6 m" v. F H: [' m6 g/ zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。但是真正的法律問題是,由於《中國人民解放軍房地產管理條例》施行在物權法之前,條例並未規定登記是不動產生效的前提條件,對有關土地和房地產登記的規定也太原則,缺乏操作性。因此,在實踐操作中存在很多問題:一是長期實際佔用,從未辦理物權登記。這種情況主要是在偏遠山區、邊疆地區以及遠離城市農村等自然條件惡劣地區,軍隊長期實際佔有使用,並且建設有營房營產等建築物、構築物,但是由於種種原因一直沒有辦理國有土地使用權劃撥手續,沒有辦理土地使用權證,也沒有辦理房屋產權證。二是權屬爭議多發,等待行政裁決確權。這種情況主要發生在城鄉結合部或者城市市區,由於新中國成立後我國房地產經歷了不同的歷史時期,導致房地產權不夠清晰,權屬證據資料不夠完備,未能形成嚴密的證據鏈條。再加上近年來房地產行業高速發展,相關利益主體權利意識開始覺醒,房地產權屬爭議持續多發頻發。依照土地管理法,權屬爭議應當首先由人民政府行政裁決,裁決確權後方能辦理權屬證書。三是張冠李戴登記錯誤,法律風險成倍放大。雖然軍事法規和總部軍事規章中明確規定,軍隊房地產權屬屬於中央軍委,由總後勤部代表行使。但是由於在具體辦理物權登記手續時,均由全軍各“軍隊房地產使用管理單位”辦理,地方政府登記機關錯誤將“軍隊房地產物權權利人”登記為“使用管理單位”。在對外的軍隊房地產租賃、轉讓、合作開發(聯建)、承包等民事流轉中,“使用管理單位”因持有相關軍隊房地產權屬證書,不但自己以權利人自居,不履行“報請總後勤部審批的義務”,而且第三人也基於對軍隊房地產權屬證書(物權登記)的合理信賴,錯誤認為“使用管理單位”就是真正意義上的合法權利人,從而與其簽訂軍隊房地產流轉合同。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& {% k8 |- `2 ^
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全軍兩項普查工作要嚴格執行軍委范長龍副主席關於“切實摸清底數”的指示精神,不僅要摸清全軍房地產和基本建設項目的準確數量規模,而且要摸清存在權屬爭議或者長期佔有使用但並未登記的軍隊房地產的規模比例,更要摸清未辦理登記或不能辦理登記手續的原因和障礙,以便清理時根據不同情況採取相應的對策。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" U$ N+ A0 F; `% t6 [; Z$ I
tvb now,tvbnow,bttvb2 X% u7 Y" P) f1 {) a8 T 二、依照土地管理法的規定,查明地方基本建設和房地產開發蠶食軍隊用地的情況,徹底搞清軍用土地使用權存在權屬爭議根源,專門研究軍用土地使用權權屬爭議的行政裁決問題5.39.217.771 ^3 _6 C4 J) `5 H, H
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近年來,各地的基本建設和房地產開發的投資規模越來越大,在地方的建設和開發用地與軍隊用地相鄰的地區,不斷發生地方的基本建設或房地產開發蠶食、侵吞軍隊用地的情況,有的情況還相當嚴重。2010年11月10日《解放軍報》發表文章《1.5億平方米的土地是如何收回的?》指出:“近年來,軍用土地被侵佔、土地權屬糾紛不斷發生的現狀,引起瀋陽軍區營房部門的重視。他們調查分析認為,軍用土地管理主要存在4個方面的問題:一是因體制編制調整,一些營區、訓練場地、農副業生產用地、庫區林地等軍用土地多次轉隸,導致軍用土地流失,引發土地糾紛；二是存在歷史遺留問題,土地權屬不明,缺乏合法手續；三是軍用土地被非法侵佔；四是個別單位法律觀念和軍產意識不強,疏于管理,甚至違規出租轉讓軍用土地”。這充分說明軍隊房地產權屬爭議的現狀。 . W+ p5 l) P w0 M+ l5.39.217.77 : F/ p5 _. I4 p4 l+ G( Itvb now,tvbnow,bttvb軍用土地依法確權並領取《國有土地使用權證》,是軍隊房地產管理中的核心環節。據統計,全軍軍用土地確權領取國有土地使用權證的比率是68%,有將近三分之一的軍用土地沒有確權領證,這個現象要引起“兩項普查工作”相關人員的高度重視。普查中,既要摸清家底,徹底搞清軍用土地使用權爭議的根源所在,又要熟知程式,深刻理解相關法律法規對軍用土地使用權權屬爭議問題的具體規定。 # _+ d% u' ?8 @( m0 Q5.39.217.77公仔箱論壇2 T2 w* s, {. U/ r: H; M
