广州:城中村改造在利益博弈中推进 q. }8 |3 k9 _# a: O5 z
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ m7 h8 ?& ~, q9 e" M& o
3 H' X3 j% G; @4 d& w; } ( 2009-12-13 15:02:02 ) 稿件来源: 新华每日电讯5版
' C% `7 `3 o# X2 R# t6 Q' _ 公仔箱論壇1 T' i' ~; q( L0 d* u
▲夜幕下的广州城中村。
( w7 P9 O" p. a6 Z ITVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村;在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村;在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的杨箕村……
( F3 F5 Z$ S( ^5 Z' H V# v5.39.217.77 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
s. n9 K( @. T d: t 这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今,城中村里的租客开始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
+ _* ]' P, G7 @/ [7 r) W 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, o! ?) |. k% J: `4 R" M: B- u
■“土可生财,地能出金”
9 x+ r8 U C! f+ v' V 年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 , B: @3 t, X2 F" U
20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展步伐。 / K" n* @( v# Z
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。而1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。” * A1 l c: }* l' P
“农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 + |9 h: Z! D& M) V4 E
没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地,像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。 " P' ^, H0 P8 v, P( t6 o6 J
密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。
7 I- [" R' J3 D 当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
/ h7 X/ J* L' f9 v$ [) j- V& ^5 v9 X公仔箱論壇 但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 公仔箱論壇5 m& O% \( a# X* Z% E4 v
集体所有的宅基地是城中村人的养命地,大家深知“土可生财,地能出金”。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 y6 y+ k. I; a; Q4 v$ J
不过,城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- V! y+ t% x' G. C8 C
■分红年代
6 L* O& p, q% u! q% D: g5 C; A5.39.217.77 冼村的农地被征收后,村民们开始了靠收租过日子。
, ^' H* ~. d% K0 e5.39.217.77 对此,天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。”
2 O0 O7 J& F( }6 g+ [" j+ _' ytvb now,tvbnow,bttvb 农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
, ~' D: E& l! i+ D 开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。 公仔箱論壇& s8 l4 R) e) d
村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。” 5.39.217.77" |$ m0 C0 C3 ?" W. Y; B8 V
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份,丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。 $ I9 D* |8 ]- O' s3 I2 s% [! o
但冼村村民并不满足。村民冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。’结果,80%的冼村村民都成了无业游民。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: b% Y; Q& P. m; B0 c5 X$ N
冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 q+ S" {' @) T! P# z1 v6 C( u
■“拆一补一”
, u# @/ t; x8 E3 d' F 2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 $ L$ [- }) l4 L' \" F: |/ f* y
7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 ' q! y3 |% W$ T" _4 O* N. C
冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
9 R! c- u6 p. @TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 tvb now,tvbnow,bttvb6 V) c2 p# Z( q
这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场情况,拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6-8之间。
