广州：城中村改造在利益博弈中推进
- s6 S, h7 K/ _8 Q; z公仔箱論壇正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
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9 O1 }$ l6 n! Y. w9 ?$ X6 d2 `7 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; H, t+ R8 c7 E& M( H% I9 j7 T
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▲夜幕下的广州城中村。 3 \( N. g) U8 R
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村…… tvb now,tvbnow,bttvb4 j6 @1 L1 } X/ ~" B; K+ W
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
/ d, a4 _, z7 f6 D9 k9 Gtvb now,tvbnow,bttvb 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 tvb now,tvbnow,bttvb# ?+ j ]6 Q4 P! ?/ k1 z
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” $ @/ e, `4 K7 W, x5 {7 @" ^; t
■“土可生财，地能出金” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 \$ X# B$ Q3 a/ g& M
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 公仔箱論壇" \- C7 p j6 X4 {
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
3 ^; V7 Q4 v+ T0 p4 y0 m公仔箱論壇 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” ! ?9 |$ \' M7 B2 l2 J& e$ M7 s3 R+ C
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
3 c0 P) u) I7 _& Z$ m 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 % W2 p9 l0 A3 @2 T, ]/ p, \4 M
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 tvb now,tvbnow,bttvb+ C9 v& g! Q Y4 z3 C3 _
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 tvb now,tvbnow,bttvb% _9 b) N P8 B5 p K" W/ ?
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
1 b* Q/ }: k" ]" ]/ m+ x8 s7 b [! Z 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 tvb now,tvbnow,bttvb: y" B; B& Q9 S
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
5 `7 b* ^1 M. ^# M4 q9 _, ytvb now,tvbnow,bttvb■分红年代 : G( M1 H! i" d! n, L6 s
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 , z- s3 ?8 b6 @! Q
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
" n+ \: C2 R8 N5 f5.39.217.77 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 5 l: y+ C" D/ k% d
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
N! j! R! d/ o4 y) A0 b5.39.217.77 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” 公仔箱論壇2 P" V. e$ M5 d
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 5 \1 N, b5 c% U. [" O
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” 5.39.217.775 U% D; d3 k/ o/ f) s" H: [
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” 5.39.217.77- t& B2 Z! |" g, ^* x- m- x, x0 f
■“拆一补一”
- t1 a* M7 e" y4 W, w1 FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
: s# x( N1 W( z: {, utvb now,tvbnow,bttvb 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
; u9 i9 U+ g; u( u* e5.39.217.77 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
; g1 B+ f9 p8 k) y" a$ o2 ~9 k公仔箱論壇 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 tvb now,tvbnow,bttvb9 y7 m. i, e9 @; n* ^' j
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
T4 H( y/ }4 U- M* S# B# g/ a 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 5.39.217.77; |# O s' h' I. b4 K
■城中村拆迁要慢慢来
B T o& C% {8 ptvb now,tvbnow,bttvb 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
$ k/ }4 u7 e2 t 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
) U& U9 y; \- O% g) y" v& q' S( I6 l/ _% v5.39.217.77 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” tvb now,tvbnow,bttvb; P5 u( t" ` a+ t8 X
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” tvb now,tvbnow,bttvb1 b4 o+ \) y6 {; g
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
* H) O5 |2 A( a8 XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: } ?" X3 W+ e
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) tvb now,tvbnow,bttvb% A% h8 i1 m6 F+ B V4 J* J+ _% d
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 公仔箱論壇8 o; I, O0 r2 W
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 tvb now,tvbnow,bttvb5 s9 q% x0 x4 I* j# Y' b4 }
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 5.39.217.779 z# W3 _/ Z4 P p) {6 c3 {
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 tvb now,tvbnow,bttvb4 F+ P9 i Z+ ]8 L! g9 [7 g
请你请省级审计出来审计这条难账
- S5 I" I1 u, ~& ]1 l5.39.217.77如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
" e% V! G; b4 p% r' Y! V9 _5.39.217.77跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）tvb now,tvbnow,bttvb! B# P7 l) h4 y+ Q: g
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* n) q5 D- s# J$ L$ M) [3 _- w公仔箱論壇广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
0 y6 u2 @5 @# v/ f s7 t2009年11月25日 09:15
( Z) H8 P) d) U) V5.39.217.77
& X, _' D4 W! a, T6 ~9 j7 Y, `tvb now,tvbnow,bttvb[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
1 R5 l( q# r4 m) q( q/ X公仔箱論壇
/ u* U2 J+ o+ p- r" mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 5.39.217.77& c5 E& M0 n7 e- J
/ r; T' c0 W+ W7 g4 }目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 5.39.217.77- _# J$ k2 a( @( R7 K/ d
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
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8 t% g. t' f; C8 T: a/ N. s5 G5 ptvb now,tvbnow,bttvb城中心的“小社会” tvb now,tvbnow,bttvb4 M3 M. s6 F' q3 L, J ]
$ p6 b4 L% O8 i& Z. `2 ?8 d3 Q有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
4 ~ a7 L- k+ t2 rtvb now,tvbnow,bttvb
