广州：城中村改造在利益博弈中推进
" a2 n8 }0 {' X2 o2 k, Y9 b! h( o正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 $ t& P* e" e4 s% N
V# }$ C; {7 s* Y! {公仔箱論壇 （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
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6 M" v3 a8 P' @; B/ J5.39.217.77▲夜幕下的广州城中村。 5.39.217.772 m' P7 E1 o8 {$ w
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
+ q4 n. G4 h' Y4 `! j7 ~2 k' W) U 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 % ]% z3 a8 _- L
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. j' L* a% h2 O7 X N
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
8 ?" c1 B7 v( g2 X6 v; YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■“土可生财，地能出金” 5.39.217.77' Y# X+ i3 A% A2 h& Y# R
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 5.39.217.77" N8 b0 J: a3 U+ F* Q# S% D
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
) M8 o. l; r5 R( \ 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” # G6 R- W2 {( l9 h- N5 u$ k
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
1 ?. X+ I A% z! ` h- \5.39.217.77 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 公仔箱論壇7 u0 @* T, F5 L
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 公仔箱論壇/ ]! L5 h. ^/ D8 w/ {" L+ e
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 f& M! C" n) O- V( v. K
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 公仔箱論壇, e; G, G3 k! P$ F4 x. Z$ ?6 ^" M. f
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
|6 I, W" M( }0 g. k5.39.217.77 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 公仔箱論壇0 u1 x/ V2 d; \
■分红年代
5 U! ~1 a2 G- t5 hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 tvb now,tvbnow,bttvb; B( i( r& e" r) E, n: p4 O
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
9 i% ?/ a. K @) G5.39.217.77 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
& ?8 v6 ]; V/ y9 y+ q: HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
5 M4 q1 x @5 g- K& P: Ztvb now,tvbnow,bttvb 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” . `& K& U4 B$ u) V$ W! j
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 ( M/ t _7 D6 j4 L$ D
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
0 M. Q; {6 n# |+ i- E- QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
! P6 A7 Q. {" [( a; k) |tvb now,tvbnow,bttvb■“拆一补一”
; ]/ T9 T1 A( F% @ R" C 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 ' O: h- ^! x8 [$ \
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 6 n3 h( z; ]9 B y ^; I+ B; v
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
0 B3 i3 W: r. t+ J公仔箱論壇 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 M1 h) H" x3 F$ g$ b2 E* U
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
; D0 B$ V3 y, E* ]7 Q( A4 gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 公仔箱論壇: ?1 w& V, J# w0 [
■城中村拆迁要慢慢来
- K$ c X$ ~1 @0 f# B" f& o 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
- R7 X$ F, Z! A; R" m' b1 e公仔箱論壇 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” % b/ t- P9 l( j) U- d
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” 公仔箱論壇+ r6 Y8 v) O" s* w" C& C
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” tvb now,tvbnow,bttvb2 H \# k9 T( G8 H8 c' L' C! w( ^
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” . E, l- R/ |- {% g, K c
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
- T' C; Y* W. w- k) t) b: w4 Ktvb now,tvbnow,bttvb (文中卢秀芹、卢佑民为化名) 公仔箱論壇% \6 |2 k3 U! f) \& _/ l; B5 K" w
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 $ Q9 [5 L0 V1 Q6 v# x4 a$ s. B
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 5.39.217.77 @' x# H* a5 Q( n9 L8 T, T
+ c4 m" o! k2 L4 X$ `4 {8 jtvb now,tvbnow,bttvb和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 公仔箱論壇5 [' `' G4 P% u% K* R2 v
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% r; U8 |; _% z3 c t& f
请你请省级审计出来审计这条难账
# G9 {( ?- z( q如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
- }* e. Q" }3 p v T; Q" V' U公仔箱論壇跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
5 g2 F, ^, y: m4 Z- r" j' s/ N2009年11月25日 09:15 5.39.217.773 g- R D2 c+ f( @
5 a1 \7 c0 p9 v1 M3 D: @3 ?5.39.217.77[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
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! W O4 x' x w0 O' }* o/ ]$ [5.39.217.77中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 9 S3 Q' R. |, }9 v* K
: f& Y2 p4 }6 X9 }( j3 @目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 tvb now,tvbnow,bttvb( K) J- L' }/ V' y
7 v6 a1 Z" L" QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
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! Y( k, S+ v7 Y7 P公仔箱論壇城中心的“小社会” 公仔箱論壇' l' k5 k! [1 D) P" N
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 9 `) o( z7 `5 @+ |+ p) k
9 X: n3 P( u4 l! K7 r$ q' F5.39.217.771985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 ^' H% _6 H- Z ^
' N, W4 v( ? v5.39.217.77随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 tvb now,tvbnow,bttvb# }$ v6 o: x* v& _
