July-25-2022
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內地爛尾樓風波難掀巨
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3 X5 @5 S# x+ F# Z: s% h+ H樓市未見大泡沫 沒濫發問題證券 影響不及次按危機
/ |1 b4 M4 f6 X/ k+ T" L' ]tvb now,tvbnow,bttvb內地爛尾樓風波動搖外界對中國經濟的信心，更有人抓住苦主罷供按揭一事，預警席捲全球且影響國際格局的美國次按危機即將上演。不過，次按危機的兩大元素是樓市出現巨大泡沫及金融機構發行和持有一大堆兌付能力有問題的證券，跟內地當前的爛尾樓問題不能相提並論。
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次按危機要追溯到美國聯儲局從2001年1月至2003年6月共減息13次刺激經濟，應對千禧年科網泡沫爆破及「九一一」恐怖襲擊。如此低廉的資金成本吹起房地產市場泡沫，2006年當地三分之一的新按揭都不是首置，可是炒樓已成全民運動。
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+ g0 f( a8 U& i" q ltvb now,tvbnow,bttvb更駭人的是，連收入低、信用不佳的人也獲低息放貸，聯儲局前主席伯南克事後更形容當時借按揭可以「連收入證明和首期也不用」，形成「次級按揭」（次按）。隨着房價飆升幾年後見頂回落，按息上升，次按承按者漸漸還不了貸款。
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真正釀成金融海嘯的，乃華爾街在樓市蓬勃時把次按打包成按揭抵押證券（MBS），還獲評級機構予以「AAA」最高評級，惹來歐美金融機構蜂擁投資，其中最致命的是美國金融機構在企業滿足短期資金周轉的貨幣市場融資，買入一堆時間被時間證明是垃圾的MBS。斷供則令MBS違約，大行損手令市場恐慌，收緊美元流動性，巔峰就是次按「大玩家」雷曼兄弟在2008年9月15日因沒人願意打救而破產收場。公仔箱論壇4 {. u+ R* T2 v
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中國買樓首期要求較嚴謹
8 f& q7 e. T7 r; a5.39.217.77不過，日資券商大和直言，不能把內地當前按揭斷供風波與次按相提並論，首先中國住房按揭的首期要求比當時的美國嚴謹，並引述前住建部政策研究中心主任秦洪指出，內地2011至2020年的新屋銷售與剛性的住屋需求大致匹配，不像2005至2006年美國那樣大約四成的住屋屬投資或度假用途，內房難稱得上有泡沫。公仔箱論壇9 m8 ^" x2 C% g: S) h
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富瑞中國金融業首席分析師陳姝瑾表示，如斷供潮未有擴大到更多未完成樓盤，按目前內地在建樓盤5至9%已爛尾且全部有關按揭一律斷供去測算，中國銀行系統的住房貸款不良率也只會升一個百分點，單憑現時的斷供潮並不足以引發系統性風險。5.39.217.77: S. y7 @+ ?; J- _. j+ c2 G; _" k- X
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大和指，現時住宅類MBS之本金餘額僅佔內地所有固定收益資產不足1%，低於美國的22.4%，而且當中超過90%是由工商銀行(01398)和建設銀行(00939)之類全國性的銀行發行。就算三線城市或以下的樓花按揭最多達到3萬億元人民幣，對比起內銀去年整體盈利2.1萬元人民幣的今年首季1.5萬億元人民幣的額外撥備，足為極端情況提供緩衝，不足以對內銀構成嚴重打擊。3 ~$ `, x/ R% R9 }* Q* q
" X0 ~% O" v. i/ B; d4 i/ i然而，市場最怕的是「這次不一樣」，2007年中時任聯儲局主席的伯南克還說「支撐住宅需求的基本面依然不變的話，次按對樓市的影響有限，不見得會嚴重衝擊實體經濟和金融系統。」tvb now,tvbnow,bttvb: t6 q/ P1 \; J" \3 p2 V |
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風險升溫還看民企「水源」3 t. Z% R; b0 r, o5 V9 Z/ N& E
陳姝瑾認為，內地按揭斷供風波危機會否升級，要看民營發展商資金狀況；爛尾樓風波會動搖潛在買家對民企項目的信心，一旦銷情更差，資金鏈或惡化，將影響動工。中國恒大(03333)新任行政總裁肖恩稱，該企保交樓復工率達96%，施工人數達標率亦有86%；又謂恒大物業(06666)巨額存款被銀行沒收，暫時不見有人中飽私囊，資金都被用於集團的經營及還債。
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* C& n0 @1 l2 ]' ?2 \. y5.39.217.77野村首席中國經濟學家陸挺表示，給予罷供業主還錢寬限期會帶來道德風險，觸發更多房企停工，解決方案可能是政府設立基金讓爛尾樓盤復工，惟房地產問題複雜，拍板所需時間或許比市場所想長得多。內地經濟下半年還面臨強大逆風，「放水」不能解決因信心受創的經濟困局，隔空反駁花旗美國財富管理以中國經濟活動逐漸回暖而美國正走下坡為由唱好中資股。公仔箱論壇1 @- n: o8 k, z3 T" m) q G0 r
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; P5 l* A9 K( w/ i野村把脈下半年內地經濟公仔箱論壇+ h, p7 p% y' K9 W% S* M
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2011至2020年內地新盤供需分析 |
發表於 2022-7-25 11:50 AM
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