/ B4 V# v4 p% w5 E/ \* Z. y0 k( G! Y1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 公仔箱論壇4 `' v$ O( k4 @% e0 k9 d( C' r
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随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 公仔箱論壇2 M) E, B% W+ _- \
& ?! I. q% N9 H- F5 ~5.39.217.77在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 1 W- @* [" D# l8 l: D1 }! Z
: q3 t2 v7 A0 M8 \根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 $ ~( J* }% Z# {1 r
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在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
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与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
7 c5 y G$ _( L1 D1 QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.777 h4 N% c1 ^! M" G
从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 tvb now,tvbnow,bttvb V6 t0 }1 I, C! m! j
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“卖地筹钱”以求变
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8 h( P/ m! P4 Htvb now,tvbnow,bttvb如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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! l$ z, U0 {$ a7 O% P; m: D公仔箱論壇猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 tvb now,tvbnow,bttvb' l$ v/ Q6 y! q' j8 T
* X- [7 U- { b E公仔箱論壇知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
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2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
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在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
$ W( n5 |* ~+ a# N6 Jtvb now,tvbnow,bttvb置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
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: c( L0 u8 \- |/ i9 G4 w/ j5.39.217.77这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
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“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 tvb now,tvbnow,bttvb$ X5 \% y1 \& C+ W. I1 d
% A* z: m& M8 y q7 X这成为后来广州城中村改造的一个样本。 tvb now,tvbnow,bttvb" x& I1 b5 _2 r
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 {& i$ |6 }$ H# M$ k& N
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 ( p! k0 m* F; k+ y$ o3 G; y9 p
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文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 5.39.217.77' E1 v/ e6 {1 M( ~
# d( g' n# A; |. ?, I, N7 T5.39.217.77随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 5.39.217.77. e4 B0 A2 ?4 l% \
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一村一策与两种模式 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 B: `6 {6 p6 i6 S$ `* t
$ {9 B7 Q3 m0 m3 j3 l2 f' g2 q' gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 # c- o$ b* w3 z: o
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( r8 u; t. J* T; L: ~& C' C1 k2 }, }
与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 5.39.217.77: W1 U' d& U" w" A' O
2 E4 d% i* ?% @/ c$ N, [/ A2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 公仔箱論壇6 E3 `) r0 M, s) T& W" L* m l
, j% o. n- E! H, E, p" ^5 utvb now,tvbnow,bttvb琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
: ]* ]0 s1 ^2 }7 D. kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. E9 Z7 E) L$ X; W" fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 k5 A, t/ d& v2 q
+ B+ }: O4 m# J0 A1 m' g5.39.217.77卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 4 j* Z' G1 W* Z# S( {4 Z! o' W
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事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, {1 d2 Q( \! j# h u' v
2 f0 f* ]: E; y/ ttvb now,tvbnow,bttvb根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ I2 Q8 b* g: [2 a2 f
. B0 o% [" L- b7 N" {$ u公仔箱論壇该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
/ v2 o) X! G N1 H; f* eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
2 P% H* s% `8 s/ ~广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 [6 V. z; k* ` @
) W/ A" c+ w; VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
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城中村改成“村中城”？
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+ h3 e: }. e% q3 ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
* `9 O5 }. B# j6 ?8 @2 k公仔箱論壇5.39.217.770 d- A* z- J# m! R6 s* ?6 H
对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 ) P4 }4 y- D1 r0 c1 S$ A
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11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
( ^; P6 S6 M: y8 q7 w6 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. _7 a, V8 @1 C6 |& N- T& G: T( K据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 公仔箱論壇& S: _ V1 m, R" ^
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这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
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$ {5 y. N# Z/ c5 l) ?5.39.217.77而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 ) J& b& l7 A6 \3 |1 Y f, M2 Z
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11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% [% e% h( J q. f; k# @0 N3 D0 E9 \
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容积率问题也困扰着杨箕村。
