广州：城中村改造在利益博弈中推进
: k3 F' L3 Y# u正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
2 @+ b6 D' T5 |$ `5.39.217.77
6 m6 J9 i# J7 w0 {1 {( wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 tvb now,tvbnow,bttvb6 C5 Z% Q1 E [2 N+ b' u w
tvb now,tvbnow,bttvb: Y0 x6 w" ?( E. q
▲夜幕下的广州城中村。 ( `3 J7 I" K$ e0 y# x6 e& I M
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… 5.39.217.77, c1 c# j4 k0 O o
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 " s$ _& |/ {* ?" p2 L
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 tvb now,tvbnow,bttvb; P' Z d9 u* u& [
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
' d6 |- J: m& Ltvb now,tvbnow,bttvb■“土可生财，地能出金”
7 E4 V8 C* N( V! O! S公仔箱論壇 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
+ Z) j) @0 \ r. r* {% F 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
8 o0 {0 B+ V/ b公仔箱論壇 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
- g: W& Y! x2 b公仔箱論壇 “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, f( Q6 ^9 P' H- l
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
4 H8 z) s* r6 q# W5 F 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 tvb now,tvbnow,bttvb# E8 G( o/ l2 W" Y/ }
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 8 b D5 \5 v; K0 a" a" Y4 X
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 5 X7 f; v' r& g1 v, ~
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
$ X) n4 i9 J9 m$ l 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 tvb now,tvbnow,bttvb. |# V t& G! v, d
■分红年代
& j8 j+ S: W! ^; W" \/ N2 P 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
# i2 g+ M/ v) r' {+ ?' L% _5.39.217.77 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
$ r% d& |3 z' O c8 f$ R 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 0 N3 t( @0 ?6 }; y. [' ~
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
9 K8 W1 V' ^5 G% ~6 \1 Ytvb now,tvbnow,bttvb 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” 公仔箱論壇5 n- j& ~, `/ A, h; n+ ~$ _
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。
1 `. b9 A7 E2 ?; L* W6 b/ u5 UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
2 m( d5 Z4 x3 B4 c 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
+ u& x- H/ r& ^8 Z5.39.217.77■“拆一补一”
- u2 p. p" R3 N! b公仔箱論壇 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 5.39.217.774 b' x4 @) Y/ G o0 w/ @
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 tvb now,tvbnow,bttvb3 w2 t1 Y9 l& m& z6 X {0 E
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 t( B% _5 k# K- J( z9 S! u5 h2 I; z
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
( L+ F1 S* N( h: t- c5.39.217.77 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 公仔箱論壇# W, O; f2 Y- @
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 tvb now,tvbnow,bttvb4 `4 x% I' }. T9 v9 t+ S0 F2 \1 M
■城中村拆迁要慢慢来
; X2 [6 o* b; s5 V 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” 5.39.217.77+ | T+ n9 ], t; X1 {; S5 h8 [1 L
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” 5.39.217.77" ?. Z" _8 o7 `: k2 Y
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
3 z ^% ?" x+ x8 u& u 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 5.39.217.770 o' r6 A4 ]# H
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
9 R4 @# g9 h, e( E. ~5.39.217.77 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。
- P, ^! u# a' z! ~8 ~, _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 (文中卢秀芹、卢佑民为化名)
$ M O$ \: V( ]3 Z/ M4 mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
{* [* K7 z# d PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.775 X7 `+ \' p5 b0 n- o7 {
- F/ \3 R/ K: ^; Y" v6 i公仔箱論壇 m V( S0 }3 K/ a
【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
+ F9 G z# w# g3 b; O M公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb9 P( z Y2 e f$ c
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 公仔箱論壇3 ? m" q/ m" M$ t$ l8 L
