广州：城中村改造在利益博弈中推进
) |- }+ a3 ` z9 X4 E9 @公仔箱論壇正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
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, T/ P3 |: `3 j! l$ otvb now,tvbnow,bttvb （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
5 s6 F6 a9 e8 |6 DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
& K; ~& j$ n5 N! a5.39.217.77▲夜幕下的广州城中村。
) g# h, B8 Z9 q0 f: W 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… 公仔箱論壇 g* J0 d: ^. n; U4 r9 {- I( R) g2 V
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
+ E; B) `' H( R; {2 W公仔箱論壇 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& D! Y7 E; W% G8 d
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
5 U b% ~# H0 o7 A* J* Z7 Ttvb now,tvbnow,bttvb■“土可生财，地能出金”
# \ n- A* c( O4 p P8 X# e公仔箱論壇 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
) S$ y$ q; Y9 F- a2 w/ b5 ptvb now,tvbnow,bttvb 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
& M* |, k# O0 f7 l公仔箱論壇 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” 3 W5 ]' u h5 R K8 m- |
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 5.39.217.77! L1 e( a. D5 t- F2 H$ j) n
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' b, k0 x7 C9 K+ p1 G7 O: ^
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
$ s" h8 H2 V0 s% H% X/ t; \* } 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
: I7 ^5 e) o# y& y2 e+ [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- [2 {* F9 f- `
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 公仔箱論壇, F5 R6 P1 c, @
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 公仔箱論壇& Y8 W) ?( J& g3 M$ |0 q% N
■分红年代 公仔箱論壇# g' m5 R* d" s# [
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 公仔箱論壇- T: T- ]6 ~. \- |
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
' _/ Q# ?5 w4 O0 F: o; K+ V 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 & R' }5 S1 p. l
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
0 S7 Z3 ~8 Q/ }4 B9 j e5 @& a 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” tvb now,tvbnow,bttvb5 e4 P( B" r4 ^8 k6 S
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 公仔箱論壇' u$ c7 d' a! J; W( y# |; T
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
( d9 ]" J# h2 t/ W* c 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
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2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
! u( M0 |8 L2 u. _4 e( u0 rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 : y( K- h: `( V1 w, y- {
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
# w+ ?4 }( y: @# f# Z 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 ( y9 a+ z& {4 P7 h# Q
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
' u' k2 U% ?0 I" f0 B6 I: U公仔箱論壇 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
4 Z, @' G; H" o4 q( o■城中村拆迁要慢慢来 5.39.217.773 z& j' h/ Q2 `0 V4 x0 [
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
8 n5 L0 m4 K& X# N; F! f公仔箱論壇 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
/ k- T5 v6 A8 G 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
7 W: j! K; e) m5.39.217.77 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
1 X7 \' `! S+ ~ ]- M公仔箱論壇 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
) b. v) s9 d" V4 u" Xtvb now,tvbnow,bttvb 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
7 v% X$ V- C6 A6 _' ^2 F& k& ]tvb now,tvbnow,bttvb (文中卢秀芹、卢佑民为化名)
" {3 ?* c, I4 D& O; r" F- l, Ltvb now,tvbnow,bttvb (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
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' I, X5 R- e$ |- k M公仔箱論壇 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
0 u4 [/ I1 E& k6 [% r------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 5.39.217.77$ ~( P3 P$ o( r5 w
请你请省级审计出来审计这条难账
, n' J8 T& b |" H# {7 T8 n" G, }5.39.217.77如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
* G" E, `# e: ]tvb now,tvbnow,bttvb跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
