自救倒計時70天8 `2 d( }9 a5 y, G! F
中小房企 斷臂求生還是跑贏時間
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" G: E7 a0 T0 g( ~公仔箱論壇 福建房地產老板林偉(化名)，最近遇到了從業以來的最大麻煩。他旗下的兩個在售項目，陷入銷售不暢的困境，兩個在建項目，也因為資金緊張而不得不暫時停工。銀行的朋友告訴他，貸款額度最快要到8月份才能放開。這意味著，在銀行信貸放開之前，林偉要想盡辦法熬過70天的時間。" e1 {! ?& ]: C6 {9 L% L& S" s
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在江浙閩等地的中小房地產商中，像林偉這樣的情況不在少數。雖然身處民間資本發達的區域，但在市場空間不足、融資成本高企的情況下，如果不能跑贏時間，資金仍然可能成為壓垮企業的最後一根稻草。
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令人沮喪的事實在于，即便林偉真的跑贏了時間，“8月放貸”的承諾也可能只是“畫餅”。在樓市區域風險凸現的情況下，房地產業能否從銀行貸款中的“黑名單”中抹去，顯得疑問重重。如果不能熬過這個關口，許多中小房企將難以避免被市場淘汰的命運。 b: X) f0 A/ q: o$ b/ w
0 Z- E9 N7 [8 j% ], H4 eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 救命的關口tvb now,tvbnow,bttvb5 u) t7 b L2 A5 _
" d$ B$ l b4 O0 ~公仔箱論壇 回款困難 借貸接力救急
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/ P! C1 O2 A) Y' H5 P E5.39.217.77 作為福建本地開發商，林偉旗下的四個項目均在福建。其中，在隸屬于福州的長樂市，林偉有兩個在售項目，另外兩個在建項目則分別位于三明和晉江。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ T6 Y" R/ l6 _2 I
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林偉轉型做房地產已有9個年頭，在此之前，他在晉江開了一個加工廠，從事衣服布料的研發和加工。2005年，身邊的親戚朋友紛紛轉做房地產，林偉也順勢投入這個行業。開始幾年，林偉做得順風順水，但從去年開始，他明顯感覺到生意不再那麼好做。
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4 j, v* Y* J: b$ _1 ^4 }! |& C5.39.217.77 “房子不好賣，有時候降價都賣不出去。”林偉說，前幾年的情況則是，拿到地三個月就能辦預售，而且能夠很快售罄。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 r, B7 M9 m" ^ C
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不僅如此，拿地成本也越來越高。隨著全國性大型房地產企業進駐福建省三四線城市，本地中小開發商的競爭力嚴重不足。其獲取土地的難度越來越大，有時只能拿到一些位于城市邊緣的劣質地塊。/ f* T2 v( B% [
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最近，林偉旗下的兩個在售項目遇到了銷售困境。按照林偉的計劃，到今年5月初，這兩個項目可以達到80%的去化率，從而為林偉的公司謀得3億左右的銷售回款。但如今，即便採取了降價促銷的政策，項目去化率仍然不足4成。5.39.217.77, m6 I5 u5 y8 k2 D9 @) z5 k& p
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對于一家小型開發商來說，3億銷售回款至關重要。兩年前，林偉通過項目抵押，從兩家信托公司分別謀得5000萬和8000萬貸款，今年6月即將到還款期限。同時，林偉還以民間借貸的方式籌得3000萬左右資金，用于前期投資。, V( @/ L: O8 j |
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事實上，由于兩個在售項目銷售遲緩，林偉位于三明和晉江的兩個在建項目也已停工。如果這種情況持續至6月，企業將面臨債務違約和資金鏈斷裂的風險。
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$ R9 Q1 j6 {2 ktvb now,tvbnow,bttvb 事實上，在福建、浙江、江蘇等地的中小房地產商中，很多都面臨類似情況。
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$ U7 j+ K! H9 k8 i2 ^# d0 _9 X Z7 M 對于林偉來說，這段時間以來只有兩個勉強可以稱得上的好消息：一是福建省開始松綁樓市調控政策，包括降低限購門檻、下浮貸款利率等，也即網傳的“閩十條”實際已在執行之中。二是多個銀行朋友告訴林偉，銀行貸款額度最快可在8月發放，只要能熬過最後的70天，燃眉之急或可解。5.39.217.778 W( l0 a: _' r& a3 ^
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為什麼一定要寄希望于銀行貸款？業內人士指出，在房地產企業的資金來源中，銀行貸款的佔比並非最大，但成本最低。尤其是在房地產業成本不斷被壓縮的情況下，低成本貸款尤其重要。tvb now,tvbnow,bttvb2 B4 w$ y$ ?5 p; c' X2 y& i
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銀行的顧慮
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預警風險 房企措手不及
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8 F* a& b5 W. J, V, ] 在福建，很多類似的小型房企都獲知了“8月關口”的說法。盡管距離8月尚有一段不短時間，但對于深陷資金泥潭的房企來說，無疑是一根救命稻草。5.39.217.775 I5 {& n4 J0 W# r
* C+ w& p$ C+ j/ |' P: B# W 對于“8月關口”的由來，郵儲銀行福建泉州支行的一位人士向中國證券報表示，按照往年慣例，銀行按季度的放貸比例為“4321”，即一季度房貸額度相當于全年的4成，後面三個季度分別為3成、2成和1成。因此，房地產企業往往在年初獲得最多的信貸額度。tvb now,tvbnow,bttvb9 ?# c' F5 `0 f' w; u
