標題: 北京房价一年内必然进入下跌走势 [打印本頁]
作者: chnluer 時間: 2013-10-25 07:19 AM 標題: 北京房价一年内必然进入下跌走势
当前中国百姓最热话题——房价
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2 q- _" d1 F' m7 i5 e因为大家都知道我对经济有所了解，尤其是看到2008年7月4日发表的《政府放纵下的油价暴涨让世界休克》一文中指出当前高油价已不可持续的成功预测——2008年7月11日达到最高点147.27美元每桶，2008年底相信原油还要高涨的中国国航、东方航空在与高盛的航油期货合约中巨亏，几近破产。而2008年12月9日发表的《南辕北辙的4万亿政府投入》建议买入国际原油储备——2008年12月22日至32美元每桶低点，更是让他们惊讶。所以很多人见面就问房价怎样？
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1 D b1 l: z- O7 \* V+ Y; S0 g+ X刚刚和双清路红杉国际公寓里面的一位主任律师朋友吃饭，她对我讲，不但她自己关心北京的房价，而且她的顾问客户也渴望知道，也就是高净值人群更加敏感。
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) G3 G& J; T7 R* T) d公仔箱論壇土地推高房价？
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; x% U0 Z9 J/ DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
) X/ M! R$ Q8 l7 v% l% V* G很多人以开发商拿地成本高来推论房价必然高，这实际是缺乏基本的经济学常识，因为影响房价的所有的因素都要归结于供求两大方面，土地成本影响的是供给，而目前房价高涨的关键因素却是需求，试想，如果需求为零，即使10万一平拿地，那销售价格也只能为零；相反，即使土地零价格出让，而需求很大，那么房价同样会暴涨。
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3 Q# ?4 J f- W! l* L5.39.217.77投机需求绑架刚性需求
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房子的需求可以分为两部分：投机需求和刚性需求，而衡量两者是否合理的经济指标分别是房价房租比和房价收入比。
* H% u; c) R7 o3 ~0 K2 B公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 E) H+ Q* i( i9 n4 a( M# F3 t9 y
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目前北京房价均价高于4万元，房租低于100元/月/平，人均收入5000元/月，每个家庭每年总收入12万元，三口之家刚需面积假设为80平，那么房价房租比是400，而合理值为250，房价收入比26，而合理值为5。
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& h. w# F+ |0 {" M( n3 Ttvb now,tvbnow,bttvb由此看来，房子的投资价值已经丧失，投机需求只有依赖于房价上涨获取回报，也就是绑架了刚需；而刚需的收入早已不堪重负，只有依赖于按揭借贷，这蕴含了巨大风险。
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捉襟见肘的货币增量
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按揭贷款依赖于中国货币供应量的增加，在中国90%以上的货币投放是由顺差决定的，其中顺差又包括经常性顺差和资本顺差，由于人民币的持续升值，经常性顺差逐步缩小，而资本顺差也有外流的趋势，加上高达20%的准备金率收缩基础货币，因此，中国总体货币供应量不足，6月16日的“钱荒”就是这种态势的首次演习。5.39.217.77% A- R6 [2 P, N& d5 ?8 a
! k3 w' \/ O1 ?* z" t) w5.39.217.77 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 [7 w: k5 g1 E( d" U
目前，北京以外的银行以及北京内的中小银行已经停止了房贷，压倒房价的最后一根稻草即将来临。
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0 R$ q/ }- \: }2 Y; u" ~经济滞涨压迫克强经济学底线
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有人说，中国政府不会坐视房价泡沫破裂，会极力维护，但是经济规律是不以人的意志为转移的，即使是政府在房价崩塌面前也无能为力。2 I. O/ `$ ?: p" T
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由于市场经济存在天然的痼疾——消费不足，因此在市场经济周期末端必然大批的企业销售疲软，利润下滑乃至亏损，而大量的投机资本涌入房市，大幅推高了居住和生产成本，由此带动了人力成本高涨，从而形成成本推动型衰退，企业被迫减产保价，也就是滞涨，为了确保克强底线，货币当局必然收缩，结果进一步恶化了货币短缺态势，使房价下跌加剧。
