广州：城中村改造在利益博弈中推进 5.39.217.779 W0 w+ z& I' Q
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 5.39.217.773 E! K; L+ |7 C* F& {" G* `
/ h' k3 l& t8 m7 e8 N# y0 |# T （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
5 H- C7 M+ f% U. YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
% b8 Y% H$ C8 I6 u5.39.217.77▲夜幕下的广州城中村。 公仔箱論壇+ ~' R2 a& c: B0 T3 A
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
4 K1 [. Y8 y* K 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
7 E& K0 Y, Y" t5 ~6 t 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
' Q* i0 v$ F7 R 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” 公仔箱論壇. `1 E! p G$ l: q
■“土可生财，地能出金”
% T) N, K& n$ G" T: j8 i9 l公仔箱論壇 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 tvb now,tvbnow,bttvb) V. t" D5 x8 G, u! G9 _
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。 ) ]: d$ A) F* x$ [ |9 g/ x5 V( U
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
% V" s- r5 J; P* c8 D公仔箱論壇 “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 公仔箱論壇1 j3 L2 J; @- Y" B
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
, z5 M. P: c* R' X: z: E5 M' H5.39.217.77 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 5.39.217.779 o: L& v+ [- M- l( A
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 公仔箱論壇1 V! C( v0 C/ n! h( S
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 ) x v/ `: Y/ m3 K* p! f& g
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 公仔箱論壇. B- `! C+ q% d" q3 g/ r9 b+ P
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 # a5 F! A* [( S0 W j5 b/ C
■分红年代
* O8 x6 X! Y) ]. T; A5.39.217.77 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
2 v; Y/ Q: W2 e. X R0 L- V+ N 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” 公仔箱論壇. d& v% F& W2 A2 O% X
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 5.39.217.77/ }& n- y3 C% {' s3 S* X( Z5 {" \
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
% x9 x; v6 F* d5 |/ oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
: x2 N& P& d8 N7 W$ T% e' Ptvb now,tvbnow,bttvb 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 4 t; d9 X! `8 S/ X6 O6 _- v6 Q3 Z
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
6 W2 U5 q7 J) o2 D/ M2 X5 ~tvb now,tvbnow,bttvb 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” tvb now,tvbnow,bttvb3 ]9 \+ j7 Z$ U. G/ R$ u( t* G. E
■“拆一补一”
* T: \+ N$ b& ^: A; T/ X) ~公仔箱論壇 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 5.39.217.77! K' V- q a1 K3 ]! ~
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
5 `6 _% n n7 j* R5.39.217.77 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
. x' c$ P* W( W# z( n: p 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
6 N& K# J4 a: V2 F4 F5.39.217.77 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 5.39.217.77% ]. i+ D( H% K3 _
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
7 X- x* u$ Q; E# [■城中村拆迁要慢慢来 tvb now,tvbnow,bttvb8 p) E5 z# x' J
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
8 s5 e9 Z5 Z& G) w: g) j" X$ H7 }公仔箱論壇 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” tvb now,tvbnow,bttvb9 a0 U8 w' g; H, F3 `
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
& Z5 G* u8 k. C& C/ j: ~9 {% G 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 2 `2 i6 q8 r8 x. }- C% c
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” tvb now,tvbnow,bttvb) [ o7 j/ v- p8 a; ?9 S6 [
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
7 t9 c" E/ W' R* p/ D( e7 n |5.39.217.77 (文中卢秀芹、卢佑民为化名) 5.39.217.77' [$ f' V. K5 W& L0 H l
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 K. Q' o) Y2 X0 X9 l
/ J F0 p5 U, S- X5 u5.39.217.77
. h0 l9 h- w+ h' ^2 f) @% U9 {公仔箱論壇5.39.217.77" d% ]9 m l0 X0 m# P2 x
【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
$ K& k0 b! F: F/ O: y5.39.217.773 `; H; X7 P! ]: G0 m+ ?8 A J
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 5.39.217.77$ s4 Q5 G2 }1 Q+ }6 V: y
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