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 5.39.217.777 a5 F* P1 s! H/ B' [: l
请你请省级审计出来审计这条难账 - y/ R. d* s. E C8 Y
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。5.39.217.77! ]( v. P# J1 d, V6 Q9 n. U0 t8 v6 n
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）5.39.217.77' L6 B" s- x$ M0 ?; } H
* q& c8 C' i" g0 R& N% rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 t2 _9 w* F5 U$ t Q8 k1 G
5 e' q: }; g7 i: F/ `! M$ q' l5.39.217.77
; f9 ^! f5 m9 |( u6 A公仔箱論壇
, c4 v& L0 i* L) X% h4 p公仔箱論壇( s' I: q4 @/ e
5.39.217.77* I9 U: f* ?9 @) A F. i: f; ~
- N$ x7 T! F2 _$ a5.39.217.77广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
+ a0 v2 r" S% hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年11月25日 09:15
- o$ W! _% [; X6 s' M) {4 l) Y
) o+ s8 D6 i6 K6 s; T) B8 d# F& Btvb now,tvbnow,bttvb[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 ; K9 o6 Y% T/ J! ~8 [9 T
5 i* m% d+ |/ x5 b
中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
- l: [6 D# X6 @. @+ ]8 F
" m& i4 @3 b) E目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
1 f! b$ u9 U/ p5.39.217.77TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% a% _& p) U2 X/ F
高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 / }4 W' O: Z% f
" M) }4 a8 ^- t# L( u/ F: v' _tvb now,tvbnow,bttvb城中心的“小社会”
( t$ p$ P. ^" N5 }/ ?: H ^公仔箱論壇
( w5 B* K! J, F% N1 I% ^/ q3 v有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 tvb now,tvbnow,bttvb6 w7 X* q- Z0 d/ T+ n* Z2 b
9 w4 m" r6 y% s& \6 T. @* b( K6 ytvb now,tvbnow,bttvb1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
7 z7 g9 {, j1 K3 {5.39.217.779 n. Q* B5 L1 ^
随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 公仔箱論壇3 r0 j, j, q% n. m8 ^: {
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% x. c; i: B# R6 X
在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
{; J, d4 G. |. N! @9 ztvb now,tvbnow,bttvb
/ X* h3 X" w; O# Q7 `) S根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 5.39.217.77' R- E {8 f* w5 h" l. M
" } F3 H* t& B" m M: ?. X
在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 公仔箱論壇: S( _9 S& n0 x0 p
4 r* N% l+ T! J) O- Z( o5.39.217.77与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
+ e+ o* A' R$ Dtvb now,tvbnow,bttvb- h3 Z) a- z0 s& i
从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
1 b+ r0 `* | s$ gtvb now,tvbnow,bttvb6 e& v" o1 N& T9 |$ r/ s
“卖地筹钱”以求变
0 v, _+ n% G, Y
, A' W s) c: z9 z6 ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
5 E8 C& z% a$ K7 D: t2 S& N公仔箱論壇5.39.217.774 [0 Z9 x+ J9 f L$ T& O+ p9 X
猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 5.39.217.770 w% C2 x* p; s. g5 V7 t
! H! d9 F, }+ h知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 2 g6 d$ P$ P8 p$ f1 n- P
5.39.217.77% f& O. r3 ^5 T d# P
2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 + M/ [% d7 s+ p- B- y6 K1 N7 o2 v
; a! x; \/ ~3 w$ Q8 K( P+ ?
在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 6 ]6 o( k6 h0 G4 P( p$ M8 F3 i
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 公仔箱論壇5 h, Q/ h5 j) y* ]
1 J4 Z/ n4 d. z% S6 B! [' bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
, C4 a8 C4 z5 T, J5.39.217.77公仔箱論壇9 ]& P/ I5 T' T6 I
“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
/ D9 B3 s4 L5 q. I9 G5 o7 Ftvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.77( n* I! \! C1 A3 j9 c. M. W
这成为后来广州城中村改造的一个样本。 & E6 x& A7 _$ G0 ~ m4 |
公仔箱論壇' l) N2 m5 T1 n/ ^, X H9 j
2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
; r- J% u( u' ~$ N公仔箱論壇该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 tvb now,tvbnow,bttvb/ K( @) k( D/ [, f
公仔箱論壇; g& }) z2 s W6 k. q6 W
文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 5.39.217.77/ v7 W+ T( r6 U" r- o
- f* k/ p* b/ H" s0 j8 x随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