5 u1 s* Z% Q( Z5 k- a5.39.217.77 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米,复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 * V. A n% a( g1 |
■城中村拆迁要慢慢来
5 J9 S- z& ^2 ]! ~1 c* ?7 ?9 E, MTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 2009年,冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称:“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” 5.39.217.77; v& |; H! r- Q' h( a% }* n
在冼村内,村民却告诉记者:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。” tvb now,tvbnow,bttvb( \! P8 [3 W! o' X% a% Z" K8 U
村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。”
' t& X3 E$ z/ L& }- ], n1 r 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。” 5.39.217.77% [& k2 n& s" N7 t" C0 M2 X
冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。” ' |: s+ v1 H6 Z P5 E6 N" _: {
对此,专家蓝宇蕴的观点是:“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整,利益受损肯定拆不动。”而事实上,在城中村拆迁的这一阶段,各方利益还没有达到最大的平衡。
- S& J: I; Z9 D8 U4 R+ e& ?7 j公仔箱論壇 (文中卢秀芹、卢佑民为化名)
: \; @+ ?6 C- P8 d& J3 Y+ s2 ~% i5.39.217.77 (陈晓舒)来源:《中国新闻周刊》
- x9 O# j1 G0 ^; Z; |( Q* N0 I$ z5 Q6 ~. B
公仔箱論壇- b' F) u% r1 Z: A1 C
公仔箱論壇* P+ t4 R/ G, u0 P6 s+ W
【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
' W; J+ u6 M5 ~! j' i/ n5.39.217.772 C5 q" U) \8 ~$ q
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。”
$ h, U4 B2 }/ a9 Q$ W* V: \------q大部分都看过了,假账一天改一次,真账不是你说的!!这个道理不会不明吧
- u# S, D/ d: J3 t: x3 z f请你请省级审计出来审计这条难账 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, b/ f0 u* G4 e1 x- @
如果真是张领导所说:公布栏是2009年9月11日建起的!!!!!!!!!!!!为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。公仔箱論壇6 U/ N$ j% X' x5 S
跟媒体说村如何风光(有钱),跟村民讲村如何折堕(没钱)5.39.217.77# E3 i8 Z y- x8 N* ^+ }
6 Z6 _7 |5 k$ I1 E, s' z5.39.217.77TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 Y% v$ X5 ~# e2 l: i+ l
5.39.217.77& y1 D7 d& ?2 x! q4 _# \& [/ C
tvb now,tvbnow,bttvb$ c7 i7 ]9 v. r
3 s7 J8 D* ^) k b
5 j- r& k; }3 } J% @; m2 ~公仔箱論壇8 Z* @# A* y. T0 [
$ e b) f$ a+ c" P1 D- r7 etvb now,tvbnow,bttvb广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 5.39.217.77: d' s; t2 L1 l: o: n
2009年11月25日 09:15
* s, O+ ?5 @1 j5 Z# p P公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb) s1 B* ^2 ?' d" h
[世华财讯]广州中心区域城中村改造,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行,有的城中村改造项目还完全交给开发商运作,“村民”担心改造后高容积率更拥挤,宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 5.39.217.77% q' T/ ~% m$ y* p! c! h2 I
" W7 s: c D( y2 @" W$ S" j7 ~( O- Mtvb now,tvbnow,bttvb中新社援引新京报11月25日的报道称,2009年9月,广州市长张广宁列出时间表,2010年亚运会前,集中拆平8个城中村。利用十年时间,完成138个城中村的改造。 * L7 Y( i; `: H9 R& h2 E
' f' k0 n2 }+ @; _" X8 r a7 S目前广州中心区域的城中村改造,包括冼村在内,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村,只有建高楼、增加容积率,才能完成拆迁补偿。
* R; w9 Y7 r' u" itvb now,tvbnow,bttvb, V& x" W k+ s& W8 p4 H
高容积率会否让城中村改造成“村中城”?一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示,不愿接受高容积率住房。 tvb now,tvbnow,bttvb' A5 \* T! ^5 s ]& Z, J& k
$ {6 N$ B0 j% O4 N. O C2 u
城中心的“小社会” tvb now,tvbnow,bttvb4 `0 M1 e: n. y! _* e0 }
tvb now,tvbnow,bttvb( d; E# ?! T" {2 C9 D
有“烂仔”、“摩的仔”、小偷,甚至“站街女”……这样的城中村,广州有138个。楼房间距1米多,抬头只见一线天,密集的电线和晾晒的衣服,交织在一起。 ! V- i6 ]* v; `8 W! {( x
公仔箱論壇" Y% C* a, I* `" d: f
