2008~2012年五年间，地方政府土地出让总收入超过11万亿元，其中地方政府净收益多少？
6 Z+ C5 a# t X! L) t, dtvb now,tvbnow,bttvb; O6 R5 g# ?3 n# x
一位学者通过计算后得出，这五年扣除征地拆迁等成本后地方政府纯收益超过4.1万亿元。不过，这个数据尚未获得官方认可。; u" Z+ f) q, E w( E# z, v6 w
: f: D. H2 A( y% c! P$ l5 r: Y% p& g! {tvb now,tvbnow,bttvb这一笔巨额的财富，其去向外界却难以知晓。今年两会财政部提交的“关于2012年中央和地方预算执行情况与2013年中央和地方预算草案的报告”中，有关地方土地出让支出的表述只有一句：国有土地使用权出让收入安排支出28046.04亿元，下降1.3%。
0 N$ v0 f; t, A% Ttvb now,tvbnow,bttvb- ^# v5 c: Q: Z( t$ F) J
这或许不能满足外界的知情权，尤其是这些所出让的土地，性质上还是属于全民所有。专家呼吁，国有土地出让收入是政府性基金预算，其收支账目应该公开。
, [' b& m+ f& x! p, I# g* s! J% j0 j公仔箱論壇
2 Y6 A4 [ [% G6 n+ N/ c. P0 D
& y1 S6 N( Z2 ^1 y) Z! G/ s* M* e U占地方财政收入最高近四成
% ?% g5 c$ J2 i$ h- }* y+ ?7 N3 ]5.39.217.77
, |* U) @( J1 _7 ~4 ]5.39.217.77" P m# R: u" t
财政部副部长王保安去年底在《人民日报》撰文称，土地出让纯收益占出让收入还不到1/3，不到地方可用财力的一成。
$ d2 ~! M7 M+ X1 ~. `8 U5.39.217.778 _! H5 O7 ^6 G0 n6 A. s; s0 g: E( I
但民间数据并不支持这一观点。5.39.217.772 a% z% W" D$ g" |& e' x
公仔箱論壇% N* s5 a! h: i, E" J- Z$ ~
北京工商大学贸易经济系副主任、中国市场学会流通学术委员会副秘书长徐振宇近日发布了一组数据，得出了2008~2012年五年间，地方政府土地出让纯收入约4.1万亿元的结论。公仔箱論壇! q+ [: y( ]8 G4 {% g
0 v' W5 X" k; t. c' m此外，土地出让纯收入占地方财政收入比重，除了2012年为9.49%外，其他年份都超过了两位数，最高的2010年超过了38%。
' J q. X; L' M) J6 c5.39.217.779 i" S* d0 @$ J
在接受《第一财经日报》采访时，徐振宇表示，其数据来源于历年财政预算执行报告、国土资源部官方网站及《中国统计摘要(2012)》。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 Y7 C s5 W2 `/ j# ]1 g
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 G' g9 s7 e3 M" G+ G, ~
不过，上述几个来源并没有“土地出让纯收入”这个数据，他是根据相关计算得出的，即用土地出让总收入减去土地出让收入支出总数(记者注：这里包括征地和拆迁补偿支出，以及城市建设支出等)。
4 o+ b" i5 d7 H+ L: c公仔箱論壇公仔箱論壇! ]! O' Y. q# d: ]
徐振宇提供的只是全国层面总数，具体到重点城市如京沪广深，鲜有此类数据公开。
3 [* l7 f2 p, o! [/ v" n
( m4 T. t- ~" e5.39.217.77本报记者统计了今年前5月北京经营性用地出让情况，在除去招标出让地块外(因招标地块不对外公布标底，无法计算溢价)，北京共出让50余宗地块，出让总金额约263亿元，这些地块的出让起始价总金额约170亿元，土地溢价约93亿元，占比约35%。: A1 S o$ E6 A. O3 Z9 m7 P# V
- a; ]) y: f7 n7 l0 t- T
这个比例较低于外界的推断，一般认为，征地拆迁等成本约占土地出让收入的四成左右。
5 Y; ]1 n: Q% U. J5 J- C
, U' r$ m5 H7 L1 T7 e3 CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。本报记者此前获得的某直辖市土地出让报告显示，2011年该市土地出让累计上缴财政专户1079亿元，扣除土地储备等成本后净收益621亿元。这意味着，该地区当年土地出让净收益率在60%以上。
0 i5 m) z" i! `) K @9 ltvb now,tvbnow,bttvb$ d! G* Z: G& t6 _; g# n7 V
徐振宇支持地方土地收益下降的观点。他认为随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施，以及农村居民维权意识的不断增长，地方被迫提高征地和拆迁补偿标准，导致政府土地出让纯收入近年来迅速降低。
