广州：城中村改造在利益博弈中推进
$ o6 Q( ]) [- _" p5 c公仔箱論壇正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 tvb now,tvbnow,bttvb. p( n, e' a! _; B
4 R0 Q% P. O4 w$ Z1 t6 t1 bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 ~9 D2 o7 }1 K3 V$ b
1 J0 l' N1 S7 _5 T) M* z5.39.217.77▲夜幕下的广州城中村。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 p- K) N6 G, ~" A. ^# i4 p
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
4 m% V& ` B: P/ t5.39.217.77 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
8 X, S o0 A" ]: X公仔箱論壇 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
# c& c: v8 ?9 b7 t x' t( S6 c 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. ^$ C; E" _0 Y8 t& C% I8 |+ B
■“土可生财，地能出金”
$ P6 B# s# ]: k0 m+ f1 U 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 tvb now,tvbnow,bttvb6 }" D' e8 } Y# p
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
/ I2 S3 h: t' ` m4 ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 W: H6 i M( A& k9 d
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ N$ w$ Y% w3 f5 B* [' z' ~
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 5.39.217.77& V. |2 J' H( V0 ~4 g. z
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 公仔箱論壇1 w3 A' G5 n9 Y1 q# e2 g9 Y& i
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 - z* O9 p. c0 N5 z4 s! j
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
5 \" @+ @6 F1 v公仔箱論壇 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
& {' S4 O) P$ d# l 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 tvb now,tvbnow,bttvb8 w! [% r6 Z4 ~+ W/ X
■分红年代
5 d) ], @2 [1 S2 L 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
$ ?( g) N- o. F7 \* \: T8 n 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
, T) [( K! U0 g: i+ q! A- b" d& G2 z公仔箱論壇 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 * b' W: Y0 J3 l" o( v& i( X
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 I7 |0 d" h2 c1 g, `
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
+ ?" N6 ]* d! ?6 u) _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。
) `# p( k" I: @& s: S5 E" Z 但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” 1 L5 j$ G4 L* A. h1 H
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
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2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 ?1 H0 }7 Z- X+ n) Q
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
l% W& N' ^" p& R- |& E: p 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
" ]: D% }' z ~3 f1 w: J6 ttvb now,tvbnow,bttvb 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 ) A5 h0 ~: K" i' [, [4 l7 O
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
0 }5 S/ C. l" J B公仔箱論壇 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 ) i2 _1 M. ^) e" u5 i
■城中村拆迁要慢慢来
/ o# l. Y7 A$ J. }tvb now,tvbnow,bttvb 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
/ @* P( ~/ p8 ]- X/ [, ~# [tvb now,tvbnow,bttvb 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
/ D4 W; }/ \8 P公仔箱論壇 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
% ~5 i( m7 c2 E: W( r0 }5 t' Dtvb now,tvbnow,bttvb 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” $ Y' _: |3 g) @ t
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” tvb now,tvbnow,bttvb* x7 T- b; s, G
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 ' q# r1 x* \0 b7 ]$ Y. x# l; ]) e, [* v
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) tvb now,tvbnow,bttvb4 e; `( V. j+ {- q2 r
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 ; o9 N6 r- B5 X+ F8 |
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 3 \/ e8 E5 T4 v8 q7 S
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 公仔箱論壇* W% e. N* [: y0 W, u5 W1 `
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 " ?1 b+ T8 t' Y1 r
请你请省级审计出来审计这条难账 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ s2 V4 e) e! c, W4 N! A) z
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。tvb now,tvbnow,bttvb* q2 p7 Q7 t- H. z7 |$ e
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）7 Z$ ?2 V1 k, X6 ^4 X
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& d8 y0 M2 p( zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 $ u5 J) ?' ~/ ?