6 t1 I- L1 E$ h, r; p( Y# Ytvb now,tvbnow,bttvb请你请省级审计出来审计这条难账 tvb now,tvbnow,bttvb( F2 N' Q) |+ W7 @5 V+ C0 I
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
7 X4 d0 f, ?# \0 A; l跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
5 s. A+ x5 ~$ b _1 K. rtvb now,tvbnow,bttvb
% X& P( c+ f+ ~
4 m8 A/ k, S2 v1 m# i, T( M
+ G" ]3 C4 r2 S0 u3 ~. L3 F7 J: q" i公仔箱論壇
1 T, N! O5 O" D/ i3 r D2 z' @0 I( S' C1 }
. j# }; k% k! z' L- }: ~3 {
8 I% t$ K6 M/ f. {; c( i7 |3 \
2 I3 k+ `$ `0 T5 b ^ Atvb now,tvbnow,bttvb广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 公仔箱論壇6 |" d/ L- z6 N7 ^: o$ [" t
2009年11月25日 09:15 5.39.217.77( W) x; f& W* H" t9 {( E' w; K4 i3 X% Z
& f1 p. l; k2 a3 N& W: [5 i X, Y
[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 公仔箱論壇5 X9 d( D6 p$ w1 a- q# e
/ b( |4 R) S4 i/ }0 u7 X中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
( K2 E- z: e4 P
; F: v+ u8 a5 } U( i$ t5.39.217.77目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 5 O- Z' ~: `5 n. v( s0 M. o; e5 D4 p: Y
9 s. W& n% N. b( ~$ w5 k S7 Q8 n
高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 " M7 t# q( }1 U1 s
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, B4 h* E$ _% I
城中心的“小社会” 公仔箱論壇: p2 n* E! v8 K Q6 z) [$ i1 |6 j; P
3 G3 k$ `+ h! x/ \& PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 公仔箱論壇9 c' d4 P2 R+ p) p
" X% m O9 _/ @ T- kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 ) l0 c" R3 ]+ u8 _- y( ^/ C
0 }$ |" h4 n& } O x+ e! q6 d
随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
: V. @1 s* e" C! y; Htvb now,tvbnow,bttvb
# |9 l- x" s# [4 e- WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 5.39.217.772 C+ j7 T4 X) v( [
9 v% O# o. H" \" F) L% }
根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
3 g7 {6 m2 F/ ~. P atvb now,tvbnow,bttvb! h0 r2 H5 y- o! t. ^9 w7 ^+ L
在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
6 F y# h3 h3 W) w2 _6 Btvb now,tvbnow,bttvb1 q7 M* l& T: M2 b1 t) l
与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
% R6 g& G+ m9 x; q5.39.217.77TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 `* B! G! E" A% O0 Y- F' q$ f
从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
\& {+ ?" y# _ Q- \* W' P5.39.217.77
# q; U) O0 B3 Y6 S' C6 m- _“卖地筹钱”以求变
( [* r `% u. p7 c: j" M公仔箱論壇6 r7 G8 X/ ^2 p
如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
7 h8 o, Q! k X8 s! |6 Z5.39.217.77
: J' S _5 U4 `% f) d; v猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 公仔箱論壇! J7 B8 |9 h5 `" L. @
tvb now,tvbnow,bttvb3 a- A5 B, y E( C8 k o- E
知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 $ b$ _1 f' g- p. D& t( U0 X, e
! N% S5 J1 H( N" @1 X! m/ c2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 5.39.217.77 w' Z0 Q7 n" }/ e5 o* n6 K1 r6 L
* ^6 Q. V+ {; M# }. t: x; K5 u, p, {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
+ n" |6 q' ?' j. D公仔箱論壇置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
0 x2 Y# T& [7 F5.39.217.77
2 O# b& @1 }) x2 Q6 x这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 5.39.217.775 `6 b" g6 C( Z+ ^
5.39.217.776 E$ m: G1 y; I, u
“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 # C1 Q v% m* E& V
tvb now,tvbnow,bttvb( [6 f$ H; ^% l; z
这成为后来广州城中村改造的一个样本。 tvb now,tvbnow,bttvb2 \( i" ^5 ~; L0 s) l+ S5 N* A
tvb now,tvbnow,bttvb. D) L# R/ @9 h) @4 x& A
2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 tvb now,tvbnow,bttvb* k8 i# e3 W/ o% D" u) b
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
" [9 I! p: w( d4 P9 a* C0 F+ T- s
2 P* }6 T1 _! d& {5 g文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
' w; ?& Z @( kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
8 s; m3 I1 X% t& o* Z/ A8 W5.39.217.77随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
" Q3 o4 h4 [1 |$ \$ g! |0 b0 e+ D5.39.217.77
$ u# g! o( g7 j8 T+ }+ ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。一村一策与两种模式 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 y) _* T7 [) M. z3 O! D