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另外，十八大三中全会将对房产税和集体用地入市作出安排，明年六月实行不动产登记，这是习李政府做出的承诺，如果失信，影响恶劣，这将加快房产的抛售，尤其是豪宅。
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房价预测失败的原因
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4 u/ w3 b/ Y ]3 }: W5.39.217.77中国的房价谁说了算？不是总理而是华远地产老总任志强，因为他一直唱多房地产，而恰恰在过去的十年，中国房价涨了十倍。公仔箱論壇3 q; ~7 h4 g( |5 l" B8 p
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4 W: B4 x4 V3 T+ ]tvb now,tvbnow,bttvb与之对立的则是谢国忠，他总是预言房价要跌，结果一直没有兑现，其独立经济学家的称号几近动摇。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 J: s- T p1 W ]' a, ]$ `. \
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" q+ Z( Z( U7 c7 h; y公仔箱論壇在中国，任谢都有无数的支持者与谩骂者，但可以断定，两人的预测都不正确。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 V3 {& l" C) F' J0 w
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因为中国房价在08年有过一次大的下跌，只是被09年的4万亿带来的10万亿信贷反转了。
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- u: r& L; x* N8 b5.39.217.7708年美国次贷危机爆发，全国房产销售收入2.4万亿元，北京房价由高位回落，09年1月份至12000元一平，随后在10万亿信贷的拉动下，在10年3月达到24000元一平，这恰好和信贷量相吻合，09年全国房产销售4.4万亿元，商品住宅同比增近八成。
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应该说，4万亿投资对中国经济率先恢复有积极的贡献，但由于忽略了中国房地产政策的天然缺陷，没有在消除其资本属性前放松货币，只能使资本涌入房地产市场，导致其暴涨，形成经济之癌，这是前政府一片好心却办成了坏事。5.39.217.770 z, I) o3 n# p& V: {
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房产泡沫破裂造成的巨大社会财富浪费
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- N! Y( N" k- r3 T$ L极端脆弱的刚需在外熏内烤双重压力下，终将倒塌，裸泳的投机需求浮出水面，房价暴跌，泡沫破裂，断供、倒闭、破产不绝于耳，曾经的鬼城、空城成片的倒下，天量的水泥、钢筋、玻璃、建材、电力、农民工的血汗化为乌有，恍若梦境。
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z7 n* X: M+ [+ [9 B" K, v( e公仔箱論壇涨跌博弈
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% s2 a1 H+ h2 gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。房价涨到什么时候？股市能涨吗？人们焦急地问。公仔箱論壇6 v# i( N( `4 b
+ X+ Y2 @+ O8 w! b7 j4 o5 Q8 s$ u公仔箱論壇 tvb now,tvbnow,bttvb& h+ W6 k6 p* E# R' U
事实上，房价与股市的涨跌完全是人们自身造成的。5.39.217.77$ d4 M: A2 ]9 o8 N
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: n7 S( C6 L( {7 O1 n当刚需耗尽时，也就是没有多余的购买力时，房子落入普通人手中时，房价跌势来临。5.39.217.77* t) V( Z* r9 N3 a- H$ z9 a0 ~! i
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当大部分人都想逃离股市时，股价跌无可跌之时，股市牛市不期而至。
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6 C1 f& d! i' o$ ^, ~0 v z- i4 Z9 T公仔箱論壇这就是庄家和散户的游戏，这是李嘉诚抛售大陆房产的原因，这是华人首富的根源，这是远见卓识与盲从短视的对决。
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" @2 g7 e4 W, W2 x" W- E因为他知道，股市从6000点上升到8000点的难度比2000点回升到4000点大得多，既如此，何不在5000点抛售，2000点捡回？前者的风险远大于收益。
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既如此，卖出房产买入股票难道不是稳健投资所要求的吗？
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