广州:城中村改造在利益博弈中推进 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- j! n6 M5 w# d; k# P
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* i+ J0 A5 [0 e! A7 a ]6 G/ f
- h4 ^( G) I$ ?7 s ( 2009-12-13 15:02:02 ) 稿件来源: 新华每日电讯5版
; [! S8 a/ p5 s+ L [: U3 }' D5 i TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( ^ g, m/ V3 I* W/ D0 V
▲夜幕下的广州城中村。 & ]! C+ L8 W( s3 N0 ^- z: k1 |
在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村;在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村;在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的杨箕村…… tvb now,tvbnow,bttvb5 h, e: Y- L7 T5 p; e7 q6 ~% o) q
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
2 S8 e3 g9 \! d% T! O0 N9 J/ XTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今,城中村里的租客开始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 3 D" z& ^; y. K; ?
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% E1 _ {+ h( ~' \) O. c) I
■“土可生财,地能出金” 5.39.217.77' x: O4 h/ n, I5 u$ C
年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 ' _/ m8 R2 x: z
20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展步伐。 公仔箱論壇4 c [* U( E0 Z( k" M0 F! w
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。而1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。”
& m1 g' A& l8 m* Rtvb now,tvbnow,bttvb “农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 1 z& D" e% a! g
没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地,像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。
+ N9 p# M! X/ R# K/ ?) U/ z 密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。
, _2 o) W( U3 x8 ^$ H8 ] 当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
- x7 A3 O* D0 F+ X4 t5 v 但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 % D& m2 v/ s% p$ k+ C; `
集体所有的宅基地是城中村人的养命地,大家深知“土可生财,地能出金”。 tvb now,tvbnow,bttvb. j# G4 C9 B! P: J3 P0 h* v
不过,城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
5 R$ c6 Z/ C: t5 s9 STVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■分红年代 % C+ Y- Z; j& d# Y
冼村的农地被征收后,村民们开始了靠收租过日子。 公仔箱論壇- _$ a) W" s% Z1 I
对此,天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。”
5 ?0 ]# G4 e" U. F% PTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 $ S& A2 O, C7 v8 L9 R2 [' a
开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。
; W) `3 X9 N: B: u2 \, \5.39.217.77 村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。”
5 ] f) Q" Y) @6 T; ^0 o" Q( p公仔箱論壇 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份,丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。 " m k7 L: H0 T
但冼村村民并不满足。村民冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。’结果,80%的冼村村民都成了无业游民。”
8 @# r! V% U: {; _0 S0 N$ h5 ^TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。” tvb now,tvbnow,bttvb' ^( P% v) u% h* k4 b2 K
■“拆一补一” 公仔箱論壇! T% R' w1 `, L% O/ C* V. O
2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
6 `0 [# u" j" l/ t! Z/ A" }TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
6 m3 Q/ a1 H* `, m6 M( p5.39.217.77 冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 " }& `7 f+ }9 W! T0 e' ^
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 6 [' F2 T) n; ^0 ]
这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场情况,拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6-8之间。 公仔箱論壇! C5 _1 F2 s. I2 r/ m- v0 O# x
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米,复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 tvb now,tvbnow,bttvb& f" t: d6 d' r [8 X% `2 @
■城中村拆迁要慢慢来
