春節前夕，在山東省C縣某政府部門工作的劉娜（化名）接到了一項重要任務：2014年，必須介紹自己的親戚或朋友，至少在縣城內購買兩套新建商品房。否則，她可能被停發工資。在這個縣城中，很多公務員都接到了類似的賣房任務，這是以往從來都沒發生過的事情。隨著城鎮化進程的加快，C縣興建了大量商品住房，其中相當一部分商品房項目嚴重滯銷。近期，該縣已著手控制新建商品房的規模，但剩余房屋的消化仍是個大問題。
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專家認為，C縣雖為山東省人口大縣，但由于缺乏產業支撐，導致外出務工人數居高不下，城區及開發區均難以形成人口聚集效應，房屋銷售情況不佳。對于很多三四線城市來說，如何解決城鎮化與房地產業的協調發展已成為重要挑戰。 5.39.217.77$ W- p) T3 H. ?& B" D
. T4 `% u* m! w. n5 H公務員的新“任務”
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作為一個土生土長的本地人，劉娜已在C縣某政府部門工作十多年。她向中國證券報記者表示，針對賣房的任務，春節前單位曾專門開會布置。按照規定，賣房任務並不針對某些指定樓盤，只要是縣城內的新房項目皆可。
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7 n' u a0 f: e/ D: S公仔箱論壇劉娜說，由于並非其“分內之事”，這項任務僅以口頭的形式通知，未見相關文件下發。按照規定，對于完成或超額完成賣房任務的人，均無額外獎勵。但在一定的時間節點之前未能完成任務的，可能被罰款或停發工資。“賣房子已經成了我們的任務。” 5.39.217.770 |) l+ P3 Z, ?: u% V
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在C縣的很多機關單位，公務員都接到了類似“任務”，不同的單位任務量不盡相同，懲罰措施也有所差別。按照一位公務員的說法，只要是吃“縣財政”這口飯的人，大都被分派了“任務”。
& N/ }% U6 _9 B+ @0 H$ L$ G! qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.775 }$ x" w; J: u, g, @) [
“公務員賣房”的情況，在這個縣城可謂前所未有。春節期間，劉娜在走親訪友時曾有意詢問，但她的親戚和朋友均沒有購房需求。劉娜對于完成這項任務並無信心，她認為，城區的房子價格太高，而郊區的很多樓盤設計不合理，且缺乏生活配套，很難賣出去。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 x" a% N7 ]' o M" E L9 K
% V' h7 P' y$ _; r p$ YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。就在劉娜一籌莫展之時，“破解之道”已悄然傳開。政府部門一位工作人員表示，要完成這項任務，只需到項目售樓處與銷售人員協商，以一定的成本將其客戶“購得”，變成經自己介紹購房的“親友”，即可交差。
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( n/ l) B, O* K5 k+ z8 I“通常只要花500元就能買到一個名額，比起罰款要劃算得多。”這位公務員說，早在2013年下半年，一些鄉鎮機關單位率先啟動了公務員賣房的“任務”，促使鄉鎮居民去城市購房。個別人摸索出此道，成功蒙混過關。 公仔箱論壇; t2 ^! `" n! P) z: r1 R& l
0 l/ ?) l7 H# a6 b新城開發“後遺症”
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在要求公務員賣房的同時，C縣也開始控制建設規模。據了解，從去年下半年開始，C縣就停止市郊和城北開發區的土地供應，從而控制城市擴張速度。政府強調，未來的開發重心將從新區建設轉向老城改造。
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“消化存量、嚴控增量”的思路，與該縣的現實情形密不可分。從2009年開始，C縣啟動大規模新城建設，在舊城的基礎上將城市向北部擴張，並與開發區實現對接。同時，C縣將一些政府部門和醫院、學校、汽車站等公共設施搬遷至新城區，並啟動商品房小區的建設，將市區的人口分流至新城。
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數據顯示，根據上述開發規模，在城市擴張的過程中，C縣城區的面積增加了一半以上。在此過程中，縣級財政負擔沉重。盡管土地出讓收入在一定程度上彌補了財政，但若無法順利銷售房屋，房地產相關稅收將面臨缺口。
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記者在縣城東北部的新區調查發現，這裏矗立著大大小小近20個房地產開發項目。有些項目已經建成並交付使用，有些還處在施工狀態，還有些地塊已經被圍起來等待開發。據不完全統計，若縣城的房地產項目全部開發完畢，可容納超過5萬戶居民，而C縣城區的人口僅20萬人左右。