2009年11月25日 09:15
$ h, F2 s( ~9 yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 K G4 O+ x- i4 e" }( u
[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 5.39.217.77% g# b$ e) b+ d- i9 D8 W
- f' k8 `9 ^5 `( z8 B& p" w' N2 C+ q: Y5.39.217.77中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
+ M& E4 \7 O3 L# G3 _( B公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 x) N: _( h' l* w
目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 5.39.217.779 U* d ^* O+ b& l" ]% z
0 H. l0 ?! F8 D5 y9 Q/ |tvb now,tvbnow,bttvb高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- u* X0 _3 O7 L3 `
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城中心的“小社会”
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7 C3 T5 F2 g$ k) p5 XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
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4 r9 e* b( I4 E' \" [; otvb now,tvbnow,bttvb1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
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; J x, E& {* B7 \% Q% H7 {公仔箱論壇随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 5.39.217.77- o& f5 j* F+ o c2 B6 A6 o
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
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# k3 f. ` j/ G h根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 a) ?5 |! s2 r! W; k c/ R
. t: v- g4 J. \2 {0 ?公仔箱論壇在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 5.39.217.77, P( R) f. j/ w1 ^$ k. j6 n5 c) o
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与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
% f. g: z! R8 M P8 c ~ `$ T u, W T公仔箱論壇公仔箱論壇9 C) @* ]5 W: W& u9 f1 N8 A4 f
从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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“卖地筹钱”以求变 $ n P$ c; x/ H1 ~0 F& _
0 a) _" y/ E2 k( L; K3 P4 Etvb now,tvbnow,bttvb如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 * \- P! h& I& ]
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猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
6 J7 K7 H1 P7 x$ a% ]5 C7 ztvb now,tvbnow,bttvb
/ s. k4 R; p* Q, z. G. S4 b公仔箱論壇知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
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2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
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3 L5 Z- R- o3 u+ H5.39.217.77在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 tvb now,tvbnow,bttvb) Q6 @3 r* K1 Y, F* M z4 w& K' f
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! ]$ _4 q% F/ q" z6 p
& W3 B# G+ H* t: R1 K这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
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“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
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这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
( U; g9 W6 g, S Q8 T7 X. E该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 公仔箱論壇1 h" E* b5 L6 O8 [) {1 j! O. Y7 U
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文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 公仔箱論壇9 ^; m# U2 E& ]4 \. ?
) D' C* Z( [) j5 ?+ u) }tvb now,tvbnow,bttvb随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
" u% l; i. m2 ?# D8 QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 p+ l( ]) S! d R2 a# v* y5.39.217.77一村一策与两种模式 公仔箱論壇" T8 \ b0 t, w
; j6 W A$ E0 V) L' R0 K( k公仔箱論壇自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 S7 m4 h9 I c, n6 K
/ r& w5 H* M! atvb now,tvbnow,bttvb与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
5 c; R% y! q5 u, p1 ~& g, i公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb* u2 `$ G: j- \& a8 q# Y
2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 公仔箱論壇4 [3 P3 q) s8 d7 a% f; V' `
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琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
1 N9 j1 M8 y8 F) w i+ O) B% Htvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. C; }4 D# |% ^7 g
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 " z; L/ P1 `0 [9 u& m9 c' m
! h) z+ s) Y. a8 |, _, ~1 b* X9 k卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 + H7 T$ R$ r$ z( J' M# t
# ?: B0 N. n/ E3 ^* R* @6 j8 d事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
7 d ?' u: }, {! J- q9 u* H5 J/ o
% _5 K4 _- u8 n% }4 B. a根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 [0 q K3 N" K/ t# D# \& N' g; Q
5 I1 ^& N$ E3 n _! b6 x7 @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
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9 Q4 k& r3 V, {广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 5.39.217.77" e# ]) h+ }- a( R" W6 G& a9 z" D
L H; u* h3 p9 B5 i5.39.217.77目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
a+ Q- E( a8 CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇! e/ h/ h# a- L$ T
城中村改成“村中城”？ TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: ?) o! q e3 z0 J8 n8 G4 x: B
$ m" [4 ~6 f& P7 L% H% z, O三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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6 E; A. T; w2 U对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 tvb now,tvbnow,bttvb8 `$ Z$ u r- P
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11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
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据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 5.39.217.775 g% b E' U: |4 x, |
