本帖最後由 chnluer 於 2014-5-21 07:47 AM 編輯 tvb now,tvbnow,bttvb( f/ @1 t6 F3 W& y$ ^. V
$ [' o9 K( D1 ^: @+ ? o, O3 x公仔箱論壇“房貸難、房貸慢和房貸貴的確已經是不爭的事實。在北京地區，只有寥寥幾家銀行]銀行可以對優質客戶購買首套房給予基準利率下浮的優惠，大部分銀行的首套房貸利率都是基準甚至上浮。還有不少銀行將信貸重點轉移到個人經營貸和小微企業貸款，個人房貸業務已經很少涉及或者主動大幅縮減。與此同時，銀行放款時間明顯拉長，也影響客戶交易。”公仔箱論壇0 `; o4 Q& @, r$ P
" i, W& {, V% `' V4 G
現狀
2 S; C* I5 @* L) ^ V) ?* q! p. ?% p9 \" P3 [3 o) h& _
貸款究竟有多難？
t1 O5 V9 r1 \4 o3 A- U4 t+ Z" uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 F$ g: P6 L' L6 n; s6 k
案例一
' v3 t/ A! ^+ W& E! UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 \$ _1 r% r) Z8 ^4 S' W" X6 c
晚了一個月優惠利率沒了5.39.217.77% r# B. T1 L$ G
9 ~7 ?7 `6 Y4 \1 Z% M* l 在某國企工作的李先生3月中旬看上了北京某新建樓盤的一套兩居室，總價大約300萬元。他計劃貸款180萬元，貸款期限30年。
}, }" j5 Z- w3 |$ W& xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 ]* g/ W/ a$ b0 gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 李先生說，看房的時候，售樓人員告訴他合作銀行對首套房提供的利率應該是9.5折，但是說不好什麽時候就會有變化，隨時可能往上調。“我以為他們是為了催我趕快下單，只是說說而已，並沒當回事。”
5 J8 u% A; Q' rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# K" d' G& p$ [8 F6 _, {/ a9 y 4月中旬，李先生在仔細考察比較後，終於下定決心。但是，這個樓盤的合作銀行明確告訴他，首套房貸利率不可能下調，只能是基準利率，而且再往後很可能繼續上調5%。在事實面前，李先生終於覺得當初售樓人員的話不是戲言。為了防止銀行調高利率，他以最快的時間遞交了所有資料。
# T' a+ R- x1 O) b+ QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
" ]3 b5 p. q! O2 xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 李先生算了一筆賬，如果3月份他就簽下合同辦貸款，可以享受9.5折的利率6.2225%，180萬元30年期限的貸款，月供是11050.74元，累計支付利息是217.83萬元；而現在按基準利率6.55%算，月供漲為11436.47元，30年要支付總利息231.71萬元，多出了近14萬元的利息，每月月供增加386元。5.39.217.77$ d' D9 m8 l+ Y( |0 A% [, f& H5 R
) j0 Z9 R3 S; ], i- HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 案例二
9 n C2 j# S# ] f' n% D. hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 h0 Q) J' o; B+ H, p8 h4 A
優質客戶也拿不到利率優惠
% t/ C* T% d. f公仔箱論壇
5 _3 E, [0 | Q G8 D. Q) VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 與李先生相比，石先生好像更加郁悶。去年11月，市場上已經很難找到8.5折的首套房利率。石先生多方打聽，終於憑借自己的優質客戶身份，在某國有銀行申請到8.5折的貸款。但對方也留了句活話：“最終利率以實際放款時為準。”
; g, x& R* `' A& q
1 p3 w( E4 t, Z$ P9 k5 c, ^5.39.217.77 石先生萬萬沒有想到，盡管自己隔三差五就打電話催促，這筆貸款竟然直到今年4月份才放出來，而且銀行通知他說，只能給予9.5折的優惠。“8.5折漲到9.5折，30年時間就要多付幾十萬的利息。”石先生感到非常無奈。/ r& J; @5 F( R+ Q
