繁华都市里的第三世界TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ u0 s, D8 H/ _0 ?& Z9 h6 j* {
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广州有138个城中村，在政府眼里，它们都是恨不得除之而后快的痼疾。公仔箱論壇2 j2 }' Q8 M& {8 O1 U' H
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拥有700多年历史的石牌村离猎德村不远，同样位于天河核心区域。这条老村子周边的土地早早就被政府和开发商征完了，旁边建起了高楼大厦，商铺林立，已成为广州最繁华的地段之一。
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然而，城市高楼虽包围了石牌村，但这个村子里的原生态村民并没有凭空消失，他们只是窝缩在高楼之间，形成了阴暗角落的一个特殊生态群。0 N8 L5 O, J, p- y1 a( n
) `1 ~& q; p: |1 l1 A4 }从繁华的石牌东路一条小巷拐进村子，就像进入了另一个世界。在这里看到的并不是一般所说的“ 握手楼”，而是更亲密接触的“贴面楼”、“接吻楼”，低矮的楼房对户阳台紧紧贴在一起，遮天蔽日，以致在初夏阳光普照的下午，楼与楼的夹缝之间居然透不进一缕明亮的光线，所有人和物都被笼罩在沉沉的阴暗当中。tvb now,tvbnow,bttvb& K& a4 E; e9 e! Z
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就是这片狭窄阴暗的区域里，一共有3656栋房子，据村民称，村里最神奇的一块宅基地明明不足10平方米，上面却能盖起40多平方米的建筑面积。这些违章建筑和脏乱景观，与天河繁华的城市面貌显然格格不入，更遑论里面层出不穷的治安问题总是让政府伤透脑筋。
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# ]. G( p1 H% A8 x& W2 S+ ~0 F" ^公仔箱論壇早在2000年9月广州市召开的“城镇建设管理工作会议”上，市政府就提出了城中村改造的思路，确定在未来5年要加快城乡一体化进程，建立整体协调的大都市城镇体系。公仔箱論壇/ o9 k) f8 L) P% W( E: N7 ?5 T7 t
. |9 f+ i' \+ t) V2 {* cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。然而，虽然9年前就定下改造的主旋律，但直至现在，称得上改造完成的只有一两个小规模的自然村，除了猎德村，真正大规模的成功改造经验至今没有出现。
+ B) ^$ _9 [& _& f9 t. cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- Q$ O8 v* A% S% _* W5.39.217.77在记者走访的过程中，一些城中村的负责人表示，几年前就依照政府要求递交了本村的改造方案，因为各种原因一直没有获批。像石牌村这样的上世纪90年代就已经声称要改造的村子，至今竟然还没有定下正式的改造规划。公仔箱論壇# @, \5 t9 F" d5 x
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慢慢慢，还是慢3 t) U* T" _4 b: B; d7 x
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显然，与其他城市大拆大建的豪迈风格相比，广州城中村改造的最大特色就是“慢”。广州市常务副市长苏泽群曾向媒体坦言，目前城中村改造进展“十分慢，慢得让人心寒”。
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让官员心寒的背后，是城中村生态里复杂的利益体系。公仔箱論壇6 o; L# m, n+ T6 b: T& R( [5 z
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《都市里的村庄》一书作者，广州技术师范学院教授蓝宇蕴对记者说：“对城中村深恶痛绝，大都因为出于政府本位的角度思想。政府比较在乎城市景观、形象以及对管理者的影响。城中村的确是城市里各种问题比较集中的地方，它们的存在可能会影响政府管理的声望，但同时要看到，城中村体系本身不但包含了复杂的利益关系，而且还承载了部分政府功能，其存在有一定合理性。”公仔箱論壇/ {! s( \3 U2 g5 m" u
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尤其广州城中村当中所涉及的利益比分量，又比内地城市更为显著。0 F; C3 ?- d' }2 H4 m9 A2 X* m