7 M; e# F. _% q* n. FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
. C9 ~2 z3 b" R! L+ qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
+ m# b) S3 S% \7 i9 z9 [而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ [9 W, _% {$ t
; M- B+ \' r( p3 S M11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 公仔箱論壇( y6 T$ N; }' w0 b: T- f# V* V
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容积率问题也困扰着杨箕村。
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11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 tvb now,tvbnow,bttvb4 s6 B. d7 ^3 A9 D9 Q
% I0 D& A, h" o. | h; d“核心还是容积率问题。
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”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 7 _$ L, U9 M1 w+ s' q/ A' G
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李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
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“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 tvb now,tvbnow,bttvb( r( A7 q+ G2 J6 v' P* S
6 E6 [: j) Q6 A4 e, qtvb now,tvbnow,bttvb2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 tvb now,tvbnow,bttvb: O5 N* i- K; g* n
7 F- R$ e1 d1 J$ O公仔箱論壇不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
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李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 tvb now,tvbnow,bttvb+ }8 e/ D# J g- }9 n0 ]
1 h3 B& ~: I$ `tvb now,tvbnow,bttvb不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
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“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 R" o7 W9 _: F$ z+ S* e& O% n
- J& f6 B c) _8 m# ]% C: f: z5.39.217.7711月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
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对开发商的顾虑 5.39.217.771 w, n; ]( v0 c
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业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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8 N/ Q" H% ^, N6 M: X$ h3 M0 Ytvb now,tvbnow,bttvb冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
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. z* m' j) N& e, d, |/ D11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
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11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
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一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 / o9 N+ @0 n- b" u( C$ _
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2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 3 h, y; q; C) E) G# j
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据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
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+ {: H; H( k! j+ C2 w( T" W, e5.39.217.77他城中村改造项目。
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$ G! u t4 D# S$ r9 d% ^; d8 c对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” tvb now,tvbnow,bttvb: Z2 n% z+ g) M0 J* R% ^
7 V$ s* A: A$ Z T3 |+ q& L @5.39.217.77广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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; u. Q: L' w w1 n o$ v7 X; G9 Y2 c也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 8 ]! o5 E' r1 @4 l$ r& i9 P. v( s0 X$ [
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城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 tvb now,tvbnow,bttvb8 U& m+ k/ X1 u$ s" ^8 h. b
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11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 ' @5 I& C& V9 v/ z0 D4 D
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宅基地“利益之争”
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城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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- h! I/ W3 w. z- J6 S s* J公仔箱論壇11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 : O# R2 k- [8 N1 h/ k! C0 J
( R: b( c# `' J+ h5.39.217.77此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 2 l* x( m6 Q& M; [$ u/ d
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之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- M4 E1 i. k% \7 S' i
6 x1 O+ s2 _3 X% K! C3 L2 c8 N村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 $ M' z. Y+ x6 H$ h8 D
1 H+ @6 h$ D+ N7 ^$ ~/ Y8 _5 w5.39.217.77而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 tvb now,tvbnow,bttvb* I" d0 S2 P) d; ]$ [2 j
' o) t v" t& A; P7 G; }4 WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 公仔箱論壇) d1 R" A2 E* a3 S H: F" h
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业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 公仔箱論壇1 }% k0 t% e2 U$ _7 I2 @7 v" i
0 |3 U- x0 s( `公仔箱論壇李国强认为，城中村改造 tvb now,tvbnow,bttvb! \# b$ j+ s9 X9 R i. c. s3 r+ `
; Q8 c$ n4 t. A. m. P1 ^8 t涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 ; r- J" h; w. j4 M7 J
9 r. _: L' \3 K K# U) i8 a& @+ D公仔箱論壇深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 5.39.217.77+ [; P' G `8 M6 L
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很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。 / R a* ?( z% k t9 Q4 P- @+ \0 ?
* v0 u% O9 O7 O4 k! m2 utvb now,tvbnow,bttvb(徐志娇 编辑)
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
- i# `+ j5 z& L; A+ S( h1 r8 t9 o7 U要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
4 H9 r$ B# t8 J0 I2 }2 ^公仔箱論壇其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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