1 E# m* C& p/ @! u% C6 K/ T) [tvb now,tvbnow,bttvb 中原地產首席分析師張大偉透露，目前北京等城市，二手房交易放款時間平均在3個月左右，相比往年拉長一個月以上，導致很多交易停滯。
6 n' t$ B) ?2 n. g1 H; l% O' |5 G2 Y" u
多家房屋中介的工作人員告訴北京青年報記者，今年以來，商業]商業銀行普遍取消折扣，恢復基準利率。少數銀行會根據自己的額度寬松情況不定時推出折扣，但是由於放貸時間很慢，在實際放貸時未必能拿到折扣。現在的情況只能以實際放貸利率為準，中介也絕不敢給購房者承諾哪家銀行有折扣。5.39.217.775 q* y* D* `3 Y1 o3 O, g
: Q- {" [" j* L$ X1 G公仔箱論壇 原因銀行惜貸因為有更好的財路
4 q9 u3 `7 x2 l' \/ s公仔箱論壇2 O( c" J. K, R. \, V
對於銀行惜貸如金，一些看空房地產]房地產市場的人士認為，銀行主要是從風險管控的角度出發，一旦樓市崩盤，房奴斷供，銀行的不良貸款會直線上升，處理抵押房產也非常麻煩。在他們看來，銀行不願做房貸就是因為房子太貴，不值現在的價錢。; r5 ?' d" D# `$ _. y
+ v# J8 N# V6 {0 c# h! E+ a$ uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 不過，北青報記者采訪中了解到，銀行業已經註意到房貸領域可能出現的風險，但這種想法絕非銀行業惜貸的主要原因。中國的房地產市場的確正在調整，少數地方的房價已經開始下降，但總體來看，絕非崩盤的節奏。即使房價大跌，對於銀行來講，由於中國的房貸首付成數高，足以抵禦房價大降的風險。
: a4 q1 q% k9 k5.39.217.77
8 J7 z ]% w% {% o公仔箱論壇 大額房貸斷供案例已經出現
! |- X' P. N7 ~0 j( V" i+ m5.39.217.77
% n1 X/ Z7 U0 M' T 目前，北京地區對貸款購買首套自住住房的家庭，最低首付款比例要求是30%。貸款購買第二套住房，首付款比例不得低於70%。如果在建委系統中無房、但曾有過住房貸款記錄，第二次申請貸款購買住房的家庭，首付款比例不低於60%。tvb now,tvbnow,bttvb& L/ N& G8 W* n( `' j
公仔箱論壇- w/ a+ k* z9 M) r* r. w
“房價至少要跌三成以上，甚至六七成，才可能讓購房人斷供。你覺得對北京的房子來說，這可能發生嗎？”一位房地產業人士這樣反問北青報記者。% x7 S1 S: o3 n" q0 B3 v
1 u, A1 I" t# V+ ^# s 從銀行方面反饋的信息來看，目前我國還沒有發生大規模的“棄房”現象；但大額房貸斷供的案例已經出現。雖然因為抵押率低不會出現最終風險，但由於處置抵押房產比較麻煩，而首套房也不能強行趕走房客，所以銀行對首套房貸依然謹慎。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* ~! e" c# m9 s1 t6 \2 S
公仔箱論壇5 `% O* C: M' S* ]+ P
銀行不願虧本做房貸
/ y2 N! b8 m5 f) P3 C5 U. iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb3 r& t8 P- @1 i
從過往歷史看，個人住房貸款一直是中國銀行業的優質資產，其不良率一直低於所有貸款的平均水平。2009年末全國個人房貸不良率為0.60%。截至今年4月末，工行個人房貸的不良貸款率為0.27%，低於全部貸款的不良率水平。
% p: @5 J Q2 p. \
/ P0 I3 A( r( Z1 Q5.39.217.77 既然銀行不是因為看空樓市，為什麽要放棄個人房貸這個“香餑餑”呢？多家銀行的有關人士均對北青報記者表示，主要原因就是個貸業務不賺錢，在資金成本高企的當下，有限的信貸資源都優先投放到貸款利率更高的業務上。作為上市企業，經營壓力不得不考慮。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. P8 q1 u! Y4 n* u4 @& c$ k& @- D1 F. F
+ X; m {" K" W, }, j8 i 有銀行人士算了筆賬，現在5年期以上房貸基準利率為6.55%，若按基準利率0.9倍執行，優惠利率為5.895%。互聯網企業推出的余額寶、財付通等理財產品收益率一度高達6.5%，目前仍在5%左右。受其倒逼，銀行理財產品收益率持續推高，維持在5%-5.5%。銀行理財收益率高於9折房貸利率、接近房貸基準利率。公仔箱論壇 y; X) u2 x! w1 U
K* N' ~9 J a% t. x 目前5年期的存款利率為4.75%，為了拉存款，不少銀行都上浮10%，也就是上升到5.225%。這意味著，銀行發放房貸的利差空間不到1.5個點。在這樣的情況下，銀行投資他行理財產品，也強於發放房貸。2013年12月，一年期同業存款利率高達6.8%，銀行存放同業，也好於發放房貸。
