广州：城中村改造在利益博弈中推进 公仔箱論壇4 W, X+ J- j/ }7 U$ g
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
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+ c) z9 R& Z) { L1 B5 d3 ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 5.39.217.77) E! R2 p) ?5 T8 F0 o
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▲夜幕下的广州城中村。
# L5 j) C* ?: |tvb now,tvbnow,bttvb 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
U# `! l$ V5 E. u j5.39.217.77 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
& ?9 |3 c4 z' F, A4 A9 sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- d; s! j! V, g Q
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” 公仔箱論壇 x" |, q9 B3 _
■“土可生财，地能出金” 5.39.217.772 s9 n3 x0 I( j0 N* _
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
% j: F$ F3 I% T/ H- z( |& d1 ]! ] 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
2 ^4 B3 r! a& D1 \8 Y公仔箱論壇 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” , ~& O; M. Y/ a( `1 s
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
% Q% W$ y- A0 Y# W3 ` 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
@( t9 Y p0 v. ~% B 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 公仔箱論壇* g! N! q6 l3 k( \
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 公仔箱論壇" k9 Z* M1 v) l
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 5.39.217.77+ J. |6 q( ^! e) R7 }
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
4 @" v. e* o6 a$ ]+ |7 }0 |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 7 F; f) T: z4 w$ [+ `) ~3 A
■分红年代 公仔箱論壇0 J3 u1 @8 H/ v2 G- T, k
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
0 `7 M; e/ S1 l公仔箱論壇 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
( X9 B& S/ O2 O公仔箱論壇 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 tvb now,tvbnow,bttvb2 ?0 ^# E) C1 H& \8 y( l8 j" [ w
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
; K: n+ h; F6 _2 b公仔箱論壇 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” 公仔箱論壇* P* T1 j5 \7 \- {2 o( V1 `- G
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。
) P U2 c5 F0 p4 j5.39.217.77 但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” ) r/ A0 V4 c2 W2 \' G% v2 z }# }
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" f8 n" S( f) {
■“拆一补一” tvb now,tvbnow,bttvb, e8 e6 ^% |, p2 M5 H5 V
2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 5.39.217.77; K. N5 H7 B$ Q0 [9 e
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 公仔箱論壇' E0 o4 ]$ T a6 l4 x
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
2 n) X* b+ [; O6 M6 ]. |# b公仔箱論壇 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
; o4 J! z$ V) Q6 ?& ~! c5.39.217.77 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
+ |& P" X" Q. C3 c% F+ d5 i- r) z7 g 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 ( e$ J- g2 r/ T g4 _5 k% q6 A' J9 W( K
■城中村拆迁要慢慢来 $ |5 ~& H! P" S5 H" s! H4 n0 s
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
# r' s# l2 H8 ?, ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
2 d- {5 K( T3 k& S/ pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
" @1 H" {, ?( p* {- b* t U) ltvb now,tvbnow,bttvb 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
7 {1 y% p) F$ |( D: B+ [# w: Q: Q p! A 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
' l9 L! c" d f& L% `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- ^. l& V/ Y1 v$ X' K0 D( S
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) 公仔箱論壇, y# V8 `0 z2 v0 l Z8 u0 \
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 , Z7 T1 ^* I/ V- r
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 , h" G5 }. ^3 x. N1 j; `' z, x
. T% R) x' {. P6 v5 r和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
) n2 w2 J/ ?0 |8 x------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
, h. F! d9 _& N1 t1 E2 c* \. L请你请省级审计出来审计这条难账
+ p+ }' C' C$ v h. X8 {1 q5.39.217.77如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
( R% x' k5 z. e6 W0 U8 R跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
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, l! T5 s3 z F5.39.217.77广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 1 v5 M7 J8 Y/ W. |( \
2009年11月25日 09:15 公仔箱論壇% q0 h$ g/ C- Y/ G3 w4 t
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 公仔箱論壇0 ^5 Q& }5 o. a& E) b7 Y, W$ g
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中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 X8 E; u) }1 X) u Y
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目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
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4 d {" K9 x7 ~2 w4 F1 a, A' p! FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 ) w$ }# A S/ O* A( f
" d' j' f$ n. c0 V5.39.217.77城中心的“小社会” tvb now,tvbnow,bttvb& |. S' t z' T; B3 G; [
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 5 s% W! ]+ I& F# m
+ y' d; X% n; K1 p4 U$ e+ A1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
