標題: 起底地方卖地纯收益：一笔数万亿元的糊涂账 [打印本頁]

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作者: chnluer    時間: 2013-6-7 07:22 AM     標題: 起底地方卖地纯收益：一笔数万亿元的糊涂账

2008~2012年五年间，地方政府土地出让总收入超过11万亿元，其中地方政府净收益多少？/ o+ F# J# P* z. F

! N. S- M  `/ g$ F. R& C5 E一位学者通过计算后得出，这五年扣除征地拆迁等成本后地方政府纯收益超过4.1万亿元。不过，这个数据尚未获得官方认可。1 M6 T& z3 W0 P& n6 g3 s) \

$ z1 {/ N$ K7 Q# U* Z+ J. lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这一笔巨额的财富，其去向外界却难以知晓。今年两会财政部提交的“关于2012年中央和地方预算执行情况与2013年中央和地方预算草案的报告”中，有关地方土地出让支出的表述只有一句：国有土地使用权出让收入安排支出28046.04亿元，下降1.3%。
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这或许不能满足外界的知情权，尤其是这些所出让的土地，性质上还是属于全民所有。专家呼吁，国有土地出让收入是政府性基金预算，其收支账目应该公开。
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占地方财政收入最高近四成公仔箱論壇; ?9 a, h6 H3 n4 h

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财政部副部长王保安去年底在《人民日报》撰文称，土地出让纯收益占出让收入还不到1/3，不到地方可用财力的一成。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 N  v  e  r5 |) y

' \% C" k4 l* A) Z0 C  L! y但民间数据并不支持这一观点。tvb now,tvbnow,bttvb4 a% N/ x1 j# e2 l$ I
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北京工商大学贸易经济系副主任、中国市场学会流通学术委员会副秘书长徐振宇近日发布了一组数据，得出了2008~2012年五年间，地方政府土地出让纯收入约4.1万亿元的结论。1 J0 _) d  o! q9 E- n1 x/ g4 q
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此外，土地出让纯收入占地方财政收入比重，除了2012年为9.49%外，其他年份都超过了两位数，最高的2010年超过了38%。
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7 W5 ?# p( W9 Ttvb now,tvbnow,bttvb在接受《第一财经日报》采访时，徐振宇表示，其数据来源于历年财政预算执行报告、国土资源部官方网站及《中国统计摘要(2012)》。5.39.217.771 x7 ?) h0 c! D

4 i! w+ h% O% [, _- Ytvb now,tvbnow,bttvb不过，上述几个来源并没有“土地出让纯收入”这个数据，他是根据相关计算得出的，即用土地出让总收入减去土地出让收入支出总数(记者注：这里包括征地和拆迁补偿支出，以及城市建设支出等)。
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徐振宇提供的只是全国层面总数，具体到重点城市如京沪广深，鲜有此类数据公开。
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0 ^' x! }" ^6 y% Z3 m7 J* v本报记者统计了今年前5月北京经营性用地出让情况，在除去招标出让地块外(因招标地块不对外公布标底，无法计算溢价)，北京共出让50余宗地块，出让总金额约263亿元，这些地块的出让起始价总金额约170亿元，土地溢价约93亿元，占比约35%。
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这个比例较低于外界的推断，一般认为，征地拆迁等成本约占土地出让收入的四成左右。
4 z" f: e: t2 k7 r! BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb- d; J  s& V$ W# N$ @8 \
本报记者此前获得的某直辖市土地出让报告显示，2011年该市土地出让累计上缴财政专户1079亿元，扣除土地储备等成本后净收益621亿元。这意味着，该地区当年土地出让净收益率在60%以上。
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徐振宇支持地方土地收益下降的观点。他认为随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施，以及农村居民维权意识的不断增长，地方被迫提高征地和拆迁补偿标准，导致政府土地出让纯收入近年来迅速降低。5.39.217.77/ L  I/ f$ A1 p; D7 `6 D* y

( y5 @; i3 q+ u3 @5.39.217.77即便如此，地方政府仍然热衷于土地收储。在土地财政的运作模式下，通过土地出让直接赚钱是小，借此搭建投融资平台才是重点。tvb now,tvbnow,bttvb" ~* `  F( ~7 R1 e/ q. O& ?

5 n0 P: B: J# F3 K- e3 X# N. H公仔箱論壇中国土地勘测规划院副总工邹晓云认为，土地已成为地方政府投融资的一个重要工具和手段，政府通过土地出让和抵押等环节，可以扩大城市建设规模。“哪怕这块土地出让不挣钱，政府也通过土地出让让企业和资本进入，进而带动区域发展。”/ ?& n4 V2 I3 g: l: m9 r' I+ ^. w+ f) S) {
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《2012年中国国土资源公报》显示，截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。
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浙江大学土地管理系教授杨遴杰也表示，分析地方土地财政不能仅从纯收益的角度看，地方通过国土部门收储大量土地，做大土地出让市场，可以借此做大城市投融资平台(可抵押的土地增多)，增加对城市基础设施建设的投资，此外，商业用地出让增多，房地产市场规模也会随之变大，附带而来的税收也会增加。
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2 Q3 J% X' `+ ]2 C底价：政府卖地的底线
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! H5 W2 c; w- |+ ]+ k$ tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。当前，一些城市土地出让的溢价看似不高，但其中却另有奥妙。政府在土地出让中设定的起始价等，一般会高于成本价，这个差价加上溢价部分，实际上政府获得的纯收益会更多。
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8 l. M9 ^" X; J* z5.39.217.77目前，一宗经营性地块的出让过程会出现多个价格，包括评估价、底价、标底(起叫价、起始价)、竞买价(成交价)等。
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" T* p$ \& f" o7 d4 P2 Dtvb now,tvbnow,bttvb政府在委托相关机构对地块进行价格评估时，一般有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法，但基本上都应涵盖成本。在地价评估结束后，政府会根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，综合确定出让底价。
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如果在出让过程中，最终竞买价低于底价，则意味着该地块流标或者流拍，不能成交。2 @* A5 m' Q2 |