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3 Q5 `. m; m' A7 i2 E/ a7 T5.39.217.7711月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 " e- W% h+ P5 b" ` m& k* h
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“核心还是容积率问题。
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”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 5.39.217.77+ t) E* S. T1 B$ G3 O& T
& @" h, _9 w, N2 d5.39.217.77李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
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$ j2 v/ W S! Z- f( b5 Ztvb now,tvbnow,bttvb“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 s* L" z3 i: }7 e6 E: E; Q
; N) A+ i! Y+ J9 |! B9 h. O6 R5.39.217.772008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 公仔箱論壇# p' S7 U h# S; h9 s
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不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
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2 ]' y. L$ C( s2 N& ]' E* B' `0 F李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 公仔箱論壇. W; J* G9 k! C( u2 B# W0 a& U
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不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 5.39.217.773 H0 a+ t- H. `- ?) [. W
, H2 S. X d+ Q: Q. w5.39.217.77李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
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“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
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! h0 G" a/ \8 [4 F; Q5 N- u0 y& R11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
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$ e, Z: S, d/ X2 i& c对开发商的顾虑
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业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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6 w% a: }2 {7 ]$ T+ x2 ^公仔箱論壇冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ x" {! a' V; V/ _' E% J
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11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
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7 i4 ?/ U$ R/ K; @) |8 Q) \tvb now,tvbnow,bttvb11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
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, A) k7 \$ N% t/ c' m公仔箱論壇一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
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+ u+ ?$ m# y( T+ K. m4 O ^4 j5.39.217.772009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ m# N* i3 t5 T+ M: F/ H
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据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 5.39.217.776 d+ P) N* ?3 S" R; I6 O# Y
( W( ]+ [! G1 R4 Z( g: m D, }tvb now,tvbnow,bttvb他城中村改造项目。 tvb now,tvbnow,bttvb. \6 u$ |' d k/ d+ H: v: @
4 \. E- j4 w# ?8 @0 a& }3 J公仔箱論壇对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” 公仔箱論壇" c3 Z; G- h6 Q* _) m
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广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。
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. X0 X( ]/ z6 }# ?. F: N# _城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 & U& e. N% w. e# f4 P+ c
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白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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$ o/ x9 Z2 Y0 _' T2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 3 u9 w( j& S- ?; P0 d. P" Z: w
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11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
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$ L+ ]( C9 y. ]) t5.39.217.77宅基地“利益之争” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ \ f( n8 b; t, {! m' g& K
& X# k4 p u+ b w1 T城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
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2 c2 [0 x1 B. O% ?6 |# C- y* dtvb now,tvbnow,bttvb之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! ~; ^3 p8 S p3 R5 p: m8 _6 y/ m
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村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
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, t( Z# ^, x* }4 x, s而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 公仔箱論壇# e$ m0 |+ L9 i. d% X! u: K* \
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11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 tvb now,tvbnow,bttvb! A1 W# Z2 C0 G: s ?" D3 b
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业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
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李国强认为，城中村改造 5.39.217.77* j/ K5 d% t9 }8 d: u
* k2 p: T R$ U, K, pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
7 I$ W6 v0 J: v6 C- M LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.777 G- k4 {2 n$ O/ j/ e1 W4 u+ T
深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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(徐志娇 编辑)
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4 G) S( _, u/ N- m, Z; B5.39.217.77广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
* M7 [) M% O' _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，tvb now,tvbnow,bttvb& H" Y" }6 p; L; `; m" \4 U
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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