1985年,广州新CBD规划后,冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说,冼村如今只剩了460亩自留地,是村民的养命地。
8 V7 {: a9 r2 N# R, T' m1 I# Otvb now,tvbnow,bttvb
z& \/ ?& J. y3 ~, Y# z: D公仔箱論壇随着周围商业中心的兴起,以及广州市外来人口的增加,城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
+ s8 l ]% `% ]: [4 W/ ^/ o4 Z' ^公仔箱論壇
& ^4 l1 R W2 I+ l, `* I& o在冼村,楼房都是“蘑菇楼”:下面一层按宅基地标准建造,第二层开始向外延伸,形成下面小,上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子,也觉昏暗。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 f i" _1 A2 G
) [: V; F8 D; u5.39.217.77根据公开的资料,广州市区最大的城中村石牌村的街巷,宽的2到3米,窄的只有0.7米。
& Q Y" g. P" y6 t* x2 u6 Q* T- s8 |; o! b2 m2 _$ P
在石牌村、冼村等地,七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高,但村民会算一笔账,罚几万元,房租一下子就能补回来。
6 i( B% P M% R3 N1 G5.39.217.775.39.217.771 y, Y$ y* ?( j6 b+ A3 `1 N; }
与冼村位置相近的,还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心,是广州CBD的核心地带。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, w6 H r8 B9 B ^$ U! ]5 f
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 J5 Y6 G% \* G; ?, B# i
从2000年起,广州陆续改造城中村。不过,七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
) S: m, \* Q* {, w1 c- K! K5 U8 y/ y$ G2 D- k/ H
“卖地筹钱”以求变 & {% Z0 x w4 B/ {# u" h- |2 E4 Q
tvb now,tvbnow,bttvb; {& M$ W& l$ K: x) V
如何推进城中村改造,广州一直在探索。2007年,“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 公仔箱論壇- ~2 R9 r# D+ f7 ]7 Z, ^
6 ?$ N, n- c% P$ s" K猎德村的改造有个前提,政府要修建大桥,要通过猎德村,若大桥绕过猎德村,将增加投资数十亿。
) @# V" W& G6 d$ y7 p+ a2 m6 s, Ztvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇! c% ^" L9 M8 t8 L" p1 z4 e
知情人士称,当时政府考虑,与其把钱花在改大桥方案上,不如借此改造猎德村。
# a! H/ t3 ]; b# s1 N+ {$ N/ h1 N5.39.217.77公仔箱論壇+ D: N" l7 R8 {2 A, [, @6 S
2007年6月,天河区政府确定的思路是:在猎德村划出一块土地拍卖给开发商,再用拍地所得资金进行城中村改造,政府不出资。
* |6 [* _* ]7 q; S5.39.217.77
4 g- c, f) c. J6 t. f; K0 y$ u在村民安置方面,基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
* U3 L6 }; a* v5 }1 c8 k5 V' J+ V, oTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。置法,产权证内基建面积不足二层的可补平二层,依此类推,四层为上限,四层及以上按产权证内合法面积。 5.39.217.77/ x* O& V' _5 Y* t6 Y
5 e0 [$ g: w, D( Etvb now,tvbnow,bttvb这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁,还可以继续维持租房经济。
0 c X+ p- k3 P" r2 l
+ t/ @+ x% y2 k: v# {6 K7 u公仔箱論壇“卖地筹钱”的猎德模式,还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
5 R! ?. y7 t& p8 o* N- H' |" XTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.77% T) ?0 P, j% b) q) I; r
这成为后来广州城中村改造的一个样本。
/ ~+ _' l. h* {7 [6 k) V5.39.217.77
" N. V" S N* C* G8 r7 X5.39.217.772008年5月26日,广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中,村民和村集体原有合法产权的物业,原则上由改造主体按1∶1复建补偿,并由原村集体统筹安置。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ F' ^- L; p5 g1 ~# u& ]8 u1 Q7 @
该文件还提出,“城中村”土地经整理,合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后,剩余用地可用于发展集体经济项目,或依政策公开出让。 公仔箱論壇/ `, ?3 h4 H2 X
- b3 X6 f% o4 E' \TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。文件使“卖地筹钱”获得合法依据,为其他城中村改造提供了政策支持。
( X6 V' o7 D/ |( q: d# \, Z2 e5.39.217.77
$ |/ A$ O5 c* k x% V1 L3 b公仔箱論壇随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案,都将参考“猎德模式”。 4 \3 D: Z2 @: J# U( n
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* l: y& r# `/ j1 {& I
一村一策与两种模式