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' I! Z) N& @: T$ r這種供大于求的態勢造成了大量房地產項目滯銷。據記者了解，在該區域已交付使用的房地產項目中，入住率明顯偏低，一些項目入住率不足50%。
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+ p4 y6 M8 I4 ?) M公仔箱論壇在城北的一個名為“水岸城邦”的項目中，一位住戶表示，自己原本就是該區域的住戶，作為回遷補償擁有一套房屋。據他稱，該小區的入住率還不到1/3，大部分住戶是和他一樣的回遷戶。一些回遷戶甚至並未住進這個項目，而是在市區內新購一套房屋入住。
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! R9 w; B8 }, A1 R事實上，由于原本就具有房屋等資產，對于該城市的居民而言，房價並不算是太大的負擔。目前城北新區項目的均價多在2000-3000元/平方米的水平，市區新房的價格最高也未超過4000元/平方米，而該縣工薪階層的平均月收入在1500元左右。經過近年來的拆遷補償，不少家庭擁有兩套以上的房產。 1 @8 P& D; ?0 d7 g1 x! f
4 c3 u) _8 s$ O. Ytvb now,tvbnow,bttvb隨著市場供應的增加，房價進入滯漲局面恐成為現實。以較早開發的“幸福人家”項目為例，該項目的二期在2011年出售時，價格在2400元/平方米左右。目前該項目三期處于在售狀態，平均售價在3000元/平方米左右，兩年間房價平均漲幅約為20%。同其他陷入滯銷的項目類似，目前“幸福人家”三期的銷售情況不佳，處于“有價無市”的尷尬局面。
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9 h0 @* d( M- u! @* k) T在不少專家看來，作為一個人口大縣，C縣並不缺乏消化新房庫存的能力。據統計，目前整個C縣的戶籍人口超過100萬人，是山東省人口大縣。若城鎮化能夠有序推進，從農村進入城市的人口將有效消化當前的市場存量。
! Q- r4 W1 B5 x& A: z' Y5.39.217.77TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( x# p6 k2 D" [! h9 X: [
但各種因素決定了該縣的人口聚集效應並不明顯。C縣不僅缺乏優質的環境、礦產等資源，而且未能形成產業集群。農業大縣的傳統使得該縣的人均GDP偏低，經濟發展處于山東省較低水平。隨著農業生產集約化趨勢的加速，人口外流的情況較為普遍。據統計，C縣每年有50萬農民外出打工，佔全縣人口的近1/3。
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" q' V/ w- M9 p# R. Q7 A. y近些年，為提高城市吸引力，政府部門可謂殫精竭慮。從2012年開始，C縣就對進城購房的農民予以一定的稅費減免，甚至給予現金獎勵。對于回鄉創業的人員，政府部門同樣會給予一定程度的租金補貼和稅收減免。此外，C縣還花費不小力氣推進市政建設。近些年，有部分外出務工人員回鄉購房的案例，但房屋銷售速度仍遠遠落後于建設進度。
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% d4 M- Z+ T% g+ |業內人士認為，缺乏制造業等產業支撐，無法形成人口聚集效應是導致該縣房屋難以消化的重要內因，也是其經濟發展中面臨的難題。在未能解決上述問題的情況下，以房地產先行的方式推進城鎮化，便造成新區房屋滯銷現象，並導致“公務員賣房”的情況。
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" a. H/ f" t! e' Q; P, q在記者的採訪中，不少受訪者對于新區的房屋銷售前景並不樂觀。他們普遍認為，由于地段不佳，且缺乏生活配套，這些房子難以賣出好價錢。很多受訪者還強調，自己不會在這些區域購房。
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有專家指出，在推進城鎮化過程中，類似的發展模式在我國不少三四線城市都存在，其後果便是造成大量房屋空置、土地等資源浪費，以及地方財政高負債。其中，有不少機構指出，部分區域的房地產市場已出現房價大跌的風險。
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據中國指數研究院統計，今年1月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10901元/平方米，環比上漲0.63%。其中有37個城市的房價出現環比下跌，比上年12月增加5個城市。房價下跌的城市中，除廈門、溫州、海口等以外，均為三四線城市。 / A+ E0 s3 g7 E3 N+ w2 q
- \+ T7 N6 P6 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。交城：樓市面臨產業轉型陣痛