《中華人民共和國土地管理法》第十六條規定:“土地所有權和使用權爭議,由當事人協商解決；協商不成的,由人民政府處理。單位之間的爭議,由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議,由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的,可以自接到處理決定通知之日起三十日內,向人民法院起訴。在土地所有權和使用權爭議解決前,任何一方不得改變土地利用現狀。”據此,軍用土地使用權確權爭議的前置程式就是“地方政府的行政裁決程式”。但問題是,對於軍用土地使用權確權爭議中的行政裁決軍隊管理部門鮮有研究,行政裁決的主體、行政裁決的程式、行政裁決的原則和依據、不服行政裁決的救濟等等問題都需要專門研究。土地管理法第十六條雖然規定了“對人民政府處理決定不服可以向人民法院起訴”,但是究竟是提起民事訴訟、行政訴訟還是行政附帶民事訴訟?相關的證據如何蒐集準備?證明標準如何?所有這些都需要專業的法律服務保障。5.39.217.77. Y& l# Q3 n% k
tvb now,tvbnow,bttvb8 O# T1 B1 d4 i3 a1 s4 k 三、按照“訴訟證據標準”構建房地產和基建項目檔案管理體制,軍隊各有關單位要從證據資料和專業人員等方面提前做好準備,積極應對因普查、清理工作可能引起的民事糾紛案件,依法運用證據維護軍隊合法權益 8 s& Q- N3 k- X0 }- X) l公仔箱論壇 % l& [7 f7 K" [從涉及軍隊的訴訟案件的司法實踐看,軍隊有關單位由於種種原因導致相關資料保管不善,有關基本建設項目以及土地使用權和房屋所有權的檔案管理薄弱,許多單位及主要領導缺乏用證據維護自身合法權益的意識和經驗,這也是需要通過“兩項普查工作”發現問題並抓緊研究解決的重要問題。 & u+ _* k9 j* L# Y' Ytvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ l S. L8 q y/ I5 U% I( N
針對此次全軍的兩項普查工作發現的許多矛盾和問題,如果通過協商或調解不成,不得已只能通過民事訴訟的法律途徑解決,全軍各有關單位要有軍隊房地產法律訴訟在一段時間內有多發趨勢的思想準備。而法律訴訟必須遵循的“以事實為根據,以法律為準繩”的基本原則,要求當事人提供“以事實為根據”的事實,是能夠為確鑿的證據即證據原始文件所證明的事實。這就需要全軍的兩項普查工作要普查和清理相關原始資料即證據原件,普查過程中要注重按照應對訴訟證據要求查明事實情況,按照“訴訟證據標準”構建檔案管理體系,並與加強軍隊土地使用權和房屋所有權的檔案管理相結合。軍隊各有關單位務必要從證據資料和法律服務專業人員方面提前做好準備,依靠確鑿的證據依法維護軍隊的合法權益。tvb now,tvbnow,bttvb s; m8 y; E8 S* Y f7 D
! d' ]1 I% ~5 K5 n5 f/ ~tvb now,tvbnow,bttvb四、建章立制,標本兼治,完善軍隊建設工程和房地產的立法工作$ G& u% a9 A' C
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1990年4月20日,中央軍委頒布《中國人民解放軍房地產管理條例》,2000年6月21日,中央軍委頒布新的《中國人民解放軍房地產管理條例》,條例自發佈之日起施行,1990年4月20日中央軍委發佈的《中國人民解放軍房地產管理條例》同時廢止,其他規定與新條例不一致的按照新條例執行。依照《中華人民共和國立法法》的規定,《中國人民解放軍房地產管理條例》屬於中央軍委頒佈施行的軍事法規,應當說,《中國人民解放軍房地產管理條例》是“軍隊房地產領域”最高等級的規範性文件,已經成為全軍後勤管理機關執行軍隊房地產管理政策的依據,甚至也成為部分法院裁判軍隊房地產涉訴糾紛時援引的依據,其法律適用意義毋庸贅言。tvb now,tvbnow,bttvb3 E' u$ H6 L5 [