' ]" P; X# d8 X& STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
3 ~3 c& [' `/ A' | {4 j6 S% R" J8 D* wtvb now,tvbnow,bttvb即便如此，地方政府仍然热衷于土地收储。在土地财政的运作模式下，通过土地出让直接赚钱是小，借此搭建投融资平台才是重点。
+ q# b, `: T O# N. F+ v公仔箱論壇& U# @6 r# `- L! n* U1 U v, u0 {, H
中国土地勘测规划院副总工邹晓云认为，土地已成为地方政府投融资的一个重要工具和手段，政府通过土地出让和抵押等环节，可以扩大城市建设规模。“哪怕这块土地出让不挣钱，政府也通过土地出让让企业和资本进入，进而带动区域发展。”5.39.217.77 a- P4 p3 @2 {/ e4 X$ q
5.39.217.77# e' Q6 w" C" s$ U) ?' U3 x. q
《2012年中国国土资源公报》显示，截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。tvb now,tvbnow,bttvb* @& t f8 F/ `/ @6 |
5.39.217.774 a2 b/ U: z! M
浙江大学土地管理系教授杨遴杰也表示，分析地方土地财政不能仅从纯收益的角度看，地方通过国土部门收储大量土地，做大土地出让市场，可以借此做大城市投融资平台(可抵押的土地增多)，增加对城市基础设施建设的投资，此外，商业用地出让增多，房地产市场规模也会随之变大，附带而来的税收也会增加。
) l! b) I2 y8 z* `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
1 K$ p' o$ x$ A3 l# ], ?! w1 ~5.39.217.77TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' [" l9 H0 E1 u" e! D7 }
底价：政府卖地的底线公仔箱論壇4 o( J6 M/ W9 Y4 Z; Q
0 A9 j, Y3 V; b+ s6 t. j公仔箱論壇
& X% w, ~2 M3 p当前，一些城市土地出让的溢价看似不高，但其中却另有奥妙。政府在土地出让中设定的起始价等，一般会高于成本价，这个差价加上溢价部分，实际上政府获得的纯收益会更多。
0 v0 t$ I7 ?% X& N1 |8 P, Ytvb now,tvbnow,bttvb
+ F0 ~3 ?) z! j. R$ j. wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。目前，一宗经营性地块的出让过程会出现多个价格，包括评估价、底价、标底(起叫价、起始价)、竞买价(成交价)等。
& f$ } B* d, r" `! |8 Z$ ~5 etvb now,tvbnow,bttvb
/ F* P8 o) N8 g政府在委托相关机构对地块进行价格评估时，一般有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法，但基本上都应涵盖成本。在地价评估结束后，政府会根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，综合确定出让底价。公仔箱論壇; f+ E- V6 h5 L- X
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- }6 X! q6 @, _! L+ x4 Y. @5 Y6 s* @* q
如果在出让过程中，最终竞买价低于底价，则意味着该地块流标或者流拍，不能成交。
3 g0 R6 ?5 @- M! ?% wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 l+ S' N3 G7 R
杨遴杰对记者表示，地方政府设定的出让底价一般会高于成本价，因为若将地块底价设定为等于成本价，一旦参与竞买企业购地欲望不积极，地块以底价成交，这种情况下政府就会毫无收益。不过底价具体高出成本价多少很难统计，相关部门会根据当时的房地产市场形势，以及具体地块而定。5.39.217.77' g" U; ^9 Y" n9 {
tvb now,tvbnow,bttvb. O6 V) X" f# R& | @
一位不愿透露姓名的国土部专家也对本报表示，一般地方政府设定的底价会比成本价高出25%左右，换言之，只要该地块能够最终出让，即便是以底价成交，也相当于会有超过25%的纯收益。
7 u/ v1 }# n Z. c1 w! |5 z
# J% j. [1 l9 I/ q, i& T
# A6 Y; c$ C& I- e% B# S& M: E0 l: Ftvb now,tvbnow,bttvb做高土地成本规避上缴
3 x+ Z* l1 h( p1 `# \1 r& Q5.39.217.77tvb now,tvbnow,bttvb6 ?- d# v- O) y9 ~# ]
公仔箱論壇! x0 L" X) X& F& H; M0 I8 {- B6 H2 z
