4月下旬以來，地方與中央相繼出臺了一系列房地產市場救市措施，近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。
* B& T+ S1 B, D. y" W* DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! d( ?" m9 V2 r$ g
此前的系列觀察中，筆者從供給與需求、救市政策、衰退週期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立。本期則從一個中長期因素——人口結構去分析。公仔箱論壇/ T1 m$ ~% J9 ~" n
5.39.217.77- H X; p5 ]' h
很多人認為對於房地產市場而言，人口結構是一個中長期因素，對短期影響有限。公仔箱論壇0 ~: J' s: D5 R/ v/ h, n
# i o2 h3 k8 D, d
但根據筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號。
% p# Y) D0 U- F0 G% rtvb now,tvbnow,bttvb/ Y( A7 n3 ?* \, r9 [, W a, x7 ~
2012年中國勞動年齡人口過轉捩點. k \1 ~( F2 J+ F9 L% |5 _( j7 k
0 |, w- y, S1 v: \公仔箱論壇 與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？
8 i" r1 M+ d, W2 c# htvb now,tvbnow,bttvb
, O+ z/ ^" L' h& [/ Atvb now,tvbnow,bttvb 人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲～64歲）才是購房的主體。) e, u6 p& [) X) Z
4 [& g' ]9 t; k/ T9 Y, d1 o5.39.217.77 2006年公佈的《國家人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰後將開始負增長。公仔箱論壇2 i) G2 ]( d1 n: ?3 Z- d3 x* r
& m* Y4 n/ n \公仔箱論壇 從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。
3 m e( a7 ]9 I5.39.217.779 S% a# h8 {7 j4 J. }
過去近四十年的時間裏，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。! @- |, p9 `. q- |
7 A* X: F7 j" l; e9 @
此外，2013年國家統計局在公佈2012年經濟數據時，特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。
8 T% e. S1 w! z) T+ Y a5.39.217.77
5 @7 D$ k3 ]7 N 勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。
+ ?7 P# P, L' }# C& j
- Z/ [; E8 z) `/ d) r; B3 t8 Y 中國社會科學院副院長蔡昉在2012年接受第一財經日報《財商》採訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉捩點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉捩點2012年已經到來了。
+ Q, i( G/ y) {& `公仔箱論壇: |$ R+ d, N! E1 r! ?1 A
總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現了轉捩點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小了。
/ S5 O* B0 l0 j2 WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb. Z6 g; _3 P3 A" ?3 f# c
購房適齡人口2015年達峰值
9 E. z5 m' e# l6 j
4 n; F. W5 X: e" Z3 X. q8 E$ Q) i 分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25~49歲）。公仔箱論壇4 m' H# E: N# l+ E$ b7 [
- R0 w# j/ ?7 t7 x; ktvb now,tvbnow,bttvb 根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。tvb now,tvbnow,bttvb. D4 h4 \* i; x4 D( w! G# H
4 p! g; F9 P# ?2 v1 G: k 從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。tvb now,tvbnow,bttvb0 R" r% `4 d) D: d& W
. [2 f* ^' _! j) Z" vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。
3 V4 y" I; @9 z; K
- }6 A! i( C7 L' _* r5.39.217.77 而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。
$ C1 j0 S5 ~7 `0 I V9 v9 [0 L+ h8 a7 y
另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。5.39.217.77! I& m6 p1 y% {& l; r: G
?! M4 N9 L% M' g" _+ n$ s
也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。公仔箱論壇; }7 N( ^; A5 w8 {$ f7 U% ^
, C4 m0 t: D$ B: f5.39.217.77 總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。
6 g% {/ N* s9 WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
, P, r) ~' F% q. M公仔箱論壇 危險的信號：海外案例
. N- R' ^( L T( x& F公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 _; C) D' c6 d3 W& j ^
結合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結構的變化是房地產價格的一個長期影響力量。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 N7 c3 }6 R0 I" x }+ |
: m( W" G& q% a6 G( a5.39.217.77 雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質變完成轉化後，效應將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉捩點也往往意味著房價拐點。
( D* }- I8 N: i) u# H- a6 v
. b3 |0 V8 N2 d. B 遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向。5.39.217.77& y! Z' P; x8 s3 p) j5 b
0 R- Q; m, o" U: k4 I/ x
那有沒有例外呢？
9 @5 P- P# P$ a3 K L- s4 \, ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( |9 K/ z$ {7 m+ G4 h3 b
根據中信證券全球首席經濟學家彭文生的研究，德國在人口紅利期並沒有發生房地產泡沫，部分是因為制度安排（包括稅收）和傳統抑制了對住房的投資性需求。
( G- d4 M5 a+ P! c" G$ X( ctvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb: p# B; U8 R. S' o" {0 }- W6 @
但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才並未造成德國房地產市場的蕭條。
: ? O2 P( Y% c6 Y$ L; M! |tvb now,tvbnow,bttvb3 a# j4 p( _) h, r3 b+ m6 |- W
對於中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現了轉捩點，2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時，你還會覺得2014年起的房價調整只是一個短暫的調整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？ |
發表於 2014-12-7 10:35 AM
| 