广州：城中村改造在利益博弈中推进
! U, z' w! _: l3 W9 n& ?正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 5.39.217.77/ u3 X5 g$ U8 h. c# I9 e1 Q
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（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 tvb now,tvbnow,bttvb7 f/ O$ }, i* p0 [" D0 I
" D8 t6 `$ D0 j) Z; U* t; I% r0 T, d公仔箱論壇▲夜幕下的广州城中村。
2 K' r, [' f$ r5 Y( B 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
5 F) o: \! O- |* B% Y6 p/ v1 }5.39.217.77 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
( \9 x9 z* @% h; i, i! K 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: P0 u* @2 G# ^" |( z% D2 m! j& z
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” ; D; _ p, ?7 [0 P7 y
■“土可生财，地能出金” 公仔箱論壇- G! W2 _9 ]/ `% y! k
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
, \- H' l' r$ J) C: s4 d7 c+ m7 i 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。 公仔箱論壇" ^6 F1 ` f; J2 V
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
' J1 D# c: `8 `. F+ g6 r) N5.39.217.77 “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
. B( G3 N* J( U5 F0 W5.39.217.77 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
d( U! r' Q$ B2 m W" T+ q6 t 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 公仔箱論壇 x1 j6 Q* B; W) |. r
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 + y5 v1 l- V" J! o
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
/ }9 N" L$ ^1 d/ a$ |; C; F 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
: q0 E; J1 V5 a# T 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 tvb now,tvbnow,bttvb3 c, }! u$ ~; Q- }4 l
■分红年代
; j& t6 A3 w6 a. @tvb now,tvbnow,bttvb 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 公仔箱論壇( K! L9 ?4 ]" \8 j
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” 5.39.217.77# s/ P0 l b9 i! E. z
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; r" D0 {' v0 B6 a4 L" K5 n1 h
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 tvb now,tvbnow,bttvb! ]' |$ O& ]1 u
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” 公仔箱論壇# t6 Z) S; Z$ {' K
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。
* m) o& k7 T E/ I4 |; s' mtvb now,tvbnow,bttvb 但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
+ l4 O: }( F2 S$ @7 |/ o) _公仔箱論壇 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” 7 F! G; z% a- n4 \- L# b- X/ l
■“拆一补一” 6 S h( }7 {& i! p* ^# k1 P4 [
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 5.39.217.77! E' o9 i {2 Z
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
' H9 N8 G6 I/ Y5 ]; Q7 ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
3 v+ n6 N: c- y 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 . U; K$ D4 j8 I
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
1 F& L% n* l* ^; [( T* S公仔箱論壇 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
) ^8 T7 [% _8 D. J■城中村拆迁要慢慢来 公仔箱論壇9 @7 l) N$ k- k g$ f: w1 m
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
) l ]/ H# m, _4 Z4 e) f9 O- OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
* {% u9 q7 s9 z! ^# @+ j5.39.217.77 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
6 G" J& u$ A% G0 S" P- j* @公仔箱論壇 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
2 Z' b( d) e1 G5 L! E3 Y" aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
+ P0 v. F( k4 m- k" ]3 c! E公仔箱論壇 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
) F9 z# Q" ]" v2 x3 v (文中卢秀芹、卢佑民为化名)
7 y1 T% s' j# ~. C) g8 ^ P5 E% [1 h# { (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 公仔箱論壇! }' G5 y7 \. k8 i; J
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- ?$ B/ U0 o# V3 s( b6 Y 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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5 t t5 }, m! t7 }4 Q5.39.217.77和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
* Z- R: c# V; u------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 5.39.217.77% Q- F3 M0 N5 `! f5 { T+ G7 j
请你请省级审计出来审计这条难账 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) j, i6 K( c- t/ u$ [8 |6 D
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
3 |! X! v. m0 ^1 D: B$ h公仔箱論壇跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）5.39.217.770 G, w& M z* d3 m$ n( \ {" R
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1 b. i4 i. P- u1 t& O$ L1 v6 eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
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: _ M3 r, [$ i2 n广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
1 w7 a4 a) r( @' R! A9 V2009年11月25日 09:15
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3 U) ?: t) u9 W0 J+ w' B公仔箱論壇[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
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中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
6 P2 \ X4 K& Z6 }) b4 C公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 r' K+ A6 E6 F0 W
目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 - o( I8 s5 A. @! ]$ K" [( ^5 k
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
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城中心的“小社会”
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
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1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 公仔箱論壇$ {& R5 t( ]* J! g3 Q3 C0 Q
5 H# A2 L% ~- n: S3 w公仔箱論壇随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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8 a7 N) _7 H. j' U在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
_. i+ ^' G f# ^- b6 a5 ktvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 `! V8 U$ ]7 L
根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
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在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
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与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
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/ ]! e6 k' b7 ^# [8 V公仔箱論壇从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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“卖地筹钱”以求变
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如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 tvb now,tvbnow,bttvb) Z5 C3 B( V z- O- C' Z: O6 A/ @
7 E6 w" \6 s$ C; ]. v. e2 Xtvb now,tvbnow,bttvb猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 % H/ c( n4 W3 l* K2 o; J
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知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
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2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
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在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 # }% U7 J) y+ @' q
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 公仔箱論壇2 O- B7 ?0 l0 ~0 a
3 e( p4 `# L5 S. f9 Y* V( d, P这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
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“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 公仔箱論壇6 w* Q1 S- s; h: U8 A
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
; {/ k4 ]$ C( ]tvb now,tvbnow,bttvb该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
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文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
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随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
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一村一策与两种模式
