本帖最後由 chnluer 於 2013-10-20 07:36 AM 編輯 ' J- A' X6 ~7 C- l2 I _: c
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四、泡沫之臨界：無恥的董藩“80萬均價論”
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放眼寰球，世界各國都沒有這麼瘋狂過；回顧歷史，自古到今也沒有如此癲狂過。恍惚間，我們似乎看到了另一場“大躍進”，各級地方政府，從鎮級到縣級再到地市級最後到省會級，無不開足馬力，唯有一衝動就是房地產，為了發展房地產，不惜把企業賣掉，甚至不惜把學校賣掉，比如頻頻出現地王的杭州，浙江大學就把湖濱校區全賣掉了，而西溪校區和華家池校區日漸被切割蠶食，為了什麼，就是為讓房地產讓路！
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1 L5 ?* r. ^* _8 Q J* o5 c5.39.217.77:8898與此同時，政府與開發商又配合演了個雙簧，拋出各種概念的房產，什麼學區房、地鐵房、江景房等等各種名目，想盡一切辦法來提升房價。這個泡沫鏈條是何等的完美，而且中國政府不乏識穿其中奧義的官員，比如拆遷市長耿彥波、樓市書記王國平之流……他們的所謂城市經營，歸根結底就是豪賭房地產。
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問題是，中國的房地產難道真的還能夠繼續瘋狂下去，如脫韁野馬，變成了火箭的了，能夠擺脫地球吸引力，衝出地球不成？我認為，危險系數一直在被做高。
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（一）董藩的“80萬均價論”：荒謬無恥
2 p. L! P7 A- U* J0 Z5.39.217.77:88985.39.217.77:88988 T) j: w- x0 n( k) }) Y
因為房地產一直呈漲勢，特別是北京房地產25年來處於見漲的局面，對此董藩拋出了未來25年後，房價每平米均價全國是9萬元，北京是80萬元。
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4 u/ N* I7 r) u; {9 v自從1998年住房分配貨幣化以來，住房成為新消費點，正式成為中國民眾最大宗的消費品。發展到今天已有15個年頭，其實從1998到2002年是處於相對穩定協調發展的階段，原因麼，可能有90年代海南房地產泡沫的警示。真正房價上漲進入快車道的是2003年開始的，也就是人們津津樂道的“黃金十年”。
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誠如董藩所說的，是1987年至1991年才是房地產的起步階段。1987年北京房價每平米均價為500元，25年後即2012年是2萬元，正是按此增長速度，董藩推出25年之後，北京房價的均價是80萬。
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8 F( u( \; ?7 ^5 |( C' U$ V公仔箱論壇這個預測簡直完爆人類的正常智商了。房地產就一直這個速度上漲了？拿一個人作比方，呱呱墜地時只重6斤，經過25年的成長，現在重量180斤，當然因為營養過剩，顯得肥胖了，因此不是健康的。你就有確定這個人今後25年後依然會按照前25年體重增長速度的節奏？那麼25年後，即50歲時，絕對超出500斤，按照這樣的增速，他能活到50歲嗎？不僅可能不會再瘋狂增重，如果尊重生命的話，為健康起見還得進行減肥的。5.39.217.77:8898& w3 l# c2 t2 ?9 R( s
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50年北京房價均價500元到8萬元，那是1600倍增長的節奏，現在北京的房價已經達到甚至超過了美國紐約和英國倫敦的房價了，需要提醒的是，中國人的人均年收入只有美國和英國人的1/10，北京的房價再奇葩，也不至於逆天到無極限。
6 a( L# Z5 K& Z. b: U' P Y7 lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
$ X. `/ ^" `, l+ V7 b剛好我手頭上剛好收集到一組數據，是北美購房網官方數據：自1963年至2011年第四季度，47年間，美國實際成交房價上漲了近14倍，平均每年上漲5.9%。美國這個漲幅結合一下物價的通漲，完全可以理解。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 D' h* V0 ]6 ]0 T& |3 {