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" ~' V% F7 h3 b9 U- V4 `- B) Q4 W5.39.217.77山西省交城縣某房企員工對中國證券報記者表示，城鎮化是近年推動當地商品房市場發展的重要原因，但由于傳統產業調整與轉型，當地能源化工企業受到嚴重衝擊，一定程度上削弱了人們的購買力。
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( v8 N; k; e4 R1 L4 h5.39.217.77城鎮化拓展住房需求
' F. r1 S: B1 w7 k6 }& X' f. \ H公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 b3 R; ?; E0 m! x
“目前本地的商品房起價每平方米約2700-2800元，均價在3000元左右。全縣大概有8家民營房地產開發企業，沒有外地房企。”當地一家房地產企業員工介紹。 公仔箱論壇# r: v: Z3 v$ F; {: ^
/ j" i6 y. K7 `2 I: S8 I+ Z交城縣地處山西省中部，呂梁山東麓，位于省會太原“大都市圈”內，2009年全縣人口逾27萬，城鎮化率為32%。該縣政府工作人員介紹，2012年全縣財政收入為11.49億元，城鎮居民人均收入為14870元。 tvb now,tvbnow,bttvb/ }& T- |* X6 r3 G+ {/ l
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“大概在2005年本地才出現了第一棟高層商品房。最近幾年發展迅速，一方面政府加快城區改造，推動開發高檔住宅區；另一方面城鎮化建設也催生了旺盛需求。新開發的樓盤有相當部分不是賣給了城鎮居民，而是賣給了農村居民。最早的一批是‘煤老板’，現在有很多進城務工人員也有置業需求。此外，為了下一代的教育，近年來農村孩子進城上學產生的購房需求也很大。” 公仔箱論壇* t+ c c7 y/ J! a
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不過，一家房地產企業銷售人員表示，短期看該縣的商品房供給已趨飽和，僅該企業目前就有1000套商品房未售出。“原因一是這兩年開發的樓盤比較多，二是縣裏各街道進行的‘安居工程’和保障房建設等分流了一部分需求。”他表示，“未來應該還是有需求的，城鎮化建設會陸續帶來新的需求。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- Q0 i1 p' O4 d; _+ l& S) G
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該縣政府工作人員告訴記者，2013年該縣目標是確保新建經濟適用住房285套，棚戶區改造500套，續建工程376套。 7 M$ u- l3 i" n! v
0 r: I4 t6 F6 Z! C4 G9 k; ctvb now,tvbnow,bttvb產業轉型帶來陣痛
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作為能源大省中的一個小城，交城縣此前的工業以煤焦、化工、冶煉、機械鑄造、建材為主。2008年金融危機之後山西煤炭行業的基本面發生了顯著變化，其他傳統工業也受到了明顯衝擊。
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0 [: g7 m ~% U+ Z. j6 _3 W5.39.217.772008年開始，山西省推出了煤炭產業調整振興規劃和焦化調整振興規劃。這兩項規劃徹底改變了山西境內諸多煤焦企業的命運。在這次調整中，近半數煤炭和焦化企業被關停並轉。此外，出口市場萎縮、淘汰落後過剩產能等因素疊加，也令當地的傳統產業失去了生存根基。同時，很多產業鏈上相關的中小企業的經營效益日漸堪憂。 5.39.217.77, e; A/ u# ^- s; B/ X8 ]
: V+ t8 M% h8 ]. S5.39.217.77有業內人士認為，企業經營的不景氣對本地房地產市場的負面影響逐步顯現。“多數購房人選擇按揭，其中相當一部分農村人在民營、私營企業打工，在企業不景氣時，他們的收入也不穩定。目前不少企業處于停產和半停產狀態，縣裏的煤焦企業、鐵合金廠已經連續幾年虧損。按照現在的生產經營形勢，企業不能停工，開工又收不回錢，影響了對商品房增量的需求。從存量來看，以後部分購房人支付不起房貸也是可能的。” l% I; V; m/ y0 F
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不過，他表示，未來仍看好城鎮化帶來的購房需求。“到2020年，交城縣城鎮化率要達到62%，由于交城縣屬于太原都市圈的內圈層城市，作為太原外遷產業的安置地，預計還會有大批產業向此轉移，帶來務工人員的置業需求。” |
發表於 2014-2-8 07:50 AM
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