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自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
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与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 5.39.217.77" o; d# H1 x- N0 D
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2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
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( T, ] z) a" |( YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 tvb now,tvbnow,bttvb& Z; k& Q; n3 F- U% |$ l
6 y. G4 g6 Q, f3 b9 {公仔箱論壇卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
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. V; O9 w t; K6 I/ dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
/ h: K+ p/ B/ c" Z6 Z/ a3 g7 ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
* B1 z+ x5 V% t0 o! C$ R根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 . F2 `; c0 A- _0 D/ I8 x) h, b
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该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 tvb now,tvbnow,bttvb0 ^7 |0 y, ?) q$ s
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广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 2 o7 N9 m! H1 p8 N
6 n" M% \6 H0 M3 \- \4 u' k目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
" E5 n1 d2 w9 k' J- [3 T9 z& eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
( [: Z" M) e: Q' |# xtvb now,tvbnow,bttvb城中村改成“村中城”？
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三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 公仔箱論壇" o" C$ p- P# j& P
7 x2 c4 p6 F& E/ P. t6 w. Q/ e公仔箱論壇对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。
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* D7 M H: R, t5 |3 M5 L& n# R5.39.217.7711月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 . p Q: K! U) s' c, R
: p7 ^. g5 H3 }- g* j5.39.217.77据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
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4 k: s; o" k) O这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 * }8 T+ g8 \% C1 n0 U, @; \
% M* ~# F* p, X6 i: B公仔箱論壇而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 公仔箱論壇& f; m G! A7 v$ Q0 M
, l; {4 [$ L, P4 D! @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 tvb now,tvbnow,bttvb1 L. h; m" l! e; F: B2 X9 h
- c) k/ a5 U8 x7 W5 B, k4 `5.39.217.77容积率问题也困扰着杨箕村。 % p" y- J, O0 P8 |( H* _
% O6 v- W* M* O7 DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。
l1 C/ E* e$ E hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
, g, Z! I2 c8 w5 H$ @ atvb now,tvbnow,bttvb“核心还是容积率问题。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: w5 q6 z& v3 k
, G. D9 F5 B5 ?$ C' J' J5.39.217.77公仔箱論壇" f8 z7 M, X; B; s1 U& h' P q h
”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
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% v% _- r+ A. \5 N6 B公仔箱論壇李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; ~4 H. P' ^) ?- D; i9 I
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“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 5.39.217.77* p7 }7 X( e$ n" a+ v' g8 w1 m
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2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 * e# ^* }! Z/ ~; B' O9 H
4 H" z6 I% p0 |. J L5.39.217.77不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
3 x/ x1 `1 J: c% ]& y3 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 R8 X; \' D/ n) |6 N3 B6 D g
李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 1 ]8 z4 H5 n, o2 O* H2 U4 P
! r9 Z9 K1 U6 w# g' L& F8 W- ?不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 5.39.217.77. c! _6 J$ l3 b. H* W, B$ M
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“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
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11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
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* M' `( J/ \4 c. p! K- `+ S, M5.39.217.77对开发商的顾虑
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7 i) V! o0 i1 Ctvb now,tvbnow,bttvb业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" Z/ O- t' g5 t l; R- _
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
2 P$ V) s- f; f$ _3 |; oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇' \ X! E! N1 a; W5 E# O/ q2 X
11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 F( Y6 m8 O9 E
$ B; }, ?/ N6 \! [+ ^7 nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 公仔箱論壇7 X+ b' p# X+ X& f4 m
/ z4 B) E' G9 X8 S4 w5 k; x2 Q% X5.39.217.77一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
" P4 R; `# S- y6 g' _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
" c0 g% p2 b8 J% e+ B! N; tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 5.39.217.77 Z. E/ s* K& I7 W' f4 i, n/ h4 D
$ `) G8 z$ ]* `% }3 S: h6 n5.39.217.77据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
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4 l0 [6 J6 n& O' w; k! Ltvb now,tvbnow,bttvb他城中村改造项目。
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对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” tvb now,tvbnow,bttvb" S" M" P+ a8 ^% L# N# [
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广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。
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城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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1 O. ^6 x; {( F1 w2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
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$ `8 r: }9 U, J0 r* x9 ]( V8 ?+ H: t11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 tvb now,tvbnow,bttvb! n7 q( b/ F6 [; I7 ?
2 B" ~: v1 l s" [' f, m8 @宅基地“利益之争”
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城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 5.39.217.777 H# M' M8 {! V
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
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之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
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3 R: u# C# f* Q+ O' ?. N4 L村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
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1 N1 n+ C( |# M/ I( T) s5.39.217.77而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
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8 ]) }4 z& \& D1 m6 T/ u5.39.217.7711月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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' ~; b. Q/ z- r/ T5.39.217.77业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
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/ H& h# c& q+ H: l) J# H! ^李国强认为，城中村改造
' L d5 D) I, ]$ k; b( QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.772 r" b- l2 Y2 h
涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 5.39.217.77" J. A; d4 H3 g' N. h
4 @2 ^0 T$ n3 D+ a' w ?) |5.39.217.77深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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: n$ y& Y: j( T9 N& y$ J(徐志娇 编辑) 5 x8 Z2 o' r% c% K7 v
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( x t2 [4 l8 B0 Stvb now,tvbnow,bttvb广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
. z' y2 x1 j0 p要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
) ]: B; j. e" q% c6 w" M! q8 PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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