8 E7 i& b' H' C4 `9 O( U3 q" W5.39.217.77' z8 Y* _+ o% b: L; Q1 v5 V( L+ ?
小微企業貸款更賺錢
% U+ e# c$ B. n- B公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ }! }6 |* T7 ~* O
北青報記者在采訪中也了解到，小微企業貸款已是現在各銀行大力推進的業務，既是響應了監管部門支持小微企業發展的要求，其貸款利率也比房貸合適得多。
1 v/ J0 q+ K& n
- A* B2 G/ }3 K4 o# f4 G5.39.217.77 目前小微企業貸款利率一般在基準利率基礎上上浮30%，而房貸業務中最掙錢的二套房貸一般也只上浮10%。舉例來說，銀行有200萬元，如果貸給個人客戶買房，即便是二套房貸，按照5年期貸款，200萬元最終約可獲得37.8萬元的利息。而如果貸給小微企業客戶，5年最少獲得利息45萬元，可多掙好幾萬。
6 A$ E* V) L' ^% k; i' i4 [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.777 N( c( F7 X5 [, _/ p3 b5 |
動向
+ l+ \4 f3 n d7 O( @( v& \tvb now,tvbnow,bttvb
E0 p6 i) i! {8 h6 Z* w! D$ d! q5.39.217.77 銀行開始收緊個人商業用房貸款
' m, D3 W& N+ R# E3 ntvb now,tvbnow,bttvb
2 ^% c( H8 s3 J X4 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 當然，目前的房地產市場形勢不容樂觀，對不同地區、不同類型的房產，銀行自有不同的風險考量。上個月，一家大型國有商業銀行在北京地區已經收緊個人商業用房貸款，而針對住宅的個人住房貸款則保持穩定，優質客戶甚至可以獲得首套房貸利率下浮的優惠。
4 A! L/ I9 n0 Q8 ?2 W6 x4 MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. l; _ g# t" M公仔箱論壇 據透露，這家銀行此次收緊的個人商業用房貸款主要針對的是商鋪、寫字樓、商住兩用房等物業。其個人商業用房貸款的首付比例從五成提高至六成，貸款利率的上浮幅度也從10%上調至20%。公仔箱論壇5 p6 ?- Z6 e! J) ~' y8 l3 a- N
& ~" W7 s9 A8 j5 Y0 J
這家銀行某支行的一位客戶經理告訴北青報記者，也許上面嗅到了某種風險。商用房不限購，泡沫可能大一些。但銀行並沒有收緊個人房貸，說明房貸還是比較安全的。目前市場上購買住宅的多是剛需，投資投機的人已經很少。
8 B6 o$ t/ w* E! \% G6 D9 K j3 T& R1 Q* Z+ M- h( T! d
政策
x) Y: d; j* q, O* U m, z. t3 p; J0 E, S8 R) K. o& r; O5 J. L
央行喊話沒用$ {2 y, N1 {! w" v) j
! r+ L+ z! J1 J2 o) B, kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 個貸未現松動跡象
) F( M- ?( r) ?, g4 }
( e t- E( y$ i" G# Z 5月14日，央行副行長劉士余主持召開了有15家商業銀行代表參加的住房金融]金融服務]服務專題座談會。會議的主題是研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務。普通購房者房貸難的問題終於受到監管層的關註。
