[中國內地] 報告稱中國樓市空置率達20% 官方至今無數據

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“目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米。”近日，國際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示。隨後，IMF駐中國代表在4月28日的研究報告中再度提及，“中國住房供應過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯。”
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　　IMF連續關注中國住房空置率再度觸動了房地産市場的敏感神經。作為衡量樓市泡沫的重要指標，中國住房空置率到底有多高？
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4 u! a; D$ L: J3 Utvb now,tvbnow,bttvb　　空置率高低之爭難休
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　　IMF提供的“10億平方米”的空置面積數據，其準確性如何？有關方面説法不一。
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　　西南財經大學去年年中發佈的一份關於城鎮住房空置率的調研報告提出，我國有大量城鎮住房處於閒置狀態。2013年我國城鎮住宅市場的整體空置率達22.4%。據此估算，全國城鎮空置房為4898萬套。我國的住房空置率已高於美國、日本、歐盟等國家和地區。公仔箱論壇5 b$ q7 u# S4 M
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　　但許多業內人士及學者分析認為，IMF報告觀點因樣本選擇、數據採集、調查方式等主客觀原因估算有偏差。
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　　以中國房協副會長任志強等為代表的業界人士根據住宅竣工數量推算認為，1998年以來，城鎮新增家庭住房戶數超過了新建住房套數，因此“絕不可能有5000萬套或更多空置”，我國城鎮地區的空置率也不太可能超過20%。& @% B' q( V+ C9 R2 l, ~1 C% W. t

8 a. D! j2 |' V( ?6 |6 I" _公仔箱論壇　　“一些區域密密麻麻聳立著高樓而沒人住的情況確實存在。”杭州市民李先生的觀察得到很多人的響應。不過很多購房者都發出疑問，這麼高的空置，為何在建樓房仍舊那麼多？難道開發商不知道這些情況？tvb now,tvbnow,bttvb9 e7 [$ Y' S' ~3 H4 [

% d) h% v( N( X6 p　　“房屋空置有多種情況，也和觀察者所處時間節點、出發點有很大關係。”杭州一家本土房企負責人認為，單純説空置率意義不大，關鍵要看城市之間、區域內部的商品房供需是否平衡，“除開一些激進的冒險者，多數開發商都對市場做過細緻調研，不會閉著眼睛往火坑裏跳”。5.39.217.77; v1 G1 t7 V0 Y7 l
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　　某些城市“造城”過度是不爭事實5.39.217.770 k! N9 A0 x' K- s0 a
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　　事實上，萬科、雅居樂等大型房企高管向記者證實，目前其開發的中高端樓盤空置率“相對較高”，“尤以三四線城市和一些北方城市為甚”，鄂爾多斯、惠州、常州等三四線城市的新區人煙稀少。諸多城市大規模興起的造城運動導致供應嚴重過剩，已是不爭的事實。
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. o0 ~2 Q4 p7 G# A- [  X$ Ktvb now,tvbnow,bttvb　　即使是在樓市火爆的上海，已交付使用4年的青浦區某高端樓盤，其空置率也高達20%。記者隨機走訪的幾個市內及郊區的樓盤發現，剛需住房的入住率一般在80%-90%以上；而位於市中心區的中高端樓盤、郊區別墅區的空置率普遍較高。
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　　空置率説明瞭啥？看一下歐美國家的數據。據上海財經大學不動産研究所執行所長陳傑教授提供的數據，美國住房空置率長期保持在較低水準。即使美國樓市最差的2007-2008年，租房空置率最高時候也就達到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國為6%左右，德國約為8%。
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　　顯然，一些城市的空置率是高於國際平均水準的。IMF給中國樓市的分析就是：2014年以前開工建設率太高，房地産開工率遠高於銷售率。
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　　空置率在我國統計系統中仍是空白8 w9 x4 Z1 y+ \+ \

