广州：城中村改造在利益博弈中推进
# P& {) S2 p! ~1 P2 x8 V$ S) ~公仔箱論壇正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
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（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 5.39.217.77" O) f- B% H2 F) Y9 r( C% X
# l p o; S5 K& o3 d6 K4 Ktvb now,tvbnow,bttvb▲夜幕下的广州城中村。
# m1 O# w7 j! I8 J0 V! J0 ~1 t% R公仔箱論壇 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
) x# c* |" Y0 W+ N$ v( K+ J8 D公仔箱論壇 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 . p2 i4 B, L+ J, O. o5 j' e i
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
* W9 [6 D0 X3 \8 u. X5.39.217.77 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
3 q% g/ C' Y0 D( r+ Q公仔箱論壇■“土可生财，地能出金”
. t' t% n6 p& g; a7 Y公仔箱論壇 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
' d+ x2 f; W, x' u5 sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
, B) Q3 V' Y$ M0 ?$ @7 k 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
+ ?* h& V4 q4 X8 X) ? @2 @ “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
8 f$ o6 ?7 n9 O 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 6 Y- V6 H2 g7 F9 K9 ?7 B) A
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
, V. x4 F& R4 r8 X0 m, l' F5.39.217.77 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 tvb now,tvbnow,bttvb1 d9 Q' `. z6 w4 o
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 * i$ n+ o; e: d T2 h! q! W* G
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 8 X( U7 U& R% W1 Y5 A5 V, v$ t$ t
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
! W, U3 J: N6 C% @) f7 F■分红年代 ) Y6 W0 r* y* l6 G7 l$ l
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 tvb now,tvbnow,bttvb/ b, a# [# `7 f3 o- |: B& t- x
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” tvb now,tvbnow,bttvb2 R! u0 u; K2 H2 U* M& f
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
0 z8 e6 n0 E2 t1 y3 I& F2 I7 ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 K5 q* O3 \4 J/ @
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” ) K e& ^" L, [2 d, Q- Y
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 5 ?" e% n6 B4 @0 |: H
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” 0 T6 X' m* H; {7 ]! z! `# r
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” ( Z. ^/ Z/ R f% Z8 |
■“拆一补一”
" |" R' p/ q& K 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
$ x8 |. M: ] R+ b- b3 D 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
- Q( @7 f$ x U1 { p xtvb now,tvbnow,bttvb 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
9 Y4 j1 \; c# Z4 S. _2 e3 R公仔箱論壇 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 1 x$ E0 `* E6 Z A
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 , C% f9 ?* C9 S l+ o0 j, F
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
' v( D( {- L; l+ V5.39.217.77■城中村拆迁要慢慢来 公仔箱論壇' k. q4 r0 M6 L4 i6 x
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” 8 {0 V- b) m3 S8 ?- h+ u
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” % `+ y$ o2 O0 s" I3 l
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
# |( O5 V/ ]& q. Y; b5 O 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 公仔箱論壇1 x2 f4 m6 C" j
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
3 P7 W3 g7 p" T! d7 W 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 I: Y" h1 y* p* a' b! g$ G
(文中卢秀芹、卢佑民为化名)
8 h8 O$ ^$ r4 `; {tvb now,tvbnow,bttvb (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
3 A# O2 n: e$ U, R. dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb4 A: G3 n8 l" P! y. U8 j7 @6 a$ {
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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7 e7 Q) a y+ H6 t/ btvb now,tvbnow,bttvb和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” tvb now,tvbnow,bttvb' X/ h( R0 C5 B3 V
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 & P( J& b& i( Z0 `+ k, a3 f
请你请省级审计出来审计这条难账 公仔箱論壇3 @# H- E2 e Q
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
' n* e8 h' F$ U' z5 v& {* K8 |公仔箱論壇跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
4 D5 o$ }2 c8 }/ a Y3 ~* {! D5.39.217.77TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 W1 t+ `( J$ `$ v% p
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 4 W, u7 M+ z8 f. d2 O
2009年11月25日 09:15
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 公仔箱論壇* L7 T3 X: F. T/ A" o
$ `/ k. k6 ?/ x* }+ u; Q- `% v公仔箱論壇中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 ) M% {0 n+ y1 X! R0 ^& c P
: O+ E+ T% X( p9 h目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
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# V2 o. [4 C5 o$ H* t0 B- U7 L5.39.217.77高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
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. a2 M6 Z0 S U. [% }$ o城中心的“小社会”
# s( M" K4 T' I$ x9 I* y, ^/ l# j5 r公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& H; X) n/ k2 c5 Y+ r% \
有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 5.39.217.779 _1 M. D% h' m6 y# c
& p) i7 d( p+ i0 \/ l3 STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ a$ ?+ } R+ M/ m9 |
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随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
