广州：城中村改造在利益博弈中推进 ; v% d, [, r& _
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 公仔箱論壇9 }% i! k" I' r9 T# m& n
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（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 9 H' x$ D' F! k! F; j4 f F7 `0 t0 `# n
, |" J7 Z8 [) ^+ g0 Z, f" Ytvb now,tvbnow,bttvb▲夜幕下的广州城中村。 6 L# @5 Q4 }- j2 Y" @9 z0 K/ @, j
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… u, @" @3 N8 d6 c9 }
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 / B. t% H7 u5 C% a+ R2 l
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 2 T, |! @( D4 W4 P1 }
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” 公仔箱論壇' K- m8 n+ D' j' d0 a5 V, Z
■“土可生财，地能出金”
; @- V6 @! r0 W4 P6 D2 ^( |3 q 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 ( n9 @; B* o9 L) |
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
2 y3 Y' N1 `2 M0 {2 X. a- K 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” 公仔箱論壇, p7 D. }& H* @
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
8 p$ q6 A8 w, n0 G: p* M5.39.217.77 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 " x S J5 r/ H9 B
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
1 G O0 D1 |1 w: u3 F公仔箱論壇 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 5.39.217.77" {# V' F! B- u1 B2 g
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 0 T* u2 z# k) E2 T, s) s; P9 D
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
" |. K( ?4 g$ g3 W- bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 公仔箱論壇- `# ?. d3 S a$ m' D
■分红年代
) Y. x, h/ E3 S6 c# c2 {* p) ~; ~tvb now,tvbnow,bttvb 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 tvb now,tvbnow,bttvb4 k& c0 s7 g) v& n
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” 公仔箱論壇" N5 X8 L! O. {5 X5 y
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 # a, h9 i; k9 p* o" l
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 公仔箱論壇9 r$ ~ S/ Y6 k; R$ j3 l
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
! G# M2 V* }+ c1 c公仔箱論壇 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 公仔箱論壇9 Q. H, O9 T9 ~" Z
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” 公仔箱論壇3 j ]' q+ S, u' k
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
2 G% [. C6 U& S) U m公仔箱論壇■“拆一补一” - n. d" Z3 M9 X5 f9 K0 X
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 公仔箱論壇5 q, u0 o( c9 c: u; Q2 x9 d+ o
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# m9 h, o. _+ w% A* }
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
3 t5 f! c2 x- V( E) u5 j1 ` 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
+ @' G f1 Z5 H" u! \$ |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
; C* E5 N. h+ v- X/ A- G+ M9 T# P5.39.217.77 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
2 o5 Q( C! e! G5 x `/ Y5.39.217.77■城中村拆迁要慢慢来 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 c! L* ]; V0 o5 Y: f" u
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
2 j- s- v# h5 g% Q! i9 d& z 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
- X1 s* t, F4 F9 V7 y5.39.217.77 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” tvb now,tvbnow,bttvb0 e: |" T3 `- B+ t1 ~! b0 M
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 9 ]& g* \$ b: t0 C2 \1 }6 M
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” 5.39.217.774 m; @ D) w# Y& U! N
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
# H. x7 j% d6 f5 atvb now,tvbnow,bttvb (文中卢秀芹、卢佑民为化名)
( K6 ]. z2 \0 B7 }' z (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
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& i" L4 Y4 A1 o6 `* J/ d: M( M 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
( J% O& o3 o/ Q$ ^" N1 U5.39.217.77------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
E6 U/ n: c1 Y% [5.39.217.77请你请省级审计出来审计这条难账
0 ?5 Y F4 s% H- Y4 ttvb now,tvbnow,bttvb如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
' U5 t5 w+ i$ U9 N9 ]tvb now,tvbnow,bttvb跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）公仔箱論壇. a5 U8 c5 {: G( B: O
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2 B/ M" E- p# w f* gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; b$ q6 K" m1 B4 E, w0 _$ G
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: m b, A6 N+ ?, A' {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
3 N1 L6 |/ O& k; y* p. J2009年11月25日 09:15 4 D! m, w5 s/ r0 G8 n. e
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
I$ P9 m- t$ C1 \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- B5 p4 y5 b, ?; M# }( x$ M6 [
中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 * f* V+ @/ v! z& z( z+ ~" A
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目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 tvb now,tvbnow,bttvb0 u5 l( N4 O" ?, g6 S
/ I0 `- _; R% f$ W4 g" m9 c高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
