4月下旬以來，地方與中央相繼出臺了一系列房地產市場救市措施，近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。5.39.217.77& k7 ]; y* z5 w0 E9 h% V
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此前的系列觀察中，筆者從供給與需求、救市政策、衰退週期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立。本期則從一個中長期因素——人口結構去分析。
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很多人認為對於房地產市場而言，人口結構是一個中長期因素，對短期影響有限。
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4 O; h, X: n% W& p# u; a5 }tvb now,tvbnow,bttvb 但根據筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號。tvb now,tvbnow,bttvb5 x$ _$ B+ P. Z5 ~$ P: B
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2012年中國勞動年齡人口過轉捩點TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( b( Y0 ]1 t$ H
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與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？tvb now,tvbnow,bttvb4 b) }% p- h0 G: B$ Z
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人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲～64歲）才是購房的主體。公仔箱論壇( z9 P( D s' r( |3 `4 W
( K9 l; B2 Q! J& ttvb now,tvbnow,bttvb 2006年公佈的《國家人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰後將開始負增長。* `% l& A! y1 U# A" K6 h
% \6 ~* A% S1 X9 L* }" y, d( n公仔箱論壇 從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。tvb now,tvbnow,bttvb5 V# [1 j$ ~' Q0 ? |/ e3 i3 N
8 W. F4 |) s, h/ m5.39.217.77 過去近四十年的時間裏，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 V2 `, q+ l3 _4 {
. U9 S$ ^3 o. ~* l2 ]! Z7 | 此外，2013年國家統計局在公佈2012年經濟數據時，特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。公仔箱論壇0 L9 a% r: c& P
9 }; [4 H2 \8 j' { 勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。
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! ?0 q E; b- X2 `! W4 a公仔箱論壇 中國社會科學院副院長蔡昉在2012年接受第一財經日報《財商》採訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉捩點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉捩點2012年已經到來了。
+ p4 ^( T' n% J公仔箱論壇5.39.217.777 q* j/ M/ \; ~+ h* D; l q0 p3 O) k
總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現了轉捩點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小了。
0 v6 B* h! F, N; p4 G( pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
8 P( d# [; \- y2 F: q) {# Q 購房適齡人口2015年達峰值tvb now,tvbnow,bttvb( _) E& I+ a# ?9 h
! y" y( d8 n* E5.39.217.77 分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25~49歲）。- P1 y/ g, ]: b+ L6 l
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根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。; G$ r5 d' N" ~3 O& o
6 s2 Y7 r! s3 h( w9 D. PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。
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4 w: P- M l. t9 Z! U 再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。+ |- {4 c; W- c0 M
3 s- g; p s6 Q9 }' k 而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。
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另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 V4 _4 A4 I3 n0 ?
. W& { ^4 N, ^: J/ q公仔箱論壇 也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。公仔箱論壇, t: y# b! N! N" i# @+ w" @* u
+ X! @* M8 L8 g$ Q4 q, ^. gtvb now,tvbnow,bttvb 總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。
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- T1 w" b& l) ]" C; D$ C公仔箱論壇 危險的信號：海外案例
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結合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結構的變化是房地產價格的一個長期影響力量。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: J' M) A( J0 \5 X4 a8 h* s$ \) K
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雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質變完成轉化後，效應將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉捩點也往往意味著房價拐點。tvb now,tvbnow,bttvb; M A9 T& c# @7 K+ O# [
: s( I z5 L, g" g+ K6 G 遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向。
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那有沒有例外呢？
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根據中信證券全球首席經濟學家彭文生的研究，德國在人口紅利期並沒有發生房地產泡沫，部分是因為制度安排（包括稅收）和傳統抑制了對住房的投資性需求。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 r* W, M m" M: i
0 T1 L* ?6 p5 q3 N/ {5.39.217.77 但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才並未造成德國房地產市場的蕭條。tvb now,tvbnow,bttvb' C# C$ {) P; g# x! ^
# d) `0 w' n9 c; p) lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 對於中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現了轉捩點，2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時，你還會覺得2014年起的房價調整只是一個短暫的調整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？ |
發表於 2014-12-7 10:35 AM
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