: i) N( }# R) `+ P3 S/ g# H" \杨遴杰对记者表示，地方政府设定的出让底价一般会高于成本价，因为若将地块底价设定为等于成本价，一旦参与竞买企业购地欲望不积极，地块以底价成交，这种情况下政府就会毫无收益。不过底价具体高出成本价多少很难统计，相关部门会根据当时的房地产市场形势，以及具体地块而定。: M4 S, T, {  p" {1 W- L
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一位不愿透露姓名的国土部专家也对本报表示，一般地方政府设定的底价会比成本价高出25%左右，换言之，只要该地块能够最终出让，即便是以底价成交，也相当于会有超过25%的纯收益。$ ]2 f- ]8 o7 q; G6 h$ A5 Q2 @
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- ]. G% u2 H3 _( F! M做高土地成本规避上缴" u* [2 J# G8 x" m. s& }1 M
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$ F: S' s0 }7 h8 Q, O/ _! y: D4 g公仔箱論壇地方土地出让纯收益的多寡，除了会影响地方政府经营城市的能力，也会直接影响民生领域工作。; e% Q6 T1 _/ J$ Y' R

& `9 @8 ]4 O! Q2 G5.39.217.77此前中央要求地方在土地出让纯收益中提取一定比例用于农业、水利、保障房等建设。这包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障；不低于15%的比例用于农业土地开发，10%用于农田水利建设，以及10%用于教育资金等。/ g( }; E* `" r9 |

, r7 y1 k2 ^9 ?6 ]+ C一旦地方土地出让纯收益降低，意味着地方可以减少用于上述项目的开支。而且，地方如通过某种“合规”方式来减少计提土地纯收益，中央其实很难查处。
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通过操纵成本收益账目表，做高土地出让的成本来规避资金上缴的方式，就是一种“合规”方式。% L0 D6 h) E9 j3 b( G! ?
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杨遴杰对记者表示，不排除地方政府会做低土地出让的纯收益，因为前述四大支出项目要提成45%，这是很大的一块资金。地方为了多留，可能会将很多其他费用统计到成本中，比如对地块周边进行绿化，修建市政道路等。# O* ~) l, x6 G9 Q% `/ w3 k

* A% F0 A1 t8 d  N% L: J公仔箱論壇他举例称，比如一条道路的修建原本应由财政出资，但土地部门可以将之放入土地出让的一级开发过程中，这就变成了成本。土地出让后看似纯收益降低，但实际上地方借此减少了财政支出，相当于增加了财力。并且，地方也可以据此减少对上述四大支出项目的提成。% A4 \; v; l" h6 m
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徐振宇也认为，之所以土地出让纯收入会不断下降，也有地方政府为防止资金过多上缴给上级政府而有意识地“打埋伏”的考虑。! e, Q# T8 s$ @' g
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政府应公布土地支出账本
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2006年，国务院就要求将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。简单言之，国土部门收钱，然后交给财政部门将之纳入地方国库，并设立专账(即登记簿)，专门核算土地出让收入和支出情况。
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但这个账本并未真正对外公开，在土地出让领域腐败层出不穷的背景下，外界对于土地收入的收支公开呼声日渐高涨。公仔箱論壇' R6 ?" e5 r6 v$ C$ t! }+ n
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在财政部公布的全年财政收支预算中，土地出让金作为地方政府性基金的一部分，会公布其收支的总体数据，但并没有如公共财政支出等账本一样，详细公布其支出流向。公仔箱論壇- j, [  ]& I, A( W; a8 `

& H5 b0 q/ N  Y8 e  }公仔箱論壇中国社科院财经院财政室主任杨志勇接受本报采访时认为，国有土地出让收支账目应该公开，这部分钱是政府性基金预算，仅仅看数字是看不明白的，“目前预算报告里关于土地出让收入的数字其实什么都没说清。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 ~! X3 o/ ~5 ]6 S9 |) o9 M8 L2 a4 f

$ d$ O  j9 [3 s5.39.217.77“从技术上来看没困难，既然能算出支出的数字，如何支出肯定也有账目，就是怎么公开的问题，而这往往又牵扯到保密制度或是数字敏感的问题。”杨志勇说。$ X: S7 P0 l: d% ^
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2008年，某直辖市曾表示，今后将继续加大公开透明力度，土地出让金等各界普遍关注的公共性资金必须公开。至今，仍未见到更进一步的举措出台。

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作者: feng13620    時間: 2013-6-7 10:57 AM

房价降不下，跟这个有好大关系

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作者: 达文西    時間: 2013-6-7 03:35 PM

分稅制不改變，土地財政也不會改變。

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作者: macally7450tvb2    時間: 2013-6-8 05:34 PM

分稅制不改變，土地財政也不會改變 房价降不下 people can't buy

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