4 J  }! G1 }: m1 I& y3 s　　作為經常被用來評價樓市“健康程度”的一個重要指標，住房空置率一直備受關注。記者梳理髮現，中國樓市空置率高企的話題屢被提及，其中數據的出處不一，從“數燈法”到大數據估算，引用者各有理由，但很難獲得社會普遍認可，關鍵問題是數據缺乏權威性。' M, ?5 |, y6 X2 x0 w
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　　但對於這個重要指標，相關部門對其的統計上仍是一片空白。公開資訊顯示，上世紀90年代中後期，相關部門就引入了“空置面積”的統計指標，2003年有關部門承諾“改進房屋空置統計方法，建立與國際接軌的房屋空置率指標體系”。2010年，統計部門再次明確“研究建立空置住房調查辦法”。但截至目前，未見到公佈相關進展。
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　　對此，“新華視點”記者採訪到國家統計局新聞發言人盛來運。他説：“從短期和表面上看，主要是空置的狀態和時間很難給出標準，要清楚計算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有徵信制度支撐，調查缺乏客觀科學的依據。未來寄望于不動産登記制度的實施。”tvb now,tvbnow,bttvb* ]/ a+ _* ]  E& _

% O$ H+ }" W/ W2 `' i( g5.39.217.77　　住建部門相關人士接受採訪時表示，關於空置率，目前“沒有準確官方定義”。tvb now,tvbnow,bttvb, y1 \- l( h& m9 h; ?* S2 X

0 N+ `% Z3 e4 U5.39.217.77　　空置率是一個很難準確統計的變數。“很難有一個標準去界定達到什麼樣的狀態就算空置，即使理論上有，在實踐中也很難去操作。”快房網首席評論員程偉明認為，大家熱議空置率，實際是對樓市走勢以及風險的關注。5.39.217.77* v; p0 }5 V% F+ b2 D2 @4 ^

; T3 n% `, N: n5.39.217.77　　市場難保不出錯，但市場會自己糾錯。如果一些地方確實出現了空置高企，相信市場會做出反應，開發商從一些區域收縮正是市場調節的體現。“不用太過糾結，樓市的參與者會用供給、價格進行調節，將空置維持在適當比例。”一位房地産業內人士説。公仔箱論壇" z& S- W# N8 }* `! g

% s& _# c) T  i* C4 p# T: {5.39.217.77　　更值得關注的是，隨著生活水準提升，一定的房屋空置本就是樓市發展的應有之義。但在當下，由於基礎數據缺乏特別是房屋底數不清以及看多看空樓市的博弈輿論，導致空置率成為表徵中國樓市泡沫的極富彈性的指標。, u& A+ ]+ e: m( {: A: ^
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　　但專家認為，個別地區樓市的供求失衡確實需引起重視。隨著不動産統一登記能加速推進，為社會提供權威的基礎數據，讓各類猜測、臆想式的數據引用能找到共識，不再讓空置率成為説不清楚的糊塗賬。

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忽視空置率是樓市調控重大失誤6 C) g$ r- W3 H: C$ }4 G; i
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西南財經大學關於我國當前住房空置率22%的報告，一石激起千層浪，而住建部總經濟師馮俊的回應更是濺起大大的水花，空置率問題再次在社會上引起極大反響。關於空置率的問題，在前幾年也曾經有過一次大討論。2005年12月，國家統計局公佈了一組統計數據：到2005年10月末，全國商品房空置面積達1.12億平方米，其中商品住宅空置面積為6204萬平方米，商業地産空置面積上半年為2878萬平方米。國家統計局聲稱當時的全國商品房空置率已達到26%，大大超過了國際公認的10%的警戒線。董藩教授對統計局的數據進行糾正，他認為，實際的空置率不超過1%。; f( L- b) W3 P9 r' c# S

