[中國內地] 開發商訴苦：房子賣不動政府稱退地可以但沒有錢退

“我們已經申請了退地，但政府方面給的說法是，退地可以，但暫時沒有錢退。”開發商李明(化名)近日頗為鬱悶，由于公司旗下樓盤銷售持續低迷，他試圖將手頭幾百畝還未開發的土地退還給地方政府。

　　4月以來，李明在這個東部三線城市的樓盤已經基本賣不動。5.39.217.77( h1 ^2 W8 Y: H3 z0 D  `1 S* f
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　　“我們公司的負債率不高，還沒到大難臨頭的時候，但房子賣不動，確實難受。”李明對記者稱，“土地既然不能退，那就先放著吧。”公仔箱論壇- ?' V0 a2 ~  l4 y, G6 m, A: l& a
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　　和李明一樣，越來越多的開發商正在對買地失去興趣。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% O& N$ j5 V( i9 B- v
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　　“去年下半年土地市場的火爆現象難以延續，各線城市土地均有所降溫，並已開始產生分化。”中原地產首席分析師張大偉告訴本報記者，房企銷售不佳、資金鏈趨緊，雖然對一線城市地塊仍有渴求，但購地已趨于謹慎及理性。; L; a) Q& ]6 e, [- h

　　流拍頻現

　　樓市下行壓力傳導到土地市場。
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　　中原地產研究部統計數據顯示：5月一線城市合計土地成交額為266.6271億，這一成交額是最近一年來的最低點。

　　其中，住宅土地成交僅7宗，成交土地額為76.8億，也創造了最近一年來的最低點。住宅類地塊樓面成交均價為7592元/平方米，相比4月份的12363元/平方米，成交均價有所下滑。平均溢價率為16.5%，低于4月份的37.2%。

　　一家全國性開發商廣州公司負責拿地設計的吳小姐告訴本報，雖然最近該司在考察一些地塊，但已經基本不參與投標。“目前必須謹慎再謹慎。”
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　　克而瑞研究中心提供的數據顯示，5月，15家典型房企的拿地面積為274.6萬平方米，同比下降66%，拿地金額88億元，同比下降65%。0 f: E7 h) B7 B+ ~- W
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　　其中，華潤置地、龍湖地產、綠城中國、世茂房地產、雅居樂、遠洋地產等龍頭房企全月均未有土地入賬。

　　事實上，5月份各地政府均加快了推地速度，但由于目前整體市場不景氣，開發商拿地意願大受影響，流拍和底價成交情況反而繼續擴大。! k1 c9 M$ e% ]: s$ B  @

　　廣州、沈陽、成都、昆明、杭州、南京、佛山、長沙等熱點城市均“未能幸免”。
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　　沈陽上月共推出18幅土地，最終僅8幅成交，其余10幅土地全部流拍。可作為對比的2013年5月，沈陽推出的7幅土地全部成交。
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　　一位在沈陽有多個項目的開發商告訴本報記者：“沈陽前幾年出讓了大量的土地，目前當地樓市已供過于求，再加上新增人口導入不足與銀根緊縮，樓市、地市雙雙陷入低迷。”公仔箱論壇6 K. X" X4 X8 x: _1 Q& x

　　“目前大家關心的是如何去化庫存，哪有心思買地。”李明對記者表示，“現在形勢還很不明朗，賣樓遠比買地緊急。”tvb now,tvbnow,bttvb, y+ T% e8 \( y' B

　　易居中國執行總裁丁祖昱認為，房企對當前土地市場基本看淡，土地市場進入寒冬已成定局。公仔箱論壇+ e+ W# W$ ?  K8 K! X1 u
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　　合富房地產經濟研究院院長龍斌告訴，接下來土地市場將會更冷。在市場不接受的情況下，地方政府的土地供應節奏也會放緩。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 m% X/ p# R6 b: n+ Z1 L5 s

　　4月28日，廣州推出一宗位于老城區海珠區的橡膠新村東部住宅地塊，作為難得一見的廣州老城區住宅地塊曾引起廣泛關注，不過近日廣州市國土房管局突然宣布該地塊中止出讓。4 N4 _/ w3 `; T9 f