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（二）董潘的“十大漲因”：站不穩腳) P3 f; ~# U6 j' z& S, G2 C
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董藩信口雌黃了“80萬”，然後又極力狡辯。為了支援自己的“80萬均價論”，羅列出十大上漲原因，前四條還算像個原因，一是大拆大建，二是人口增長，三是城市化，四是家庭裂變，至於後六條，那簡直是在胡說八道了，純粹是為了湊出十條，弄出超豪華的陣容，目的就是他說的“讓大家看看它們有多強大”！這種做法就像封建統治者要誅殺一個人，羅列出十大罪狀以說明罪不容誅，應該千刀萬剮才好。
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+ A' I6 m3 Y- V, `$ i! S4 W5.39.217.77:8898其實，這些罪狀裏一般也就二三條是可以自圓其說的，其餘都來湊數字的，但仔細掂量一下，一條都站不住腳跟。董藩推出的未年25年房價十大上漲原因，其實真很可憐，竟然一條都站不穩。且聽筆者細細分析前四條：5.39.217.77:8898" ^ \1 r$ H& e% t
: _9 O" B9 j- [! c3 G% \( ^: ttvb now,tvbnow,bttvb1、大折大建？供應量將倍增。
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! o& T8 e* A- G. E0 K5 {基本常識告訴我們，大拆的目的就是為了大建，就是為了推出更多的房地產。大拆基本分兩種：
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一種大拆是針對近郊農村的，那就是圈地，用來換取城市建設的指標，這樣一來，可能拆了幾十個農民房徵大片農田，拆遷成功後，就能建成容納成千上萬人的樓盤，乃至是一個新城，也就是說推出房子是平地而起，增加了海量。tvb now,tvbnow,bttvb% Y6 L% X0 }) }5 {) ?$ _) {' i( R
# J' H3 f6 x6 A; bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。另一種大拆是針對市中心的，那就是土地利用的升級，這些住宅或物業是平房、低層建築或小高層建築，容積率低、匹配落後。可能拆遷成本是比較高，畢竟一要給拆遷戶安排回遷房和安置房；二要給予拆遷補償。但是一旦政府順利拆遷，將土地出讓給開發商後，不可能是傻到原來有幾棟就造幾棟，原來有幾層就造幾層的。開發商一定會向高度要空間，最終實現的是住房套數的倍增。公仔箱論壇0 N% I! g; C! J R' s/ P
9 `9 f- a) r+ Y6 k- i. P {, lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。以上兩種大拆，結果都是推出更多的房子，決不是這樣的結果：大拆就像退耕還林，房子數量反倒減少；大拆就像文物保護，房子數量不能變。大拆目的大建房地產，就是把更多的房子拋向市場。房子變得多起，加大了供應量，怎麼可能反倒成為推高房價的第一原因？
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; r7 U% U$ I1 I/ `7 ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。此一謬也！
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2、人口增長？未來剛需難剛。
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董藩想當然地認為，中國尚未達到人口增長的高峰，估計還有2-3億的人口增長空間。但是事實上並非如此，如果計劃生育政策不鬆動的話，人口增速自然會放緩，幾年後出現峰值後將馬上出現負增長的局面，不可能產生2-3億的增量。我這樣說，當然有官方數據充分的支撐的。
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一從國務院人口統計年鑒來看：
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( o8 i+ G0 {& l: |8 l公仔箱論壇1980年至1989年：80年81年人口出生數量低於1700萬，82、83年開始上行，84年數量突破2000萬，89年達到峰值2600萬，這是實行計劃生育以來的最高值。tvb now,tvbnow,bttvb$ E2 u! v( O6 f5 S4 ~4 z
