4月下旬以來，地方與中央相繼出臺了一系列房地產市場救市措施，近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。
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此前的系列觀察中，筆者從供給與需求、救市政策、衰退週期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立。本期則從一個中長期因素——人口結構去分析。
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很多人認為對於房地產市場而言，人口結構是一個中長期因素，對短期影響有限。6 v3 k9 H2 P6 O: R, V
, U" [6 R- M* I( }. |$ j- a. B( A5.39.217.77:8898 但根據筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號。tvb now,tvbnow,bttvb- J7 e/ G# Q: s0 Z0 \- \
# O6 X; {9 N2 \: H( V5.39.217.77:8898 2012年中國勞動年齡人口過轉捩點
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與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？
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人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲～64歲）才是購房的主體。
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2006年公佈的《國家人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰後將開始負增長。
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/ n1 h3 M& y) n. |& _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。公仔箱論壇5 I. u" c1 x; }4 [! t
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過去近四十年的時間裏，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。tvb now,tvbnow,bttvb$ ?, ~6 X$ T9 W% o, O" N# }% n
, } S# L( m+ ]" q8 G9 z公仔箱論壇 此外，2013年國家統計局在公佈2012年經濟數據時，特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。公仔箱論壇' n2 q! H! o9 ^ l
& H. [1 N5 i. O( `3 \' K/ mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 t/ y2 L7 ^# C; l: G w0 \+ A
: l) b, ~: l0 \6 w 中國社會科學院副院長蔡昉在2012年接受第一財經日報《財商》採訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉捩點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉捩點2012年已經到來了。6 |5 T9 e% B1 ~1 K* A2 u1 I
* b" ^2 y/ ^0 w* f! K5 O$ ~3 P公仔箱論壇 總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現了轉捩點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小了。
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+ B% E4 t0 f: k- z1 m" [( }tvb now,tvbnow,bttvb 購房適齡人口2015年達峰值
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6 v( Y) q0 Y/ W0 m6 G$ H 分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25~49歲）。
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. ?8 S: j" f, B1 |$ x: O+ \ 根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。
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從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。
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再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。
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而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。
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另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。
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也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。
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總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。5.39.217.77:8898' a! {/ i, H$ b0 j
# T7 |: Z' F F$ z: a' zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 危險的信號：海外案例) u0 u" W8 N6 U, U: M, H
: H- R* N$ I7 G! _ 結合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結構的變化是房地產價格的一個長期影響力量。tvb now,tvbnow,bttvb6 S8 A/ S' P! E" f
! C# W! @* O' Q f" _tvb now,tvbnow,bttvb 雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質變完成轉化後，效應將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉捩點也往往意味著房價拐點。5.39.217.77:88981 {6 p# z0 r, } H+ \& b
* q7 R4 }0 n+ G+ W1 k' y& qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向。* C7 g/ L1 T% h, L5 N
6 j& p# q2 e3 \1 L% g- k公仔箱論壇 那有沒有例外呢？
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9 a# y" ^* H3 K, I 根據中信證券全球首席經濟學家彭文生的研究，德國在人口紅利期並沒有發生房地產泡沫，部分是因為制度安排（包括稅收）和傳統抑制了對住房的投資性需求。
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但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才並未造成德國房地產市場的蕭條。
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; I1 P: o7 ?0 itvb now,tvbnow,bttvb 對於中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現了轉捩點，2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時，你還會覺得2014年起的房價調整只是一個短暫的調整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？ |
發表於 2014-12-7 10:35 AM
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