( f7 G2 B' @8 ] z9 P, ]+ N. |- ]TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 2009年,冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称:“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” ! D; E5 I7 D. y9 ]5 w
在冼村内,村民却告诉记者:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。”
, E' L7 W3 `8 I5 }! w8 a' \tvb now,tvbnow,bttvb 村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# I; n* B' C" o# z$ }8 q
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。” TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: a' k- R |9 m" S* e/ d" _* D/ @+ R, m
冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。”
5 }+ E# R$ s3 W2 p 对此,专家蓝宇蕴的观点是:“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整,利益受损肯定拆不动。”而事实上,在城中村拆迁的这一阶段,各方利益还没有达到最大的平衡。
! J2 `. F0 R! Z4 l0 O @# h' H5.39.217.77 (文中卢秀芹、卢佑民为化名) tvb now,tvbnow,bttvb+ V) T: c8 Y/ G! C
(陈晓舒)来源:《中国新闻周刊》
0 O$ _9 s$ Z; l5 q' L, f7 T* Z0 b/ I2 q& A3 k6 h5 v
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 l9 G6 R3 ?* p
5.39.217.77. p* ~: l/ I7 {1 p2 h5 O
【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
6 s3 Z: Q0 ^2 `) X; Y5.39.217.77' K' {$ w' Q) i9 T
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。” tvb now,tvbnow,bttvb2 @- e9 T: r; h! x6 ? g2 k
------q大部分都看过了,假账一天改一次,真账不是你说的!!这个道理不会不明吧
% H" I5 ]' W% Q7 t) g7 ^请你请省级审计出来审计这条难账 公仔箱論壇5 d) g+ W0 l' H+ Q5 ^# }9 E
如果真是张领导所说:公布栏是2009年9月11日建起的!!!!!!!!!!!!为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。tvb now,tvbnow,bttvb7 S3 Y. E9 x, w8 U1 T/ J9 _4 i! S
跟媒体说村如何风光(有钱),跟村民讲村如何折堕(没钱)
" `/ c4 j$ Y8 X% n( WTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇& P; P, `1 Z; N- X) ?/ m) \
5.39.217.77/ F) e3 A! U# ~( H0 u7 w- R7 ^
3 `2 g7 l. S& q8 o
& P9 k& @3 X( w. m& C: utvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.77& b1 V. N1 g& i, s
7 V3 L$ b4 H0 f- G, ~) v7 \6 {
1 {9 D% G; n5 o) T. H
% {& T6 q: ?: c: L) D0 O, O公仔箱論壇广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
7 W! q2 ?+ O8 D+ I: X. @" E2 m( A2009年11月25日 09:15
J! C$ v) v. L! {! U+ _3 b4 U; E7 R+ w: H O% Y$ I
[世华财讯]广州中心区域城中村改造,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行,有的城中村改造项目还完全交给开发商运作,“村民”担心改造后高容积率更拥挤,宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
1 \+ }+ g6 z/ _7 z公仔箱論壇, D9 h: H; f( P) u' P* {# L
中新社援引新京报11月25日的报道称,2009年9月,广州市长张广宁列出时间表,2010年亚运会前,集中拆平8个城中村。利用十年时间,完成138个城中村的改造。
8 e, M9 d' @7 X G+ t5.39.217.77tvb now,tvbnow,bttvb1 |; v2 K4 Q" l# L) F& `5 m1 p* B6 ^
目前广州中心区域的城中村改造,包括冼村在内,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村,只有建高楼、增加容积率,才能完成拆迁补偿。
, u1 A3 d+ }2 _公仔箱論壇
" h ~; V G) P- S1 X* @高容积率会否让城中村改造成“村中城”?一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示,不愿接受高容积率住房。 5.39.217.77& K1 \ J6 {7 p3 B& V- S
! E7 d' X5 G, B+ H. d; p城中心的“小社会”
9 \1 }$ S, b% \: i# V/ l3 Utvb now,tvbnow,bttvb" Z- Z/ u- v- x5 t1 r
有“烂仔”、“摩的仔”、小偷,甚至“站街女”……这样的城中村,广州有138个。楼房间距1米多,抬头只见一线天,密集的电线和晾晒的衣服,交织在一起。 9 N% j2 u3 v, L6 e h9 s
5.39.217.773 _& T) D' t3 |" O- y2 L
1985年,广州新CBD规划后,冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说,冼村如今只剩了460亩自留地,是村民的养命地。 & ~, e# m+ T( M! z- [1 [
tvb now,tvbnow,bttvb* G' V% c+ @7 x! y- y% ]8 C4 j
随着周围商业中心的兴起,以及广州市外来人口的增加,城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) {+ Q3 Q2 Q- p1 a$ y
1 h4 c9 ]% h# n. d0 ]* o5.39.217.77在冼村,楼房都是“蘑菇楼”:下面一层按宅基地标准建造,第二层开始向外延伸,形成下面小,上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子,也觉昏暗。
! C$ T* G7 @2 i$ Q+ y( C3 _5 D" i