1 A! H/ b( S) c公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 M1 O" X. C* i, K6 V, L, I' J5 t
自筹资金改造后出租物业,和卖地筹资,是政府给出的两种模式 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 q F0 T$ V: w( F
tvb now,tvbnow,bttvb: G I; I; P1 T+ W h; s9 o+ b
与猎德村隔江相望的琶洲村,又更进了一步,诞生“琶洲模式”。
6 O1 d- x$ O7 O4 v公仔箱論壇公仔箱論壇! O" H' w0 o* s/ J0 k5 a0 R
2009年10月20日,保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地,要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的,保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
$ k0 `& t3 {5 R" x1 u5.39.217.77tvb now,tvbnow,bttvb. s: b ^7 [- |& G1 |( m, S
琶洲村的改造,政府不再负责拆迁安置,整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村,回迁安置房仍由政府组织建设。
( `6 [' Z. `% z" X( \5 A
' f4 ]0 K' [& i0 F- @! B/ k这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
: q0 } z+ d& I公仔箱論壇' T. @- n- ^; W) i# p+ y4 d+ y
卢国明所在的冼村,目前也已完成初步改造方案,总体思路借鉴了猎德模式。9月26日,冼村递交给天河区政府的报告中,提到冼村将采取的模式是,“以村集体经济组织为主体进行改造,通过拍卖地块筹集改造资金”。
3 s5 R+ I1 o3 m1 A: l$ l( Z9 e6 @tvb now,tvbnow,bttvb
/ g5 P; C# s* I事实上,广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”,而具体到城中村改造中如何达到经济平衡,政府给出了两种模式。
) s4 t7 n3 p+ C2 [+ I: C0 q3 d公仔箱論壇
# H0 A) B2 R+ j9 Z3 D' q5.39.217.77根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行),第一种模式是社区自筹资金,改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式,便是拍卖土地筹集资金再改造。
- p f) \* c x8 h J, E- z }, C
+ N/ Z: U" S3 s2 o3 t8 ~) PTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。该文件还提到,无法在改造地块内实现经济平衡的,可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”,异地补偿。
! E' n& {+ K/ L/ C1 w; }" o6 V5.39.217.77
( W6 c, H- |/ J( Ztvb now,tvbnow,bttvb广州目前开展的城中村改造,都在这个文件的框架内制定方案。
0 `5 s! s, b) _2 F5 X. N& Q( S
4 `; Y+ u' L. v: H% a9 }( P; J/ w. fTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。目前正在改造的花地村,未“卖地筹资”,村民利用自留地发展经济,赢得资金后,分片启动改造,像挪车位一样,一点点为旧村“换血”。 * `% e! U0 k7 t! \, n& K
5.39.217.77# d. }! e5 c5 x e+ D+ k6 Y
城中村改成“村中城”? TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! R. T2 ~ [" `. Y
6 ?( U; U; C4 q) VTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。三元里“村长”李国强认为,改造后密集的住宅,会让改造本身失去意义
4 t( k$ M5 g/ h5.39.217.77
% q0 E. E) V+ o对于冼村的改造,“村民”卢国明的解读是,就是把全村的楼房挨个摞高,剩下的地卖给开发商。 3 G- O& ^; B6 l1 X' s: {- l
. s- S$ N3 @( {" i3 g [公仔箱論壇11月15日,三元里实业公司总经理、“村长”李国强说,三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率,改造后的猎德村,容积率最高已达到10。 公仔箱論壇 L' d+ u' c, ]9 V+ n
* T4 P t8 E8 a* O" e
据李国强介绍,目前这些拥挤的城中村,三元里的容积率是3.7,冼村不超过4。
* G4 V: @/ {7 d+ g* n' _: etvb now,tvbnow,bttvb4 u) j+ ~! L% S# |! F/ Q
这些都已超过广州市的规定,根据广州市2009年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。
2 b% P" Y7 t$ l0 f/ btvb now,tvbnow,bttvb
$ A/ C; X6 ~8 S- L. c! e+ Utvb now,tvbnow,bttvb而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 公仔箱論壇. w$ F9 g }5 \; ?
公仔箱論壇9 H3 R( O1 x0 b: G
11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是,改造后容积率不会是3点多那么低。 " o3 S0 A, c' ]; G; h( z2 Q
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. M. ^" {8 S5 s% b0 j7 r: J
容积率问题也困扰着杨箕村。
: ]! d7 m6 R$ O5 F% }& D/ C
) Y6 l; r) c! L& `9 [' U9 i3 U0 w/ V11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”,但杨箕村土地很少,总共才有11万多平方米。
* y% D% H/ }3 j2 ?% A
1 z2 Y! y5 [- B8 v$ Y5.39.217.77“核心还是容积率问题。