　　土地收入下滑5 B1 O4 C) F2 O6 }1 D/ y) c: P
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　　在同策咨詢研究總監張宏偉看來，2014年以來，房地產市場供求進入低迷期，土地出讓金也呈現出增幅下滑的態勢，部分城市甚至出現土地流拍的情況，這將直接影響到地方的償債能力，甚至可能引發階段性的土地財政危機。tvb now,tvbnow,bttvb! i( a7 }% y- ]1 q5 b
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　　張宏偉對本報記者稱，在目前分稅制格局下，地方土地出讓收益的一部分需要上繳中央，剩余的賣地收入則屬于地方的政府性基金，除必需用途外，地方政府對其余賣地收入支配權限較大。從這個角度來講，土地財政引發了各地的推地賣地熱潮。
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　　中原集團創始人、董事施永青對本報記者稱，大多數地方政府把還債的希望寄托于賣地，一旦房地產價格下跌，“借新還舊”就不再起作用。“新債融不到這麼多錢，舊債就會出問題。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 ]& P7 \+ @- V8 T$ W7 e! N
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　　一位房地產私募基金負責人和記者分享了一個真實的案例：他的一位朋友在南京拿了一個20萬平方米的商業項目，現在基本“死”在那裏了。在他拿地的時候，地方政府告訴他，這個區域只規劃了他們一個商業項目。結果兩年後，周邊商業地產“遍地開花”。! l- A4 |+ i2 C( }; z

　　上述在沈陽有項目的開發商表示：“現在不少地方政府在舉債方面的想法就是‘管借不管還’，在土地滯銷的背景下，一些前幾年大搞基建的地方政府甚至連償付利息都有困難。”
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　　面對著土地收入下滑和地方債務高企的雙重困境，部分地方政府已無法淡定。

　　包括南寧、蕪湖、宣城、銅陵、無錫、寧波在內的多個城市推出了直接或間接的“救市”政策。tvb now,tvbnow,bttvb$ X& v9 v* ]: [+ m8 U# W
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　　野村證券中國首席經濟學家張智威對媒體表示，對于一些地方政府的托市政策，中央默許的可能性更大，因為地方政府財政壓力比較明顯。過去，中央政府的貨幣政策比較松，地方政府可以通過其他途徑找到資金，但現在，地方政府對土地的依賴度更強。5.39.217.77* r" P) g. C) K. F" l7 ?6 C8 b

　　同策咨詢近日發布的《2013年45個限購城市土地財政依賴度》報告顯示，土地財政依賴度較高的(超過80%)13個城市，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南、徐州、寧波、溫州、成都。其中，杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%，杭州以156.4%排名首位。
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　　繼續賣還是斷供5.39.217.77  U7 O' J8 L5 a# K. b

　　據本報記者梳理，面對著樓市、地市雙雙遇冷的現實，地方政府在推地策略上出現了明顯分歧。公仔箱論壇. x- H) u0 Y' Y2 P1 o/ I
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　　杭州、上海等城市的土地幾乎“斷供”;成都、沈陽等城市仍在冒著流拍的風險大力推地;而以常州、連雲港為代表的城市則大幅下調了供地總量。( C. b& N7 L* O4 o

　　一位資深業內人士認為，政府“惜售”土地，賭的是財政儲備與市場轉暖的時間長度，其中要害在于政府短期內不靠土地收入也能正常運轉。杭州、上海之前賣地收入豐裕，財政有所儲備，因此政府敢于賭一賭市場轉暖，也是正常的。

　　張宏偉表示，今年國土資源部暫停對外發布全國住房用地供應計劃，改由地方自行公布，這將增加地方政府在土地供應方面的主動權。尤其是在供地量與節奏上，地方政府有可能會通過減少供地計劃、放緩土地出讓節奏、降低入市門檻等措施避免土地流拍，進而扭轉土地市場僵局，獲得更多的土地出讓金溢價收益。

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