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2 ~$ S# v/ K( H/ E; l5 x/ i5 R5 KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中心的“小社会” $ ~. b5 D- s# q/ Q) |0 P3 w2 \0 i
7 q: c2 z3 Q9 Xtvb now,tvbnow,bttvb有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
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1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
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随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
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8 Q8 s, V5 Q v4 H& v9 H- K5.39.217.77根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 5.39.217.77% B |! [/ Z0 \8 Z8 m8 a4 s
" U" O% ]7 H/ ^, z; o+ s1 L7 \1 Z- |tvb now,tvbnow,bttvb在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
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与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
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从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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' K* ?7 h; Q& G; X0 w. K公仔箱論壇“卖地筹钱”以求变 公仔箱論壇0 C$ k9 T5 j( v+ X4 S \
3 @+ c2 x, {3 h9 z公仔箱論壇如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 * s, L* D6 n0 `; |- {2 i
/ {2 s1 ]3 v9 P猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 公仔箱論壇, K) ^) B+ z) i4 p
# j* a/ Z$ q) _9 ~* ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 tvb now,tvbnow,bttvb! Y; v/ w+ B' z4 m2 o3 v$ D4 T
( V( Z; `. e* {+ Atvb now,tvbnow,bttvb2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
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6 V* I; e/ c; m; K @5 ~* _) t5.39.217.77在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 tvb now,tvbnow,bttvb2 e. N: R$ K, g2 D& {/ B
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
' G, j. ~5 L- q; u- i; X5 pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. A2 n* @- j, \2 T, ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
- O7 R* J7 t' o' PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 D3 [& s) w$ ~% z# O9 T4 z
“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, F/ L) |! F1 [
7 c7 i- c0 D8 h公仔箱論壇这成为后来广州城中村改造的一个样本。 9 B! ^ c1 }4 O! y* @" j$ N
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 5.39.217.77 _/ J. I9 V9 w! W" s! |# X; X
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 5.39.217.778 }9 E; _" e4 v9 }5 w0 ^% x
. W9 m/ C; T" [ }7 Q文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 V9 U7 D. O" K7 p. ]
8 [8 K* P K; ^$ `1 B. N公仔箱論壇随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
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一村一策与两种模式 公仔箱論壇* y9 n8 O }: h$ g# h
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自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 公仔箱論壇3 e) C+ r' @) }* R0 J, n0 S& S
" [( S! m8 y+ D4 A3 e与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 tvb now,tvbnow,bttvb0 P3 q3 U2 o* n% u) g
* D# n& `! ]; o7 [tvb now,tvbnow,bttvb2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
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3 x7 m" r3 T5 r) VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 v9 E! Y0 Z8 Y2 I' ?! p T7 T( q
, J. M7 ]" t, Y% F, H卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
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( x8 D- A3 t2 f7 @5.39.217.77事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
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该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
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+ n3 Z6 W7 p( o% p) H5 o; Z5.39.217.77广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 公仔箱論壇- N4 n3 |; B' P& }' m( m3 P
' [3 O+ a7 g. z3 U9 I/ ~% v! k5.39.217.77目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 tvb now,tvbnow,bttvb7 z4 y$ p7 I6 ^, ^1 }
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三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 公仔箱論壇+ _5 @7 K+ N8 i5 K2 L7 Q
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11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 4 c1 b$ N# ^. Y
! _ Q9 p9 L9 Z# z公仔箱論壇据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 8 a2 Y& A+ y, n% b
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这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
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而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 5.39.217.77; O/ i6 M" `5 d/ O2 p- y
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11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 5.39.217.77- M4 s& S; ^& L0 P% p6 t- r
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容积率问题也困扰着杨箕村。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, y* l6 _! ?; e9 o" d7 g* F
( K! ]4 _5 w4 E8 G8 c) X' M' ttvb now,tvbnow,bttvb11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 5.39.217.77* q6 z8 X" R. M9 a8 M: ^+ ?