6 q \% \% R& |4 \tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 {2 R. Y- L& ?6 q" n2 N
一村一策与两种模式
& U( I* l C9 n$ W% ~公仔箱論壇公仔箱論壇/ O, _' x9 U e* r
自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
) N0 |8 v* U0 d1 w. U
9 o6 E2 w. p: [# f与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 5.39.217.772 k, P! q' w6 F
5 x7 P0 m& N% T! A9 K2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
5 h2 D9 S& w! g8 [; I9 _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# b) S) ?0 X2 t# T" K7 W3 m公仔箱論壇琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
2 r7 l) `$ K9 t5.39.217.77TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! s5 o3 h8 N' X! Y. Q8 v
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% w5 |' V0 B& ]1 {! F" m' a7 i0 y
! F" H9 R( `( g4 A& o4 e卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
6 i0 y* s8 _( t0 B公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb& N- p3 |1 t" h0 E- W% J7 _1 F
事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
( I/ N3 x5 Z9 w$ W* P5.39.217.77公仔箱論壇1 {( X% L- h9 R% b* K% _* o
根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 5.39.217.771 n8 m# t- U+ x7 | r0 } f
$ G" C3 d8 t7 e( C5.39.217.77该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
8 [& J% w& U/ n. u9 r7 x8 I" q- N( _6 }( a$ y/ H3 W
广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 ( _+ q, @! N7 P4 T8 s
9 J% h: d! \( q9 j
目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 . e6 b' V7 C! s. F% Q) E/ _
tvb now,tvbnow,bttvb- x( X6 X# _- X0 l
城中村改成“村中城”？
9 J! v( }$ Q, R: R
- R/ f* I2 z% k# J1 h5.39.217.77三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 tvb now,tvbnow,bttvb: H/ j/ `, C% D- ?0 ?1 w7 c, R, \
0 G `! F" i0 k+ e: W H# UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。
) t7 y6 G, k% v. _% W1 ]5.39.217.77
( p! U1 U2 z9 a$ |! G4 m) Atvb now,tvbnow,bttvb11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
7 P' h4 i" S3 R C6 K5.39.217.77$ _+ Z5 Y1 G8 J# _3 g5 g
据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
7 _! |2 ~5 c& o. O5 d# U- W) L3 A5.39.217.77
( S8 k+ \2 x) D% f( G7 R& h8 u4 o; LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
7 P' _; P8 q E+ G5.39.217.77公仔箱論壇, Z( C7 A: O8 q. r
而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
+ O1 Z) n4 Z$ a4 k: b: z LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
6 S+ }0 G$ G( ]* X9 X4 {8 t11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。
0 j/ X9 |0 C$ g, \. D9 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 [( x5 i z1 |! e' x公仔箱論壇容积率问题也困扰着杨箕村。
; c/ n* V6 ]" x8 I6 L公仔箱論壇
2 `0 L9 ^" J) R, ]: ]) x6 D公仔箱論壇11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。
4 Y8 C Y: X/ d7 I7 ytvb now,tvbnow,bttvb
' S. s; ~ i5 f2 X. ]0 I0 D公仔箱論壇“核心还是容积率问题。 5.39.217.77$ C& R* W( `( ~3 k* H6 z
$ ~7 _5 d, _$ z; a, d
) r8 y3 o# e1 s; ~! [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 tvb now,tvbnow,bttvb: ~8 q; j7 u' V f( v4 V" H
7 ~ ^9 |! ?- x* MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# E6 ?% u3 b4 q8 o% k: }9 x
5.39.217.777 e! [3 E9 H/ V7 N3 C6 L
“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
( G$ E5 T/ l8 J3 U3 f5.39.217.77
4 N5 ^4 {) W5 G- U9 W3 ~) j. B2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 6 d% B$ F. q- \; h T
公仔箱論壇3 G! L* b& t" v
不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 @) r7 q G+ h: c1 V0 E3 {) t
$ Q! x8 p' B( w+ r2 ?1 B+ VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 tvb now,tvbnow,bttvb9 t6 u* K2 O; a1 z
( h3 J8 k o6 j: v; j2 X) H公仔箱論壇不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 5.39.217.77" A: Z/ l) X, P! ?; W
* {: I" @" C$ `# `6 h公仔箱論壇李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 公仔箱論壇/ u/ b$ E* R- b3 p1 |' H/ T
tvb now,tvbnow,bttvb, |) F( l( D+ T3 b9 x ^
“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
, Y& V! H0 c' w. h7 b4 W公仔箱論壇7 F, Y- v8 H7 S- k5 ]% R7 F