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走在石牌村里，小发廊、租书店、快餐档、小士多等密集地挤迫在巷道两旁，这里共有1200多家小店铺，经营者操着五湖四海的乡音，绝大多数并非本村人。
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士多档主杨先生在石牌村开店已有两年了，这间15平方米左右的小店铺，每月租金仅2000元，这在寸土寸金的天河根本是不可思议的，杨先生一家三口就靠着这家店讨生活，虽然赚的钱不多，但因为村子里的配套消费也相对低廉，所以小日子还过得去。4 K1 C7 s/ s+ i. O+ ~
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“一室一厅房租600元/月，发廊洗剪吹10元/次、三肉一菜的盒饭6元/个……只要走出这条小巷踏上石牌东路，这些价格就是天方夜谭了。”
& T; ]9 N3 ]6 Y$ q1 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇8 n0 r6 i( r( a
广州作为经济较为发达的开发性沿海城市，外来人口登记数字已超过364万人，有关人员分析，加上尚未登记在册的，外来人员总数至少在500万以上，其中有不少属于低收入人群。在这个生活水平较高的城市，城中村廉价的商铺和出租屋供需两旺。公仔箱論壇* ~6 F# x: h. f$ S! S u
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一方面，通过在宅基地上兴建房屋，每户城中村村民一般都拥有数百平方米的房屋，可以以出租商铺、房屋给外乡租客的形式，每个月赚取不菲租金，解决了其在城市化进程中因失地引致的生存危机。4 {" Y1 F6 p0 H7 [! b, e) H
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另一方面，低廉的租金和物价，使城中村内形成了一个自给自足、物价低廉的生活娱乐配套系统，这就为很多收入低微的外来务工人员提供了廉价的落脚点。于是，对于其周边商圈而言，城中村又在无意中承载了“劳动力蓄水池”、“仓库”等多重功能。5 |1 H7 f6 J. z3 n/ z2 [
7 o4 @" D7 v P# l, l4 w“石牌电脑城之所以这么旺，其中一个重要的原因是石牌村。”一位在电脑城卖配件的店主不假思索地对记者说。1993年，石牌村集体企业三骏集团与发展商签定协议，在石牌西投资兴建室内电脑城，随后，天河电脑城、金硅谷等一批电脑市场才真正在石牌西成行成市。而石牌村的大量廉价出租屋不但为这个华南最大的IT商圈提供了大量廉价劳动力，同时也提供了廉价货仓。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ ?! m- d2 E0 h R
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在这样一个浑然一体的利益共同体面前，城中村改造涉及原来的经济方式转型，牵一发而动全局。作为城中村的主体，村民的利益会不会受损？出租经济能不能持续？改造后租金水平提高，庞大的外来人口群体如何安置？5.39.217.77, _4 q' N; r! l0 c, @0 q
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从改造用地，到资金投入、拆迁补偿、政策扶持……整个利益关系一旦无法重新理顺，改造进程缓慢就是必然的。
* s4 q2 ~; [9 `4 C公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ c1 i8 s6 p+ r: J
资金与改造方式之惑5.39.217.773 P6 l6 u& P) I7 B) ~& l) s' h
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当然，城中村纵有诸般“好处”，它的问题也是切切实实摆在面前的。“好”的背后也有百般无奈。
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* ?; T# ?! _; v' q4 htvb now,tvbnow,bttvb同样是对石牌村低廉的物价水平津津乐道的杨先生，谈起他的生活环境时，毫不掩饰心底的厌恶：“村子的巷道里终日不见阳光，屋里就更是暗无天日，大白天不开灯根本看不清东西，打开窗户，和对面房子的墙壁距离只有20多厘米，阳台更不用说了，直接就是贴着的。”而比起阴暗的居住环境，这里的治安情况更让人忧心。“住在石牌村，被小偷光顾是十分平常的。”
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“如果经济情况有所好转，我一定会搬到别的地方去住。”杨先生坚定地说。
