房價似乎是個永遠不過時的話題，一位朋友前幾天問我：“今年下半年房價會漲還是會跌？”
# s( {9 L: s+ m, l$ F! `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! G- @; U% u% V
我沒有直接回答，而是反問：“如果你認為今年房價會繼續上漲，請給我一個理由。”! [1 _9 u% d! [& E, P! N- x) U# z! ?
5 t4 J* ~7 y7 S) B- t2 r2 z/ H; L
朋友想了一會兒：“任志強說房地產拐點還沒到，他的預測總是很準。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' x/ Q4 X5 R% W! \* [
公仔箱論壇# F3 t5 ~, I# \' n5 ~# j1 a5 a
“這個嘛，其實，任志強在預測樓市時也有失手的時候。比如2007年底王石[微博]拋出拐點論後，2008年老任和王石爭論得很厲害，老任堅持那年樓市不會出現拐點，事實證明他錯了，當然，他不會承認。”我說。
4 x3 Z4 n' B; I7 M6 S2 n6 F) m; Utvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇5 a; g8 u8 I# b1 h, T& j: a: v( g
“再說，什麼是拐點？任志強認為拐點的意思是‘降價也沒人買’，這個是他自己發明的，還是張大偉(中原地產市場研究部總監)說的好，‘降價也沒人買’那是崩盤。”我補充道。公仔箱論壇, D# |' J; j/ n8 G" R
# D" p. d& _! c, i 其實，我曾專門思考過拐點這件事，經濟學關於“拐點”的定義通常是指曲線由加速增長轉變為減速增長，但關於房地產行業的“拐點”，王石及國內多數經濟學家的定義更接近於“轉捩點”。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) l! C* r. [! h E5 g
4 x- P1 }' l: x* G6 I2 G" Ktvb now,tvbnow,bttvb 除了老任力挺樓市，再看看其他支撐房價上漲的觀點，還是那些老掉牙的理由：城鎮化、人口紅利、剛需、房企拿地成本高……
4 o0 m" V# S6 a) E- c5 e! O# w公仔箱論壇
" j% `" g& i4 o, _/ A2 e' T# Htvb now,tvbnow,bttvb 最後一個理由最讓人無語，難道其他商品是由供求關係決定，房屋價格卻由成本決定？房企拿地成本高，固然會在一定程度影響定價，但如果房子蓋好後賣不出去，成本價甚至虧本也得出貨，不然砸在手裏資金無法回籠。$ i; X9 B; z6 N7 R& n3 t
tvb now,tvbnow,bttvb- z) G! b4 H8 [9 F, ~
至於剛性需求，一般是針對柔性需求而言，在很多時候，剛需這個概念更接近一個偽概念。部分人群確實有買房的實際需要，但並不意味著這些人不能等，在樓市下行時，他們會選擇觀望，很多人在房價沒有調整到位時不會出手。
, S& t- ~2 j( W$ ^" m5.39.217.774 T' B; w6 @* w4 |# u# K9 O/ K0 R; j
人口紅利已經在逐步消失，這點不用多說，還是說說城鎮化吧。誰都知道，城鎮化不等於蓋樓，如果沒有人的城鎮化，就會成為“空心城鎮化”，地方政府也不是不明白這一道理，但地球人已無法阻擋他們的賣地衝動。5.39.217.774 G" W, B& S9 W, `2 h5 }5 b% C
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: C' k" W% h4 i7 C; ~( F
在國內很多三四線城市，樓市庫存驚人，即使地方政府現在不再出讓一寸土地，按目前的去化速度，消化這些庫存也需要很多年。研究機構根據官方數據測算，唐山消化庫存至少需要10年，遼寧錦州的房屋庫存可供14年銷售。三四線城市政府賣地大躍進、熱衷造城的直接後果，就是“空城”、“鬼城”頻現。5.39.217.770 R- D6 S5 \4 J8 b: y! \
* v% l- `$ c/ _6 J/ X' E% \$ Ztvb now,tvbnow,bttvb 當然，庫存是個動態指標，隨時在變化，如果樓市成交旺盛，消化速度會大大加快，但還存在另一種可能，如果樓市成交還不如現在呢？* C' a0 M/ j- |7 G- `+ E4 X
5.39.217.772 v$ R6 V9 W: F/ b& M: T1 o
事實上，房價上漲時，城鎮化、剛需等等都可以成為理由，但房價進入下行通道後，這些理由就都不是理由。
; \3 E+ W6 t$ n" ^- a- F& `& c# ? PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb5 ]- b; U" u4 Y4 Q8 W. _& M
房價這件事，說白了還是和市場預期有關。目前，無論是外部因素，還是內在因素，支持房價短期內再度上漲的動力幾乎全部消失。公仔箱論壇$ E: s, g; e6 v' a1 Z
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! M, x4 ?" n7 Y3 _" u
在經歷去年一輪大幅上漲之後，很多城市的房價創下歷史新高，今年存在調整需要。此外，經濟大環境、開發商資金狀況均不理想，最關鍵的是，不會再有四萬億了。
" Y1 L0 l2 t2 }0 X, k/ u$ i5.39.217.775.39.217.773 J, ?+ Q$ I( i1 O9 D$ t# w
儘管目前熱點城市的房價仍然維持在高位，但脫離成交量來談房價，幾乎沒有任何意義。沒有成交量就沒有市場，成交量不僅是樓市存在之根本，亦是開發商生存之首要因素。$ C# ~2 e# B. _/ k( Q9 r* _ @ o
5.39.217.77# Z" o! a" f, |1 E) r% M
很多人堅稱房價今年還會繼續上漲，不僅是慣性思維使然，還因為中國樓市已成為名副其實的“賭場”：開發商賭政策是不是會鬆綁，投資者賭房價再次大幅反彈，更有專家屢次對房價設下賭局。政府反復無常的干預，令這個市場的信號極其混亂，再加上政府講了好幾遍“狼來了”的故事，狼真的來了，也沒人願意相信。
( A! y+ c; d! \& F/ t公仔箱論壇 C% }- n! W2 V, b4 J. w
實際上，中國樓市已經到了不得不調整的時候。如果癲狂的狀態持續下去，一旦泡沫破裂，後果將不堪設想。多年來，被稱為百業之首的房地產業，對中國經濟而言如同大劑量的“鴉片”，如果不戒掉這劑“鴉片”，實體經濟空心化的趨勢就得不到扭轉，中國經濟的結構轉型就是一句夢話，而經濟轉型拖的時間越長，付出的代價也將越大。
% J( X4 D, X q9 XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 p0 R; \# x( E; n2 I9 o9 V7 h
對於房企而言，在市場走向不明朗的情況下，未雨綢繆勝於亡羊補牢，“主動破局”也遠比“死扛”來得更為積極有效，與其殫精竭慮地與購房者在高房價上進行博弈，不如適度降價以換來資金的快速周。 |
發表於 2014-6-6 07:23 AM
| 