[中國內地] 房市2015年危險信號：購房適齡人口達峰值

4月下旬以來，地方與中央相繼出臺了一系列房地產市場救市措施，近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。
+ ~' f$ f" }* {! _& v2 s" O1 ?
　　此前的系列觀察中，筆者從供給與需求、救市政策、衰退週期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立。本期則從一個中長期因素——人口結構去分析。: r/ E  Y: M7 F
公仔箱論壇+ |: Q. i6 V$ O( ^  h# j# K2 X
　　很多人認為對於房地產市場而言，人口結構是一個中長期因素，對短期影響有限。* ]' |* G" g- s; T; I0 {

　　但根據筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號。2 }, e' d5 P8 K5 J+ v- X
5.39.217.77$ ^8 U( Y+ s. o2 Y+ U7 D( H8 _
　　2012年中國勞動年齡人口過轉捩點TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' h) V1 F9 b1 f$ Z( r0 P

　　與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？

　　人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲～64歲）才是購房的主體。

　　2006年公佈的《國家人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰後將開始負增長。

　　從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。, K) u3 @( ~4 ]4 }, E5 Q

　　過去近四十年的時間裏，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。
  X) D& t6 d  z1 ^) ?  X
　　此外，2013年國家統計局在公佈2012年經濟數據時，特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。8 ]* |0 x) i- b0 B+ d7 P
5.39.217.77% M4 [0 ], x2 v) k8 G! c
　　勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。tvb now,tvbnow,bttvb( W+ `# U7 ~: Y/ ~2 J

　　中國社會科學院副院長蔡昉在2012年接受第一財經日報《財商》採訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉捩點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉捩點2012年已經到來了。公仔箱論壇. S. w* t& q! o$ L0 T( o" |. Y. `! `

　　總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現了轉捩點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小了。
tvb now,tvbnow,bttvb& b; L4 k( {/ C5 A7 A) y
　　購房適齡人口2015年達峰值# K! v/ n* [+ w1 o8 A. G( P8 X: T
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: h) ?5 b% j% x) a! D
　　分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25~49歲）。公仔箱論壇9 L) J" H% d& G* S8 [% v" z
2 F6 G9 n' |- W" I" w6 c+ N) q
　　根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。& M: L$ w: `8 E; `5 j

　　從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' X# ^6 a1 G2 J6 s3 E: E
　　再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。tvb now,tvbnow,bttvb* @2 [  _# t$ K  f+ p1 K0 Y
5.39.217.77  C/ h3 u# z$ B+ I
　　而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。
% ~; v5 N: ^- Q! ]/ l4 m0 z
　　另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。
+ ~; F# y6 p- f+ L* J0 Z' n( o& t, E/ S
　　也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。
tvb now,tvbnow,bttvb. i6 |& x% k$ G  n
　　總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 b1 n/ E9 s& b1 w0 H

　　危險的信號：海外案例
tvb now,tvbnow,bttvb/ \* I' _' a% t. j! k# \, t
　　結合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結構的變化是房地產價格的一個長期影響力量。

　　雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質變完成轉化後，效應將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉捩點也往往意味著房價拐點。
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 X3 q# T8 C' G3 r- o) p) \4 N1 y
　　遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向。

　　那有沒有例外呢？9 y7 e& o- A& D+ y1 T7 l. d, Z
, s' ^/ M. Y: y% m
　　根據中信證券全球首席經濟學家彭文生的研究，德國在人口紅利期並沒有發生房地產泡沫，部分是因為制度安排（包括稅收）和傳統抑制了對住房的投資性需求。5.39.217.770 d) d% e$ {/ }; W
$ p6 H$ O6 ]: O
　　但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才並未造成德國房地產市場的蕭條。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* i3 I. R/ I3 L" O; L
公仔箱論壇- |7 x: O- g* o- y8 u
　　對於中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現了轉捩點，2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時，你還會覺得2014年起的房價調整只是一個短暫的調整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？

收藏分享評分

回復引用

訂閱 TOP

返回列表