广州：城中村改造在利益博弈中推进
K5 A) r+ K6 M J7 ptvb now,tvbnow,bttvb正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
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. G: m9 [2 \6 I9 @$ d （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
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9 |* w) ^0 N! h+ _% G' `% F+ t9 N7 c公仔箱論壇▲夜幕下的广州城中村。 tvb now,tvbnow,bttvb) v! `0 O( a0 G0 h! P- C' m
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
3 ]9 [# h( u# V/ u$ d# x2 a 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 4 G+ m; }! x# W& @8 h9 a
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 ?: N3 X0 w; V6 |& E4 s+ Z: t
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
! ~& U5 d/ C9 x& s3 z# @公仔箱論壇■“土可生财，地能出金” 7 J! m! L& v9 [6 u5 @
年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
% t S5 X! o0 r' G: Jtvb now,tvbnow,bttvb 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
& D4 g: o: `: b$ B6 V4 s* N5.39.217.77 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” 公仔箱論壇- l; r- ~1 Y! [9 c. k4 o+ A. C
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
`; b+ E; C( K+ }3 | v* Y5.39.217.77 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 " ?, n1 _' P% W: Z2 {: q0 k
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
6 H3 o; Q3 _6 L* s. f/ k" L: zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 & p. g6 q$ F2 _/ W
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
_2 d$ M( j6 i' a- l2 UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 / }# k4 `3 f3 D4 M" x' p# a
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 tvb now,tvbnow,bttvb- a) {. |# x5 J: P+ e2 {, B5 I
■分红年代
% C# t5 ^, C6 z- O7 H& @5.39.217.77 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
3 k3 B: L1 A4 O公仔箱論壇 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
3 ]8 f2 }+ N' D, M g: p0 `5 QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
H1 n" O+ s/ z5.39.217.77 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 公仔箱論壇8 J& H4 L, }" ?: b
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” 0 w- P! ^4 L# ~5 }: J, ^
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 3 q7 O1 n6 x1 T# P
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” 5.39.217.77, f- i" X' W7 P' e/ G, y6 @1 h
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
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2 u1 }0 \1 X9 {. I4 o: Y9 ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' v7 A) y: B2 X9 H u* z
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
4 c8 _( I Q! n$ CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 tvb now,tvbnow,bttvb- Q1 x# U4 R) c9 a$ _2 {( H: R& B
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ N8 m X0 U& f1 G
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 5.39.217.77 S9 g4 b" g/ p m' R$ g/ h# ?8 R) `# j
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
( V# V; C) b8 ]8 p; Z' W! v' `4 x公仔箱論壇■城中村拆迁要慢慢来 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) ]- n; c0 x9 |$ G2 Z$ F
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
, f9 g; C/ O" | X+ n9 S: y 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
; G7 q4 Q0 m, itvb now,tvbnow,bttvb 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” 5.39.217.77! |8 y m4 u: ?4 K/ i
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
! a' d4 y8 t4 P2 z3 \3 p公仔箱論壇 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” k' U3 q- R f+ e& k# [ q
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 y* V4 v) w" _7 n% v
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) % Y @/ q, Q6 z8 @( ^6 p0 {1 K) r
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 公仔箱論壇1 y7 o' ^$ v o& Y5 }0 i
( ^* h" K. H2 \1 `公仔箱論壇和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” ' u7 K" f: c* M# V) r
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
/ a! q) `1 O! y$ U2 m3 R+ aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。请你请省级审计出来审计这条难账 A/ U9 j* ]0 J, E
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。1 f' U4 S1 T2 X/ t7 I
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）tvb now,tvbnow,bttvb1 u: c! r4 w: X6 S# h
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
! `9 x k. N4 t: H2009年11月25日 09:15 : J9 {. h: F0 a
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. u* ]% e/ c1 @
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中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
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目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 - P' e! k1 b3 g m, v% ^' m" P
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 tvb now,tvbnow,bttvb) _! _- ^' Y6 F; ~* T. Q9 B
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城中心的“小社会”
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
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' o" @: @& {8 x' _/ c2 p4 R5.39.217.771985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
1 r( @4 E- ^. ]/ ?5 T6 o: A公仔箱論壇
, E3 R2 \; i" E+ l0 ^% G6 Btvb now,tvbnow,bttvb随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 . s5 N4 H7 ?0 F- x+ a% R
