自救倒計時70天
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福建房地產老板林偉(化名)，最近遇到了從業以來的最大麻煩。他旗下的兩個在售項目，陷入銷售不暢的困境，兩個在建項目，也因為資金緊張而不得不暫時停工。銀行的朋友告訴他，貸款額度最快要到8月份才能放開。這意味著，在銀行信貸放開之前，林偉要想盡辦法熬過70天的時間。
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. Z" u5 w/ J! a& H, Y& x3 x1 A公仔箱論壇 在江浙閩等地的中小房地產商中，像林偉這樣的情況不在少數。雖然身處民間資本發達的區域，但在市場空間不足、融資成本高企的情況下，如果不能跑贏時間，資金仍然可能成為壓垮企業的最後一根稻草。公仔箱論壇; |- s0 B( J X
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令人沮喪的事實在于，即便林偉真的跑贏了時間，“8月放貸”的承諾也可能只是“畫餅”。在樓市區域風險凸現的情況下，房地產業能否從銀行貸款中的“黑名單”中抹去，顯得疑問重重。如果不能熬過這個關口，許多中小房企將難以避免被市場淘汰的命運。公仔箱論壇/ M( y, i, ~, {+ R" \, S
4 }# o) I; t4 ^( ]" d/ ]; }, f5.39.217.77 救命的關口TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 `! T' Y3 m) p
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回款困難 借貸接力救急
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作為福建本地開發商，林偉旗下的四個項目均在福建。其中，在隸屬于福州的長樂市，林偉有兩個在售項目，另外兩個在建項目則分別位于三明和晉江。tvb now,tvbnow,bttvb, f9 u$ @: B9 n) }+ r% t
' @8 Q' [) h7 I% d& `tvb now,tvbnow,bttvb 林偉轉型做房地產已有9個年頭，在此之前，他在晉江開了一個加工廠，從事衣服布料的研發和加工。2005年，身邊的親戚朋友紛紛轉做房地產，林偉也順勢投入這個行業。開始幾年，林偉做得順風順水，但從去年開始，他明顯感覺到生意不再那麼好做。公仔箱論壇& k0 H u G1 a! i2 a9 C( T
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“房子不好賣，有時候降價都賣不出去。”林偉說，前幾年的情況則是，拿到地三個月就能辦預售，而且能夠很快售罄。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 ~% C: Z" l4 \$ d
" }0 j) o" _( y6 Q$ ?$ l5.39.217.77 不僅如此，拿地成本也越來越高。隨著全國性大型房地產企業進駐福建省三四線城市，本地中小開發商的競爭力嚴重不足。其獲取土地的難度越來越大，有時只能拿到一些位于城市邊緣的劣質地塊。
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) X( ~9 \+ F% M2 m5.39.217.77 最近，林偉旗下的兩個在售項目遇到了銷售困境。按照林偉的計劃，到今年5月初，這兩個項目可以達到80%的去化率，從而為林偉的公司謀得3億左右的銷售回款。但如今，即便採取了降價促銷的政策，項目去化率仍然不足4成。
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對于一家小型開發商來說，3億銷售回款至關重要。兩年前，林偉通過項目抵押，從兩家信托公司分別謀得5000萬和8000萬貸款，今年6月即將到還款期限。同時，林偉還以民間借貸的方式籌得3000萬左右資金，用于前期投資。
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0 G, R4 S6 z* W1 t) u" Ftvb now,tvbnow,bttvb 事實上，由于兩個在售項目銷售遲緩，林偉位于三明和晉江的兩個在建項目也已停工。如果這種情況持續至6月，企業將面臨債務違約和資金鏈斷裂的風險。
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' I9 _; q, A( ^3 Y5.39.217.77 事實上，在福建、浙江、江蘇等地的中小房地產商中，很多都面臨類似情況。
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& u* ?# I W$ e; P9 K6 u 對于林偉來說，這段時間以來只有兩個勉強可以稱得上的好消息：一是福建省開始松綁樓市調控政策，包括降低限購門檻、下浮貸款利率等，也即網傳的“閩十條”實際已在執行之中。二是多個銀行朋友告訴林偉，銀行貸款額度最快可在8月發放，只要能熬過最後的70天，燃眉之急或可解。
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V$ D( M; Y; A- v. |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 為什麼一定要寄希望于銀行貸款？業內人士指出，在房地產企業的資金來源中，銀行貸款的佔比並非最大，但成本最低。尤其是在房地產業成本不斷被壓縮的情況下，低成本貸款尤其重要。
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銀行的顧慮
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預警風險 房企措手不及
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: t& |4 t2 G! c# W$ P4 l公仔箱論壇 在福建，很多類似的小型房企都獲知了“8月關口”的說法。盡管距離8月尚有一段不短時間，但對于深陷資金泥潭的房企來說，無疑是一根救命稻草。tvb now,tvbnow,bttvb) h3 b4 }2 R% L9 E* R& G* i
$ J) d1 c4 r5 P- P% ]9 q$ ?. H 對于“8月關口”的由來，郵儲銀行福建泉州支行的一位人士向中國證券報表示，按照往年慣例，銀行按季度的放貸比例為“4321”，即一季度房貸額度相當于全年的4成，後面三個季度分別為3成、2成和1成。因此，房地產企業往往在年初獲得最多的信貸額度。
