標題: [中國內地] 媒體曝地方政府為保高地價私下"補貼"開發商 [打印本頁]

---

作者: chnluer    時間: 2014-5-14 07:49 AM     標題: 媒體曝地方政府為保高地價私下"補貼"開發商

樓市降價風暴已經燒向一線城市。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- `0 A* J9 o" R8 k3 [: H
公仔箱論壇" a5 a1 }7 D: o+ l4 G. |; y
　　以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水準，在“量跌”之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。
6 ^! D! J- @/ d; B( }1 U; u公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb$ p0 S  D0 I8 g, a/ t: P9 p& t
　　與此相對的是，依然火爆的土地市場。
2 L0 o" R- f9 r4 S% G. a5.39.217.77
. ^! p8 I- f4 z% I4 M　　一家第三方機構房地産研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。
+ E& @2 o  a+ H$ k' [" i5 R公仔箱論壇
6 y) }$ g9 Q3 [. e/ k+ a& R5.39.217.77　　其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。
9 l5 A' S4 f9 Q4 ?. f
) @" J* k9 f3 C; k0 m5.39.217.77　　“這也是當前房地産市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，産品類型上更趨於高端。
& U% y4 B4 y! \+ o) u5 n/ `4 q$ f- V( a+ [
　　看不懂的拿地經/ {; w% y, N& C3 U% U

3 s# a0 J  L0 {4 S; ^tvb now,tvbnow,bttvb　　一個月前，中築以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關注。
  Q" ~! f  {7 I1 S" ?; g; Z5 B& K0 A
　　“該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地産首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。
1 D: Y  w' k9 e公仔箱論壇5.39.217.773 Q( V4 Q& t; H, \6 n: V8 X  h2 [
　　對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。”5.39.217.77: c) q5 c! I9 u  E9 c

7 C- F0 R9 v# D1 Z　　實際上，上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。公仔箱論壇5 \9 S' O% u( G- ~

6 U# t- g8 M5 D2 m+ G. H6 O1 \　　根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。
$ v; n' N6 G2 d( \公仔箱論壇
: \. h2 r- c$ O1 p9 d6 S　　相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。公仔箱論壇! Q' [* x% ]* x9 i# U
/ ^6 ?" w/ {$ J4 n! c
　　21世紀經濟報道記者採訪了解，瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。
( |% g  G: M! r& T4 p) mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb5 p6 f4 ]; U7 {# B& ?
　　5月5日，瀋陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。. @# }$ \: O# B4 N9 D& V, a' B
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: I3 t. D: G1 }- _/ b3 R" ?
　　北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，一般來説，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。
2 A% _) l% ^$ Q1 _' @) C# M: ~# ztvb now,tvbnow,bttvb
4 L$ ~( z( {, p$ i) Z% {　　誰在推高地價？tvb now,tvbnow,bttvb5 `& \/ \5 w) t2 F! T
tvb now,tvbnow,bttvb5 F9 e8 A/ F' s9 @' E0 u3 ^
　　談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。
! f6 ~( {1 M* @% z7 S- Stvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.775 t9 H; v! @8 ~$ H: A
　　以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。
7 n# J% Y0 }$ qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
" T) ?) @! I0 l5 }tvb now,tvbnow,bttvb　　“恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資産和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。公仔箱論壇% e, @, ]6 m3 K( @/ \8 L' Y3 ~& C# z

8 Y3 Q, ~  L9 U2 c9 w! y% q5.39.217.77　　除了房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。tvb now,tvbnow,bttvb& v. B. p* H) {. B& A, }( {9 h6 D3 k

3 s; i2 W) h3 U6 M! X" T+ k　　財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1：1.7。
" {! Q; j% ^% t! e; z! ~2 T  k
& b0 J- x/ _% C0 e) e. s: S　　“為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。5.39.217.77' j% k+ y% z# I3 G0 _

+ ?9 O) F7 b+ e, `　　以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。5 \2 U& a  F* O2 G9 d2 _
5.39.217.77. K) k! V3 O. a& w8 T: q
　　“在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。
( P. p( c+ @2 r7 v% g5.39.217.77公仔箱論壇7 {, P, B9 [  x9 ~7 P2 {
　　也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。公仔箱論壇/ J( n* B; F- ]; \, k# L  b
tvb now,tvbnow,bttvb! t1 p- M& O" x, I$ i, w' Y) Z
　　“不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的衝擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。tvb now,tvbnow,bttvb0 ?( o8 V3 s( X- D2 w% {1 o- ^
公仔箱論壇3 N% Z; M( F8 _- v2 e* u
　　另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”
" z* _! W! B" n& M+ s- htvb now,tvbnow,bttvb
0 U% P; i3 p. s( u  U' K' t　　不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，徵地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。

---

歡迎光臨 公仔箱論壇 (http://5.39.217.77/)

Powered by Discuz! 7.0.0