3 O, j! X1 Q+ L4 `7 a7 s根据公开的资料,广州市区最大的城中村石牌村的街巷,宽的2到3米,窄的只有0.7米。 + n9 ~% g: @. W. r* ]
/ T" V: }! u/ \& @4 ~$ d. cTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。在石牌村、冼村等地,七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高,但村民会算一笔账,罚几万元,房租一下子就能补回来。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 @' }. @4 J. H6 r
5.39.217.775 n& A1 \* i6 I! q
与冼村位置相近的,还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心,是广州CBD的核心地带。 7 V+ l+ L9 Q6 ]6 i$ r7 y
+ k# ]& n/ J6 [& `# U: b3 A公仔箱論壇从2000年起,广州陆续改造城中村。不过,七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 tvb now,tvbnow,bttvb5 \9 S2 R4 `9 W, k
tvb now,tvbnow,bttvb2 E- }1 d. m1 Z2 {0 `
“卖地筹钱”以求变
$ i; [1 K9 Q y; R( N S7 i+ C* xTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* @# X9 g+ m( F6 ^0 v
如何推进城中村改造,广州一直在探索。2007年,“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
. P. u5 c4 B2 A7 L# y5.39.217.77
& ^/ f- F/ ?2 b+ h& D8 j猎德村的改造有个前提,政府要修建大桥,要通过猎德村,若大桥绕过猎德村,将增加投资数十亿。 : L7 E9 h* N" q }% a3 G$ t& M% o) G
& z4 q' C |& R& P& E
知情人士称,当时政府考虑,与其把钱花在改大桥方案上,不如借此改造猎德村。
" T5 T- w1 C3 C8 M5.39.217.77公仔箱論壇. ]' ~2 y4 W7 z" a% \) [0 O- @ {
2007年6月,天河区政府确定的思路是:在猎德村划出一块土地拍卖给开发商,再用拍地所得资金进行城中村改造,政府不出资。
" Z0 Q9 |2 e: g$ g: o d, E: j
( P0 [3 O# y# U1 M6 R1 a; M$ F公仔箱論壇在村民安置方面,基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
5 b' q' {" ^# w6 z: \tvb now,tvbnow,bttvb置法,产权证内基建面积不足二层的可补平二层,依此类推,四层为上限,四层及以上按产权证内合法面积。
, h2 U5 y! {- [# a+ Y, b8 ~" N公仔箱論壇
7 y) p. n" ?- M4 b/ v8 C7 V5.39.217.77这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁,还可以继续维持租房经济。 5.39.217.772 H+ {6 h" d, A9 A! J# k. c- I
% A/ i* {: x* t$ `: @7 X9 \" T, Q公仔箱論壇“卖地筹钱”的猎德模式,还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 _. x0 H6 f7 v2 E- c [, m5 d
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' H; `6 t9 r" Q7 j
这成为后来广州城中村改造的一个样本。 公仔箱論壇- e' H4 R% H- a) F) q' Y m
7 @6 G. g. l. a9 U5 J( b2008年5月26日,广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中,村民和村集体原有合法产权的物业,原则上由改造主体按1∶1复建补偿,并由原村集体统筹安置。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 M! c) f, R) g6 {* V# c
该文件还提出,“城中村”土地经整理,合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后,剩余用地可用于发展集体经济项目,或依政策公开出让。
: `% Y6 K- @3 r
' b/ k& h0 n2 Y8 C/ m; X' b5.39.217.77文件使“卖地筹钱”获得合法依据,为其他城中村改造提供了政策支持。 : {5 ` B& u4 {
* C9 i* d R( z+ @. L公仔箱論壇随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案,都将参考“猎德模式”。 公仔箱論壇5 v4 d& g, C9 o
$ a. m8 n% p1 b2 c/ V% B5 E% Z一村一策与两种模式
4 x; }/ f7 g0 a- F5.39.217.77) s4 K0 @, N: t0 e0 K
自筹资金改造后出租物业,和卖地筹资,是政府给出的两种模式 公仔箱論壇5 `8 l* o; @( b8 D- J
7 w+ t; b* T- |公仔箱論壇与猎德村隔江相望的琶洲村,又更进了一步,诞生“琶洲模式”。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ q" c5 f2 M( o) U
- k3 n; [4 v4 STVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日,保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地,要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的,保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
% V \3 ^: b# p6 J
4 b7 R0 X9 z' n- b9 _( t% h+ T/ E1 q琶洲村的改造,政府不再负责拆迁安置,整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村,回迁安置房仍由政府组织建设。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# Q; z" K# A, d. t$ V' b5 H
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' \) ^$ [: W0 E9 F+ ^, N
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
4 M! A d, Y/ T& R4 k6 g! k7 \" _
+ H3 H K, M3 i3 I9 D8 m卢国明所在的冼村,目前也已完成初步改造方案,总体思路借鉴了猎德模式。9月26日,冼村递交给天河区政府的报告中,提到冼村将采取的模式是,“以村集体经济组织为主体进行改造,通过拍卖地块筹集改造资金”。 5.39.217.77. [, N3 d6 h8 z
tvb now,tvbnow,bttvb# @' c3 F( t$ p; e5 u- ?