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9 m1 ]0 o4 f! _; C; k7 x5.39.217.77根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) f# j3 P) \9 u9 j* W* z
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在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
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( p: r0 h @* y4 pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
( ]+ P: A j2 m9 G6 B4 a公仔箱論壇/ D7 }3 n" j C# f8 Q& z% O
从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 7 t- j$ C; n; ]' T2 Z1 y+ v
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“卖地筹钱”以求变 tvb now,tvbnow,bttvb( e5 n( m4 c$ v6 z
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如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 tvb now,tvbnow,bttvb, K( x5 {. x4 x5 `* L
9 d8 W9 m2 \! U! ~0 T# y. |猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
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8 ~9 U4 o; W9 a% ?$ n9 P4 Etvb now,tvbnow,bttvb知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 4 d) y% Z y: g( U& R
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2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 2 O" C. }: N& D s
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在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
- n6 G5 P" h6 D+ R+ R- }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 5 T, m" R, e m2 I+ b& @% J
+ A, [- H) t5 C) n1 V5.39.217.77这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
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“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。
' r& h6 ^$ i8 ^6 [3 J9 u公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( M5 ^6 D1 u6 U$ W/ |3 B5 T, e
2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 tvb now,tvbnow,bttvb! W! a$ a5 C- T( S: E% K" X7 {' q
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
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文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
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. @; G/ X3 z X6 N7 \5.39.217.77随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 1 U3 D; V" [6 i7 h. x
" H& y" s u- J* j/ X3 ktvb now,tvbnow,bttvb一村一策与两种模式
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4 {" f4 U! I8 B; uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
5 Q- ?" F* a6 P9 ^: N$ Y" p5.39.217.77tvb now,tvbnow,bttvb$ K, y) v- t7 n4 R2 w
与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
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7 B' |/ p3 X k, A# b3 O; G; }! J3 S2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 / H, q; N5 U1 ^& y* A
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琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
% m( N' Y1 t8 d8 a' Z: t# f公仔箱論壇
$ Y) v4 L3 Q7 G1 t5 s( Q1 p: htvb now,tvbnow,bttvb这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
$ S, ^3 k$ O! N4 ]tvb now,tvbnow,bttvb
' {$ c1 c3 M. t, P* h卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
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$ J$ M# \. \8 @, u! k$ ^$ B事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 公仔箱論壇: j% Y. B* P! ^0 W/ b& ]
/ H9 ]# |% m4 C, B6 M; q% L公仔箱論壇根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
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该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
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* E) L( r* K9 W# n4 [0 gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 , Y' e/ B+ R0 B& N4 n: q0 o
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目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 5.39.217.778 u$ I3 N; h: c9 M% K) U2 I r
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城中村改成“村中城”？
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' p# B& N8 F" M0 a6 P& ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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% D( k' Q; \: [; z3 ^3 H公仔箱論壇对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。
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( H; |0 X* B4 Q3 Etvb now,tvbnow,bttvb11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
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据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 1 E* g% s5 z: a0 Z0 M3 i) L
: E: H, G4 o1 r9 Dtvb now,tvbnow,bttvb这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 tvb now,tvbnow,bttvb. J$ R3 J" R+ _0 Q% R9 C- I
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而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 l! Q9 }4 m: ~/ x) X+ ]" j
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11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 ; k8 G2 X) e) }
; S. d7 R3 B% e1 V4 t$ g5.39.217.77容积率问题也困扰着杨箕村。 5.39.217.77. A7 y3 U8 }8 p! G, Y+ P7 q
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11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 tvb now,tvbnow,bttvb j% D) D5 p; W4 g) {) Q J( |
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“核心还是容积率问题。
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' i% X: F+ _# x; a1 ?tvb now,tvbnow,bttvb”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