+ v2 G% i$ i1 W4 V2 u6 c公仔箱論壇8 |( J. n# N- z/ s" ?: P/ f) S
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8 r7 f. P# x# e& I4 E* e5.39.217.77TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 F4 d; M6 U y8 I# z! Q; y/ T; J
0 r! E$ N. b5 K% P- rtvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.77) X& p9 E% D+ `: Y3 w
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) ]% [+ }# o; S/ R& B5 ^广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 5.39.217.777 k, H# V C7 m% \# J
2009年11月25日 09:15
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 3 H" q& w% ~+ b# j0 h; k
s4 j1 ~$ V QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
% e1 _3 s( A1 J8 u4 B# ?5.39.217.77
$ C" C- X; K, x# Dtvb now,tvbnow,bttvb目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 tvb now,tvbnow,bttvb) V0 L! O' }; j$ y8 H. @6 U" d
- N" b, o2 e* a2 H5.39.217.77高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
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. j4 e( s2 \3 [5 [5.39.217.77城中心的“小社会”
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; |# g2 y/ O5 ^3 E8 @有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
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1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 ( [8 v( K9 i, e7 G' D
) k1 h: h3 x4 ^4 ~7 b$ K2 K- A公仔箱論壇随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 tvb now,tvbnow,bttvb; o& S+ n8 e3 N8 j+ q$ d. d# i
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 公仔箱論壇4 O# N' H1 T9 i. Q, @8 }+ k
c; g' \ _, U y2 K' Z/ g2 ?tvb now,tvbnow,bttvb根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 s* H5 A0 q. P1 f4 }/ B
: D8 {! J+ M8 x% n" Q+ O5 h3 L+ v公仔箱論壇在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ z% _- ~- ~! B$ [
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与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 tvb now,tvbnow,bttvb9 p% U7 S: F* ^$ B9 m4 y: H
8 L U5 u# ^1 S2 Y! L" D- B从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 tvb now,tvbnow,bttvb3 I0 Y Z, f2 R# n7 C
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“卖地筹钱”以求变
% n0 W* G6 M1 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5 r8 w' u: b0 R/ Ttvb now,tvbnow,bttvb如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 / H. ^) f9 l( e4 z& B. s
' d i6 a9 U y- N7 ]' y- Qtvb now,tvbnow,bttvb猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
3 `, s# C/ N, k0 q' Y- g公仔箱論壇5.39.217.77( J6 z: _5 `6 p/ z3 ~0 d
知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 5.39.217.77- D" [: b; ~' N' @9 E$ }$ u6 g
2 o k! @( C" R7 g% ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 / W7 Z" Y% F, T& w% Y
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在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
V2 C! W- f7 ?- r' ?tvb now,tvbnow,bttvb置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 公仔箱論壇; q+ u+ i! [/ r
" H' I: h' d1 L/ E: Htvb now,tvbnow,bttvb这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 2 D) N, ^& U5 r
% O$ n/ ?5 j- p% z7 ]/ W“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。 + `9 J: {/ Z- o9 o) m4 k. v: I
+ p+ H2 ?/ u2 M2 V- D9 v9 B- S$ ftvb now,tvbnow,bttvb2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 公仔箱論壇- A7 m. S+ ]6 w) |0 ~6 D1 e
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& g% ]2 A2 t m
, {. m7 y1 A* Z: Y& U$ L公仔箱論壇文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
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随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
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一村一策与两种模式 tvb now,tvbnow,bttvb L7 F8 r+ @% C5 d5 ^
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自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
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0 i% D- c9 H8 D5 e( p* m5.39.217.77与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 公仔箱論壇 K& w' l& j2 `7 E/ Y
% h" _4 C. C. x" X i8 RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 公仔箱論壇) G) [+ `2 s; K9 ?