事实上,广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”,而具体到城中村改造中如何达到经济平衡,政府给出了两种模式。
8 |3 n e+ T6 O* oTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb: T" o8 O; \7 K4 r, n7 b$ e/ Y
根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行),第一种模式是社区自筹资金,改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式,便是拍卖土地筹集资金再改造。 公仔箱論壇$ ?* S) I! B) V( K% y+ m
3 f9 I$ l6 ]- x2 E6 P! n. J该文件还提到,无法在改造地块内实现经济平衡的,可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”,异地补偿。 " S! O" J. x7 d. r; z" w( u; {
' L4 O- z2 [# T) h _9 P1 l2 J) K5.39.217.77广州目前开展的城中村改造,都在这个文件的框架内制定方案。
9 h8 Y* k# y8 f' f( O" T5 c& N4 `: K( ]& m3 l I& ]
目前正在改造的花地村,未“卖地筹资”,村民利用自留地发展经济,赢得资金后,分片启动改造,像挪车位一样,一点点为旧村“换血”。
9 H4 r7 N% d3 G- O7 L) }5.39.217.77公仔箱論壇 B9 Q1 ]3 m$ O
城中村改成“村中城”?
6 C! Q. P# I3 x: f) J公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb! B9 x' N5 O' C$ M- c
三元里“村长”李国强认为,改造后密集的住宅,会让改造本身失去意义
9 j: b/ Y8 K8 e2 J3 dTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇/ I y& m0 t* J/ ~
对于冼村的改造,“村民”卢国明的解读是,就是把全村的楼房挨个摞高,剩下的地卖给开发商。 tvb now,tvbnow,bttvb$ `5 [ p& N7 ] w3 t. ]* f
' [. P- i3 A; F( a" g
11月15日,三元里实业公司总经理、“村长”李国强说,三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率,改造后的猎德村,容积率最高已达到10。 % z- K8 b4 C7 s5 X9 f0 A. ^& a9 U
& M5 b) ~4 X. b1 d5.39.217.77据李国强介绍,目前这些拥挤的城中村,三元里的容积率是3.7,冼村不超过4。
' U- f2 U2 _- ^/ B. s5.39.217.77
2 p/ K3 K/ ^# u: m. Y5 U# }7 {# T公仔箱論壇这些都已超过广州市的规定,根据广州市2009年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。
$ j( i+ v# _; l8 E% M5.39.217.77
0 E; l2 _% R! I! Q7 C) H6 o而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 tvb now,tvbnow,bttvb1 X" Z9 e4 y% b( w$ ^$ M; m0 C
3 m& h1 r7 f4 r7 `0 K4 ^, R2 a- @( Ctvb now,tvbnow,bttvb11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是,改造后容积率不会是3点多那么低。 6 K3 L( ?$ \* o" j* `- }
公仔箱論壇# ?8 B \5 l! A( w9 ]6 B
容积率问题也困扰着杨箕村。 5.39.217.77/ P4 m5 w0 J7 U) l
) @6 C! g2 u5 T; i/ g4 T& N1 F+ e公仔箱論壇11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”,但杨箕村土地很少,总共才有11万多平方米。 ' Q/ D Z8 @+ I4 t8 p m% L" h" Y
% R6 w' o4 U+ b w: x6 aTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“核心还是容积率问题。
* |6 m, ?' ?& x: n! itvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇) A* N2 z3 c; j! w9 t, _
: V2 M& C) \0 D# t [/ G/ w/ P公仔箱論壇”张建好说,之前的改造方案将容积率定为6,目前照此计算,要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话,“以后更惨”,会成“村中城”。
- P5 l: W! e7 c; w8 z% T- n( atvb now,tvbnow,bttvb& b. J) {: ?0 n) G3 s
李国强说,区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7,村里提出不超过5,现在定的是4.8。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! U% \; g9 J# R
& [ H$ @& g! L1 x) d7 t1 Ftvb now,tvbnow,bttvb“密集的住宅,改造就失去意义。”他认为,高容积率只会是“长高了的城中村”。
9 U. G D- ]( }9 c; qTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
1 P; L u6 V9 p( g/ a( g2008年12月12日,广州市建委负责人曾提出,城中村改造“切忌急功近利”,要成熟一个,改造一个,避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子,索取过高容积率,变成新一代的“石屎森林”。 5.39.217.779 ~! ?2 Y0 Z R
公仔箱論壇" \* K+ y% i/ p2 O k: n4 G+ w
不过,城中村改造中,在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出,基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式,容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动,拆迁补偿越高容积率就越高。
3 `3 D2 Z3 @7 j, G3 btvb now,tvbnow,bttvb
8 z: i* t7 F3 W# ]% ?. ] ^1 T公仔箱論壇李国强说,长期以来,广州城中村改造一直拒绝引入开发商,很大原因是担心加大市中心居住密度。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ F: _+ F# r2 ?: P; g
, e. E$ L, g: W& n4 B不过,2009年6月,广州向开发商伸出了“橄榄枝”,表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 公仔箱論壇# o% p( s' V( U
+ m! N, M$ V& ^- z* q+ e+ ZTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强认为,“原则”打破了,但在城市密度方面,还没有更好的解决办法。
0 d7 ^4 o. k# N) _ R公仔箱論壇' ]9 @+ |' @: {) q% ?
