4月下旬以來，地方與中央相繼出臺了一系列房地產市場救市措施，近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。
% y1 b/ B+ q. I; @9 U( @公仔箱論壇公仔箱論壇& P" q/ w! t- k
此前的系列觀察中，筆者從供給與需求、救市政策、衰退週期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立。本期則從一個中長期因素——人口結構去分析。6 a% h3 |6 F* u; R
tvb now,tvbnow,bttvb) o" R" j' N) E' C' `' z6 n6 y
很多人認為對於房地產市場而言，人口結構是一個中長期因素，對短期影響有限。2 j* a3 D& X5 I) C; t6 D
! {: m$ `8 G1 T4 E2 rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 但根據筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號。tvb now,tvbnow,bttvb' i+ Z; h) [! Z i* v2 L; H$ L# V
5.39.217.77% N |8 i6 h( X& P7 V0 [1 C
2012年中國勞動年齡人口過轉捩點5.39.217.775 v: E8 w+ F! z
! @8 i( {' I4 M6 d+ y7 h( p) I* Q 與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？
! r5 M) u- J; h% Q4 \# l5.39.217.77
2 G* w5 `8 \ F. O( t% c; w; z% S5.39.217.77 人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲～64歲）才是購房的主體。
$ M0 o' c5 S, X& Y' X/ d5.39.217.77
. n7 v8 m2 e. \$ |4 d* MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 2006年公佈的《國家人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰後將開始負增長。
0 ^& \- q( g5 a) S1 ^; [ u# s
; `- s' k2 P9 D) s; L5 \( v8 I3 x5.39.217.77 從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。9 e& ~9 k) p. Q- K% G4 x1 q4 [0 K% H
; O# U$ U- Q/ {' o( Etvb now,tvbnow,bttvb 過去近四十年的時間裏，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。
, r; L) v0 k |- s: M6 d2 @- V& r! h公仔箱論壇6 m, X4 B7 v! f$ V0 |9 z. G0 `
此外，2013年國家統計局在公佈2012年經濟數據時，特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。
3 }6 W, r0 r* v7 f* w* \5.39.217.77. a4 b8 M: P8 ?2 F, g
勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。
0 ]1 _7 g5 L4 t3 _3 B1 I# m公仔箱論壇
2 z! K" F v! o/ d# N5.39.217.77 中國社會科學院副院長蔡昉在2012年接受第一財經日報《財商》採訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉捩點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉捩點2012年已經到來了。
- n* `$ X8 A( [tvb now,tvbnow,bttvb) |7 T9 b* |1 v7 R
總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現了轉捩點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小了。0 u8 ^4 N! ]. W& G2 {4 p$ _' w1 O
/ {3 _0 r' v' t2 b7 e+ L5.39.217.77 購房適齡人口2015年達峰值TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: p; |1 i8 @& ?( ]! h, p- \
) q0 D* k7 Q2 O9 d; m* C N: Atvb now,tvbnow,bttvb 分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25~49歲）。
% L9 j9 ?) Y% n9 E& Itvb now,tvbnow,bttvb
. M4 t3 M& Q# Z' l. P7 mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。tvb now,tvbnow,bttvb3 z0 @# @* R2 z) ]( D
! ~7 p$ }( ?$ BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。
* ~% g# t4 h, O4 X: {5.39.217.77公仔箱論壇* B( P4 Y, B7 U, W
再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。tvb now,tvbnow,bttvb% d' C, R6 A- e" |4 G0 D
公仔箱論壇. {* z1 l# t* p! h9 U8 [
而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。
" m. O! q: d7 q: x, N9 D% `+ ^: `& _, ^9 Z: J
另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。
% |8 E% M4 z# M; V9 @
# V$ U1 D. [3 y公仔箱論壇 也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。
5 `6 f2 m+ T& X8 w0 R5.39.217.77
4 o) o* p- K3 Q, G. WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。
7 }0 ]: F1 q2 a9 C, c1 W1 T& ctvb now,tvbnow,bttvb
2 P& F1 y Y- M, {" a1 e 危險的信號：海外案例
* U' m( c( u6 i+ W& m公仔箱論壇5.39.217.77+ P2 W' q/ I; M Y) ~
結合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結構的變化是房地產價格的一個長期影響力量。
8 W+ s$ N! {9 |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5 K0 u1 L) v. E$ C, b Z, V8 c% M0 {5.39.217.77 雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質變完成轉化後，效應將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉捩點也往往意味著房價拐點。
$ b. f! b( z2 [; [3 v: c6 `- v; F B$ t$ Y4 n9 T( g
遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向。, T- M* x6 ]( d' h7 H
: ], ]6 \2 b# k! c3 C- d# e/ stvb now,tvbnow,bttvb 那有沒有例外呢？
1 g: Y* j& N' Y) Z5 A5.39.217.77
/ L8 L% J. S. ?- F+ C7 `" KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 根據中信證券全球首席經濟學家彭文生的研究，德國在人口紅利期並沒有發生房地產泡沫，部分是因為制度安排（包括稅收）和傳統抑制了對住房的投資性需求。公仔箱論壇( k3 {) @3 v6 G0 h
5.39.217.770 `4 n" ~3 |' n
但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才並未造成德國房地產市場的蕭條。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ m% e( Z7 w! l
/ `! K% r' @ M, z5.39.217.77 對於中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現了轉捩點，2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時，你還會覺得2014年起的房價調整只是一個短暫的調整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？ |
發表於 2014-12-7 10:35 AM
| 