% v6 T. P0 b0 T8 j5 B9 [4 L Ltvb now,tvbnow,bttvb
; S' L* D7 U! m- B) \: s* \ 央行此次發話後，銀行是不是就會對個貸業務特別積極呢？但專業人士普遍認為，這一會議只是例行的窗口指導，沒有下發任何正式文件，對市場信心肯定有提振作用，但對市場的實際影響不大。
" C4 `! `: }# c4 O8 x0 R公仔箱論壇+ _9 n6 [* _8 P8 K. m
中原地產首席分析師張大偉認為，“目前出現房貸難的主要原因是銀行信貸成本的增加，所以這一會議更多只是例行講話，對商業銀行無任何執行影響，銀行不可能冒著虧損風險放貸”。
' c6 f3 M4 u. }, X& n" F( M: b3 H" Z9 \$ N
張大偉同時指出，房地產貸款的風險在增加，特別是溫州等房價下調比較多的城市，已經出現了局部斷供的現象。
3 m" Q1 |% ^- N& a" [; m- X8 \/ J( o5 c/ S$ a0 H9 M# q! A2 Q
中信證券的最新報告也稱，各銀行表示不會因此調整房地產和按揭政策，執行層面會加強總分溝通和資金支持，確保額度內的按揭貸款正常發放。5.39.217.77+ T1 D: [! H4 U& I
& c5 q% ~* T5 r5 c3 \/ L9 S+ @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 截至昨天，北青報記者從中介人士處獲悉，目前各家銀行的個貸政策沒有任何松動變化，也許還需要時間落實央行的要求。
9 t3 D5 A5 {7 _# z; x# z5.39.217.77
Q' v: _; I5 E f4 v, B 觀點
/ i3 V; }1 `3 R/ _公仔箱論壇' Z0 {+ z0 k* B. g2 ~
一線城市應放寬至“3套住房”5.39.217.77) E1 F0 F+ C0 Q" p0 D' \5 C) d; @
tvb now,tvbnow,bttvb/ a3 ~$ ~$ e; @- W. V3 g. S
華夏銀行副行長黃金老認為，降低利率是穩定房貸、房價的治本之策，但可以作為的空間比較有限。中期內，我國利率的趨勢性上升或維持中高位，難以逆轉。他建議，分類微調限購限貸政策，釋放中高端收入群體購買力。
' e5 V8 E9 h9 y( Q% V8 \5 w1 Q' L: W5.39.217.77公仔箱論壇6 B' a5 o+ Y3 g/ n) R
具體做法是，對於一線城市，對於戶籍居民，放寬至家庭擁有三套住房，視情況逐步放寬非核心城區的住宅限購；對於非戶籍居民，維持限購政策。限貸政策方面，首套房貸首付款放寬至二成，二套房貸首付款可放寬至五成，三套房貸首付款放寬至七成，非首套房貸利率不再設立底線。二三線城市，對於戶籍居民，允許其購買第三、四套住房直至取消限購政策；對於非戶籍居民，允許購買第二套住房。限貸政策方面，允許辦理三套房貸款，二套房貸首付款可放寬至四成，非首套房貸利率不再設立底線。公仔箱論壇4 c5 W7 `5 O, c/ I
6 i8 P0 ?+ d; z. `0 W. ?* b 他還提到，我國住房不良貸款的處置異常困難，個別城市甚至規定抵押房屋的處置必須同時滿足房內沒有住人、不掛戶口和當事人親來簽字三個條件。結果，一種低風險的貸款，變成了中高風險的貸款。
7 B/ _. Y# H2 X& }公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 W7 e* |# k- z3 p* T+ h" f, B
黃金老認為，在涉及抵押住房資產處置的案件中，強化對市場經濟法制的維護，遵守契約精神，嚴厲打擊債務人逃廢債行為，對於促進銀行多做房貸業務是有積極作用的。 |
發表於 2014-5-21 07:44 AM
| 