不知何時，“剛需”一詞成為地産商鼓動購房者的最佳説辭，在鼓動之下，老百姓也覺得“剛需”是支撐房價的擎天柱。想來是某個自稱經濟學家的家夥的“庸作”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 D0 ~/ j( Y) m: `; j/ s
4 A% J' g. |) q3 R! r6 _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。筆者一位就職于碧桂園的同學解釋，行業從業人員説“剛需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人員沒有經濟學概念，不知經濟學裏的“剛需”為何。
* S! o1 D/ ~6 s& L; ^5.39.217.77
6 X, o4 \% x8 S# p但説實在話，“剛需”説法堪稱流毒無窮。在經濟學語言中，剛需全稱剛性需求，即對某種商品的需求受價格變動影響較小。那麼，房子是“剛需”類商品嗎？顯然不是。 tvb now,tvbnow,bttvb f; I6 e% N: ]# i$ u' p
; Q% ]9 m; {: b7 X& f7 |/ ~
一個購房者調查的反駁
" c3 `0 x! k0 e* l9 \) c3 X1 o* R0 r" k) D! F) n3 @8 d
也許地産商不高興了，會説道，你到某個城市要住房，你結婚要婚房，生了孩子還得換大一點的房子，這不是剛需嗎？ TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% a- P v/ W& x
* A) j- `1 F' j! f' P
不是！這不過是需要，甚至不是有效需求，先簡單用一個調查數據來説明。 tvb now,tvbnow,bttvb+ X K3 ]$ l" N. s
% z! l# v. z& e" o世聯地産今年3月的一項調查顯示，盡管超過60%的人有改善居住環境的需求，但97%的人認為當前的房價承受起來並不容易。有需要但缺乏支付能力，這在經濟學上叫無效需求。 5.39.217.779 f' X5 y3 P( |2 t! y2 o
5.39.217.77+ d' X* l& W5 `5 h4 c
大多數人對生活是充滿美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，但現實是殘酷的。
3 b0 \- J J* J$ K0 ?
/ N3 p# j6 Y Z5.39.217.77此外，剛性需求是指對商品的價格變動不敏感，是相對于彈性需求而言的。房子顯然不是。
, r7 U& E! n; o4 x- s" a F公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb- T2 I0 n& ]* F2 r g J: u5 h
一盒快餐因為種種因素漲價兩三元，比例雖高但也可以接受，而房子漲起價來豈是區區幾元了事，就連租金漲起來都很嚇人。
6 R- G+ E E" V# s, N5.39.217.775.39.217.776 A2 _' g8 V5 o' f# E. f F6 v
順便吐個槽，幾年前，筆者的老房東某日不請自來，説道：“我最近買面包，從9塊漲到12塊了，咱們這房租是不是也該漲一漲了？”怪我們太實在，當初基于信任沒有續簽合約。
( I0 K; t7 _! ~6 a+ [7 G9 \tvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb* L. s3 v, j8 U$ g0 ]5 r; m
但經過這一漲，老先生漲出了甜頭，時隔10個月，又來了，又要漲租金。人在屋檐下，一定要低頭嗎？不，果斷搬出！結果他過了春節都沒把房子租出去。
) K: r& s9 T# O( A4 e公仔箱論壇
`4 o& a- G/ G8 s- P& wtvb now,tvbnow,bttvb回到正題，確實遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上，但沒見多少瞅著房價跳漲還死命往裏衝的。人不吃飯會餓死，但沒見到沒買房就會餓死，要知道，住房存在很多不同層次的替代物，如不同層次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集裝箱等。 tvb now,tvbnow,bttvb/ T! g# b# c; b
tvb now,tvbnow,bttvb) |# F) @8 p$ u7 ^- X! R( Q" g
現實案例之反駁：價格換銷量 tvb now,tvbnow,bttvb: z/ t# ^5 w3 x4 R8 s- C
. C, j5 }4 J% Q9 x% U/ G/ l0 x
相反，一些明智的開發商不再抱著“剛需”的死腦筋，用降價來吸引需求。 公仔箱論壇( q! L! L. r) {# X( I
# G1 Z4 z* t- P
數據顯示，2014年5月份萬科實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現最突出的單月。前五個月，萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長了7.0%和16.2%。
* G* ^- ^- N- e* Q( `5.39.217.77TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 e! H1 _/ G: m: Q
另外，根據德意志銀行5月底對大型發展商的調研，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業績普遍優于4月。此外，該機構對多個一二線城市的調研也顯示，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現。 tvb now,tvbnow,bttvb p! s! z. X; b$ b+ h5 ^3 K& C: h& O
3 Q7 H) ~9 Q& V3 ?tvb now,tvbnow,bttvb萬科副總裁毛大慶也曾私下表示，市場中90%以上的購房者對臨界點特別敏感，2014年4月萬科北京的萬科橙項目，定價2.2萬元/平方米，在市場上引起“軒然大波”，4小時賣光。 tvb now,tvbnow,bttvb+ ]% y& H) E6 J; \$ t
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& [- [& S: J/ A! q, X2 }3 {
毛大慶還透露，萬科做了個測試，一個樓盤價格賣到2.8萬元~2.9萬元/平方米，購房者人數立刻下降；賣到3萬元/平方米，購買下降得就更明顯；另一個在北京亦莊的3.6萬元/平方米的項目，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了。可見市場的價格承受空間和區間是非常明確的。
, j: r( q0 A" h, D0 M: JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
9 l: W& C' T; b2 u' s0 f公仔箱論壇這從實質上説明了房地産並不是剛需物品，只要降價讓利，需求就來了，這還不夠彈性嗎？ 公仔箱論壇+ O- M+ ^5 r0 G! {# I2 }
7 ?0 b9 D h1 o* o! Z: U被透支的“剛需”
# q% j; |5 i( n; p* b3 _1 `6 ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5 g" R- c5 I4 `2 \# a1 j: A2 K7 S公仔箱論壇再退一步講，即便“剛需”是這些年來的樓市購買主力，很遺憾的是，目前已基本上被透支了。 tvb now,tvbnow,bttvb5 |3 Z' \3 i5 C; T/ m! D" d4 s1 N
1 O* E- l) v" ?- p2013年的住宅類商品房銷售面積創歷史新高，達11.57億平方米。但這可能是一個歷史高點，甚至是歷史最高。 # z# T: i2 H4 O) S
; x# [& T N5 a" Y% w+ I" T7 {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。為何這麼説？原因有很多，如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地産泡沫崩潰，人口老齡化以及人口紅利已過拐點、美聯儲逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表，來看個直觀的圖。 tvb now,tvbnow,bttvb. G( X( l) Q% @! Z0 ? a9 q
/ V* x: j& t, s; n! S7 [7 Q t
左邊這張圖描述了1997年以來的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷，2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%，遠勝于一般住宅銷售面積15%的降幅。
) j' y8 Y2 F+ R6 u公仔箱論壇
0 r; s3 p3 e' H* k; J5.39.217.77更重要的是，一般住宅銷售面積2009年以來是維持增長的，而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這説明危機之後高收入階層的房地産消費或投資減少，近幾年火爆的房地産市場更多是中低收入階層在推動(某種意義上也就是所謂的“剛需”群體)，尤其是2013年房地産調控實質上的放開。
w+ R, @$ X9 |* B3 Q" N5 Z
- Z4 n) s2 {* h; S, i6 {2 o* s指望“剛需”來抬轎的地産商們可以醒醒了，買方透支的市場從來只有一種結果。大家都懂的。 |
發表於 2014-9-14 07:28 AM
| 