当前中国百姓最热话题——房价 5.39.217.77" a6 t8 P/ c4 M) F) H' d4 O
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因为大家都知道我对经济有所了解，尤其是看到2008年7月4日发表的《政府放纵下的油价暴涨让世界休克》一文中指出当前高油价已不可持续的成功预测——2008年7月11日达到最高点147.27美元每桶，2008年底相信原油还要高涨的中国国航、东方航空在与高盛的航油期货合约中巨亏，几近破产。而2008年12月9日发表的《南辕北辙的4万亿政府投入》建议买入国际原油储备——2008年12月22日至32美元每桶低点，更是让他们惊讶。所以很多人见面就问房价怎样？
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" @9 D% @1 U* L/ K刚刚和双清路红杉国际公寓里面的一位主任律师朋友吃饭，她对我讲，不但她自己关心北京的房价，而且她的顾问客户也渴望知道，也就是高净值人群更加敏感。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 a, S4 X% ~9 n# S& s$ b) e, U, y
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0 k! d' s. C o2 }& C5.39.217.77土地推高房价？
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很多人以开发商拿地成本高来推论房价必然高，这实际是缺乏基本的经济学常识，因为影响房价的所有的因素都要归结于供求两大方面，土地成本影响的是供给，而目前房价高涨的关键因素却是需求，试想，如果需求为零，即使10万一平拿地，那销售价格也只能为零；相反，即使土地零价格出让，而需求很大，那么房价同样会暴涨。tvb now,tvbnow,bttvb1 T; q' p5 `% Y
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投机需求绑架刚性需求 9 }% A" |9 x, r% [7 ^
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房子的需求可以分为两部分：投机需求和刚性需求，而衡量两者是否合理的经济指标分别是房价房租比和房价收入比。公仔箱論壇2 |# e( f8 |# {3 O
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目前北京房价均价高于4万元，房租低于100元/月/平，人均收入5000元/月，每个家庭每年总收入12万元，三口之家刚需面积假设为80平，那么房价房租比是400，而合理值为250，房价收入比26，而合理值为5。tvb now,tvbnow,bttvb6 V: \9 F) o( P; I a0 j
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8 `5 q5 T; E' M1 @) _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。由此看来，房子的投资价值已经丧失，投机需求只有依赖于房价上涨获取回报，也就是绑架了刚需；而刚需的收入早已不堪重负，只有依赖于按揭借贷，这蕴含了巨大风险。
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捉襟见肘的货币增量 ( Z& z8 A! l2 h* ?7 ], n6 W$ z
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按揭贷款依赖于中国货币供应量的增加，在中国90%以上的货币投放是由顺差决定的，其中顺差又包括经常性顺差和资本顺差，由于人民币的持续升值，经常性顺差逐步缩小，而资本顺差也有外流的趋势，加上高达20%的准备金率收缩基础货币，因此，中国总体货币供应量不足，6月16日的“钱荒”就是这种态势的首次演习。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; Q, X" N& L2 d. D2 U( Z1 {( {1 D7 l
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目前，北京以外的银行以及北京内的中小银行已经停止了房贷，压倒房价的最后一根稻草即将来临。6 u2 P0 X4 f$ Q7 I9 j( D- m+ |
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3 F: b9 ?$ q0 {- Y" K5 x5 [经济滞涨压迫克强经济学底线 tvb now,tvbnow,bttvb7 T$ X- V/ H* Y u9 ~
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有人说，中国政府不会坐视房价泡沫破裂，会极力维护，但是经济规律是不以人的意志为转移的，即使是政府在房价崩塌面前也无能为力。5.39.217.77( w. E/ `# a: A; ?" v
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由于市场经济存在天然的痼疾——消费不足，因此在市场经济周期末端必然大批的企业销售疲软，利润下滑乃至亏损，而大量的投机资本涌入房市，大幅推高了居住和生产成本，由此带动了人力成本高涨，从而形成成本推动型衰退，企业被迫减产保价，也就是滞涨，为了确保克强底线，货币当局必然收缩，结果进一步恶化了货币短缺态势，使房价下跌加剧。
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另外，十八大三中全会将对房产税和集体用地入市作出安排，明年六月实行不动产登记，这是习李政府做出的承诺，如果失信，影响恶劣，这将加快房产的抛售，尤其是豪宅。 q: w' L4 {: L9 F3 X Y* |$ a6 Y
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房价预测失败的原因
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中国的房价谁说了算？不是总理而是华远地产老总任志强，因为他一直唱多房地产，而恰恰在过去的十年，中国房价涨了十倍。tvb now,tvbnow,bttvb6 U9 d1 a$ D9 _* G) }/ g
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与之对立的则是谢国忠，他总是预言房价要跌，结果一直没有兑现，其独立经济学家的称号几近动摇。; W. R2 c! P# ]) X/ ~3 ]9 w
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在中国，任谢都有无数的支持者与谩骂者，但可以断定，两人的预测都不正确。6 {* Z/ [ K' G
% ]2 }! F/ o% X8 j8 V8 ?公仔箱論壇 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ d8 L4 E: ?1 B
因为中国房价在08年有过一次大的下跌，只是被09年的4万亿带来的10万亿信贷反转了。
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08年美国次贷危机爆发，全国房产销售收入2.4万亿元，北京房价由高位回落，09年1月份至12000元一平，随后在10万亿信贷的拉动下，在10年3月达到24000元一平，这恰好和信贷量相吻合，09年全国房产销售4.4万亿元，商品住宅同比增近八成。
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( W) n1 L3 d" ?4 m& L应该说，4万亿投资对中国经济率先恢复有积极的贡献，但由于忽略了中国房地产政策的天然缺陷，没有在消除其资本属性前放松货币，只能使资本涌入房地产市场，导致其暴涨，形成经济之癌，这是前政府一片好心却办成了坏事。
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房产泡沫破裂造成的巨大社会财富浪费 公仔箱論壇% t# M4 U/ t7 L9 b# Y
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) w4 Q% s/ [" M3 x4 s. ~8 i" Etvb now,tvbnow,bttvb极端脆弱的刚需在外熏内烤双重压力下，终将倒塌，裸泳的投机需求浮出水面，房价暴跌，泡沫破裂，断供、倒闭、破产不绝于耳，曾经的鬼城、空城成片的倒下，天量的水泥、钢筋、玻璃、建材、电力、农民工的血汗化为乌有，恍若梦境。& a7 U: L+ M% Q/ t" ^0 `, F; Z
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涨跌博弈
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房价涨到什么时候？股市能涨吗？人们焦急地问。
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事实上，房价与股市的涨跌完全是人们自身造成的。: m' M; t* `& I' C2 [
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+ h7 [+ @* X9 q$ e4 w公仔箱論壇当刚需耗尽时，也就是没有多余的购买力时，房子落入普通人手中时，房价跌势来临。
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3 w* P0 {" T! }+ z# _7 F2 ]当大部分人都想逃离股市时，股价跌无可跌之时，股市牛市不期而至。
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这就是庄家和散户的游戏，这是李嘉诚抛售大陆房产的原因，这是华人首富的根源，这是远见卓识与盲从短视的对决。
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* N0 ^# v, Y. P* R( Z因为他知道，股市从6000点上升到8000点的难度比2000点回升到4000点大得多，既如此，何不在5000点抛售，2000点捡回？前者的风险远大于收益。7 U4 k0 w- y: D+ a
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0 o& u/ O( D. M7 a. O( f. N% e公仔箱論壇既如此，卖出房产买入股票难道不是稳健投资所要求的吗？ |
發表於 2013-10-25 07:19 AM
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