11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% v a- {$ U5 ?1 }: c! h( {/ d
3 |# y- j# t( o1 I( C8 e# c2 D
对开发商的顾虑
1 L2 V: h9 J" X- f7 s+ jtvb now,tvbnow,bttvb
) h& M8 s. H1 T" v业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
) t; N4 P4 j- T8 {% k8 a0 Q! {$ z7 s! I* U
冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
, f3 `& W1 c1 l* l$ ~; N' L" n b" k- a' \
11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 5.39.217.770 L' ~8 P; E& |( P1 O8 X
tvb now,tvbnow,bttvb' l0 G. k$ Z2 ]8 V2 \2 o
11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 5.39.217.77+ e# Y7 ~' G- ~5 V8 y
公仔箱論壇# J5 O) @1 |( j. \" H) t7 @$ Y- ~0 m
一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
8 R& Z* B) K5 f. ?" \7 k% r( l. X" vtvb now,tvbnow,bttvb( I3 P8 e' v D9 a" I
2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
# D, U! _. {# M- {公仔箱論壇+ U# k1 U0 T' s. Y
据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% h: |, l+ t$ Y: j5 t ^
6 s A: g! u6 A9 @" rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他城中村改造项目。
" K! v. k/ A; }; X( d6 ]8 P5 q) J- _
0 e. y% I4 ~% I D* I) {+ P对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
( m) i+ T% }! X
7 Q7 i4 p. I/ m- ?9 w7 ?- Z4 e' h公仔箱論壇广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
) R3 @# R7 ?8 ~# p, ~" k r2 l3 H7 q4 `. y
也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ r: w0 F# o. _% H
tvb now,tvbnow,bttvb9 c/ h9 [" o! p7 }+ a
城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 5.39.217.77% O; G* `' L, P
( \' C N. y3 {' S6 ], a! L, D白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。” tvb now,tvbnow,bttvb5 }5 w- W( p$ T/ j3 e& a( }
* ^. m1 X" G: c2 L8 w
2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
( d+ v% z7 J: ?9 Itvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇# i- _% M1 f, ^$ G7 i
11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
7 ~2 D5 P* b4 G) Q: w
3 L" V0 T. _9 s( e- r宅基地“利益之争”
' z/ d% _, S- N) u公仔箱論壇& [2 H+ N. z8 k& Z. f1 [
城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# G( @3 g- y% }2 x$ u' z7 l
, @4 W$ s- e4 d' y* v+ u ^11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 # j6 p# h3 a2 I9 @
% Z# z" }2 ^( R/ Z! x公仔箱論壇此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 * a# w6 C& q8 Y
. Z3 B3 i% {: T$ n- A公仔箱論壇之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 o2 {2 z* ]& j" J( E. L6 N
tvb now,tvbnow,bttvb& m5 e& D/ [/ B7 H( p& P
村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 公仔箱論壇- o( p( w3 Y" @4 v9 b2 x8 M, B
& p8 W( u: d! M+ z3 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
7 C9 e/ y! B# q: D- V: eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 B' Q1 a Q6 |) w2 ?4 |
11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" X* J: K3 d5 D; t d8 f( V
& T) t; [, E( S2 M
业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
9 O) ?$ U9 Q6 K- ^; ?, |; z
- b# Z3 J! n, {8 U9 ^& ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强认为，城中村改造
) G' w4 ?4 E. [* l" @tvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇# \) x0 Q& h$ M
涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 公仔箱論壇& ^/ `' D2 w7 s5 I3 R5 c9 K c, j
5.39.217.77$ T G( J# z, H* {/ h; a7 H
深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 2 d( w: p: @- E
" K1 u, ^% k$ p- _很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
4 d5 w5 m/ Q; T" X公仔箱論壇9 `0 b# y( L7 c& s: }! n
(徐志娇 编辑) 5.39.217.77# I# `6 t- O1 ~* V
2 p2 g$ @ Q/ pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
( J" M* O% Y$ t公仔箱論壇
$ e7 o+ J0 [ etvb now,tvbnow,bttvb
" c9 @% a x! Y. [( G% k5 }5 ~1 P8 Stvb now,tvbnow,bttvb
q, s- b" u* h8 c公仔箱論壇广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
0 T* A1 V; M4 v要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，8 A, W/ U* {+ m5 G# ~! ]' k7 ~
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
| 
公仔箱論壇3 g' R0 L( c, c7 S" R1 V
& Z+ A6 _- K9 o0 y5 p5 R