1 _' {7 U: X3 O2 | A0 m5.39.217.77根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 公仔箱論壇/ z+ S0 M* y8 I6 ~
P' t( i7 n! G" F6 i$ d5.39.217.77在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 公仔箱論壇6 a4 z+ R4 j8 k' {$ \
& z2 ]5 Q- g- I+ \与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
8 T+ X$ F7 K+ ?6 t9 {, g( f! ^tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% J! S, W g- r! U
从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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7 h3 e! U2 g- x1 r h. C5 i w“卖地筹钱”以求变
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9 }9 k( v0 r2 p公仔箱論壇如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 g6 [9 D" C1 W# q
4 \6 R0 ?0 m5 E. m& R0 ^猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
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$ e( q y i) `+ l5.39.217.77知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 tvb now,tvbnow,bttvb9 B- f: r" D, ?$ |. @# j
3 Y$ J, Z: K; ^4 y/ c+ z2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
2 Y- g& `: ]$ D( s) M7 z2 Y& ]公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb; E- ~* K$ [; e) G; f+ O
在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
9 v: h. O8 ?9 @/ \置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
5 l3 J& ~* r4 b K* uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
8 p" g& C$ g F$ k! |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 tvb now,tvbnow,bttvb m y x$ R0 h& q4 v8 ^" V* z9 Q
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“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
5 K/ t& O7 B2 y: q; a6 V公仔箱論壇5.39.217.77- W% f( V# V/ U. b
这成为后来广州城中村改造的一个样本。 + E! M& _2 |) C: T" J4 ?: E
: s- W) g9 }" u9 Z& N( M" Rtvb now,tvbnow,bttvb2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
) K- a- T, H& I7 ?2 {* k& U5.39.217.77该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。
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文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 5 G( g3 F' Z. L& c* P
% \6 a7 h4 d5 O& D7 @ ]- @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
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一村一策与两种模式
/ o* M( _$ H" `4 Y0 pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
' q& R& ^+ `, }, ^自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 公仔箱論壇& A8 D R2 a3 |" F
Z6 P, c: W. j" a$ P与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
) s% v) z; E" dtvb now,tvbnow,bttvb
, \# t) }! V4 T9 G( p1 t2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
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6 ^6 F7 e/ r0 ]8 }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 5.39.217.77: ^& `" _" w5 p0 }( z7 B
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 tvb now,tvbnow,bttvb l" }/ P: Y! b+ X# ~, b! P- O6 n4 s
3 \1 N+ ?6 A1 G$ `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 k* y0 l6 `( U
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事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 5.39.217.773 n5 }: ?" J0 [% p
8 u, p" o4 T* K: h+ L; b) O根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 5.39.217.773 Z( H5 K! e) g
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该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 tvb now,tvbnow,bttvb6 w9 f0 M! B" R
: T$ Q) ?. V' V* C: P5.39.217.77广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。
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6 O, l. ]& i* l4 A1 u5.39.217.77目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 5.39.217.776 f& f5 W% ?' @, t
6 p8 r, Q. X+ L- z2 t5 q* [% K) b5.39.217.77城中村改成“村中城”？
1 ~9 w1 ^2 b o( @' KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
& i: i* C9 K2 q! f- M: Y5.39.217.77三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
& C6 F0 p5 A9 {* G+ wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
2 X9 U7 ~" ~" [( l! m; B! S公仔箱論壇对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 * E; j+ T) V: o
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11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
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据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
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这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
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而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
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$ z, y) Q/ b4 R- ~: M! c0 ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 tvb now,tvbnow,bttvb T5 \8 F6 B: J* |
, t: p% Q9 F s* ?' N* gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。容积率问题也困扰着杨箕村。 0 H; ~" A1 G$ U" d9 t5 q& c
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11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 tvb now,tvbnow,bttvb8 n- i0 |' T) m& j& s' f
. z0 ?# e2 g: n2 c6 f5.39.217.77“核心还是容积率问题。
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”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。 9 t( r2 k6 b$ v$ v3 M5 z p
