不知何時，“剛需”一詞成為地産商鼓動購房者的最佳説辭，在鼓動之下，老百姓也覺得“剛需”是支撐房價的擎天柱。想來是某個自稱經濟學家的家夥的“庸作”。 公仔箱論壇6 L! k6 b9 Y/ X* {% ?
) u3 g/ C6 K7 x6 P, a/ h筆者一位就職于碧桂園的同學解釋，行業從業人員説“剛需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人員沒有經濟學概念，不知經濟學裏的“剛需”為何。
! x8 m8 e* l! Y5.39.217.77tvb now,tvbnow,bttvb9 |% B5 b! L9 {3 Q3 Q+ g2 R3 Q
但説實在話，“剛需”説法堪稱流毒無窮。在經濟學語言中，剛需全稱剛性需求，即對某種商品的需求受價格變動影響較小。那麼，房子是“剛需”類商品嗎？顯然不是。
' T9 \* k% [2 P' Z* G# wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) a% T3 c0 e+ _8 s1 A7 A! K
一個購房者調查的反駁
$ T% ?% G' Y) C+ G! u; }tvb now,tvbnow,bttvb
$ j. V1 ^- o/ N; {tvb now,tvbnow,bttvb也許地産商不高興了，會説道，你到某個城市要住房，你結婚要婚房，生了孩子還得換大一點的房子，這不是剛需嗎？ TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# s' n$ g# g: T1 I
公仔箱論壇4 @4 O3 N& C% P. i
不是！這不過是需要，甚至不是有效需求，先簡單用一個調查數據來説明。 ^' l7 g0 \/ I4 l" J q
tvb now,tvbnow,bttvb1 X; [7 F$ `/ F; [' o
世聯地産今年3月的一項調查顯示，盡管超過60%的人有改善居住環境的需求，但97%的人認為當前的房價承受起來並不容易。有需要但缺乏支付能力，這在經濟學上叫無效需求。
- q2 X9 \6 C- Q5.39.217.770 a& Q: j; g2 a5 x# Z% ^& V' I6 t
大多數人對生活是充滿美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，但現實是殘酷的。
5 N) n4 H L% k: W
& @& B; ^1 [% P# E/ o此外，剛性需求是指對商品的價格變動不敏感，是相對于彈性需求而言的。房子顯然不是。
4 e" V! H5 _: |& f
& V7 G) k5 \$ ?2 N4 d公仔箱論壇一盒快餐因為種種因素漲價兩三元，比例雖高但也可以接受，而房子漲起價來豈是區區幾元了事，就連租金漲起來都很嚇人。
4 c. e I( z5 F# |tvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.774 n$ w w; _; s
順便吐個槽，幾年前，筆者的老房東某日不請自來，説道：“我最近買面包，從9塊漲到12塊了，咱們這房租是不是也該漲一漲了？”怪我們太實在，當初基于信任沒有續簽合約。 tvb now,tvbnow,bttvb3 k: o# g" `5 Z. |
tvb now,tvbnow,bttvb6 ]; @7 I6 k; f$ c) ^9 z7 n
但經過這一漲，老先生漲出了甜頭，時隔10個月，又來了，又要漲租金。人在屋檐下，一定要低頭嗎？不，果斷搬出！結果他過了春節都沒把房子租出去。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 ~4 E. Q8 f# ]3 N
( `% M Z+ }3 I- R/ y; t回到正題，確實遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上，但沒見多少瞅著房價跳漲還死命往裏衝的。人不吃飯會餓死，但沒見到沒買房就會餓死，要知道，住房存在很多不同層次的替代物，如不同層次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集裝箱等。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' y& ~8 p! p; f9 T/ t. ]( T% P: |
* q' F) j- p! D4 B$ A5.39.217.77現實案例之反駁：價格換銷量 tvb now,tvbnow,bttvb6 @& D) z/ L/ q$ M& ?8 g
: X# m- f" X6 U5.39.217.77相反，一些明智的開發商不再抱著“剛需”的死腦筋，用降價來吸引需求。
; T: _8 r9 T2 h7 j Wtvb now,tvbnow,bttvb
0 _5 S! ?4 E' k- n6 Z5 G& a公仔箱論壇數據顯示，2014年5月份萬科實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現最突出的單月。前五個月，萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長了7.0%和16.2%。
% e2 u& Q( g1 N" \: bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
|: I# m( X- ^' B- Y另外，根據德意志銀行5月底對大型發展商的調研，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業績普遍優于4月。此外，該機構對多個一二線城市的調研也顯示，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現。 公仔箱論壇' H5 p+ c6 ~1 o
: t( g- i) B) T$ E* b: K3 E9 S" bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。萬科副總裁毛大慶也曾私下表示，市場中90%以上的購房者對臨界點特別敏感，2014年4月萬科北京的萬科橙項目，定價2.2萬元/平方米，在市場上引起“軒然大波”，4小時賣光。 tvb now,tvbnow,bttvb/ _4 X8 H7 ?1 v
, w' C4 X* ? o# `, ?( _* n5.39.217.77毛大慶還透露，萬科做了個測試，一個樓盤價格賣到2.8萬元~2.9萬元/平方米，購房者人數立刻下降；賣到3萬元/平方米，購買下降得就更明顯；另一個在北京亦莊的3.6萬元/平方米的項目，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了。可見市場的價格承受空間和區間是非常明確的。 8 C( f# F- u3 J# e( ?/ H
! y7 V4 n* Q, }) S/ `, n這從實質上説明了房地産並不是剛需物品，只要降價讓利，需求就來了，這還不夠彈性嗎？ & z. v0 y; h8 b$ ^. n) o
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* m4 p3 m, }4 a
被透支的“剛需”
3 r4 p. E! J$ o- ^/ F9 _$ Z" {公仔箱論壇公仔箱論壇3 i4 E1 m* k6 a+ k; `+ ?. Q
再退一步講，即便“剛需”是這些年來的樓市購買主力，很遺憾的是，目前已基本上被透支了。
& @: ^. {7 E7 D9 [1 Y) {公仔箱論壇
! t$ c' I' L# o0 w/ D2013年的住宅類商品房銷售面積創歷史新高，達11.57億平方米。但這可能是一個歷史高點，甚至是歷史最高。 5.39.217.77" U8 V2 L! |1 r6 [: [
6 [; @; E" G+ Ztvb now,tvbnow,bttvb為何這麼説？原因有很多，如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地産泡沫崩潰，人口老齡化以及人口紅利已過拐點、美聯儲逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表，來看個直觀的圖。 tvb now,tvbnow,bttvb! D O" s) s, E# R, h4 \
. d% U9 h- `9 g7 L8 l4 s, L! j5.39.217.77左邊這張圖描述了1997年以來的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷，2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%，遠勝于一般住宅銷售面積15%的降幅。 公仔箱論壇+ V9 _: \. f! q* B1 _, X% O
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; J. _+ }) N- F4 i' k
更重要的是，一般住宅銷售面積2009年以來是維持增長的，而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這説明危機之後高收入階層的房地産消費或投資減少，近幾年火爆的房地産市場更多是中低收入階層在推動(某種意義上也就是所謂的“剛需”群體)，尤其是2013年房地産調控實質上的放開。 tvb now,tvbnow,bttvb6 U% A% j5 j1 u! J2 Y, U
" t5 N& I0 q) e& s1 h( J3 P% y6 n" I
指望“剛需”來抬轎的地産商們可以醒醒了，買方透支的市場從來只有一種結果。大家都懂的。 |
發表於 2014-9-14 07:28 AM
| 