地方土地出让纯收益的多寡，除了会影响地方政府经营城市的能力，也会直接影响民生领域工作。5.39.217.77! H! ^' {4 Z) o+ K6 V! ~- R5 H
8 V# ?3 L b! \" g8 k此前中央要求地方在土地出让纯收益中提取一定比例用于农业、水利、保障房等建设。这包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障；不低于15%的比例用于农业土地开发，10%用于农田水利建设，以及10%用于教育资金等。/ x0 k! Q1 {- c [9 g
公仔箱論壇3 V- S1 O, a3 x$ z$ e# N
一旦地方土地出让纯收益降低，意味着地方可以减少用于上述项目的开支。而且，地方如通过某种“合规”方式来减少计提土地纯收益，中央其实很难查处。
# i0 q# ~ X- P0 O$ j. VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5 T% Y; C% s% X* U+ M& Y( O) g) A5.39.217.77通过操纵成本收益账目表，做高土地出让的成本来规避资金上缴的方式，就是一种“合规”方式。
( F3 z3 s, t9 x$ _" j5.39.217.77) D- b- E( Y, d& w$ C& F
杨遴杰对记者表示，不排除地方政府会做低土地出让的纯收益，因为前述四大支出项目要提成45%，这是很大的一块资金。地方为了多留，可能会将很多其他费用统计到成本中，比如对地块周边进行绿化，修建市政道路等。tvb now,tvbnow,bttvb- `) x! {& v) L. Q- a! w$ M0 U t/ p
tvb now,tvbnow,bttvb0 S+ k* s6 l6 W% p$ z: O& y2 y
他举例称，比如一条道路的修建原本应由财政出资，但土地部门可以将之放入土地出让的一级开发过程中，这就变成了成本。土地出让后看似纯收益降低，但实际上地方借此减少了财政支出，相当于增加了财力。并且，地方也可以据此减少对上述四大支出项目的提成。$ v4 q+ z) Q# _* s1 O& W
* F0 r/ r. h" p1 Z/ i. @, y L$ s; w5.39.217.77徐振宇也认为，之所以土地出让纯收入会不断下降，也有地方政府为防止资金过多上缴给上级政府而有意识地“打埋伏”的考虑。
1 N8 ^% X' J- p; w) b5.39.217.77TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' O' ^( F2 Y6 ]
" O" c& R4 l. l, a2 m7 ?
政府应公布土地支出账本
' |/ p. y3 h; b+ u9 R4 gtvb now,tvbnow,bttvb
' p1 j" O, b* u# u5.39.217.77TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 s& [! u" x8 C/ G; Y, Z
2006年，国务院就要求将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。简单言之，国土部门收钱，然后交给财政部门将之纳入地方国库，并设立专账(即登记簿)，专门核算土地出让收入和支出情况。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. e, v& ?6 w2 a1 M) W5 T
0 ?/ y" P; J0 `tvb now,tvbnow,bttvb但这个账本并未真正对外公开，在土地出让领域腐败层出不穷的背景下，外界对于土地收入的收支公开呼声日渐高涨。
4 l; h3 D4 x% z0 f: g7 k公仔箱論壇
K/ J6 w, F& vtvb now,tvbnow,bttvb在财政部公布的全年财政收支预算中，土地出让金作为地方政府性基金的一部分，会公布其收支的总体数据，但并没有如公共财政支出等账本一样，详细公布其支出流向。
" e4 \4 ]) |% M- Y+ d公仔箱論壇# g) |. q/ a9 k t
中国社科院财经院财政室主任杨志勇接受本报采访时认为，国有土地出让收支账目应该公开，这部分钱是政府性基金预算，仅仅看数字是看不明白的，“目前预算报告里关于土地出让收入的数字其实什么都没说清。”
, Y) E* l: _$ n* X* X' N$ {9 v) ]5.39.217.77
! _6 [/ e8 A3 U+ G- c+ j- v, y( |9 B“从技术上来看没困难，既然能算出支出的数字，如何支出肯定也有账目，就是怎么公开的问题，而这往往又牵扯到保密制度或是数字敏感的问题。”杨志勇说。
" d9 k1 m" |% x( t0 E. C+ X$ D" kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇' V I6 T0 ?! H& O8 R
2008年，某直辖市曾表示，今后将继续加大公开透明力度，土地出让金等各界普遍关注的公共性资金必须公开。至今，仍未见到更进一步的举措出台。 |
發表於 2013-6-7 07:22 AM
| 