2008~2012年五年间，地方政府土地出让总收入超过11万亿元，其中地方政府净收益多少？
6 S4 T& |- H% g* F. m4 t e公仔箱論壇
( o4 _# g$ N/ Ptvb now,tvbnow,bttvb一位学者通过计算后得出，这五年扣除征地拆迁等成本后地方政府纯收益超过4.1万亿元。不过，这个数据尚未获得官方认可。
) g" I9 S$ L5 ?1 g, E* G, ftvb now,tvbnow,bttvb
* R$ N* a1 E+ H- L( [( ?+ x5.39.217.77这一笔巨额的财富，其去向外界却难以知晓。今年两会财政部提交的“关于2012年中央和地方预算执行情况与2013年中央和地方预算草案的报告”中，有关地方土地出让支出的表述只有一句：国有土地使用权出让收入安排支出28046.04亿元，下降1.3%。tvb now,tvbnow,bttvb, Z$ x- Z- }) C: N" a/ ?
( ?( c- Q* [, \! g3 N1 ]5.39.217.77这或许不能满足外界的知情权，尤其是这些所出让的土地，性质上还是属于全民所有。专家呼吁，国有土地出让收入是政府性基金预算，其收支账目应该公开。5.39.217.77& L, j' J: u: p/ s8 Z
" \5 l$ x0 K' C4 H' V3 b
5 u2 g. f6 C/ X0 _/ \$ e' a5.39.217.77占地方财政收入最高近四成
$ H9 ^. Q" v: U; T4 S. tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 B) D6 R# h% z% [0 [
* \. D8 ]/ g% y% Z% W5 a财政部副部长王保安去年底在《人民日报》撰文称，土地出让纯收益占出让收入还不到1/3，不到地方可用财力的一成。
: P3 R* K0 n& |+ h9 ttvb now,tvbnow,bttvb m. l/ ^5 a* S# F: c
但民间数据并不支持这一观点。5.39.217.77+ G1 T: z A- Y# ]( T# R1 J
) g( O1 G V# M. ~0 m/ C北京工商大学贸易经济系副主任、中国市场学会流通学术委员会副秘书长徐振宇近日发布了一组数据，得出了2008~2012年五年间，地方政府土地出让纯收入约4.1万亿元的结论。
3 F9 l v' m0 W- B5 Q8 ]( n5.39.217.77
; A. f, I" y: \; \此外，土地出让纯收入占地方财政收入比重，除了2012年为9.49%外，其他年份都超过了两位数，最高的2010年超过了38%。公仔箱論壇: R% \0 ~7 I3 Y3 q8 R
" U- E8 [: F S+ B5.39.217.77在接受《第一财经日报》采访时，徐振宇表示，其数据来源于历年财政预算执行报告、国土资源部官方网站及《中国统计摘要(2012)》。
+ R! {. R( W0 ]* M* }5.39.217.77TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 u2 r6 `$ V4 Y. ]& @' n8 c, ^
不过，上述几个来源并没有“土地出让纯收入”这个数据，他是根据相关计算得出的，即用土地出让总收入减去土地出让收入支出总数(记者注：这里包括征地和拆迁补偿支出，以及城市建设支出等)。
, ]8 ^3 s9 C6 T# p8 B5.39.217.77
( b7 v! ^0 X, mtvb now,tvbnow,bttvb徐振宇提供的只是全国层面总数，具体到重点城市如京沪广深，鲜有此类数据公开。0 k. N) W- u: K3 U- c3 n4 L! [4 o" d, s( O
公仔箱論壇1 Y, F# q9 O* p `5 e* S( x
本报记者统计了今年前5月北京经营性用地出让情况，在除去招标出让地块外(因招标地块不对外公布标底，无法计算溢价)，北京共出让50余宗地块，出让总金额约263亿元，这些地块的出让起始价总金额约170亿元，土地溢价约93亿元，占比约35%。
- i/ |7 G! X" [9 F# vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
9 H- d# B- C% L1 F这个比例较低于外界的推断，一般认为，征地拆迁等成本约占土地出让收入的四成左右。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 Q B- g9 Q) H: T
1 ^) j; a4 _) l5.39.217.77本报记者此前获得的某直辖市土地出让报告显示，2011年该市土地出让累计上缴财政专户1079亿元，扣除土地储备等成本后净收益621亿元。这意味着，该地区当年土地出让净收益率在60%以上。
; V! T1 G. m& a- S. k公仔箱論壇
