前本港共有一百多萬個私人單位，連同公營房屋數量，單位總量要比家庭總數為高，換言之，即是平均計算，每個家庭都應該可以分攤一個單位，這個情況對私樓市場來說大致接近，居住在私樓的家庭數目，比私樓單位為低，即是說從居住角度上看，是完全可以滿足需求的，假如準買家覺得樓價偏高又或樓市將會下跌，理論上買樓需求可以跌得很低。5.39.217.77:8898# j' U# T; l; c
5.39.217.77:8898" ^) Z* U. R' c& X+ E( I
0 s8 |, X1 L: c/ J# DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。同一時間，本地樓市另一個特色是借貸率極低，供滿按揭的單位數目達到數十萬伙。在這個情況下，如果業主看好樓市前景，要多買一個單位，只要加按就可以。以供滿按揭單位數目與每年落成新樓只有一、兩萬個比，只要有人營造出樓市氣氛熾熱，供求出現不足的現象，就可誘發出龐大的購買力；換個角度來說，當這班業主看好樓市前景時，亦大有實力持貨觀望，令在市場流通的「貨源」嚴重收緊，推高樓價的效果甚至比供應不足更快見效。
3 y2 c \3 A8 c0 aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。結合本地樓市物業單位總量沒有明顯短缺，但同時潛在購買力龐大的特質，構成有一大班「可買可不買」、同時又「可賣可不賣」的業主，結果形成樓市成為快冷快熱的「單料銅煲」。
/ |0 \% j, g. Y( h1 K
& i5 {& W" j- A* \4 @tvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇! l, r8 O6 D; t% f
單靠增供應 用「死力」易過火tvb now,tvbnow,bttvb! D C3 ^' }1 m
這種「單料銅煲」式的市場結構，很受市場氣氛影響，當市場氣氛好，樓價可以升得很快很高；同樣地，樓市氣氛差，回落速度可以很快。一般而言，當息口低、市場資金供應充裕，樓價易跌難升，新樓開售往往就主宰了樓市氣氛，成為引領樓價向上的藥引，當銷售程序有利營造遠高於二手市場的價格時，新盤開售就成為刺激整體樓價向上的「好消息」，所以雖然新盤銷售只佔整體交易一、兩成，卻可產生指標作用。當局推出規管賣樓和代理促銷的措施，就是針對推動樓市升溫的源頭下手。如果說規管賣樓不能紓緩樓價升勢，那可能是疏忽本地樓市結構的簡單化推論。
+ |6 y3 N! w$ N- t, V. y; I; Z公仔箱論壇
; B4 y }& |4 y/ E: W X" R經過亞洲金融風暴和金融海嘯的歷練，本地業主財務上都傾向保守，持貨能力相當強，如果單靠增加土地供應來逼使他們賣樓離場，等如用「死力」強推，湧出土地數量可能要相當龐大，到收效時藥力可能已經過大，令樓價陷入長期的低迷狀況；相反，藉規範賣樓配合適量增加供應，既可減低殺傷力過於暴烈造成過度壓抑的風險，亦提高了消費者的權益，這亦解釋了當局堅持不向發展商讓步的原因。 |
發表於 2010-5-16 10:18 AM
| 