0 X: q8 ]3 ^$ |" s2 i1990年至1999年：從1990開始穩步下行，到1995年回落到2000萬以下，1995年之後就向1500萬靠近，並且趨於穩定在這個基數。% @0 h! j" R c2 y- ^- k8 }7 ?
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2000年至2009年：2000年以後，人口出生數量都已穩定在1500萬左右。
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從這些數值來分析，80後為2億多，90後為2億少一點，而新世紀00後則在1.5億左右，這樣的節奏足以說明人口增長已明顯放緩。. F3 V- J6 m( J
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二從人口普查的總數來分析：3 h/ u' R( I4 l: n8 U/ [* b
+ H# \; r5 B" f/ Itvb now,tvbnow,bttvb1980年為10.3億，1990年11.6億，10年間增加1.3億人；
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2000年第五次人口普查是12.6億，10年間增加1億人；
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2010年第六次人口普查是13.39億，10年間增加7390萬人。
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這個普查出來的人口增量（計算了人口的死亡）與人口出生量形成了互證，都在說明人口增長一直在放緩，按此趨勢，很快就會達到穩定，筆者預測時間是2020年前後，而在2020年之後，中國人口就出現負增長跡象，到2030年後負增長更是明顯，因此25年之後，人口的增量絕不可能像董藩所言的有2-3億的增量，而恰恰可能回落到2000年全國人口普查的基數。
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人口增長趨緩了，而各個地方推出的房產增量卻不會因此減少。眾所週知，炒房最佳時段，就是供不應求的時候，當房產增量高於人口增量，就會出現供大於求的局面，那麼房產過剩的跡象就會越來越明顯。tvb now,tvbnow,bttvb4 v+ N2 Z& @5 c' w$ ?$ f
4 n6 x. @/ @/ C8 G5 `' A8 }4 [tvb now,tvbnow,bttvb此二謬也！8 |2 }. Y; i- O( Z7 R5 c
* a* o" |) l/ s/ STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3、城市化？畸形的城市化。0 R3 P5 Y% K! X9 u
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按照國內外關於城鎮化的科學理念，城鎮化的一大內涵是在產業聚集基礎上帶動人口的聚集，進而催生城市自發的生長及擴容。然而，我國在實際操作中，“城市化”和所謂有“新城鎮化”早已誤入歧途，通過城市化來帶動房地產發展，很難達到預期，原因有三。9 u$ r0 o! @8 a% K, E) V
% s2 v, j' d7 [5 j1 X4 `, m$ X+ D7 I公仔箱論壇一是走上了歧路：先造城後填人5.39.217.77:8898! M q, v$ I6 k" r% c' d+ Y/ w
% B. {- v- w7 a$ q9 v其實，真正的城鎮化就是人的城鎮化，那麼如何實現人口的聚集，實現城鎮化，基本模式有兩種：TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; n/ |, ^ |' k( ~7 E4 Z& [$ O
) d l, T) I# | c6 K% @tvb now,tvbnow,bttvb第一種通過產業聚集帶動人口聚集：這種方式是政府順應產業聚集的趨勢，推動城鎮化，這樣能實現規模經濟效應、社會分工效應、節省交易成本、技術溢出效應、啟發和激發創新，這種城市化是臨門一腳的事，是一種升級。
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\/ S) X K1 E( \: N* ]6 Y) a第二種通過房產聚集帶動人口聚集：這種方式往往是政府先造城，再引來人，但是問題就暴露出來了，首先最根本的問題就是缺乏產業根基，無論是市民還是農民，入駐新城連就業都成問題。其次忽略了城市的特色，相關的配套包括城市管理、社區服務、商業配套等等都明顯滯後，只有城市建築的形式，沒有城市服務的內容。5.39.217.77:8898- I2 q0 f+ X0 w. Q0 l
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第一種模式是沒有多大問題，本身就有就業人口的基數，而第二種模式就存在很大的問題，完全是平地而起，完全是“先建樓再等待增長”的策略，萬一沒有增長，那麼絕對會死翹翹的，徹底變成鬼城。事實上，許多地方政府走的並不是第一種模式，恰恰是走了第二種模式，上演了瘋狂的造城計劃。 N3 W5 y- {& @' h