“像猎德这样就地安置,势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为,猎德模式表面看政府很轻松,但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设,支出大笔财政;这样一来,“村民得益了,全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 ( {6 D; H/ l2 y
5.39.217.77% u- }- z5 U! w, U
11月23日,记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求,未得回应。
0 D* v5 R1 m) q, `8 Z
+ d) K% o, N0 N* L" J6 z/ s% Ytvb now,tvbnow,bttvb对开发商的顾虑 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 k2 w, [# k# l' \3 ~
5.39.217.77" l& X6 k# D2 q
业内人士担心区域房价会被抬高,城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 * f9 A+ f# U4 ~8 T! X; s2 o/ O
公仔箱論壇) t* }6 ?6 ], j" W
冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到,这些人是保利集团来参与城中村改造的。 # s9 \8 b! E( |" W1 V; o) u+ V
' E7 L2 v" }$ v. Q0 [9 F
11月23日,冼村街道办主任张颖否认地产商已介入:“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示,会议有两方代表,其中一方是保利集团。
4 n0 w, U% p2 l& P1 s5.39.217.77tvb now,tvbnow,bttvb+ `# L: j! i: o) N
11月8日,冼村副书记卢佑醒说,目前冼村改造还在测量及制定方案阶段,方案最终由市政府决定。 tvb now,tvbnow,bttvb; y4 H* i+ I f9 ~
+ x) i+ l% x* l, }/ x1 m/ O8 d: M
一名不愿具名的开发商说,目前的城中村改造,都是政府为地产商量身定制项目。往往是,开发商先与村经济体基本谈妥了,再走一个公开的形式。 公仔箱論壇4 Q1 l, S+ v1 g& l1 P
8 ~& k0 g8 i8 \ o1 Y7 R- ^2 fTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日,保利地产作为唯一竞价人,以底价拿下琶洲村的4个地块。 0 b, [! b( v- b; x0 V* v" ?
公仔箱論壇1 f8 G, e' N" o9 q5 N* _* }
据媒体报道,招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件,而具备这些条件的仅有保利等三家,但另两家精力已分散在其 tvb now,tvbnow,bttvb t8 D, y# Y# ]0 j7 z q
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ @. N5 l T# Q: [
他城中村改造项目。 公仔箱論壇0 C( c2 ?- D7 J! d
) Z: U& h9 f3 u4 y/ Q3 m公仔箱論壇对于开发商先期介入后再拍地,白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多,开发商要参与项目,必须提前了解“盘子有多大,水有多深。”
& x1 n8 c5 A' X: A) Z3 H* j公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb& Z v! J' ?% z b8 x: T
广州的城中村改造,多是一个村作为一个项目整体进行,每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出,由一家开发商改造一个城中村,大量开发用地被一家垄断,容易抬高区域楼价。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% Z# [& J) D& J5 z5 N. S- d
: T& y& ]+ `* p0 J. n; G+ HTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。也有意见认为,这或可调控楼价,例如琶洲村如不是保利底价拿下,地价和楼价就会更高。 ( _# x) Y1 f) r( [; S9 o
" R* K ]5 [ m) n( q* b3 J$ W2 FTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村从2008年提出改造意向后,先是富力集团与他们对接,2009年又变为保利集团。而张建好说,他们对开发商还不信任,“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
5 x+ d7 i. N+ G! E5.39.217.77
6 b4 |- T7 h8 g( o9 `" [ [tvb now,tvbnow,bttvb白云区三元里村“村长”李国强说,三元里不打算卖地,而希望自主开发。“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。”
1 u/ L6 E0 H+ s5 m. s% ]2 ~5.39.217.77
; K$ ?/ W Z8 a( G- Q公仔箱論壇2007年1月27日,广州市规划局前任局长潘安曾说,引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。 ( S% b7 K* d# T, q0 P+ q" q
; O, h+ j* J1 d0 VTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月9日,天河区政府有关负责人称,对于城中村改造引入开发商的问题,目前尚不成熟,不方便回应。 tvb now,tvbnow,bttvb2 z& q, J# P T
5.39.217.77; F, S5 h, P3 {7 V1 ?
