不知何時，“剛需”一詞成為地産商鼓動購房者的最佳説辭，在鼓動之下，老百姓也覺得“剛需”是支撐房價的擎天柱。想來是某個自稱經濟學家的家夥的“庸作”。 4 w) D. v4 V9 y2 k/ F! N- ]
* g& z7 O, O! x8 {3 x$ t5.39.217.77筆者一位就職于碧桂園的同學解釋，行業從業人員説“剛需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人員沒有經濟學概念，不知經濟學裏的“剛需”為何。 4 x2 x9 _. i- N- b) Y/ S
+ }+ n$ t' A* p, V0 _6 u公仔箱論壇但説實在話，“剛需”説法堪稱流毒無窮。在經濟學語言中，剛需全稱剛性需求，即對某種商品的需求受價格變動影響較小。那麼，房子是“剛需”類商品嗎？顯然不是。
% i/ v' i6 s) Y( c% @5.39.217.775.39.217.77% D' c( W2 d, x$ ]! ]* X
一個購房者調查的反駁
$ l" y" @, ]& p% W
7 i. T" D- }% |( c4 t; J也許地産商不高興了，會説道，你到某個城市要住房，你結婚要婚房，生了孩子還得換大一點的房子，這不是剛需嗎？
7 U# C# Q* j2 T: K! A1 {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇# U( m+ T5 J. J8 D7 }
不是！這不過是需要，甚至不是有效需求，先簡單用一個調查數據來説明。
0 b; w6 l9 I- J& f' ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ p6 O W# L; B* W% h! p
世聯地産今年3月的一項調查顯示，盡管超過60%的人有改善居住環境的需求，但97%的人認為當前的房價承受起來並不容易。有需要但缺乏支付能力，這在經濟學上叫無效需求。 5 @( h; f m4 y7 o; n
' F/ ~( e. i, }: U m# X- A% q J6 X( P1 ttvb now,tvbnow,bttvb大多數人對生活是充滿美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，但現實是殘酷的。
6 J# t. m" `1 U, mtvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb7 Z# K# v( h+ S6 V$ J* [& ~2 D4 N; `
此外，剛性需求是指對商品的價格變動不敏感，是相對于彈性需求而言的。房子顯然不是。 tvb now,tvbnow,bttvb# g$ Y& m5 B0 i
5.39.217.77. c2 E0 w8 A4 D5 u; r& z
一盒快餐因為種種因素漲價兩三元，比例雖高但也可以接受，而房子漲起價來豈是區區幾元了事，就連租金漲起來都很嚇人。
: `9 I# w% X( U* VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇9 X; ]0 N8 m4 C+ }5 m9 a$ ~/ X6 i! B6 ^
順便吐個槽，幾年前，筆者的老房東某日不請自來，説道：“我最近買面包，從9塊漲到12塊了，咱們這房租是不是也該漲一漲了？”怪我們太實在，當初基于信任沒有續簽合約。
6 g; ~$ @9 C9 m) v7 [$ d' s! Q5.39.217.77TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 P6 ?2 L2 ~! u! p9 B
但經過這一漲，老先生漲出了甜頭，時隔10個月，又來了，又要漲租金。人在屋檐下，一定要低頭嗎？不，果斷搬出！結果他過了春節都沒把房子租出去。
1 B+ X& D) ^' D% P8 q/ B9 n) C公仔箱論壇2 W/ G. h0 R. n- K4 P% I
回到正題，確實遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上，但沒見多少瞅著房價跳漲還死命往裏衝的。人不吃飯會餓死，但沒見到沒買房就會餓死，要知道，住房存在很多不同層次的替代物，如不同層次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集裝箱等。
6 K8 V/ C- r4 U7 c( p) z5.39.217.77
0 A" D% O8 g+ n, j現實案例之反駁：價格換銷量 5 `. v% Z! h. a2 U
# Y" k2 W/ t4 [" c. y3 Mtvb now,tvbnow,bttvb相反，一些明智的開發商不再抱著“剛需”的死腦筋，用降價來吸引需求。
1 [& H) A# x1 k( }* @tvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.77. g$ _% E5 m, h
數據顯示，2014年5月份萬科實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現最突出的單月。前五個月，萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長了7.0%和16.2%。 5.39.217.777 z. g+ f6 G5 t5 H
7 x2 m: D0 o3 }. o: t+ G( j
另外，根據德意志銀行5月底對大型發展商的調研，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業績普遍優于4月。此外，該機構對多個一二線城市的調研也顯示，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現。
5 L' [- o( b6 V
& N% @6 J: Z: H, q$ dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。萬科副總裁毛大慶也曾私下表示，市場中90%以上的購房者對臨界點特別敏感，2014年4月萬科北京的萬科橙項目，定價2.2萬元/平方米，在市場上引起“軒然大波”，4小時賣光。
5 R5 ?% H" G9 X4 {) x2 N5 |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
$ ?4 }: t j2 d5.39.217.77毛大慶還透露，萬科做了個測試，一個樓盤價格賣到2.8萬元~2.9萬元/平方米，購房者人數立刻下降；賣到3萬元/平方米，購買下降得就更明顯；另一個在北京亦莊的3.6萬元/平方米的項目，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了。可見市場的價格承受空間和區間是非常明確的。 tvb now,tvbnow,bttvb" q2 O3 S& l- x1 H" _
# t& e% e% h0 q" ~* K: f1 `( a公仔箱論壇這從實質上説明了房地産並不是剛需物品，只要降價讓利，需求就來了，這還不夠彈性嗎？ TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' w" I- h) ?, h6 p6 ~" Q2 i- r
( e4 d+ |- B. c! q2 u被透支的“剛需”
$ V8 t0 I/ \4 U% v; K
8 N- C5 }2 V6 f: a# w5.39.217.77再退一步講，即便“剛需”是這些年來的樓市購買主力，很遺憾的是，目前已基本上被透支了。
7 z: N% J7 ~" Q5 u# K公仔箱論壇1 ~$ H1 H; Q/ K0 i4 P' W
2013年的住宅類商品房銷售面積創歷史新高，達11.57億平方米。但這可能是一個歷史高點，甚至是歷史最高。 5.39.217.777 F/ k! ]5 C% c' P* y8 z! w
8 B& S% W- x) p
為何這麼説？原因有很多，如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地産泡沫崩潰，人口老齡化以及人口紅利已過拐點、美聯儲逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表，來看個直觀的圖。 1 o: f3 o8 O. L2 ^( C
, Z V7 G5 E- O% Z8 N+ Ntvb now,tvbnow,bttvb左邊這張圖描述了1997年以來的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷，2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%，遠勝于一般住宅銷售面積15%的降幅。
0 ]" U. F5 n1 u& OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
: `' C0 y z$ z. D( l0 L: BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。更重要的是，一般住宅銷售面積2009年以來是維持增長的，而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這説明危機之後高收入階層的房地産消費或投資減少，近幾年火爆的房地産市場更多是中低收入階層在推動(某種意義上也就是所謂的“剛需”群體)，尤其是2013年房地産調控實質上的放開。 5.39.217.77. y# Q f, u! }, f
0 F8 k' H8 e8 v0 w: c* x) w5.39.217.77指望“剛需”來抬轎的地産商們可以醒醒了，買方透支的市場從來只有一種結果。大家都懂的。 |
發表於 2014-9-14 07:28 AM
| 