5 o8 `+ H# X; M+ @! F0 O% E- V5.39.217.77自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
& e3 Z2 @" M7 ?7 j- m' P) M公仔箱論壇% T7 T' S! D# |4 x6 S5 E
与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 5.39.217.777 ]. V0 B/ z& U
I% R4 E. M+ s& _. O5 G公仔箱論壇2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 公仔箱論壇8 s4 ?0 {9 e9 k8 w- \
- X$ k9 [. \. P8 [, T1 ?8 Dtvb now,tvbnow,bttvb琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 tvb now,tvbnow,bttvb8 H7 X7 B+ i; a3 J8 |
7 F; L+ Q1 |* w" W5 J
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 D* r/ X' ] x2 M& T% a6 |
X4 m2 c; ?# L8 m4 ^: G! n卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 5.39.217.77% j; i( D' o1 T; r, R. r3 H% \# Y
2 e( K, C/ G( _公仔箱論壇事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 5.39.217.77, g& o0 ^0 L- Z2 T/ @
2 s7 I& N3 x; m ?; ?- K0 k根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
$ k- M; s, u3 i8 Q' K5 C. iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.775 E# x: U6 _, J6 |6 e/ m* `' \; E5 C. J
该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 5.39.217.77$ M$ d, l9 _: h5 k1 o
- n7 P8 C' O" T3 k$ `公仔箱論壇广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。
4 a' ~1 Q" i; v+ R$ N: N& ~8 PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
! f" R- w- F( `% A4 Z目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# W2 g' L/ o: O. N% n8 H1 h
5 @4 k9 g$ b0 J5 F% H" YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村改成“村中城”？
0 E* t, q! u9 O* m0 ~公仔箱論壇
1 u8 o* e( ~: v公仔箱論壇三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 7 [' {% s9 ^1 U: q) g. E3 |6 q! Y
5.39.217.77! N+ j$ O @8 q6 b+ t. {' p
对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。
' _: b' T. R1 G6 F5.39.217.775.39.217.77$ s* y' [, l+ x* s
11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
3 K6 w8 C" O! U% I& p4 c, y7 T$ w8 atvb now,tvbnow,bttvb
) N6 j0 M0 _8 z+ Qtvb now,tvbnow,bttvb据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
% f/ j2 S6 L& c" y e3 Q# C公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb d& [% @0 y) j1 i1 E7 Q# ]
这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
9 `2 c* R$ b8 b" q+ @公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb+ t( }/ V+ T% b3 H
而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
, M: Q. |, n; m5.39.217.77
. b7 M# E0 M2 u4 g11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 tvb now,tvbnow,bttvb/ ]* @! n$ z/ ^+ I
5.39.217.774 `/ ?7 G* ~* ~$ T9 I& A# ~" L# Z5 t
容积率问题也困扰着杨箕村。
1 T, P4 [& m4 g: E. |
! K. H( t1 i. \6 Utvb now,tvbnow,bttvb11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. p! t% A8 B1 G/ B! k
& L% J) p2 W5 U+ M5 s
“核心还是容积率问题。 5.39.217.773 x( O/ v% j- A, C* U# s" C# n7 I
9 \8 p7 v" u' ?+ N* F. d+ S9 k- `公仔箱論壇
h8 e0 K9 A. g! x/ jtvb now,tvbnow,bttvb”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 tvb now,tvbnow,bttvb: D9 |% ^1 G( A# _" b
, K" R! A: y. [) x3 B8 UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 9 e: z, o7 L( }
4 k$ w( t7 H$ S
“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 2 G( J, x/ E4 U5 X
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 C. v6 A& B' A
2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 5.39.217.77" j1 A N# V: N- s& I( A
公仔箱論壇3 y) x+ \: a1 z! Y i6 C
不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 公仔箱論壇, v; @' E5 a8 H4 u8 N' M- a
5 G& d E6 G" @3 I, F2 V0 }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 5.39.217.770 Z3 k% ?" u3 x5 {( j# c X
5.39.217.777 @2 r# t1 r! ?! S) C' D, I. T
不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 * `& H! H" e. } l C7 v5 U ?1 b
7 D0 W5 ]# L9 ^9 A3 {! G
李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
) L8 _9 n$ ]& g# [9 b0 d- G i/ S; u# c/ n% ^
“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
, c" x' w0 V3 l( m# E5 q公仔箱論壇
( o* E4 ]+ B6 z+ g7 f公仔箱論壇11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
. `) @0 N/ r3 h% ]公仔箱論壇