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村民也有自己的矛盾。记者经过一栋出租屋前，听到女房东跟别的村民闲聊：“昨天有人来问，但我不愿意租给他们，我现在要确认是正经租客才租。”上前一问，这位女房东似乎也是一肚怨言：“现在我们都把房子划分成小面积的单元出租，不但每个月要一家一户收租，计算水电费，而且房子漏水、垃圾、噪音什么都要管，还得担心租客的身份，如果摊上个不正经的，闹起事来惹麻烦不说，其他租客还会投诉。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ u" f/ j2 M% N; P
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“没有村民是真正不愿意改造的。”蓝宇蕴说，“关键是怎么改。如果全部由政府出钱去改，而且不损害村民的利益，以后还可以让他们住上设计漂亮的房子，每个村民都愿意改。”但问题是，城中村改造耗资巨大，政府不可能为此拿出这么多的资金。
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有专家估算，全广州市138个城中村要完全改造完成，起码需要2000亿元。以猎德村的改造为例，预计就得花费30亿元。显然，政府不可能承担这笔主体改造经费。冼村街道办一位负责人告诉记者，早在几年前，冼村就向市里递交了城中村改造方案，但因涉及的资金较大，所以一直没有批下来。公仔箱論壇) ?5 G9 T4 g& r: K
$ k [ v4 m& stvb now,tvbnow,bttvb政府不出钱，那么改造的钱从何来？一个很直接也为很多城市所采用的方式是，引入经济实体，以开发商为主导进行改造。但这样的改造方式问题明显颇多。5.39.217.770 x2 w. t3 H& }, ?+ Z4 W3 g
4 Q0 n( V0 f5 r- U. J1 W" i公仔箱論壇开发商作为经济实体，以利益为驱动，首先他们建成的楼房容积率肯定很高，密度很大，这样才能填补拆迁重建和回迁安置的成本，这就与广州城中村改造的其中一个目的——降低建筑密度相悖；另一方面，为了降低成本，追求利益最大化，在开发商强势的前提下，他们肯定会在补偿金额、回迁面积划定上与村民的利益产生严重冲突。
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7 \! |4 [& H* H: h6 I当然，如果政府要使用强制的力量去理顺这个关系亦无不可。但遗留下来的村民和外来人口问题日后要解决起来会相当复杂。因此，早在林树森就任广州市委书记时，就明确表示不让开发商参与城中村改造工作。5.39.217.77. N" e# q3 @* G5 z$ K
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摒弃最简单的大拆大建模式，广州市政府希望更好地平衡各方利益的代价，就是要舍弃速度，摸索出一条更合适的道路。5.39.217.77$ l0 ~5 ?: M/ k+ w* ], t0 @6 ^. a
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近年，政府提出：政府出一点，集体出一点，村民出一点的改造方案。典型的个案就是猎德村的改造。公仔箱論壇9 G3 g* J8 F) H8 |1 Y
$ w% I" Y. _3 \- B- }& T3 u试点猎德
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猎德村位于珠江新城南部，南临珠江。东与誉城苑社区居民委员会为邻，南与临江大道紧靠，西与利雅湾接壤，北与兴民路及花城大道相连，离广州的城市中轴线不足200米。在总面积仅6平方公里的珠江新城，猎德村村址所占的470亩地和经济发展用地 350亩，几乎是珠江新城区域内最后的土地资源。
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4 O4 d1 P' U& x6 w. W# `8 T. W3 R公仔箱論壇得天独厚的地理位置使猎德村成为了广州最有可能也最容易进行彻底改造的城中村。
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: A4 x& S7 N9 O天河区政府对猎德村的改造思路很清晰：政府完全不投资，由猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再使用拍地所得资金进行城中村改造。而土地则按照“三三制”原则进行分配：1/3用作商业，1/3用于村民安置，1/3作为集体经济的预留地。公仔箱論壇. w* F4 v6 I! O3 n$ Z: V, }
8 J" G* I6 H. x0 V6 PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。而更重要的是，在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式——村民房屋回迁安置采用阶梯式安置方法，以四层为上限，即按证内基建面积不足二层的可补平二层，以此类推，四层及以上的按证内合法面积安置回迁。
