不知何時，“剛需”一詞成為地産商鼓動購房者的最佳説辭，在鼓動之下，老百姓也覺得“剛需”是支撐房價的擎天柱。想來是某個自稱經濟學家的家夥的“庸作”。
7 b$ V7 k% W; w8 ?% QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
N( [+ v3 D' V' q筆者一位就職于碧桂園的同學解釋，行業從業人員説“剛需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人員沒有經濟學概念，不知經濟學裏的“剛需”為何。
7 k$ e% M$ v7 h+ j M N
3 }' U, T& H/ W6 X1 f! f3 ^5.39.217.77但説實在話，“剛需”説法堪稱流毒無窮。在經濟學語言中，剛需全稱剛性需求，即對某種商品的需求受價格變動影響較小。那麼，房子是“剛需”類商品嗎？顯然不是。 * n1 s7 x n. A' h4 \ p
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# u5 \/ W/ ], R* [, Q- ?" X* r2 R7 l
一個購房者調查的反駁
' O' V Z3 L1 k
+ m. Q9 _& k% ~ l, D& N公仔箱論壇也許地産商不高興了，會説道，你到某個城市要住房，你結婚要婚房，生了孩子還得換大一點的房子，這不是剛需嗎？
% J% V& |# t; ?1 P* P5.39.217.77
& q/ ?, k& T* g7 y) }不是！這不過是需要，甚至不是有效需求，先簡單用一個調查數據來説明。
{9 I4 U, t0 R8 Y5.39.217.77
; z' m+ T R7 a5 Q% W4 Y公仔箱論壇世聯地産今年3月的一項調查顯示，盡管超過60%的人有改善居住環境的需求，但97%的人認為當前的房價承受起來並不容易。有需要但缺乏支付能力，這在經濟學上叫無效需求。
4 ^& ]4 K& `/ e" v+ K公仔箱論壇
' x _0 b+ q" D+ o+ [) C+ c. e; G5.39.217.77大多數人對生活是充滿美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，但現實是殘酷的。
/ ?6 V$ H0 [. F: d" s$ r2 |) D9 ^# m4 p. N; E+ X
此外，剛性需求是指對商品的價格變動不敏感，是相對于彈性需求而言的。房子顯然不是。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 H8 W; P& |. R; C) e R/ A2 C
1 O) z4 W J$ F6 S1 R9 @* n+ F' l& {公仔箱論壇一盒快餐因為種種因素漲價兩三元，比例雖高但也可以接受，而房子漲起價來豈是區區幾元了事，就連租金漲起來都很嚇人。 tvb now,tvbnow,bttvb2 e7 A8 m/ s& E
公仔箱論壇) C! v! n+ ]0 a8 y3 m0 N
順便吐個槽，幾年前，筆者的老房東某日不請自來，説道：“我最近買面包，從9塊漲到12塊了，咱們這房租是不是也該漲一漲了？”怪我們太實在，當初基于信任沒有續簽合約。
# }! H6 R& Q- c+ g" Qtvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb6 B$ f" u# I3 m5 W
但經過這一漲，老先生漲出了甜頭，時隔10個月，又來了，又要漲租金。人在屋檐下，一定要低頭嗎？不，果斷搬出！結果他過了春節都沒把房子租出去。
2 D4 C) O. n' G9 v9 |5.39.217.77
! E: P5 W0 g i: ~6 ^4 C+ l0 y回到正題，確實遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上，但沒見多少瞅著房價跳漲還死命往裏衝的。人不吃飯會餓死，但沒見到沒買房就會餓死，要知道，住房存在很多不同層次的替代物，如不同層次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集裝箱等。 tvb now,tvbnow,bttvb# ], `. V5 h. ~" B7 k
?- a# k" a/ E/ e) N' r現實案例之反駁：價格換銷量 ( s/ m: P, z& ]" Y |! P. M
tvb now,tvbnow,bttvb. K9 g) U( B! u/ z
相反，一些明智的開發商不再抱著“剛需”的死腦筋，用降價來吸引需求。
$ r2 h- x$ J ~6 J, p& A2 N, mtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ e6 W* N% a- ]+ [$ A
數據顯示，2014年5月份萬科實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現最突出的單月。前五個月，萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長了7.0%和16.2%。 5.39.217.77% N b% d0 A6 C$ B5 w6 z4 l+ l
0 R$ u& s1 E* `6 I公仔箱論壇另外，根據德意志銀行5月底對大型發展商的調研，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業績普遍優于4月。此外，該機構對多個一二線城市的調研也顯示，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現。
! i3 c: Y+ P) _8 d- H7 _" i
9 i$ K8 H8 n4 \. D5.39.217.77萬科副總裁毛大慶也曾私下表示，市場中90%以上的購房者對臨界點特別敏感，2014年4月萬科北京的萬科橙項目，定價2.2萬元/平方米，在市場上引起“軒然大波”，4小時賣光。
2 |3 I% R# a& |* X+ Itvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- W, ?+ c8 @/ F5 W5 s# x
毛大慶還透露，萬科做了個測試，一個樓盤價格賣到2.8萬元~2.9萬元/平方米，購房者人數立刻下降；賣到3萬元/平方米，購買下降得就更明顯；另一個在北京亦莊的3.6萬元/平方米的項目，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了。可見市場的價格承受空間和區間是非常明確的。 ' k+ w) u7 D7 m) b
# @3 T) g8 ~: d( q& ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。這從實質上説明了房地産並不是剛需物品，只要降價讓利，需求就來了，這還不夠彈性嗎？
2 z _. x1 g8 D! L9 n5 N* r# _tvb now,tvbnow,bttvb2 b7 [2 y/ w% F2 M& m+ G# j4 J
被透支的“剛需” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% U# G2 U. i$ d5 B9 L. v; [
3 N$ w! N4 Y* r$ p! Y! ?# n再退一步講，即便“剛需”是這些年來的樓市購買主力，很遺憾的是，目前已基本上被透支了。 tvb now,tvbnow,bttvb( R- \8 x+ H! z2 x% p
/ O2 ?8 E( X3 v4 v" z: mtvb now,tvbnow,bttvb2013年的住宅類商品房銷售面積創歷史新高，達11.57億平方米。但這可能是一個歷史高點，甚至是歷史最高。
. Z7 p: _5 r( T4 W5 d1 j3 a4 HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇& b/ `% L6 G9 g2 k
為何這麼説？原因有很多，如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地産泡沫崩潰，人口老齡化以及人口紅利已過拐點、美聯儲逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表，來看個直觀的圖。 公仔箱論壇" g: n1 j' H5 [2 u) T
公仔箱論壇3 y' Q- @9 r0 {' @7 Y# z
左邊這張圖描述了1997年以來的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷，2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%，遠勝于一般住宅銷售面積15%的降幅。
O% K& P" g& x0 Z! Y公仔箱論壇
0 v% P/ G" j8 |5 p+ {- y5 `5.39.217.77更重要的是，一般住宅銷售面積2009年以來是維持增長的，而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這説明危機之後高收入階層的房地産消費或投資減少，近幾年火爆的房地産市場更多是中低收入階層在推動(某種意義上也就是所謂的“剛需”群體)，尤其是2013年房地産調控實質上的放開。 + O/ G7 e/ s3 i& f4 w f o
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& X4 ~7 y: B0 k' G! q
指望“剛需”來抬轎的地産商們可以醒醒了，買方透支的市場從來只有一種結果。大家都懂的。 |
發表於 2014-9-14 07:28 AM
| 