本帖最後由 chnluer 於 2014-5-21 07:47 AM 編輯 ' @! [4 `' d( S3 b. E( Z
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“房貸難、房貸慢和房貸貴的確已經是不爭的事實。在北京地區，只有寥寥幾家銀行]銀行可以對優質客戶購買首套房給予基準利率下浮的優惠，大部分銀行的首套房貸利率都是基準甚至上浮。還有不少銀行將信貸重點轉移到個人經營貸和小微企業貸款，個人房貸業務已經很少涉及或者主動大幅縮減。與此同時，銀行放款時間明顯拉長，也影響客戶交易。”tvb now,tvbnow,bttvb0 t) A4 i* A3 S8 }7 m. F! U
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現狀
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' M9 R" G9 c5 k9 c2 }9 c 貸款究竟有多難？tvb now,tvbnow,bttvb" q0 ]# d7 n8 n/ t [3 S9 A9 G
: e- }+ q5 y9 B- r& W, M' R/ y5.39.217.77 案例一
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- d2 u" T0 l/ i. m6 p$ v" ~5 u6 ]5.39.217.77 晚了一個月優惠利率沒了+ \3 w. [8 E9 M4 K
- v2 e' w* Z r' r7 `' l2 q5 B 在某國企工作的李先生3月中旬看上了北京某新建樓盤的一套兩居室，總價大約300萬元。他計劃貸款180萬元，貸款期限30年。5.39.217.775 c: e3 W: L' j5 S0 N& I
5 O9 v- J7 X5 |- I9 s) S5 qtvb now,tvbnow,bttvb 李先生說，看房的時候，售樓人員告訴他合作銀行對首套房提供的利率應該是9.5折，但是說不好什麽時候就會有變化，隨時可能往上調。“我以為他們是為了催我趕快下單，只是說說而已，並沒當回事。”: _7 T9 H8 j F, L4 w$ v
- E' R! |6 Q6 A7 T' H/ b7 q( y5.39.217.77 4月中旬，李先生在仔細考察比較後，終於下定決心。但是，這個樓盤的合作銀行明確告訴他，首套房貸利率不可能下調，只能是基準利率，而且再往後很可能繼續上調5%。在事實面前，李先生終於覺得當初售樓人員的話不是戲言。為了防止銀行調高利率，他以最快的時間遞交了所有資料。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- \; q( L3 n9 t6 o& T. ^
7 l: q1 h' o, b) G7 K 李先生算了一筆賬，如果3月份他就簽下合同辦貸款，可以享受9.5折的利率6.2225%，180萬元30年期限的貸款，月供是11050.74元，累計支付利息是217.83萬元；而現在按基準利率6.55%算，月供漲為11436.47元，30年要支付總利息231.71萬元，多出了近14萬元的利息，每月月供增加386元。
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0 l* m1 F; x, U Q5 d3 w 案例二5.39.217.77, r6 D0 |( e) J/ t" r5 w5 N' d
9 x- n% \2 W8 C3 z) L公仔箱論壇 優質客戶也拿不到利率優惠
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# q7 ]4 X: Y4 a9 {' h+ d# \' utvb now,tvbnow,bttvb 與李先生相比，石先生好像更加郁悶。去年11月，市場上已經很難找到8.5折的首套房利率。石先生多方打聽，終於憑借自己的優質客戶身份，在某國有銀行申請到8.5折的貸款。但對方也留了句活話：“最終利率以實際放款時為準。”
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- H+ W, G* x0 ~* E4 Y, k 石先生萬萬沒有想到，盡管自己隔三差五就打電話催促，這筆貸款竟然直到今年4月份才放出來，而且銀行通知他說，只能給予9.5折的優惠。“8.5折漲到9.5折，30年時間就要多付幾十萬的利息。”石先生感到非常無奈。
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中原地產首席分析師張大偉透露，目前北京等城市，二手房交易放款時間平均在3個月左右，相比往年拉長一個月以上，導致很多交易停滯。
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多家房屋中介的工作人員告訴北京青年報記者，今年以來，商業]商業銀行普遍取消折扣，恢復基準利率。少數銀行會根據自己的額度寬松情況不定時推出折扣，但是由於放貸時間很慢，在實際放貸時未必能拿到折扣。現在的情況只能以實際放貸利率為準，中介也絕不敢給購房者承諾哪家銀行有折扣。tvb now,tvbnow,bttvb6 t! n# [8 g# Q9 r' p, G$ O
( G/ m1 f& L" O3 iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 原因銀行惜貸因為有更好的財路) J% }7 j" v P) g
" ^0 ]+ V% U) }4 ^& i4 ^+ {, ]tvb now,tvbnow,bttvb 對於銀行惜貸如金，一些看空房地產]房地產市場的人士認為，銀行主要是從風險管控的角度出發，一旦樓市崩盤，房奴斷供，銀行的不良貸款會直線上升，處理抵押房產也非常麻煩。在他們看來，銀行不願做房貸就是因為房子太貴，不值現在的價錢。0 K6 L- ^$ n* ~: X9 V8 Z