1 o  X! R9 T8 D6 l. O　　對同一個市場的調查，卻得出兩個不同的數據，一個是26%，一個不到1%，這個數據可以説是天壤之別。我們知道，在任何一個房地産市場，空置率都是一個不能忽視的數據，它是決定房地産政策的重要依據，也是開發企業決策經營方向的參考。按照供求關係，當商品房處於絕對的供過於求的時候，房價必然呈現明顯下跌趨勢，政府就要出臺壓縮房地産投資規模的政策，許多開發商和開發投資會退出，而高空置率就是絕對供過於求的標誌。當空置率比較低的時候，説明需求還很大，有關決策和政策就要向增加供給傾斜。公仔箱論壇: m$ L1 V& I7 t6 L, ^
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　　因此，在住房空置率這個問題上是容不得一點馬虎的。本來，同一個市場，在同一個時點，應該只有一個空置房數據，不應該弄出好幾個數據來。但是，由於對空置概念理解的不同，或者説是對空置定義的不同，往往會得出不同的數據。但是，這些不能影響對事實的判斷。空置率這一指標來描述房地産領域的資源配置狀況，但是，不同的定義反映市場的側重點是不一樣的。- ~) ~9 J! Y$ T4 B$ _
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　　國外有的公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房産作為分子。這就是董教授提出的空置率不到1%的依據，因為分母實在太大了，極端情況是把故宮都算進來了。但是，這種演算法，顯然無助於了解中國樓市的基本情況。原因在於，國外的住房市場主要是存量市場，而我國主要是增量市場，我國一年的竣工量比很多國家的總建築面積還要大的多。因此，有人以空置面積除以當年商品房竣工面積，或者是用空置面積除以前三年竣工面積之和。這樣算出來的空置率顯然就大得多了，不過，這樣計算更準確地表達出我國新建住房市場的情況，比較方便地為樓市調控提供根據。
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　　可惜的是，中國樓市調控十多年了，始終沒有把空置率作為政策信號。房子多少誰也沒有數，只能把房價當成調控的目標，結果也就是事與願違，越調越高。住建部總經濟師馮俊在回應西南財大的空置率數據時説，住建部和統計局都沒有關於空置率的統計，其他機構的數據也不準確，數黑燈更是可笑。總之，空置率誰搞不清楚。馮俊表示，現在很多媒體、很多專業人士在講的空置率和國際上講的空置率是不同概念。國際上的空置率指的是，以這個城市裏有出租願望的住房或者有出售願望的住房作為分子，然後把總住房量作為分母，那是空置率。我們現在這方面是沒有調查的，所以很難得出空置率的概念。很對人都覺得，馮俊這話太扯。國際上哪有中國這麼大拆大建的？
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7 S! A$ S5 J3 M/ K5.39.217.77　　西南財大的報告提出，關於空置率數據直到現在為止我們沒有一個官方數據。針對中國的情況，對於空置房的定義，基本含義就是一套房子具有居住的條件，但是沒有人住進去，空著的我們就叫空置房。有兩種情況，第一種是一個家庭可能只有一套房子，但是他外出務工了，這套房子空著了，或者他到另一個城市工作去了，是空著的。第二種類型是一個家庭擁有多套住房，而他自己只住了一套，另外的房子沒有出租也沒有人居住。根據這個定義，中國家庭住房空置率當然主要是城鎮家庭。2011年是20.6%，2013年上升到22.4%。
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　　按國家發改委、國家統計局幾年前發佈的對商品房空置面積種類進行明確分類的通知：2003年統計年報開始，將以商品房空置時間作為標準進行劃分，空置時間在1年以內的為待銷商品房；空置時間在1年以上3年以內的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%—10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%—20%之間為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地産市場的正常發展和國民經濟的正常運作；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。這麼看，我國的空置率，與國外的空房率並不相同。空房率指的是開發商建好房子後，空置的房子與建成的房子之比。
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　　住建部對這樣一個重要參數心中無底，確實是不應該。現在，有人下大力氣拿出了一個數據，作為住建部發言人，首先應該對西南財大的工作表示感謝，然後説非常重視這個工作，將研究西南財大的這組數據，并表示進一步做好下一步的工作。這樣説話，才不辜負別人的辛苦努力。但是，現在看，住建部的態度卻是冷嘲熱諷，毫不在乎。按道理，住建部佔有最多的資源，做這項調查，並不費事。即使，你認為國外的概念對還是不對？你認為應該怎麼定義，都可以，但是，不作為顯然是沒有道理的。這樣的調控，也是讓人不放心的。