4 g# d1 s% m& I) z: U/ Rtvb now,tvbnow,bttvb对开发商的顾虑 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 A- V$ W( q( m& r
( f$ R; w+ ?9 z% z
业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
- X) X) T$ F1 {! H公仔箱論壇
7 E6 Y! Y6 P e5 `# ?" u0 ~6 z) p公仔箱論壇冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 3 O/ x) t& H2 M4 ?* |6 |
; V, Z! ]0 d8 C6 E公仔箱論壇11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 tvb now,tvbnow,bttvb6 s4 u, s$ n- p! E) }
tvb now,tvbnow,bttvb" a5 |6 L# y' x( u7 T1 L
11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
, t5 \/ \) i# f: mtvb now,tvbnow,bttvb
; `- D2 J8 v8 A' Etvb now,tvbnow,bttvb一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
' G# Z& @3 z, W0 V) o
: d9 m" M* Z/ @: RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
$ @. N: `5 p$ O9 u2 L公仔箱論壇
/ b& | i6 I: u2 o+ N' bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
0 i+ |/ n1 s0 t/ b$ ^* X( o3 {
+ f' { ^( m- N8 ~% `: m& O P+ Etvb now,tvbnow,bttvb他城中村改造项目。 5.39.217.77" F6 V. f9 Y/ |. a# e* j
" W& k5 T& K! V8 }+ Y对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” ! c, V# x; _, u/ Q$ l
' E) D! X- E/ H: C) b
广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 公仔箱論壇+ {5 b( a& o" _* p# L
: T) y: L T* d: N+ {) X0 {8 M# B
也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。
?3 A9 I& M7 dtvb now,tvbnow,bttvb
3 p1 g2 l% H* A6 W城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 tvb now,tvbnow,bttvb% e9 q8 ~3 @9 W0 I4 y7 J
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 D! j+ L7 ~6 j" p0 p7 ]: Z
白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
- k' q/ F3 N9 Q. Ytvb now,tvbnow,bttvb
5 K3 s4 x, D2 f% m* Vtvb now,tvbnow,bttvb2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 公仔箱論壇6 c* ~: x- G7 X4 j, F6 N8 r
公仔箱論壇2 p d0 ~. a! B5 S
11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 5.39.217.778 P- G9 t' k/ V
[* K, D7 z- k% m" W: [1 `9 v5.39.217.77宅基地“利益之争” 3 v A+ v& h: Y: n3 o2 b
$ @# R2 R2 \9 L7 {. b6 f2 X
城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 5.39.217.776 Y; ^% O6 p$ l* B
tvb now,tvbnow,bttvb- ?2 T3 V: Q! [. E" Y- c
11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
9 ?$ `! M9 a* eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: J$ `0 P* T" l8 p
此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 & b& P$ L- e& h# O; |# H* t
/ R7 g! L% B: l( Q8 Ktvb now,tvbnow,bttvb之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 5.39.217.77! O; Y# v9 S6 E$ `0 v" L6 n
4 h" P# {; [' P U# Q+ ^& o$ \5.39.217.77村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
3 I" B' x+ T2 k: g/ h/ [5.39.217.773 f4 _5 _7 @2 Y1 o
而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
' B: A' D. b t% d6 |; n$ Q& z( ]- b% D9 b }& p; r9 Y
11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
/ g2 u/ y! @, T8 {/ Dtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 t3 r9 I! y0 P8 H% W/ l. x+ Q
业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( }+ V' k2 }. P
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 H$ c" }, _1 @1 b" f
李国强认为，城中村改造
. G0 R& ~; {, |7 u6 T! X1 x, x, D+ ^- A3 w
涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 + U9 I6 U) L& _0 q
% C3 K7 p: ^8 L* J" L+ ztvb now,tvbnow,bttvb深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
5 ^; w; Y) Y; y; G% o4 nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb" @6 t) c& L6 h5 {. {; B
很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
+ c& D$ u: w% M, ~4 V- I X3 Y& ]
8 N! e; o6 M/ X% n: s+ b3 x# f5 L公仔箱論壇(徐志娇 编辑) & P; q1 p" @- g4 s5 @9 r2 N* f) E
5.39.217.771 [8 ?; K! A; [( {9 l) z
$ i' |6 i) h# E" W) g( Gtvb now,tvbnow,bttvb' i9 o ~- f V
% a+ j+ {4 @4 Y/ ]5.39.217.77# ?6 v' J! s+ t3 S
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： 公仔箱論壇) x% m h, V" ~# o' B5 @+ J5 q3 [( U
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，5.39.217.77; x j% o+ ]" B/ M
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
| 
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 F# T: ^6 M' O6 {8 s+ G
公仔箱論壇4 D4 m0 N' X' u2 w% l