1 m3 t' p( c; U4 Z7 e二是城鎮空心化：人口的凈流出TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 j) q% J) S6 R
+ w# k3 t% x* m* D8 n) K6 ^tvb now,tvbnow,bttvb還有一點，筆者必須提醒一下，“新城鎮化”是敵不過“大城市超級化”的節奏，許多初級城鎮也會像農村一樣，會經歷一場人口的凈流出，造成“空心化”城鎮。
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& `! r4 N* Z: htvb now,tvbnow,bttvb既然涉及到人口聚集的問題，因此有必要研究一下人口聚集的特點。一般人認為城鎮化就是農村人口遷移到城市的過程。據官方數據顯示：只有1/3的新城鎮化人口是從農村來的外來務工人員，剩下的2/3大部分是當地的農村戶籍人口，也就是城市範圍已經擴張到他們居住的地方。然而，由於社會公共資源的分配不公，更好、更多的就業機會、教育機會和醫療資源往往都集中在上級城市，所以只要條件允許在小城鎮的他們就選擇去更大的城市，因此，這些新城鎮實際上也在經歷人口的凈流出。tvb now,tvbnow,bttvb9 a0 ^, K) @" V0 Z$ o U
: k, E% e+ B/ Q4 stvb now,tvbnow,bttvb問題就在這裡，這些初級城鎮就會慢慢“空心化”，就像城鎮化後，許多農村“空心化”一樣的道理。這也是許多新城造出來以後變成“鬼城”的重要原因之一。也正因為這種趨勢，一線二線城市的房價可能會成為奇葩，保持異常的堅挺！( e) G+ ?4 S/ k, _
6 M/ {# h' a6 A: x a) q! ctvb now,tvbnow,bttvb三是農民進城難：艱難的市民化
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城鎮化主要是讓農民進城，但是要讓農民真正收益，就得就是農民的市民化。農民“城鎮化”有幾種：
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第一種農民進城，是政府推動城鄉一體，採取“農改居”的方式推進的結果。政府要求農民搬進統一修建的樓房，成為鎮級規劃的“新城”的一部分。這些農民有購房壓力，但有政策賠付給予補償，因此壓力並不是很大。這種方式的“城鎮化”主要集中在經濟較發達、城鄉差別不大的沿海地區。
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2 l9 ?: n* }+ f5 i0 ?9 H1 Y第二種農民進城，是農村被城市所消化，城市自我擴張結果。這種方式往往涉及土地徵用和房屋拆遷，所涉的農民不僅可以得到安置房，而且還能得到一筆補償款，屬於城市化最大受惠人群。當然這種方式的“城鎮化”僅限于城市近郊。
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1 w) L* @0 \# c$ b# L F4 J! {第三種農民進城，純粹為了謀生，是背井離鄉的結果。這部分農民人口基數最大，他們是城市的邊緣人群。當然，他們也渴望成為融入城市成為居民，但是戶籍制度、高昂的房價等，他們是很難進入這個房地產市場，把房產歸之自己名下的。公仔箱論壇- G' j) g8 t Y6 S; \
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這三種農民進城的方式，推動了中國“城鎮化”。但是，我們去仔細分析，這種進城到底能增加有多少房地產購買力？
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對於第一種農民，自建或公建房地產，政府給予要賠付；對於第二種農民，回遷或者安置房地產，政府還要給予補償，這兩種房地產的需求已滿足。因此，增量還是在第三種農民。
1 O5 {( X4 J! cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. j8 j: a k9 Q4 Z3 [" oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。但是，第三種農民是最不能去指望的。限制他們成為市民的，主要是生活貧困和戶籍制度。眾所週知，很多世界發達國家甚至是美國都會有大片的貧民區，為什麼中國沒有？因為中國的貧困人群主要集中在鄉村，但由於戶籍制度的限制，貧困人群根本無法在城市落地，只能成為城市外來務工人員，一年一度在城鄉間奔波，成了“候鳥”。因此，要他們去消化房地產的增量，除非提高他們的收入水準，改革現行戶籍制度。
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1 B( U& L- M. ~ ]* xtvb now,tvbnow,bttvb有人會提出質疑，這幾年城鎮人口比重不是在大幅上升，都接近50%了。對於此，筆者有自己的認識，在數據上貢獻的最大的是，按照筆者分析，主要是來自這些“農民”：一部分主要是到城市裏做生意的“創業者”，他們掙到了錢，在城市裏扎了根，這是農村對城市的“投資移民”；另一部分主要是跳龍門成功的“農二代”，他們是因為讀書成績好留在城市裏謀到好的職業，這是農村對城市的“技術移民”。這部分人加上上文分析的第一種和第二進城農民，才真正地推高了城鎮人口比重。