2 x/ a! c! L3 Z9 e* i: K( Z+ K0 Ftvb now,tvbnow,bttvb李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 o* ^( m" V3 Q% t j) X
a0 a' p2 W2 fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) m1 k1 N2 t8 Z6 R
6 w4 I+ Y: X; L, @- F2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 . H: F' I) h9 x( c' Z5 n
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不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 公仔箱論壇 D4 V2 e; }5 O' K# C, {
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李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 公仔箱論壇( Y# V# g" p: t }0 g
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不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 tvb now,tvbnow,bttvb) r4 O9 q( L5 U4 z9 V
9 n' I; J3 M4 L5 F U公仔箱論壇李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 9 \' ?; B" d- s2 |( C( D0 L
* D$ U' Y$ t( @4 w公仔箱論壇“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
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6 [ P# r2 r# q1 p, r9 m. BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
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对开发商的顾虑 5.39.217.77, R+ d& E$ }4 w
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业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 ; c1 K1 U- [! J& _1 L- P, Q, h
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
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11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 n! ^% |0 N2 ^+ W, j- Y6 L
& C. D$ y; T* h# w: ?0 T公仔箱論壇11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: m! W& R5 C2 @) b
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一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
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2 |. ~. T' I" [* B$ wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
7 }# `' n$ D: V' U6 |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.773 v* p" ]9 i. |. b) ~) s! b$ E% H
据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 u: h1 C+ S- X, d9 y- W6 a1 |
. T9 |8 d8 k. C+ R( cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他城中村改造项目。
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对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” 5.39.217.77. T! ^: S5 h, [ _, f' W
" n% p: Q. G+ M7 f( }( {7 y广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( y/ B# [" _8 b! C" ?# l* V+ k, t
# {: X# D" R1 s7 M" u0 kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 # P8 s7 ]& X! @7 ?! b* Z
+ @6 O/ Q) k) [0 S5.39.217.77城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。” 公仔箱論壇* h" ]& J" W8 h6 q6 \, o
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2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
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11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 5.39.217.777 o3 W/ l8 W: t& g+ R4 ?2 ?
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宅基地“利益之争”
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0 [9 T- J, Y% x# c城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 5.39.217.772 u* l% Z$ ^4 H2 z* m/ i
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11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
# Y' g+ F* e. [6 i6 yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# _; y* g. W! h" g R) mtvb now,tvbnow,bttvb此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 5.39.217.77" T2 T, W" N- A( s) ?: S6 ]) W
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之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 tvb now,tvbnow,bttvb# E3 c4 H v |& J2 N
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村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
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; Z; A9 b( Z+ c6 H, yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 z0 m, I0 _9 }1 A3 f: A, a6 f
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11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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9 k3 a) \: f; V2 c0 i( @6 k5.39.217.77业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
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李国强认为，城中村改造 tvb now,tvbnow,bttvb9 X2 w0 ?* C3 ]8 Y5 S" O' K0 R( ~
: S! p; r/ w. dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 * X6 Q( n7 n/ [6 q4 A. x8 A- }
; L$ E. Q4 }3 p公仔箱論壇深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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0 q$ \$ o+ Q N& t. j2 U: d5.39.217.77很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。 2 ^) A }" @9 k. S' `
& A' m4 n. P7 ?0 f: h2 q. A2 t5.39.217.77(徐志娇 编辑)
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6 _, H$ Y5 D. X5 P4 L0 j# cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： 公仔箱論壇" Z# n3 ], G3 G, |1 v. H
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，1 C, g' E( U8 R) W/ I& ^9 G" o% R
其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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