張炳良﹕復建居屋討論應擺脫謬誤

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近期由於一些豪宅所謂「天價」的拉動，波及整體樓市走勢，置業難之聲此起彼落，部分房委會委員重提復建居屋之議，實在反映一定的社會情緒。
誠然，在超過半數家庭擁有物業的前提下，政府對樓市的一舉一動備受關注。持有物業者固不欲樓價受什麼政府「干預」措施影響而應聲下調，但欲「上車」置業者眼見一手樓日益豪宅化或「偽豪宅」化而售價不斷攀升，其怨氣日大，也不可忽視。政府處於一個容易得失不同社會持份者的處境，應對自不能不小心翼翼。
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政府已明言不會考慮復建居屋，但運輸及房屋局長鄭汝樺表示可研究如何「活化」現時的居屋二手市場。政府的立場可以理解。2002年高調宣布退出居屋市場並非輕率決定，旨在穩定市民及投資者對房地產市場的信心；當時樓價從1997年高點因應亞洲金融風暴的衝擊而下挫七成，造成「負資產」風波而人心惶惶，而很多人把樓市崩盤歸咎於前特首董建華的每年建屋「八萬五」的政策（而八萬五中3.5萬個單位來自公營房屋，主要是居屋）。今天，不少人仍聞虎色變，生怕「八萬五」重演，因此，政府若對2002年退市政策作任何調整，勢須有極大理由，並經社會上充分討論，不能予人重要公共政策朝令夕改之感。

支持反對兩派可擺事實講道理
以上大道理，不言而喻。不過，大環境並非靜止的。特首曾蔭權在2008年《施政報告》中說得對﹕「經濟上，自由市場與政府干預不應視為絕對對立。市場不是萬能，干預不一定是萬惡。市場失效時需要政府介入；市民利益受損時，也需要政府監督……」（見133段）「居者有其屋」（居屋）計劃，乃港英政府於上世紀70年代末推出，時為夏鼎基當財政司時期，他創立「積極不干預」政策路線，被自由市場派高度推崇，他尚且接受居屋策略，以回應當時社會上「夾心階層」置業難之苦，不覺是什麼離經叛道之事，而且，正如今天不少人（包括地產業界）也說，私人樓市與居屋乃兩個不同市場，居屋不具備左右大市樓價之威力，則又何須如某些評論員般，擺出把居屋妖魔化的陣勢。' J8 h/ j; N, C" @( i
任何政府最終還是要實事求是的，不能教條地處事。社會上存在支持復建居屋及反對復建居屋的兩派聲音，十分正常，雙方可擺事實、講道理。政府目前立場是不會考慮復建居屋，態度也是清楚的。鄭局長在2007年10月22日立法會房屋事務委員會會議上，曾說明政府認為至少要有三大條件，才應該考慮是否復建居屋﹕（一）市場是否嚴重失衡，樓價是否處於極之不合理的水平，令中下階層難以置業；（二）出租公屋的流轉是否出現問題，嚴重影響公屋申請人上樓時間；（三）社會上是否存在共識。
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居屋從未衝擊私人樓市tvb now,tvbnow,bttvb8 B( Z, X7 B/ V. u% ]/ k6 r* x
就住屋而言，當然仍是私樓為主導，公營房屋為輔。居屋歷史上從未有衝擊私人樓市，1997年樓價處於顛峰時不是居屋運作如常嗎？過去兩年房委會復售2002年退市前興建的剩餘居屋單位（每年數千），又何嘗弄垮樓市呢？「八萬五」問題關鍵不在於居屋本身，而在於當時政府的長遠房屋策略定下全港七成家庭自置居所的政策目標，但今天已無人再提如此「置居」目標。
居屋（特別是小量）不會衝擊樓價，故無法成為干預價格的工具（除非受人過分渲染，造成恐慌感覺），而政府應否有什麼樓價政策，也必備受爭議，但是一個負責任的政府，若面對樓市出現重大結構性變化，價格「失控」時，也總不能坐視不理，畢竟，住屋問題既是經濟、也是社會政策問題，處理不周，會影響社會穩定。香港樓市特別之處是供求數字與樓價走勢不一定直接對比，而豪宅/偽豪宅價格也會波及整體大市，樓價大上或大落皆非好事，重大波動會造成經濟衝擊與風險。面向將來，香港房地產愈受外圍因素（而非單本地供求）所影響，特別是來自內地的買家與熱錢。; A# g( g' k$ {8 u# s+ h
居屋既非解決樓價的萬靈藥，更非什麼可推垮樓市之洪水猛獸。西諺說﹕「Call a spade a spade」。小量居屋可作價格中立的輔助中下階層置業的措施，但前提當然是市場是否失衡失效。目前不一定已到達如此關頭，但我們必須密切注視。

作者是行政會議成員、房委會資助房屋小組主席

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