$ q1 z7 S- R7 u+ c7 gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ h( \- N4 u7 A4 V) D8 b$ m C
猎德村试点的意义在于，一方面在资金筹措上走出了一个新模式——卖地集资，使政府在拆建过程中几乎不需花费一分一厘。0 J* G+ D3 s% B* h, ?/ U) t
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另一方面，虽然改造引入了社会资金，并由村集体引进开发商参与，但这与传统的开发商主导改造模式不一样。以村集体为主角与开发商进行谈判，村民的利益诉求能得到很好的体现。
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最终达成的“拆一补一”安置方式，事实上是使每户村民都能够得到不止一套的回迁住房。猎德村改造成功后，房屋的租金水平肯定马上成倍上升，原村民长期依赖的“租金经济”不但没有被瓦解，而且还得到档次上的提升，很好地平衡了政府、商业力量和村民各方的利益关系。
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想复制可不容易
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“听说猎德改造的情况很不错，我们来看看。”在工地旁围观的其他城中村村民语气中既有期待，也有犹豫。
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毋庸置疑，猎德村是一个成功的试点。但政府希望以猎德为试点，将其经验推广至其他城中村，使广州市城中村改造大幅提速的理想，却恐未必能够很快实现。
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8 ?, t' R/ b: |" v7 M猎德村采用的，是以土地换物业的模式，要复制这个模式，必须有两个前提。一是需要拿出一块地来拍卖，而这块地的价值必须比较高，才能弥补改造重建经济方面的需求。tvb now,tvbnow,bttvb* H e8 b- f1 } Q2 x" ~' X
# }2 H: C, e, M |5 A3 b6 u* @# ]/ \猎德村的地理位置是得天独厚的，它处在广州规划中的CBD黄金地带，且规模适中，违建情况相比其他城中村也要好很多。但是，广州其他区域的城中村如三元里等地，地块价值显然与猎德村相距较大，因而这个模式不适用，起码不完全适用于大多数城中村的情况。5.39.217.772 _' N, E( Z6 v/ }1 A
4 F, C5 X. }) a Z; E$ k' W5.39.217.77哪些村子有可能复制猎德模式呢？2008年4月，越秀杨箕村、天河林和村的改造方案本已获得市城中村改造工作领导小组会议审议通过，预计将参考猎德村的经验，卖地改建。然而，一场金融风暴，形势急转直下。由于房地产市场低迷影响地价一路走低，杨箕村原预计拍卖楼面价6500元/平方米，现在已经无法筹集到预计资金，因此其经济平衡方案必须再作进一步调整，改造进度不得不大受影响。
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而猎德模式的第二个前提，则是村民对改造的自主意愿。
) I; ^6 r+ E* ]2 a0 r# dtvb now,tvbnow,bttvb
/ J) h! |6 m$ [$ R/ Btvb now,tvbnow,bttvb“假如政府没有打算对城中村改造拿出较大的补贴，而完全需要村集体自行卖地筹集资金，那么必然需要村民能够达成对改造的共识和意愿。从这点看来，现在大多数城中村还不具备马上改造的条件。”蓝宇蕴说，“那么何为成熟的条件？如果所有村民都觉得房子若再不改造，出租屋就租不出去，或者与周边的出租屋价差大到不能接受了，那他们肯定就要考虑改造，这种自发的条件就成熟了。”tvb now,tvbnow,bttvb4 p; x0 Y% v7 @4 n% I
# A5 M- g9 }7 B% d- m$ A* _* O5.39.217.77然而，由于地理位置的差异，广州不同区域的城中村之间存在着差距很大的级差地租，村民自治体的执行力也有强有弱，村民谋利的预期相距较大。$ h7 f: f3 {2 t T' ?/ O
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“猎德村旁边有南国花园，当年石牌村下面的自然村——新庆村改造的时候，部分村民搬迁到南国花园去。猎德的村民就会有比较，同样是处在CBD黄金地段，但是南国花园的租金是猎德村的好几倍，出于对谋利的预期，他们会有改造愿望。当然另外还有一个前提，就是政府修建猎德大桥，要通过猎德村，迫使他们不得不改。