3 t! g0 `5 h, v( i5 A$ W' A
2 A7 T6 A2 Z) |* I- V+ N8 C& U公仔箱論壇
& c [! @" W- [* s; ktvb now,tvbnow,bttvb”张建好说,之前的改造方案将容积率定为6,目前照此计算,要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话,“以后更惨”,会成“村中城”。
: i* s- h, v) H0 r6 xtvb now,tvbnow,bttvb+ X* N( |+ f ?4 U; k( h! A8 E
李国强说,区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7,村里提出不超过5,现在定的是4.8。 6 t& o! g# r# m9 v. S0 F
" b. E* r3 l4 }9 ^* S“密集的住宅,改造就失去意义。”他认为,高容积率只会是“长高了的城中村”。
$ `4 I1 z; @! o' z% B5 atvb now,tvbnow,bttvb
+ Q+ H9 U% {6 m' G) @2 s9 w7 }tvb now,tvbnow,bttvb2008年12月12日,广州市建委负责人曾提出,城中村改造“切忌急功近利”,要成熟一个,改造一个,避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子,索取过高容积率,变成新一代的“石屎森林”。
: J- d5 U% m' RTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& w F3 n$ E+ ~: r# f
不过,城中村改造中,在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出,基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式,容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动,拆迁补偿越高容积率就越高。 tvb now,tvbnow,bttvb L& ]1 z, j! y% B
tvb now,tvbnow,bttvb+ V3 o$ y2 c3 ^3 @
李国强说,长期以来,广州城中村改造一直拒绝引入开发商,很大原因是担心加大市中心居住密度。 5.39.217.774 o" O& T" s/ C
/ d0 p: M4 l0 `9 a5 X9 c不过,2009年6月,广州向开发商伸出了“橄榄枝”,表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 - F$ H4 Y* M" [% l' k( H
. W9 B6 z: L0 {/ `# b+ Ktvb now,tvbnow,bttvb李国强认为,“原则”打破了,但在城市密度方面,还没有更好的解决办法。
9 O* [/ W9 x$ { k7 U: W" f3 A- f4 D( V9 v3 y
“像猎德这样就地安置,势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为,猎德模式表面看政府很轻松,但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设,支出大笔财政;这样一来,“村民得益了,全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 5.39.217.77: w% [4 y1 [# O3 v
. U/ P6 I( w0 _% G g# O5.39.217.7711月23日,记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求,未得回应。
& m7 j; p \7 ?' U3 R0 j5.39.217.77
9 X" r( |6 l F* V- G对开发商的顾虑 5.39.217.77% R9 H6 J4 r0 f5 A; p% }
公仔箱論壇4 w, k8 M4 j& P5 D8 m
业内人士担心区域房价会被抬高,城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 2 V' z4 `% L- T+ `3 j
! B% |# B6 j4 H( E) O0 z5.39.217.77冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到,这些人是保利集团来参与城中村改造的。
3 I* A4 e9 S& `7 @2 j1 I4 ^9 J2 z: @7 Q
11月23日,冼村街道办主任张颖否认地产商已介入:“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示,会议有两方代表,其中一方是保利集团。
, ?; k4 A$ p7 n7 |5 s; m4 d4 e' otvb now,tvbnow,bttvb- W( A/ h- U1 Q
11月8日,冼村副书记卢佑醒说,目前冼村改造还在测量及制定方案阶段,方案最终由市政府决定。 5.39.217.77$ @5 R, o! ~8 [1 h. f& B
tvb now,tvbnow,bttvb" |$ F, T0 t3 c
一名不愿具名的开发商说,目前的城中村改造,都是政府为地产商量身定制项目。往往是,开发商先与村经济体基本谈妥了,再走一个公开的形式。 tvb now,tvbnow,bttvb/ O: T0 J6 O5 ?; s5 h6 u3 P
tvb now,tvbnow,bttvb# E9 R7 l9 V' F
2009年10月20日,保利地产作为唯一竞价人,以底价拿下琶洲村的4个地块。 公仔箱論壇/ k; U8 i. B' D3 G8 U" U$ s# d5 E
+ \* i. ?& z- [$ P, y
据媒体报道,招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件,而具备这些条件的仅有保利等三家,但另两家精力已分散在其
8 }4 _0 q% p& Z; j% ]4 ^4 p5.39.217.77
$ _ N# D; S: Y. E- Z5.39.217.77他城中村改造项目。
' B1 Z. V1 Y4 M+ atvb now,tvbnow,bttvb
$ L# X' f4 g5 C5.39.217.77对于开发商先期介入后再拍地,白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多,开发商要参与项目,必须提前了解“盘子有多大,水有多深。” 5.39.217.77 _8 q( f" T9 S3 X
+ Z* G! i, P5 T% s. ` K- u: ^广州的城中村改造,多是一个村作为一个项目整体进行,每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出,由一家开发商改造一个城中村,大量开发用地被一家垄断,容易抬高区域楼价。