! R/ q$ r- j1 I- }7 A P5 u! G2 T' W) | k公仔箱論壇“核心还是容积率问题。 tvb now,tvbnow,bttvb, V8 H1 p( b: ]+ o0 {
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5 T: \6 o3 F: K, f1 i( ^* y公仔箱論壇”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
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: q8 P0 n# H R4 ktvb now,tvbnow,bttvb李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
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# N2 P" b# D5 o4 ctvb now,tvbnow,bttvb“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 tvb now,tvbnow,bttvb s& A! @0 C) p0 U
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2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
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不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
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0 L( A n) F& A2 y! O, O5.39.217.77李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
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% s) d, V* w' H# NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
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4 O4 h. L- D0 l& e“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 # y/ w* n4 M: {" C$ p0 S @8 J
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11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 公仔箱論壇: a' ?. _% `! {4 C4 [4 K( `# X9 F; h
" M. b; F! j5 c- @3 t% E& c2 b' C1 u5.39.217.77对开发商的顾虑 tvb now,tvbnow,bttvb( v+ G- G7 m( m6 Z+ V
' G* A% @/ F0 i1 }1 ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 公仔箱論壇9 X! z- E( Z" F7 u9 O2 o
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 E1 D( t7 b, S1 V) ^9 l( }! e
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11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 / h3 g! K. |- m6 W
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11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
7 A+ e7 \* }. ?. ?" j% C* M5 I/ s0 d$ kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
9 o- `# _& R8 G' J* j5.39.217.77一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
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3 s1 W. |3 [7 a' k% h) w% X0 y2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 % e0 k' c1 o- X+ |- ~
* @' w0 _$ U( ^5.39.217.77据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
0 ^6 E! `7 Z- t- k9 X! ?( m3 o5.39.217.775 e3 f7 s- H8 q7 s2 g, ^9 D" m
他城中村改造项目。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" h( c; T5 {6 F, c4 I9 S$ X
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对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
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广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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; F: C" b1 n7 j+ E7 u! W5.39.217.77也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。
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城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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' }% Y9 a1 G8 U* |+ ?0 lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
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4 j- F3 g, s8 O公仔箱論壇11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
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7 r# v3 H7 i" L3 k3 D公仔箱論壇宅基地“利益之争” tvb now,tvbnow,bttvb9 [. a7 K# w1 u: `
4 ]/ B6 a v i$ }; x) J2 X1 Z5 r1 ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 F/ x: ^4 ]: y- W
. `3 ` e, |' L# ^8 BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
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2 e+ _! s( c6 L1 b* Ytvb now,tvbnow,bttvb此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 0 d" i6 m1 {: c1 i! }8 Q" Y
& c' y9 [% u* R) B: O Etvb now,tvbnow,bttvb之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
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& L& f* y( d/ f! L; F村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
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( i- [8 @" h$ M2 y而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 5.39.217.77$ |1 A" t! ]- y) e& h) I
! l/ \8 O* t1 _9 |( _5 s( }11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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2 l* P, s$ r+ A- z* @0 d# V1 O公仔箱論壇业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
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李国强认为，城中村改造
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, k2 i4 U/ S" U( |+ R! @$ CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 公仔箱論壇6 j( X$ K5 s9 c: J1 n. [! x4 n7 j; ?
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深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 tvb now,tvbnow,bttvb* S6 c7 a- A- R$ N# j6 A
- i% f% i# Q/ V# ^tvb now,tvbnow,bttvb很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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(徐志娇 编辑)
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
2 k! B% k+ L7 \1 z% g Y! n; F3 E要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
. E+ F/ I/ C5 f公仔箱論壇其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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