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4 u1 L. P, K! p5 C/ k“但是，有些城中村的地理区位并不是特别好，周边没有高级写字楼，他们反而不希望通过改造提高出租的档次。因为缺乏有消费力的租户，低档的房子更容易租出去。在这些地方，保持现状，暂缓改造，反而对村民的利益是最大化的。公仔箱論壇) ^ \+ y t: t: a
! e- i' ?5 k7 Q“所以，并不是大多数城中村都能形成成熟的自发改造条件。即使是地处天河的石牌村，我相信他们的这种意愿始终会形成，但可能会慢一点。”
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6 \; M4 x+ W# N" e' I K0 W% d% R: ?公仔箱論壇一村一策，漫漫其路5.39.217.775 W- f8 }" a4 ?; [! W& j
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由于猎德村的改造并不具备完全的可复制性，目前广州市城中村改造的基调还是“一村一策”。为此，有专家提出了几种用于城中村改造的方式，除猎德模式外，还有置换模式、公共设施的推进方式以及分期滚动开发方式等。
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* d) L. I7 H0 H/ x对于猎德模式外的其他模式，政府并非没有尝试，比如前几年的新庆村模式和甲子村模式，都是由政府补地置换，再由开发商介入。二者一成功一失败，但无论成败，这两种方式未来都已经很难行得通——政府手头的地块越来越少，138个城中村，为每条村子补一块地，显然不现实。
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“现在看来，未来广州市对城中村改造的探索依然会比较慢。不过，慢也未必一定是坏事。”蓝宇蕴表示，“现在政府应该多考虑多重利益的博弈，不能单纯地靠上面下达的力量。从目前来看，由于经济的驱动，广州城中村改造的民间博弈力量比内地城市较强一些，政府尊重民间的力量也多一些，我觉得这是好的现象。因为城中村现在相当于承载了政府廉租房的功能，试点改造固然可行，但假如所有城中村一下改造下来，反而未必是一件好事。低收入外来人员一下子失去立锥之地，难免会引发其他社会问题。”
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而金融危机显然也是政府不敢贸然加大改造力度的原因之一。
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" T2 p( Z* B3 L' @/ j有专家提出，金融危机下材料、人工等各项建筑成本不断走低，正是城中村大规模低成本改造的最佳时机。但是，城中村拆建改造需要考虑的因素显然不止这么简单。6 f% A, b* J7 l$ w. @
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拍卖地价的走低是一方面，另一方面，早在去年底，广州市人大代表、市人大副主任周庆强就表达过这样的担忧：2007年9月，富力、合景的联合买家以46亿元总价、8095元/平方米的楼面地价买下了猎德村商业金融地块，是当时广州面积最大、总价最高的商业金融地块。但猎德村刚刚拆迁完就遇上金融风暴，开发商还能拿得出钱来吗？猎德村改造会否因此受阻？虽然就目前看来，猎德的改造并没有明显受阻，但在如此大气候下，政府和村集体很难不担心贸然启动过快的整体改造，有可能引发烂尾工程。6 c" A; b* I O8 G
3 z4 Z$ e( j1 Q* S1 p* [5.39.217.77“而且我认为，越是经济危机，越是应该考虑暂时维持城中村的生态，避免躁动。城中村也有自己的经济体系，这块经济抵御金融危机的能力是很强的，在金融危机下，不仅没有萎缩，还有一定的扩张，它在一定程度上也缓解了金融危机下城市的就业问题和社会稳定问题。”蓝宇蕴说。5.39.217.77: O( @. D8 N: W7 h
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据媒体报道，市建委负责人曾表示，目前除对珠江新城、火车站、火车东站、琶洲地区、员村地区等城市重点地区的城中村采取整体改造模式外，其他城中村以整治型改造为主。也就是说，广州市的城中村改造至今并没有可简单推广的模式，也没有具体的时间表。5.39.217.77+ Z: }& O, `& A. y! l( ]
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不过，可以理解的是，在政府眼中平衡各方利益固然重要，但过慢的改造速度也令人难以释怀。如果政府想在和谐与平衡的大前提下加快改造进度，或许真的需要做出适当的投入。说到底，城市建设本来就是政府的责任。 |
發表於 2009-9-28 03:56 AM
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