- B! l; a4 V; [: `( z: ^tvb now,tvbnow,bttvb- b, |2 u& l& R
也有意见认为,这或可调控楼价,例如琶洲村如不是保利底价拿下,地价和楼价就会更高。
# S* {2 m" L2 @- S7 N3 \3 ?, d! Q* m公仔箱論壇
- k8 L. D3 k: B# A9 U$ z( u8 d城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村从2008年提出改造意向后,先是富力集团与他们对接,2009年又变为保利集团。而张建好说,他们对开发商还不信任,“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
3 ~* T: J9 T$ b `8 j9 }公仔箱論壇+ D0 o- |" C- ~1 ]
白云区三元里村“村长”李国强说,三元里不打算卖地,而希望自主开发。“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。”
+ Y* D7 Z' v( d2 o# @tvb now,tvbnow,bttvb
9 p2 ^: E* U% Q. A+ o2007年1月27日,广州市规划局前任局长潘安曾说,引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。 # |! v$ N4 }; R$ R2 \! K+ d* o
1 S& z" E# g5 E/ g; R5 m5.39.217.7711月9日,天河区政府有关负责人称,对于城中村改造引入开发商的问题,目前尚不成熟,不方便回应。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 t# u7 }1 @$ l
3 f3 y1 o1 ?" r1 ~公仔箱論壇宅基地“利益之争”
( h- p+ |; b% D0 O x# _5.39.217.77公仔箱論壇6 E6 Y, y3 u6 ?# p; T6 B8 J
城中村改造,对于村民来说,是彻底除去农民符号的一次分家。
$ G0 v. ]" ^7 o6 jTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 F5 ]+ t5 H! j# [
11月15日,李国强解释说,按照广州市制定的政策,城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 F; ~ B; K- _( `4 l8 W
% [, E. c$ O, Y公仔箱論壇此前城中村曾有过一次身份变化。1997年,广州市石牌村率先撤村改制,组建企业集团,对村集体经济实行公司化管理,对村民及其居住地进行城市化管理。 tvb now,tvbnow,bttvb. P% f: U, j6 D
公仔箱論壇+ ]! i }$ Y" r
之后到2005年左右,广州的城中村陆续完成这样的改制,农民变为“城市居民”和“股民”。
, _, V5 V4 \% b
" `9 n+ g* H2 ZTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。村民们所持的股,一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地,多数都建起了商业建筑进行租赁。
) E. F4 S1 {9 a( d1 I0 F公仔箱論壇
- L% i; G3 Z& r6 Dtvb now,tvbnow,bttvb而城中村村民与其他市民的重要区别,还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造,涉及的主要部分,是村内宅基地。
Z; O4 w# |2 F- g+ ^7 e5 dtvb now,tvbnow,bttvb
s$ V. x- b3 P( I% t/ F. v6 d11月10日,杨箕村书记张建好说,目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是,现行法律规定宅基地不允许入市流通。 ( t" | p+ H* } c. ^+ b n8 S1 S& J4 g
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- M, I. [4 o( Q
业内人士指出,如果政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,则与现行法律相悖。 公仔箱論壇+ a6 B* e2 h% t+ h; _! E& k
7 P2 ^1 @5 u; U$ P; q" G' j/ DTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强认为,城中村改造 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, Q Y$ |% A. S& K; ], \' Y" [
' W' z$ y0 u2 ]- Z3 c. z2 M
涉及的宅基地,是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有,政府在获得土地出让金后,应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村,政府拿走出让金。 ) f% B6 E I7 d6 l6 x |9 V: S
2 _/ M7 S$ }3 U; y+ U: M深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为,从实际情况看,城中村土地和宅基地经改造后的增值部分,农民个体已无权享受,增值部分被政府和房地产开发商共享了。 ) G6 s' a* \3 ~
& A7 Y a5 J. \3 K
很多村民提出疑问,改造后原地复建的1∶1住房,他们获得国有土地证后,是否可以自由买卖?截至目前,如何转卖由宅基地直接改造的房屋,广州市政府尚未出台政策。 公仔箱論壇. S0 m$ @$ H. q" D. R
* _' H; t1 W2 E9 R2 s% q3 D(徐志娇 编辑) + n( Y; D& F6 O( n$ @& z. K, l4 C
5.39.217.77& ?1 z; B; W& Q" z! j9 ^8 ?
公仔箱論壇! R9 w( N) J9 P( c
1 [- u) Q1 t8 J$ }' r
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; L( g$ [( S: r9 R
# A/ c7 h' K( M! B% z1 R$ D, @( c
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑: : L( _0 O8 V1 N" e& h/ W* y# M
要质疑的最多是杨箕村了:为何广东省第一条亿元村要卖地,5.39.217.773 J9 E" `$ T4 F" k) C
其它不说也罢!!!!!!!!!!! |