; E, l3 S! r8 Itvb now,tvbnow,bttvb世聯地産今年3月的一項調查顯示，盡管超過60%的人有改善居住環境的需求，但97%的人認為當前的房價承受起來並不容易。有需要但缺乏支付能力，這在經濟學上叫無效需求。 & H& }6 W2 {+ `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; `/ r9 K* Y7 N+ H* b$ _
大多數人對生活是充滿美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，但現實是殘酷的。 , @' x1 t0 I" I+ k
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此外，剛性需求是指對商品的價格變動不敏感，是相對于彈性需求而言的。房子顯然不是。 3 E) y9 T( J4 v1 N! x
% {) l# }) c) Atvb now,tvbnow,bttvb一盒快餐因為種種因素漲價兩三元，比例雖高但也可以接受，而房子漲起價來豈是區區幾元了事，就連租金漲起來都很嚇人。 tvb now,tvbnow,bttvb' c7 C2 H: L& E% z& g- I. t
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順便吐個槽，幾年前，筆者的老房東某日不請自來，説道：“我最近買面包，從9塊漲到12塊了，咱們這房租是不是也該漲一漲了？”怪我們太實在，當初基于信任沒有續簽合約。 3 q7 J( I( w! E. V
* B3 I* D6 r+ T+ d5.39.217.77但經過這一漲，老先生漲出了甜頭，時隔10個月，又來了，又要漲租金。人在屋檐下，一定要低頭嗎？不，果斷搬出！結果他過了春節都沒把房子租出去。 $ r9 S) }3 \. G5 p' M, g! n0 C# m( R
回到正題，確實遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上，但沒見多少瞅著房價跳漲還死命往裏衝的。人不吃飯會餓死，但沒見到沒買房就會餓死，要知道，住房存在很多不同層次的替代物，如不同層次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集裝箱等。 1 F8 p0 e. I' L: h
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現實案例之反駁：價格換銷量 ) ~. ~5 |! |* k. j% F6 i & S) |+ V+ F+ h, l2 J" J公仔箱論壇相反，一些明智的開發商不再抱著“剛需”的死腦筋，用降價來吸引需求。 5 a" v+ m& M1 I4 u9 T公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb, j0 Q0 a. b' ]% A! k
數據顯示，2014年5月份萬科實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現最突出的單月。前五個月，萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長了7.0%和16.2%。 7 b( c9 {% I5 C/ N# q
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另外，根據德意志銀行5月底對大型發展商的調研，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業績普遍優于4月。此外，該機構對多個一二線城市的調研也顯示，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現。 O& H8 h3 |3 ]2 V5 L2 d* X* j5.39.217.77tvb now,tvbnow,bttvb |" ]% ~- Z" u4 g; B4 `5 Y. G" H
萬科副總裁毛大慶也曾私下表示，市場中90%以上的購房者對臨界點特別敏感，2014年4月萬科北京的萬科橙項目，定價2.2萬元/平方米，在市場上引起“軒然大波”，4小時賣光。 & S2 X7 Z% U: `; Q3 K: c! J8 K/ N3 l
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毛大慶還透露，萬科做了個測試，一個樓盤價格賣到2.8萬元~2.9萬元/平方米，購房者人數立刻下降；賣到3萬元/平方米，購買下降得就更明顯；另一個在北京亦莊的3.6萬元/平方米的項目，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了。可見市場的價格承受空間和區間是非常明確的。 tvb now,tvbnow,bttvb1 d9 S! ]2 n1 o# {
. F& W" D* }+ O# h這從實質上説明了房地産並不是剛需物品，只要降價讓利，需求就來了，這還不夠彈性嗎？ TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 P4 r4 G1 Y# M" T) v. S6 Z
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被透支的“剛需” 8 F$ ? c8 d7 m( N1 UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" f& q K8 N4 Q0 D* K q! W
再退一步講，即便“剛需”是這些年來的樓市購買主力，很遺憾的是，目前已基本上被透支了。 5.39.217.77* o4 C7 z7 w" P$ X' }, o( X% \
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2013年的住宅類商品房銷售面積創歷史新高，達11.57億平方米。但這可能是一個歷史高點，甚至是歷史最高。 ; [" h: z4 J8 a1 Z/ t5 FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 A' T, n9 i; e+ Z
為何這麼説？原因有很多，如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地産泡沫崩潰，人口老齡化以及人口紅利已過拐點、美聯儲逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表，來看個直觀的圖。 & S0 s J( `8 _9 s: x; i, ~
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左邊這張圖描述了1997年以來的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷，2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%，遠勝于一般住宅銷售面積15%的降幅。 3 |+ I" C* ?4 q; V5.39.217.77- ~/ E- t* T, d2 m/ v* E: h& B
更重要的是，一般住宅銷售面積2009年以來是維持增長的，而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這説明危機之後高收入階層的房地産消費或投資減少，近幾年火爆的房地産市場更多是中低收入階層在推動(某種意義上也就是所謂的“剛需”群體)，尤其是2013年房地産調控實質上的放開。 5 J# q3 o( T. f% W" Wtvb now,tvbnow,bttvb - ?9 K3 N3 M; [% ~8 {1 g公仔箱論壇指望“剛需”來抬轎的地産商們可以醒醒了，買方透支的市場從來只有一種結果。大家都懂的。