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! p8 @% h: N6 H/ x( ^1 c1 ntvb now,tvbnow,bttvb因此，把房地產的未來寄託在所謂的新一輪的城鎮化，把增量放在第三種農民，就有點“拿衣服圖樣圖森破”了。
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- m; e! J/ R& `( eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。此三謬也！
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4、家庭結構：房產的重組與釋放
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! ?! C* `8 W& x: gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。據2010年第六次全國人口普查來看，平均每個家庭戶的人口為3.10人，這比2000年第五次普查的3.44人減少0.34人。董藩認為家庭越來越小，會釋放出大量住宅的需求。% z1 `7 O6 p {$ Y- r2 O
. t/ e/ L5 C; ^! i9 MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。但是，他又犯簡單化的錯誤。需要糾正的是，中國家庭戶人口的減少必須要將計劃生育政策一併考慮進來，獨子女結婚後跟父母分居，造成大量“2”式結構家庭（老夫老妻相伴）。
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其實，從血緣來看，在計劃生育政策的影響下，中國社會已經形成了這樣的家庭人口模式是“4+2+1”（4為夫妻雙方的父母，2為夫妻，1為夫妻的獨生子女）。就以這個樣本進行分析：; [7 w/ ]; B" i' k
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其中，“2+1”的家庭模式是最穩固、最常態家，中國最多還是三口之家。而上面“4”，因為子女分居，形成兩個“2”式家庭，由於年紀漸老，人去樓空，房產遺傳給子女。最終出現的結果是這樣：就以董潘的25年來計，“2+1”穩定了25多年，裏面“1”剛剛好成人，就要分化出去，要與另一個“1”組織新的家庭，如果有個孩子，就新組另一個“2+1”的家庭取代原有的“2+1”結構，而原有“2+1”轉化為新的“2”式家庭。但是，當“1”到了25歲後結了婚，上面的“4”即兩個“2”式的家庭可能已消亡，已騰出房子來。5.39.217.77:8898* A. B+ T- ~% B
0 M6 b9 v/ O- l% C, T1 c( @; J公仔箱論壇而“1”是獨生子女，兩個“2”的房子最終還是會交給“1”的。這時候我們發現，“1”與另一個“1”組闔家庭，就有很大機率傳承到4套房子（男方爺爺奶奶一套，外公外婆一套；女方亦如此，加起來是4套）。如果自己有1套，他們手中聚集了5套房子。他們不可永遠將房子拿在手中，而是會考慮把這些存量釋放出去的。
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在計劃生育只生一個的政策下，這樣的家庭結構最終導致的並不是房產需求倍增，而恰恰是慢慢地騰出剩餘的房子來。5.39.217.77:88984 S9 X% G4 P* s+ y k5 ~- u
$ X b4 L: j8 y此四謬也。0 K5 V! o) d" f
! G6 J. Y; n- R% i+ mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。以上董潘列出的4條，如果注重實際，能夠科學分析，絕對不是讓房價上漲的原因，而恰恰是讓房價理性回歸的原因。至於其他的如生活方式演化、區際人口的整合、經濟高速增長、城鄉收入差距、城鄉階層意識、群君生活意識這6條，那更像在玩自欺欺人的自圓其說了，已不值一駁！TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 |. E" A; F2 X" p% @
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我們面臨的實際情況卻是如此：泡沫已達到了破裂的臨界點。那麼，中國房地產泡沫為什麼到了臨界點還要這麼無恥？告訴你吧，這是它最後的瘋狂！那麼，像董藩這樣無良的專家為什麼頻頻亮相？告訴你吧，研究這樣無節操的房地產作為職業，人不瘋也癲！ |
發表於 2013-10-20 07:25 AM
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