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時至今日,重新審視“2000版條例”,我們不難發現不但所依據的上位法律有很大變動,而且適用的實際情況也發生了較大的變化。2000年以後,全國人大及常委會新頒或者修訂了《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國建築法》等法律,最高人民法院在合同、城鎮房屋租賃、房屋登記等領域制定了新的司法解釋,尤其是近十年來,全國房地產業高速發展,農村城鎮化和農村集體土地確權頒證風起雲湧,軍隊房地產管理領域出現很多新情況新問題,《中國人民解放軍房地產管理條例》適用的客觀實際情況發生重大變化,軍隊房地產涉訴糾紛高發頻發,《中國人民解放軍房地產管理條例》亟需大修。+ n9 l3 Q7 c5 |
: Y. t! b7 s) D' L* r. z# f- ^& Q公仔箱論壇雖然“2000版條例”施行後在軍隊房地產領域發揮了重要作用,對於軍隊房地產的管理和規範軍隊房地產經營提供了依據和遵循,但13年來,國家頒行了大批重要的法律,全國範圍房地產行業的客觀實際情況也與當時不可同日而語,“2000版條例”與現行法律和客觀實際情況發生衝突是必然現象,這是制定法的滯後常態。有意義的是,軍隊房地產立法部門和管理部門要研究和關注這種衝突的原因和內容,找到解決這種衝突的辦法和對策,為軍事法規修訂以及開創依法管理的新局面提供正確的理論牽引和鮮活的實證分析。6 F# X9 [4 r5 z6 U6 ^5 l
5 M0 Z$ |) m4 u0 D5 ?$ q' M$ j5 I4 [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1.“2000版條例”與《中華人民共和國立法法》的衝突。“2000版條例”規定了軍隊和地方之間的有關軍隊房地產租賃、換建、合建、有償轉讓、兌換等民事流轉的內容,總後勤部據此也制定了大量有關軍隊房地產經營的軍事規章,這意味著軍地之間有關軍隊房地產流轉方面的民事行為和行政行為都要遵守軍事法規、軍事規章的規定,但是《中華人民共和國立法法》第九十三條規定“軍事法規和軍事規章在武裝力量內部實施”,這裡的衝突就是軍事法規對於軍隊房地產流轉法律關係中的地方民事主體是否具備普遍適用的效力。對此,司法實踐中存在認識上的混亂。公仔箱論壇& `6 m7 ]# b+ c2 Q! C# F& B
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2.“2000版條例”與《中華人民共和國行政許可法》的衝突。為了加強軍隊房地產管理,“2000版條例”中安排了計劃管理制度、用途管制制度、許可證制度、劃區管理制度和保密審查制度,並在多處規定了“報經中央軍委、總部審批”的條款。對於這種“軍委總部審批”的法律性質和法律效力應做如何理解,這種審批是不是就是公法意義(行政許可法意義)上的“行政審批”,立法並未給出明確的答案,司法實踐中也出現很多混亂狀況。# c+ S X) M5 Q, ?0 s* a
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3.“2000版條例”與《中華人民共和國物權法》的衝突。“2000版條例”規定“軍隊房地產”是指依法由軍隊使用管理的土地及其地上地下用於營房保障的建築物、構築物、附屬設施設備以及其他附著物。《中華人民共和國物權法》規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力,未經登記,不發生效力。不動產登記薄是物權歸屬和內容的依據。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。”因此,對軍隊房地產依法進行登記並取得不動產權屬證書(土地使用權證書和房屋所有權證書),對於確定軍隊房地產的權源歸屬,從源頭和根本上避免、杜絕軍隊房屋所有權和軍用土地使用權流轉糾紛至關重要。《中華人民共和國物權法》施行以後,軍隊房地產登記問題開始凸顯很多法律問題tvb now,tvbnow,bttvb& C+ `% W( F1 `$ m3 F9 E; Y" X