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琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
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9 B/ z( W2 L- g( r/ _' C这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
) j' y" Z R' a; D. s5 L* V. M* J P5.39.217.77tvb now,tvbnow,bttvb8 ]. w/ N% _7 F( S) C- n9 v
卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
3 @% [! K4 v# R$ b6 {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 G J- a1 s* j) X9 M6 ^2 q
事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 * j& S2 K5 ?% z$ D r
0 X# ^5 f* T6 l$ b! K公仔箱論壇根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 tvb now,tvbnow,bttvb5 _; }' N6 d( A+ ?% y. [, V* I$ K
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该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
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" _5 B: U8 h& O7 K. A% b+ g2 T% w广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。
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- G6 w$ F% }9 K9 F) c0 Ctvb now,tvbnow,bttvb目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
' y6 J! P. L" ^0 K! \* h2 ^tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. h. W7 i- N8 d
城中村改成“村中城”？ 公仔箱論壇& D2 s: z! p8 \1 [
# t# C/ W9 w4 S0 P( s4 g三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 {' V& \% Z6 B
* z% z4 s+ ]3 K/ K8 t5.39.217.77对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。
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11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 5.39.217.77) ~: ^1 c- |4 Z3 j1 L
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据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 ) M/ R. C3 [9 P9 `6 x2 t+ A
9 O* P- y1 t+ Q4 y3 m/ y' l% D& C' J这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 tvb now,tvbnow,bttvb# r2 v9 w! |- U3 r1 b+ f9 i1 f
+ _& K1 Z$ g# O0 Otvb now,tvbnow,bttvb而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 tvb now,tvbnow,bttvb& F+ K f( P- Z% _
# {* [! I% K# c/ Z" Y5.39.217.7711月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。
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容积率问题也困扰着杨箕村。
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* {& O1 V6 A/ b9 m* j11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 公仔箱論壇# \. H: Q: y! X) k% S. Y9 `
4 D& X1 U; a* o* ~5.39.217.77“核心还是容积率问题。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( W! H0 a, F. i5 V
5 q2 m0 u- c8 g# E公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" Y7 x7 q* ]/ x2 |
”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 tvb now,tvbnow,bttvb ?- i! M8 u$ Y' E U# Y5 p+ I: p
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李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
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“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
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2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 公仔箱論壇 F% d: M/ x, U; ~* l, W
! w, ~$ m6 g1 M2 Z* }4 V3 `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 tvb now,tvbnow,bttvb( h& S! g+ P9 _
. T8 c% X4 ]7 ^ s& u3 ^% g5.39.217.77李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 公仔箱論壇8 E% H( y" o/ P* H* a! N- e. U. ^
9 O; j( R4 b8 x) a7 W& Q, a不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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3 X" [% y! }: i5.39.217.77李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 5.39.217.77- P/ e7 }1 q! G3 q- R5 R* ]
3 q: @# c/ L1 E: [! C" K& Ttvb now,tvbnow,bttvb“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 5.39.217.77$ ~; g% J* N1 X: C
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11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
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对开发商的顾虑
5 W$ i7 ` h3 [6 }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
( w& M- V; c/ ?5 E# t9 e业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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6 g( r5 O- |# A4 l* ^0 r5.39.217.77冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
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) u! H9 E$ x( Stvb now,tvbnow,bttvb11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 " Z. w3 G) t6 V% o* ?1 ~/ D
, D% `& E- d& `8 h; Q4 stvb now,tvbnow,bttvb11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
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8 F# _& \& ^" f, n1 U; g( U一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 公仔箱論壇9 p2 { [, D& T8 b! g- v) [# U; m
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2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 公仔箱論壇; j3 B5 Z0 d2 O/ L
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据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
& y% Q' i& U+ p公仔箱論壇公仔箱論壇& u* x* s( k( A8 \' ]) n( r# R
他城中村改造项目。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* B k; E N0 a, R& O# ^
2 F& T% j+ k" Etvb now,tvbnow,bttvb对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
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广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 @ \3 U3 Z# Z
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也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。
# C: I) \/ ~! B3 d/ i& gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 D N7 ^! U7 {' r
城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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! y$ R- y7 K, c1 D. f8 j公仔箱論壇白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
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8 |$ j- b1 f) o. H2 }5 u7 K! {11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
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宅基地“利益之争”
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城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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! _" j8 H# x- G: ?$ X6 s! A9 l( g11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ D: B. _% A m* }% x6 N
' W7 j% [. ~) I% ^# Y9 m& O0 i公仔箱論壇此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
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7 U) _% b; K& f. y- qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 公仔箱論壇$ _% ?3 D2 l# e; t. N
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村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 公仔箱論壇' p V/ h& e5 t; X, Y! y
) r: N2 ^/ v/ t4 `' \5 `tvb now,tvbnow,bttvb而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
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8 R5 o: E1 w m3 M; z11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
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李国强认为，城中村改造
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) _' ~9 E$ u- {公仔箱論壇涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
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深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 ) y( i( p* E0 `7 U5 R, W
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很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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6 J5 L! |: m8 ^9 Z" x, g8 R% rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。(徐志娇 编辑) 5.39.217.77* g; H* L/ ?, j
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： / a2 L& M4 |5 z" b
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，5.39.217.77/ f7 G' D0 X6 M7 N/ l
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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