4 k8 \6 W" W. }0 T) }3 k( X9 [ 不過，北青報記者采訪中了解到，銀行業已經註意到房貸領域可能出現的風險，但這種想法絕非銀行業惜貸的主要原因。中國的房地產市場的確正在調整，少數地方的房價已經開始下降，但總體來看，絕非崩盤的節奏。即使房價大跌，對於銀行來講，由於中國的房貸首付成數高，足以抵禦房價大降的風險。
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; t1 p5 t2 x2 l& f" ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 大額房貸斷供案例已經出現
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目前，北京地區對貸款購買首套自住住房的家庭，最低首付款比例要求是30%。貸款購買第二套住房，首付款比例不得低於70%。如果在建委系統中無房、但曾有過住房貸款記錄，第二次申請貸款購買住房的家庭，首付款比例不低於60%。
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; }0 s4 z9 Z# l1 }& Z+ A, K& ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 “房價至少要跌三成以上，甚至六七成，才可能讓購房人斷供。你覺得對北京的房子來說，這可能發生嗎？”一位房地產業人士這樣反問北青報記者。公仔箱論壇6 q+ O% [' Y( J$ c% |
, t9 I: N8 L5 o$ ~ S; W, w5.39.217.77 從銀行方面反饋的信息來看，目前我國還沒有發生大規模的“棄房”現象；但大額房貸斷供的案例已經出現。雖然因為抵押率低不會出現最終風險，但由於處置抵押房產比較麻煩，而首套房也不能強行趕走房客，所以銀行對首套房貸依然謹慎。
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銀行不願虧本做房貸
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8 X% g. K+ m, C2 }! ]5.39.217.77 從過往歷史看，個人住房貸款一直是中國銀行業的優質資產，其不良率一直低於所有貸款的平均水平。2009年末全國個人房貸不良率為0.60%。截至今年4月末，工行個人房貸的不良貸款率為0.27%，低於全部貸款的不良率水平。
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' w4 W9 H& p3 G2 ctvb now,tvbnow,bttvb 既然銀行不是因為看空樓市，為什麽要放棄個人房貸這個“香餑餑”呢？多家銀行的有關人士均對北青報記者表示，主要原因就是個貸業務不賺錢，在資金成本高企的當下，有限的信貸資源都優先投放到貸款利率更高的業務上。作為上市企業，經營壓力不得不考慮。
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8 G g: I" l" ?% w, P1 t+ _" U5 ^ 有銀行人士算了筆賬，現在5年期以上房貸基準利率為6.55%，若按基準利率0.9倍執行，優惠利率為5.895%。互聯網企業推出的余額寶、財付通等理財產品收益率一度高達6.5%，目前仍在5%左右。受其倒逼，銀行理財產品收益率持續推高，維持在5%-5.5%。銀行理財收益率高於9折房貸利率、接近房貸基準利率。+ A% Q) q* O6 A {8 ~6 z
9 o6 \" ^) R$ L5 }( ~7 J& Ctvb now,tvbnow,bttvb 目前5年期的存款利率為4.75%，為了拉存款，不少銀行都上浮10%，也就是上升到5.225%。這意味著，銀行發放房貸的利差空間不到1.5個點。在這樣的情況下，銀行投資他行理財產品，也強於發放房貸。2013年12月，一年期同業存款利率高達6.8%，銀行存放同業，也好於發放房貸。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 g% f5 Y2 S! h( B9 [, p( K
( O; n( l! t) r- r% [) `. H: o5.39.217.77 小微企業貸款更賺錢
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北青報記者在采訪中也了解到，小微企業貸款已是現在各銀行大力推進的業務，既是響應了監管部門支持小微企業發展的要求，其貸款利率也比房貸合適得多。
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目前小微企業貸款利率一般在基準利率基礎上上浮30%，而房貸業務中最掙錢的二套房貸一般也只上浮10%。舉例來說，銀行有200萬元，如果貸給個人客戶買房，即便是二套房貸，按照5年期貸款，200萬元最終約可獲得37.8萬元的利息。而如果貸給小微企業客戶，5年最少獲得利息45萬元，可多掙好幾萬。
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. n7 t9 j/ U1 T6 P5 ?公仔箱論壇 動向
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* _: g6 c+ k) |9 tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 銀行開始收緊個人商業用房貸款