宅基地“利益之争”
5 S4 I& G2 s3 r- m" }
; |8 \+ ^, f. V: n, c, U; @TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村改造,对于村民来说,是彻底除去农民符号的一次分家。
" x- G5 J5 P0 G0 q公仔箱論壇
5 r" ?: K. G+ x9 Q5.39.217.7711月15日,李国强解释说,按照广州市制定的政策,城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
* `# W- M6 ]7 M; H, L3 e ~公仔箱論壇
0 i4 V# O" q" G! t8 X4 l2 x+ J公仔箱論壇此前城中村曾有过一次身份变化。1997年,广州市石牌村率先撤村改制,组建企业集团,对村集体经济实行公司化管理,对村民及其居住地进行城市化管理。
. _5 M' L5 N1 c6 c. s
6 \: {$ H' V. R* O" S! f. s公仔箱論壇之后到2005年左右,广州的城中村陆续完成这样的改制,农民变为“城市居民”和“股民”。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 }( n }0 I% m8 e
: P) I! c: _( a P公仔箱論壇村民们所持的股,一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地,多数都建起了商业建筑进行租赁。
: f/ }. I% g' H+ ztvb now,tvbnow,bttvb
* k, b7 T' x5 {+ v2 ]TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。而城中村村民与其他市民的重要区别,还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造,涉及的主要部分,是村内宅基地。 tvb now,tvbnow,bttvb* x7 d: d# U7 V) g3 z
2 m7 F o. ?- I5 `& K
11月10日,杨箕村书记张建好说,目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是,现行法律规定宅基地不允许入市流通。 公仔箱論壇# K: A* y! C( Y/ r& E
公仔箱論壇% q/ h y( o+ i5 d! A7 l
业内人士指出,如果政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,则与现行法律相悖。
5 v6 A' X8 q1 B- L0 F' a公仔箱論壇5.39.217.776 Z' A: ]0 j0 s6 \/ O& P& d# C
李国强认为,城中村改造
/ A7 P) p% o5 tTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb" s9 u7 {( I3 e j. v B# }( N
涉及的宅基地,是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有,政府在获得土地出让金后,应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村,政府拿走出让金。 tvb now,tvbnow,bttvb) m/ L. T7 L0 L- O2 O
TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 p' m& [9 K3 i& Y( c/ T$ D
深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为,从实际情况看,城中村土地和宅基地经改造后的增值部分,农民个体已无权享受,增值部分被政府和房地产开发商共享了。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ K+ @: K, U; q' ^
" X3 ~1 Y8 B# g h! N很多村民提出疑问,改造后原地复建的1∶1住房,他们获得国有土地证后,是否可以自由买卖?截至目前,如何转卖由宅基地直接改造的房屋,广州市政府尚未出台政策。
1 s$ }: ?. l2 T
5 z+ G3 \- N. LTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。(徐志娇 编辑) tvb now,tvbnow,bttvb% i! V6 Z9 p7 p; k; A9 R
公仔箱論壇1 T) P2 ^: l2 U6 H, E- M. Z
& ^4 O6 R8 G. N( A9 T公仔箱論壇
( @8 D8 k5 i, \: l# u Y% u, f5.39.217.77
* `; T0 U/ u. A! p5 `+ [- Q& E- Gtvb now,tvbnow,bttvb
/ {& Q- b: U1 g, u广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑: 5.39.217.77- I- x. w$ ^7 \: J4 A
要质疑的最多是杨箕村了:为何广东省第一条亿元村要卖地,公仔箱論壇: i J# L% v1 m* y6 h7 ~
其它不说也罢!!!!!!!!!!! |