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但今年的情況完全不同。在金融風險的警示下，很多銀行一季度的放貸額度只相當于不到全年的兩成，二季度到目前為止，貸款額度仍然從緊。這種變化讓很多開發商措手不及。
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1 B+ g& D2 [% S( Q! a1 M 上述人士表示，最近一段時間，很多銀行都不再發放房地產貸款。在央行喊話之後，個人住房按揭貸款的發放額度可能有所提高。但對于房地產開發貸，仍然維持從緊的額度控制，最快也要到8月才能發放。
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) T+ f5 `: q7 F 銀行如此謹慎並非沒有道理。在很多中小城市，房地產市場供大于求的情況已較嚴重，部分城市出現供應過剩的風險。根據國家統計局數據，截至4月末，全國商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。有機構計算，部分二三線城市的去化周期超過20個月，處于市場嚴重滯銷狀態。tvb now,tvbnow,bttvb! h. l) [* A. T2 I
) C4 A" M7 f1 P公仔箱論壇 房屋供應的過剩，從林偉們的轉型之路中可見端倪。隨著我國實施房地產市場化改革，不少社會資金蜂擁進入房地產業，其中便包括類似林偉等從實體經濟中轉型而來的群體。投資的增加帶來房地產的大量建設和竣工，但產業空心又使得人口無法聚集，房屋難以消化。盡管具備強大的城鎮化潛力，但對于很多中小城市來說，在短時間內聚集人口仍然困難。2 |2 }0 g$ p! `
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在這種背景下，銀行自然要顧及房地產業的貸款風險。據悉，在不少銀行的內部分類中，已將房地產業列入信貸“黑名單”。) ]( [/ C6 A. p- Y
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對于大型房企來說，現時擁有的信用額度主要來自于以往尚未用完的部分，而非新增部分。相比之下，從去年開始，中小房企的申請已根本無法獲批。公仔箱論壇* B( ^$ q3 S5 n2 D9 s) F5 d
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上述人士表示，近一段時間以來，他曾接到多位房地產企業的業務接洽。一些房地產商甚至表示，願意拿公司的營業執照，乃至家庭房產做抵押，來申請貸款。但在嚴格的額度控制下，無一成行。
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最後的招數
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斷臂求生 還是跑贏時間？
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/ }' F: }; D& D1 Btvb now,tvbnow,bttvb 在降價促銷未果、信貸額度從緊的背景下，林偉們能做的只有一件事，即熬過未來的70天。他表示，公司正在嘗試謀求另一筆新的民間借貸，以便在6月信托償還之時，解決燃眉之急。但困擾是成本太高。# e" u4 @6 c$ I; e/ p* O. K4 A
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此外，即便房地產已被列入“黑名單”管理，但林偉仍然有辦法從銀行獲得貸款。一方面，他能夠以旗下建築公司的名義申請貸款；另一方面，林偉轉型做房地產業之後，此前的服裝布料加工公司並未停產，以上述公司的名義來申請貸款同樣具有可行性。但這種方式也有一定缺陷：即便申請成功，貸款額度也偏小，無法填補龐大的資金缺口。
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林偉甚至做過最壞的打算，即當局面徹底無法挽回時，底價轉讓兩個在建的項目，斷臂求生。或者幹脆退出房地產業，重操舊業。2 f6 l0 ^$ a$ n& |5 W0 z
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但現在尚未到考慮這個問題的時候。唯一讓他可以期待的是，未來的70天裏，希望出現政策層面的巨大利好，從而再度激活市場，並讓公司起死回生。. e; r2 p& ^* d9 B, ]! w
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在業內人士看來，出現上述結果只是小概率事件。北京中原地產首席分析師張大偉表示，雖然未來按揭貸款政策松動，但房地產開發貸款政策仍然沒有松動的跡象。同時，地方政府的救市行為可能更多，但對市場的影響很有限。除非出現類似“4萬億”投資或信貸政策的大規模松綁，否則市場仍將處于下行通道中。
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事實上，即便這些企業熬到“8月關口”，能否真正享受到銀行信貸的惠及仍是未知數。上述銀行人士表示，銀行對于開發貸的審批，與房地產開發企業的資質和開發實力密切相關。一般來說，在額度有限的情況下，開發實力強、排名靠前的大型房企更易獲得銀行貸款，中小型房企往往“湯都沒的喝”。5.39.217.770 x' l% f: p# y1 O$ S: l
9 C* |4 B" s* I/ Z% y$ n2 ?# r5 ?tvb now,tvbnow,bttvb 與很多當地的房地產開發商類似，林偉自信，憑借與當地銀行業的良好交情，公司能夠在銀行信貸額度發放時“喝上一杯湯”。但這杯湯能否救得了企業的命，仍然要“靠天吃飯”，即視市場走勢而定。
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; S. A) w4 O* h, Y% \ 多數機構認為，在多年來房地產投資高速增長的背景下，市場供需關係正在趨于平衡，一些大城市則從增量市場向存量市場演變，留給房地產開發企業的市場空間越來越小。按照這個邏輯，即便企業突破了“8月關口”，留給他們的路也已不長。
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蘭德咨詢機構總裁宋延慶表示，近年來，房地產業的平均利潤率維持每年下降一個百分點的趨勢，行業也已迎來洗牌時代。隨著各項競爭的激烈和市場空間的縮小，到2015年，將有1/3的房企被淘汰出局，其中以中小企業為主。 |
發表於 2014-5-25 07:24 AM
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