$ }; ?% k5 {/ z6 `1 w" |4 }/ x4 x公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb |' K6 |" U% I; m+ X& ]
随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 " z: Y5 X/ o6 V- a' L4 v
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根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 G) T4 h& Y1 {* [ b) C
! c& X( W' w) d7 p- MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 公仔箱論壇: U8 U$ @9 h: q# z$ g' B
/ @, s+ ^! x7 S- @8 b与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
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从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 h- c3 |" n; G% s; p
B0 m6 L8 c! d \* w8 a8 c6 N4 [5.39.217.77“卖地筹钱”以求变 5.39.217.774 u, }- A5 K, c: q5 ]6 M7 o3 b
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如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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8 ]1 [' ]$ i- b0 V* m* o' B9 B公仔箱論壇猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& J' k6 E( T- A/ _% p2 V8 _
3 C2 q4 Y& |5 b1 @+ M公仔箱論壇知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
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2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 $ S. Q8 l0 E5 z& V: z4 Y
! _+ x* k# z0 Q# b' h在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
1 c$ C$ a% h& F5 P# p U2 lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 tvb now,tvbnow,bttvb- g* {2 L W) j4 e
1 I$ T7 V; E- e这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
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, r9 W. c# k/ E2 o8 o1 wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
! s. W0 ?( g8 n4 K; r: Y+ X% Y, {公仔箱論壇/ ]9 X" r: z& h' F q+ ?: F: E9 {3 c2 W
这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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. ? Y4 S% Q6 T2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 % q4 q# g+ Q! o L3 x% O( _# l
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 2 u" n% `4 F! \9 r1 s
* ?6 X# R0 Q1 J$ x4 o文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ f# }5 ]5 `1 d4 q$ t
9 ^0 R8 C* ?% o/ t, @5.39.217.77随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
/ y3 U( b: N+ N- iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( b1 f0 W. S" N; h) }0 [9 |
一村一策与两种模式
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4 z" j$ a% R. b+ w1 B: a$ O( d( N; }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 公仔箱論壇+ q5 [ p2 A+ R5 l
0 u" Z% ]' g0 t2 a) h. `* I" |tvb now,tvbnow,bttvb与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 tvb now,tvbnow,bttvb1 o3 S0 Y! w" ]% b1 h
/ a: m6 B* z9 [4 I. F" |; f/ @% f5.39.217.772009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 : F0 B% ?, `- S
& u( d. c4 ~$ T0 D4 h% a+ t. S1 x5.39.217.77琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 公仔箱論壇; D7 @5 s# |# `) j5 F
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
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卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* G" B+ b/ ]6 A- d! a. `5 h
; G( N' |9 o3 M/ l4 C8 R事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
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4 p/ z% e' ]! D4 u/ QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 5.39.217.77* D- l% ^/ i( i- i7 t: t" d2 `
?% W1 H' I0 r: u9 t3 dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
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广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。
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( H ~# v$ g2 g* j目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 8 V/ D" W4 {2 c& ~% |" L
) q" f; H/ ]1 i; g4 f+ p0 H' U; C公仔箱論壇城中村改成“村中城”？
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% @' @$ }0 ^4 _; S公仔箱論壇三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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& |! ]& ?7 g; g' r5.39.217.77对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 W ^" h/ m3 E/ ^" X5 s1 l& u; h
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11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
8 B; u) N7 I" `) E1 @; I) ~4 OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! h7 z. ~1 a0 H, e5 {5 p& r% J9 v
据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 5.39.217.778 Z( [6 H8 x5 q" o: N
2 i V0 n2 c* [# }; o8 a! X5.39.217.77这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 Y! ]4 W7 C0 H
: i2 E" \5 L2 L5 n' R8 Itvb now,tvbnow,bttvb而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 # {& ~9 ~# e3 k) y8 M4 B
! p- E: g, f. Q3 w8 q9 k8 g3 _公仔箱論壇11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 公仔箱論壇( b6 |) u6 N2 @- X' [6 ~
5 v7 W; W3 N* ~: G( u, r0 G& u; Utvb now,tvbnow,bttvb容积率问题也困扰着杨箕村。 5.39.217.77; z/ ?/ u# x7 p6 @; C. t# n* A5 H. @8 G
. j- |! Q: {5 X9 O* f4 F! Q5.39.217.7711月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。
" J# v2 U+ k8 Q# i7 Q2 _' M+ z公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 T% B7 E9 s9 k# }' g- l1 u