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當然，目前的房地產市場形勢不容樂觀，對不同地區、不同類型的房產，銀行自有不同的風險考量。上個月，一家大型國有商業銀行在北京地區已經收緊個人商業用房貸款，而針對住宅的個人住房貸款則保持穩定，優質客戶甚至可以獲得首套房貸利率下浮的優惠。! X$ l T7 r5 i# F6 ]
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據透露，這家銀行此次收緊的個人商業用房貸款主要針對的是商鋪、寫字樓、商住兩用房等物業。其個人商業用房貸款的首付比例從五成提高至六成，貸款利率的上浮幅度也從10%上調至20%。
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這家銀行某支行的一位客戶經理告訴北青報記者，也許上面嗅到了某種風險。商用房不限購，泡沫可能大一些。但銀行並沒有收緊個人房貸，說明房貸還是比較安全的。目前市場上購買住宅的多是剛需，投資投機的人已經很少。tvb now,tvbnow,bttvb: J, P2 u% q( b8 Z/ q0 \
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政策tvb now,tvbnow,bttvb" ] m8 N! x9 O$ c9 Z
$ p0 h( E9 G+ L7 G 央行喊話沒用
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, Q6 r7 z+ T) z) C8 n$ }2 P5.39.217.77 個貸未現松動跡象
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1 Z8 Z) _% [) i7 z+ ktvb now,tvbnow,bttvb 5月14日，央行副行長劉士余主持召開了有15家商業銀行代表參加的住房金融]金融服務]服務專題座談會。會議的主題是研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務。普通購房者房貸難的問題終於受到監管層的關註。tvb now,tvbnow,bttvb$ q1 e6 Y. N C: ?
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央行此次發話後，銀行是不是就會對個貸業務特別積極呢？但專業人士普遍認為，這一會議只是例行的窗口指導，沒有下發任何正式文件，對市場信心肯定有提振作用，但對市場的實際影響不大。公仔箱論壇! e, t& J7 F# a
6 r9 q: A' d) n' M' Xtvb now,tvbnow,bttvb 中原地產首席分析師張大偉認為，“目前出現房貸難的主要原因是銀行信貸成本的增加，所以這一會議更多只是例行講話，對商業銀行無任何執行影響，銀行不可能冒著虧損風險放貸”。
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張大偉同時指出，房地產貸款的風險在增加，特別是溫州等房價下調比較多的城市，已經出現了局部斷供的現象。tvb now,tvbnow,bttvb9 B v# x& f! E0 h* |: M, d, G
, I% L) v, `6 }: \8 l6 X% y l: c 中信證券的最新報告也稱，各銀行表示不會因此調整房地產和按揭政策，執行層面會加強總分溝通和資金支持，確保額度內的按揭貸款正常發放。$ z3 U0 M8 y/ u5 T- d
u% h/ X8 ?- d 截至昨天，北青報記者從中介人士處獲悉，目前各家銀行的個貸政策沒有任何松動變化，也許還需要時間落實央行的要求。
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一線城市應放寬至“3套住房”tvb now,tvbnow,bttvb/ ?9 [# K$ r3 M3 d# H8 Q
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華夏銀行副行長黃金老認為，降低利率是穩定房貸、房價的治本之策，但可以作為的空間比較有限。中期內，我國利率的趨勢性上升或維持中高位，難以逆轉。他建議，分類微調限購限貸政策，釋放中高端收入群體購買力。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) v; i- R3 {8 o8 y2 F/ r
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具體做法是，對於一線城市，對於戶籍居民，放寬至家庭擁有三套住房，視情況逐步放寬非核心城區的住宅限購；對於非戶籍居民，維持限購政策。限貸政策方面，首套房貸首付款放寬至二成，二套房貸首付款可放寬至五成，三套房貸首付款放寬至七成，非首套房貸利率不再設立底線。二三線城市，對於戶籍居民，允許其購買第三、四套住房直至取消限購政策；對於非戶籍居民，允許購買第二套住房。限貸政策方面，允許辦理三套房貸款，二套房貸首付款可放寬至四成，非首套房貸利率不再設立底線。
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他還提到，我國住房不良貸款的處置異常困難，個別城市甚至規定抵押房屋的處置必須同時滿足房內沒有住人、不掛戶口和當事人親來簽字三個條件。結果，一種低風險的貸款，變成了中高風險的貸款。
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黃金老認為，在涉及抵押住房資產處置的案件中，強化對市場經濟法制的維護，遵守契約精神，嚴厲打擊債務人逃廢債行為，對於促進銀行多做房貸業務是有積極作用的。 |
發表於 2014-5-21 07:44 AM
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