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 公仔箱論壇& [/ ?: R. y1 K" O6 S
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根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
1 n- ^+ D+ [3 }- Ttvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) s0 n: m0 P S6 k
在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 0 b9 p( z! n1 H, v
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与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 tvb now,tvbnow,bttvb7 A" r, C, d+ S7 V D t- x( \* s
* o" v, K1 o: ~- C b) Y) R; V& q5 s从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 - l6 k# c" n8 X
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“卖地筹钱”以求变
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如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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2 s. |" @3 p& A8 W& l; o猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 5.39.217.770 M7 w @2 S0 V% }
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知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 公仔箱論壇" k F, G1 D' }! R7 b) F$ C
a( x E' N, P' ~+ x }1 \ \5.39.217.772007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
, M" l" l! A7 ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb0 Y; w( F: A) _% m
在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
! y8 O" \. P# T" z3 M4 K6 z- y6 F置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 ( t9 x3 D; r* o
" B2 C, B3 i6 Q7 \' R公仔箱論壇这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 5.39.217.77. m: r& Q! L {
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“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 * Z! q: s7 K( q' X$ |
8 s6 |; i M- X2 u1 ~这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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# o' g4 t2 ^% \8 H$ q( }; Ttvb now,tvbnow,bttvb2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 9 A! L/ Y# ~. Y2 _
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 5.39.217.77+ Q f; \. n/ R; b- F9 E* o' B* b
" z( V& y0 E$ z( c公仔箱論壇文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 ! I/ m0 R9 p4 l1 [
& l: E1 _2 \1 Y; ^: ~5 [4 G0 S公仔箱論壇随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
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一村一策与两种模式
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自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 8 ?$ y, [5 t6 F2 ~/ T
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与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) `5 l# t. k- n: V5 ]0 ?
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2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
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' L9 F, h( w6 Z6 a公仔箱論壇琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 N, {) G( D( S5 C& T% V
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 tvb now,tvbnow,bttvb7 q2 g. O" j/ \9 G+ q# d
% w/ x( w/ }3 b# N6 D$ }4 X/ W# n5.39.217.77卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 , D+ t, ]: T, {* x- j8 w3 g
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事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 tvb now,tvbnow,bttvb; w: r' R' L/ K) u$ A/ h
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 E7 b w! h6 i9 c
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该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 : d) ]* N% q* C6 K) ^4 }
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广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 公仔箱論壇1 T4 |, y# x' E8 @2 x; U. {
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目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
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0 s9 W- [. Q4 v! kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村改成“村中城”？
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& ~- V3 I; X( E4 f7 `8 _三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! B) o8 r: }2 s2 [" W) h: Y: c
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11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 6 b' i/ s! [" H5 `6 Q, w
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据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
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这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
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' c3 ?1 k2 E* uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
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9 s% E! U1 F# `5.39.217.7711月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 公仔箱論壇, N. u* o5 r6 n7 C2 y/ Y
/ J* W* Z7 \* [* n; _7 }; L# B5.39.217.77容积率问题也困扰着杨箕村。
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11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 公仔箱論壇9 C) i% a$ k/ ^( v4 O5 `9 ?0 q
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“核心还是容积率问题。 tvb now,tvbnow,bttvb: V. j' \) c$ w+ T4 b: C$ Z: i" ^
