房價似乎是個永遠不過時的話題，一位朋友前幾天問我：“今年下半年房價會漲還是會跌？”公仔箱論壇9 Q9 G' k E1 e' D5 Z* U$ p% F
4 |7 k w& h: W! I
我沒有直接回答，而是反問：“如果你認為今年房價會繼續上漲，請給我一個理由。”
) m. j: d" }2 q8 P( n, S; I公仔箱論壇5.39.217.77' f* p+ @1 s5 p# l8 n: T$ T" ^
朋友想了一會兒：“任志強說房地產拐點還沒到，他的預測總是很準。”
4 A6 y6 O2 F; ^6 {, x) q4 dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
4 ]: n0 v- u! W2 L" iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 “這個嘛，其實，任志強在預測樓市時也有失手的時候。比如2007年底王石[微博]拋出拐點論後，2008年老任和王石爭論得很厲害，老任堅持那年樓市不會出現拐點，事實證明他錯了，當然，他不會承認。”我說。5.39.217.77% s4 W& z1 B8 F
* f+ \6 x$ n# D, ]- [$ O# k/ w公仔箱論壇 “再說，什麼是拐點？任志強認為拐點的意思是‘降價也沒人買’，這個是他自己發明的，還是張大偉(中原地產市場研究部總監)說的好，‘降價也沒人買’那是崩盤。”我補充道。% ?# R! L4 J& \8 R7 J$ d
9 x5 h& I( B5 W2 X6 B3 d7 Ptvb now,tvbnow,bttvb 其實，我曾專門思考過拐點這件事，經濟學關於“拐點”的定義通常是指曲線由加速增長轉變為減速增長，但關於房地產行業的“拐點”，王石及國內多數經濟學家的定義更接近於“轉捩點”。tvb now,tvbnow,bttvb. ]# G6 X" d: ^; r: x9 R
/ N) i; m& V$ M5.39.217.77 除了老任力挺樓市，再看看其他支撐房價上漲的觀點，還是那些老掉牙的理由：城鎮化、人口紅利、剛需、房企拿地成本高……
9 A& n( \. A5 o8 _5 H3 H6 \5.39.217.77 X& R- |2 i- i' H
最後一個理由最讓人無語，難道其他商品是由供求關係決定，房屋價格卻由成本決定？房企拿地成本高，固然會在一定程度影響定價，但如果房子蓋好後賣不出去，成本價甚至虧本也得出貨，不然砸在手裏資金無法回籠。/ b' N9 P- W+ n }. B4 X+ s; a
0 ^9 N! Z8 Q9 l
至於剛性需求，一般是針對柔性需求而言，在很多時候，剛需這個概念更接近一個偽概念。部分人群確實有買房的實際需要，但並不意味著這些人不能等，在樓市下行時，他們會選擇觀望，很多人在房價沒有調整到位時不會出手。 N) a3 w& x1 t5 T5 L- Y- g+ ]
tvb now,tvbnow,bttvb+ ?5 G) r8 O# E; J1 {; x
人口紅利已經在逐步消失，這點不用多說，還是說說城鎮化吧。誰都知道，城鎮化不等於蓋樓，如果沒有人的城鎮化，就會成為“空心城鎮化”，地方政府也不是不明白這一道理，但地球人已無法阻擋他們的賣地衝動。公仔箱論壇 N3 ?4 h% g: b' [* m) y/ J
公仔箱論壇$ {4 C6 ^7 g6 L, l% g' T8 s$ @/ \
在國內很多三四線城市，樓市庫存驚人，即使地方政府現在不再出讓一寸土地，按目前的去化速度，消化這些庫存也需要很多年。研究機構根據官方數據測算，唐山消化庫存至少需要10年，遼寧錦州的房屋庫存可供14年銷售。三四線城市政府賣地大躍進、熱衷造城的直接後果，就是“空城”、“鬼城”頻現。
& S: B" p2 Y4 v* ^4 P3 w
- L$ }) M- w: h. Stvb now,tvbnow,bttvb 當然，庫存是個動態指標，隨時在變化，如果樓市成交旺盛，消化速度會大大加快，但還存在另一種可能，如果樓市成交還不如現在呢？公仔箱論壇) T) Y* k/ p7 {
% Z6 a7 ?- ~! \( y5 o 事實上，房價上漲時，城鎮化、剛需等等都可以成為理由，但房價進入下行通道後，這些理由就都不是理由。
" S( @3 q& T T& c* A. o
# z i- n" }3 R 房價這件事，說白了還是和市場預期有關。目前，無論是外部因素，還是內在因素，支持房價短期內再度上漲的動力幾乎全部消失。
4 n, d& N q8 U; ]4 }- g& _4 D0 S公仔箱論壇/ s! o6 G8 Q, y, J5 U# f; E
在經歷去年一輪大幅上漲之後，很多城市的房價創下歷史新高，今年存在調整需要。此外，經濟大環境、開發商資金狀況均不理想，最關鍵的是，不會再有四萬億了。5.39.217.77/ t" j. I- i' W9 H8 B
; r# N5 c: U, H9 r3 E! l p 儘管目前熱點城市的房價仍然維持在高位，但脫離成交量來談房價，幾乎沒有任何意義。沒有成交量就沒有市場，成交量不僅是樓市存在之根本，亦是開發商生存之首要因素。
* g1 ^( R6 n) Q
. V; ~ l$ s1 f5 n2 {( G 很多人堅稱房價今年還會繼續上漲，不僅是慣性思維使然，還因為中國樓市已成為名副其實的“賭場”：開發商賭政策是不是會鬆綁，投資者賭房價再次大幅反彈，更有專家屢次對房價設下賭局。政府反復無常的干預，令這個市場的信號極其混亂，再加上政府講了好幾遍“狼來了”的故事，狼真的來了，也沒人願意相信。tvb now,tvbnow,bttvb% v5 Z; |' ^' G
tvb now,tvbnow,bttvb! s5 J2 R( W$ C Q2 K
實際上，中國樓市已經到了不得不調整的時候。如果癲狂的狀態持續下去，一旦泡沫破裂，後果將不堪設想。多年來，被稱為百業之首的房地產業，對中國經濟而言如同大劑量的“鴉片”，如果不戒掉這劑“鴉片”，實體經濟空心化的趨勢就得不到扭轉，中國經濟的結構轉型就是一句夢話，而經濟轉型拖的時間越長，付出的代價也將越大。tvb now,tvbnow,bttvb2 k1 `! A3 k2 j. l: E7 `8 a0 _1 ]* H
tvb now,tvbnow,bttvb. {/ Q N* v( y, K) d0 ^
對於房企而言，在市場走向不明朗的情況下，未雨綢繆勝於亡羊補牢，“主動破局”也遠比“死扛”來得更為積極有效，與其殫精竭慮地與購房者在高房價上進行博弈，不如適度降價以換來資金的快速周。 |
發表於 2014-6-6 07:23 AM
| 