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但今年的情況完全不同。在金融風險的警示下，很多銀行一季度的放貸額度只相當于不到全年的兩成，二季度到目前為止，貸款額度仍然從緊。這種變化讓很多開發商措手不及。
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# V" h& ?3 K) @6 i 上述人士表示，最近一段時間，很多銀行都不再發放房地產貸款。在央行喊話之後，個人住房按揭貸款的發放額度可能有所提高。但對于房地產開發貸，仍然維持從緊的額度控制，最快也要到8月才能發放。
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銀行如此謹慎並非沒有道理。在很多中小城市，房地產市場供大于求的情況已較嚴重，部分城市出現供應過剩的風險。根據國家統計局數據，截至4月末，全國商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。有機構計算，部分二三線城市的去化周期超過20個月，處于市場嚴重滯銷狀態。
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房屋供應的過剩，從林偉們的轉型之路中可見端倪。隨著我國實施房地產市場化改革，不少社會資金蜂擁進入房地產業，其中便包括類似林偉等從實體經濟中轉型而來的群體。投資的增加帶來房地產的大量建設和竣工，但產業空心又使得人口無法聚集，房屋難以消化。盡管具備強大的城鎮化潛力，但對于很多中小城市來說，在短時間內聚集人口仍然困難。
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+ T" s3 T8 W: `5 b2 }* N% u* k/ Ztvb now,tvbnow,bttvb 在這種背景下，銀行自然要顧及房地產業的貸款風險。據悉，在不少銀行的內部分類中，已將房地產業列入信貸“黑名單”。
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對于大型房企來說，現時擁有的信用額度主要來自于以往尚未用完的部分，而非新增部分。相比之下，從去年開始，中小房企的申請已根本無法獲批。5.39.217.77" Y' i ?: U" ^, h' ~8 f# k
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上述人士表示，近一段時間以來，他曾接到多位房地產企業的業務接洽。一些房地產商甚至表示，願意拿公司的營業執照，乃至家庭房產做抵押，來申請貸款。但在嚴格的額度控制下，無一成行。5.39.217.774 N5 r0 w6 y/ a9 h& ^2 c0 v2 D( f- V
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最後的招數
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在降價促銷未果、信貸額度從緊的背景下，林偉們能做的只有一件事，即熬過未來的70天。他表示，公司正在嘗試謀求另一筆新的民間借貸，以便在6月信托償還之時，解決燃眉之急。但困擾是成本太高。
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! R. \; o% G7 j5 ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 此外，即便房地產已被列入“黑名單”管理，但林偉仍然有辦法從銀行獲得貸款。一方面，他能夠以旗下建築公司的名義申請貸款；另一方面，林偉轉型做房地產業之後，此前的服裝布料加工公司並未停產，以上述公司的名義來申請貸款同樣具有可行性。但這種方式也有一定缺陷：即便申請成功，貸款額度也偏小，無法填補龐大的資金缺口。
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$ d- y4 p' p: s) T2 F! N公仔箱論壇 林偉甚至做過最壞的打算，即當局面徹底無法挽回時，底價轉讓兩個在建的項目，斷臂求生。或者幹脆退出房地產業，重操舊業。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 [8 }! Y$ k9 U0 Z$ ~# v
0 C3 k6 U) z2 M. w# H* ^, [! L 但現在尚未到考慮這個問題的時候。唯一讓他可以期待的是，未來的70天裏，希望出現政策層面的巨大利好，從而再度激活市場，並讓公司起死回生。
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在業內人士看來，出現上述結果只是小概率事件。北京中原地產首席分析師張大偉表示，雖然未來按揭貸款政策松動，但房地產開發貸款政策仍然沒有松動的跡象。同時，地方政府的救市行為可能更多，但對市場的影響很有限。除非出現類似“4萬億”投資或信貸政策的大規模松綁，否則市場仍將處于下行通道中。! @% ]8 I+ {# W( y
O" U* e* Y/ r4 B$ z公仔箱論壇 事實上，即便這些企業熬到“8月關口”，能否真正享受到銀行信貸的惠及仍是未知數。上述銀行人士表示，銀行對于開發貸的審批，與房地產開發企業的資質和開發實力密切相關。一般來說，在額度有限的情況下，開發實力強、排名靠前的大型房企更易獲得銀行貸款，中小型房企往往“湯都沒的喝”。公仔箱論壇 Z/ Z( t. c8 C5 g: Z6 e! g
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與很多當地的房地產開發商類似，林偉自信，憑借與當地銀行業的良好交情，公司能夠在銀行信貸額度發放時“喝上一杯湯”。但這杯湯能否救得了企業的命，仍然要“靠天吃飯”，即視市場走勢而定。公仔箱論壇. ^. r' t8 z: e! |
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多數機構認為，在多年來房地產投資高速增長的背景下，市場供需關係正在趨于平衡，一些大城市則從增量市場向存量市場演變，留給房地產開發企業的市場空間越來越小。按照這個邏輯，即便企業突破了“8月關口”，留給他們的路也已不長。
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蘭德咨詢機構總裁宋延慶表示，近年來，房地產業的平均利潤率維持每年下降一個百分點的趨勢，行業也已迎來洗牌時代。隨著各項競爭的激烈和市場空間的縮小，到2015年，將有1/3的房企被淘汰出局，其中以中小企業為主。 |
發表於 2014-5-25 07:24 AM
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