“核心还是容积率问题。
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6 e1 q( M* E+ Z6 u; kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
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+ J! ?2 | D/ [李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 tvb now,tvbnow,bttvb E& A2 C) V" g0 C* k4 i W' b
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“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
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: t% d/ u9 r, t9 v2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 5.39.217.77# O) F& U/ o% O% J0 B& l+ n% s
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不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
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李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 tvb now,tvbnow,bttvb; ?2 u* Q* L) Z. q1 y
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不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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0 h2 Y* l; x; w. c1 y. j$ S李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 w. m& r+ e0 v
# [! \$ d9 w% [$ t公仔箱論壇“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
1 Y$ _" l/ d2 _& d. w7 \公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! @- O% K, _* Z3 {; H3 { z8 b3 T
11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 公仔箱論壇5 E5 G" [) ?. S
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对开发商的顾虑
+ p, t+ D' l2 \( z1 QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. p" \; `4 q6 t! z; H9 U. _公仔箱論壇业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
2 @1 M# N. S9 i- ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5 B- \/ R/ s9 h- q( `tvb now,tvbnow,bttvb11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 5.39.217.77& A3 K+ Z ~/ g* W
1 z0 w& h1 w" c5 A11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 * ^- B9 j1 N9 ? F' ?& E& N
6 v! E. m' \4 T0 n) \$ l一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 5.39.217.777 T8 T; }6 {* s% p+ {
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2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
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据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
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j3 R3 K" [" K' o/ A( T& d5.39.217.77他城中村改造项目。
. Z' v! K) g y; f" c( D6 N" _: dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 f3 ]% v! n6 ?; |( P9 a
对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” 公仔箱論壇( L6 @, n O0 \4 x" k
3 j8 d7 X) q* D1 a& u% v$ Ztvb now,tvbnow,bttvb广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 公仔箱論壇- b+ v! D& o5 B$ F; W6 W# v( W& N+ g
0 d/ n+ P3 a4 nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 7 t9 X+ }% I0 _( {# Z4 H4 l
8 U4 b* f0 O7 U: g0 C/ [/ v公仔箱論壇城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 $ S( N& u. w. u9 L& [
2 I2 Z& i9 F9 k& k; ]tvb now,tvbnow,bttvb白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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3 z I$ @& c- x0 e+ F5.39.217.772007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
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* z1 @6 M- K+ ? s: R o; [11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
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2 x6 p6 T- a2 O9 n+ q6 n$ s公仔箱論壇宅基地“利益之争”
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城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
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& A" H: Q- a \0 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
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+ B- f4 _0 V7 y7 P之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 5.39.217.778 Q2 Y l2 V* D7 _" D: j% {8 L! k6 ?
( C! Z, w( j; j! [. k& {4 h村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
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5 d9 W K) [* Y# R/ ztvb now,tvbnow,bttvb而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. V7 q. c h4 L- C* s
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11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 2 s$ e" Q: r7 X8 ~- |5 _
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业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& p- ` `" d! X
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涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 tvb now,tvbnow,bttvb+ V% a- T( H$ |
G) b5 ?; l6 w+ `7 j( l% H9 J' M深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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* O, w7 p. t) O2 x5 E7 M' ~公仔箱論壇(徐志娇 编辑) 5.39.217.771 d9 c+ ~# E/ f1 e, ?6 R; ~
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
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" U' V+ n' O, U% n! m7 A" @其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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