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”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 : n0 ^6 I! Z+ [6 s4 B8 v
7 t, s* I" c' y9 l P$ o% J李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 tvb now,tvbnow,bttvb, q/ K- r- n4 d
/ c& h* J; S" |$ J1 G2 o“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 : g- L& M" |8 d5 K
8 Z' l: d( x: |+ I( t2 z+ K; q2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
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( m9 M3 b0 S+ l _tvb now,tvbnow,bttvb不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
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李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 5.39.217.77+ T0 @' c6 w$ X+ T2 Y" u, B
, ~7 ~% s J" g$ R4 C Q+ j$ k, w公仔箱論壇不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 f7 u$ {$ k- r! X
1 W- T* S' m3 v* v公仔箱論壇李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
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$ v3 T# X6 ]3 Q% i! I“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 tvb now,tvbnow,bttvb: c/ U6 X" z' t
. i6 c* F- c% Q. P3 S5.39.217.7711月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 公仔箱論壇& ]9 c$ E) j" a- y
/ t" e5 ^9 g$ a# m公仔箱論壇对开发商的顾虑 5.39.217.77% [$ R1 F- W: @2 o, d3 E1 ~$ M
$ X4 [4 N- o3 I4 D* p1 ^业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 i7 Q( U3 B, D6 w y. h, `7 y. j
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11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
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: w5 g: r' x- r$ A9 W1 _# a: K公仔箱論壇11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
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4 ?9 d- u7 X% K" Q9 z一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
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2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 / j: i" [7 v! R8 l; m- G) y/ l4 G* q
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据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
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他城中村改造项目。 % h7 i$ x3 q$ Z5 l& C" C
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对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
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广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 公仔箱論壇! K# R; c8 x, t$ ]1 }0 ?4 \, K
# \" k1 J8 W4 Z& j" p! \也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 公仔箱論壇9 s8 C0 [8 d5 E
$ v) y) T% v1 U* I/ v1 \城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) \8 c! S% V& ^, [% r+ H/ W
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白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. q$ [3 y6 H. n8 N7 U* ?' x+ j Q
: r9 K2 a0 I8 b% [- p" o" Z2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
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) D0 I" {8 U8 F5.39.217.7711月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
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* W1 {4 [& K* G$ t5 Z5 Q宅基地“利益之争”
- {# _4 r7 ~) |) s: Wtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 ]- Y. j+ x9 T z( _4 @9 a' W( u8 W
城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: ]" _( _! u0 l
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11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 5.39.217.77 N( Z, c! W% w) f3 p
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
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$ Z9 j% j: A* r1 E5.39.217.77之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) Z6 b! @; B4 K1 C
1 E7 y, K( v( }6 Y' @" o5.39.217.77村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 tvb now,tvbnow,bttvb0 k2 J2 v. h# U/ f) R' B/ B
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而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
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, T* l: [4 O1 G& _) V$ b& b) v- ?/ U5.39.217.7711月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
$ D1 n3 P- A }( A0 O: _# Z3 {7 sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
) T) z. ]- s# k李国强认为，城中村改造
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- }; v, ~1 V0 [2 [* x涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
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9 {' Y, T" X# `/ ^tvb now,tvbnow,bttvb深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 ( l! [8 n6 X9 Q
L# x* o. B9 @* U& M5 Dtvb now,tvbnow,bttvb很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。 tvb now,tvbnow,bttvb/ g, o, y% F, X- Y9 X L
: W- t g$ y. r8 {- k3 }, c4 htvb now,tvbnow,bttvb(徐志娇 编辑)
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$ K- n& H, N- I s% A) F* c; Z广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： 公仔箱論壇- F, {! ]3 g0 r' X3 U
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，1 v* a' c* F/ c+ K4 S
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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