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5 R/ {& O5 Z U: K1 e1 s李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 5.39.217.77% Q/ M; ? J2 D0 y$ e4 E
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“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 tvb now,tvbnow,bttvb+ B( d Y" \; J! b- c
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2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
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% s5 P0 p; m# l9 U9 R+ c, q+ W不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
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李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 公仔箱論壇4 b" w1 O7 {2 m2 G8 o
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不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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9 |2 C( f+ ?- [tvb now,tvbnow,bttvb李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 ( Y$ Z" C3 q1 [) E# l
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“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
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11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 5.39.217.77% k: H& `. ^4 E- o- d! u
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对开发商的顾虑
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业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 tvb now,tvbnow,bttvb% A. N4 W O+ Q. U& _! \
% `! Y o+ R% t1 ]9 x9 _ w8 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 tvb now,tvbnow,bttvb0 {3 _* o- K3 r, q" t
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11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
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& y; J+ ~3 s, n, j O* H- PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 ( X6 O" I$ a1 t: P
8 d8 q* G. C* _: K* E. u4 w一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 C" E- a8 ?& U5 l5 u& x
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2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 5.39.217.77, ]# S6 I+ e, b% E4 t1 c
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据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 5.39.217.777 U6 E3 }8 J$ c0 ~* ^
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他城中村改造项目。
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$ f, h2 R* V8 ]& j公仔箱論壇对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
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2 M1 h& @! K* w* U广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 tvb now,tvbnow,bttvb. G2 b. y- o d$ `9 h- C1 U3 s' o
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也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 tvb now,tvbnow,bttvb6 H( }' q/ } `7 S4 f% S
7 j1 E6 F0 k- g4 Stvb now,tvbnow,bttvb城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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7 t2 C y ^, ]- Z; E5.39.217.77白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。” 5.39.217.77/ v* `: S" x" b8 G8 a
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2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ Q3 f1 b! t3 W6 r! A
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11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
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& K6 v- e7 |" G k( X3 L( Q) F5.39.217.77宅基地“利益之争”
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城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 tvb now,tvbnow,bttvb- m; Z6 b- r2 m8 X/ ~/ O
2 q# X' }; E0 S I5.39.217.7711月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 tvb now,tvbnow,bttvb+ e/ O% Y0 S, V+ w, @! E9 A+ \5 z5 S
" e0 o, t; U5 ^. i0 r: p7 C此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 公仔箱論壇3 u5 A+ X0 s; e' l) ]; [
" ` r% h& a1 e" e公仔箱論壇之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。
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村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# I" p% V5 X0 Y
+ W, |3 ]1 O& R! ^& ?* f5 ~: f公仔箱論壇而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 6 _' q0 f% O7 J( v6 @, j
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11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 5 E8 A' X" s, B+ e
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业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
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4 q# f4 @- c* W, v% \0 N* ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强认为，城中村改造
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涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 5.39.217.778 H. x0 i7 i0 x
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深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 9 p( n5 q( O S7 W
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很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
% A) Z! U8 N* E# d/ C% K公仔箱論壇要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
, i) {6 F4 e3 X9 m4 ytvb now,tvbnow,bttvb其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 05:16 PM
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至少在监房过余生