" T2 e) ?& [, m4 p; o公仔箱論壇徐振宇支持地方土地收益下降的观点。他认为随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施，以及农村居民维权意识的不断增长，地方被迫提高征地和拆迁补偿标准，导致政府土地出让纯收入近年来迅速降低。
5 N# G) e! @8 v# c$ mtvb now,tvbnow,bttvb
. P; j/ C1 _" j: b% A5.39.217.77即便如此，地方政府仍然热衷于土地收储。在土地财政的运作模式下，通过土地出让直接赚钱是小，借此搭建投融资平台才是重点。
. G1 e! v4 a1 \( q" s$ \tvb now,tvbnow,bttvb
7 O7 b. e! P0 m& M. A/ z2 _公仔箱論壇中国土地勘测规划院副总工邹晓云认为，土地已成为地方政府投融资的一个重要工具和手段，政府通过土地出让和抵押等环节，可以扩大城市建设规模。“哪怕这块土地出让不挣钱，政府也通过土地出让让企业和资本进入，进而带动区域发展。”公仔箱論壇4 q/ q* i) l; p% Q P% i
0 ?! L" s7 Z- z, ]; F- w公仔箱論壇《2012年中国国土资源公报》显示，截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- W" F% v4 g% K2 N, r4 O3 M
公仔箱論壇% m9 y6 }" n, n& a( ?! f
浙江大学土地管理系教授杨遴杰也表示，分析地方土地财政不能仅从纯收益的角度看，地方通过国土部门收储大量土地，做大土地出让市场，可以借此做大城市投融资平台(可抵押的土地增多)，增加对城市基础设施建设的投资，此外，商业用地出让增多，房地产市场规模也会随之变大，附带而来的税收也会增加。
9 L5 M3 ~) P7 ?6 D; O% W- a- ? U9 v0 k6 ~
& y1 \, Z& V. J9 s. x& w6 y
底价：政府卖地的底线
, R1 P, g+ a' v" _, ~* o
) Z( o% `( P3 K' D* a3 ]tvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇0 f( m$ Q" _! T
当前，一些城市土地出让的溢价看似不高，但其中却另有奥妙。政府在土地出让中设定的起始价等，一般会高于成本价，这个差价加上溢价部分，实际上政府获得的纯收益会更多。
+ e3 |, y# C' X' [) y公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb7 Z- G0 b7 [; B7 q" v- l
目前，一宗经营性地块的出让过程会出现多个价格，包括评估价、底价、标底(起叫价、起始价)、竞买价(成交价)等。公仔箱論壇. T2 E, L8 f, ?, z& }0 b# v
公仔箱論壇) x! ?, b# Z# O g1 n( N! [' i/ D
政府在委托相关机构对地块进行价格评估时，一般有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法，但基本上都应涵盖成本。在地价评估结束后，政府会根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，综合确定出让底价。
8 j4 L9 L3 H( T8 n- J* eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 T) ]4 o. `8 x" J2 s' ^
如果在出让过程中，最终竞买价低于底价，则意味着该地块流标或者流拍，不能成交。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 T+ q( R9 z5 ?5 W, E$ q
4 w6 `. ?% K9 o$ y0 u: y杨遴杰对记者表示，地方政府设定的出让底价一般会高于成本价，因为若将地块底价设定为等于成本价，一旦参与竞买企业购地欲望不积极，地块以底价成交，这种情况下政府就会毫无收益。不过底价具体高出成本价多少很难统计，相关部门会根据当时的房地产市场形势，以及具体地块而定。5.39.217.773 a+ ` W, r, I3 x4 y# d* C! k4 m
$ G: q8 C8 l K9 c
一位不愿透露姓名的国土部专家也对本报表示，一般地方政府设定的底价会比成本价高出25%左右，换言之，只要该地块能够最终出让，即便是以底价成交，也相当于会有超过25%的纯收益。5.39.217.771 d {7 a1 `, R* y
! W3 Z }5 i3 @' \- e7 o# {
: f; J: I& u4 \做高土地成本规避上缴
6 u3 r" D. i# Z1 o7 e! PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 m! K/ C0 o- R. E. I% J
公仔箱論壇- `( D( N5 M/ {6 c/ s2 m& N
地方土地出让纯收益的多寡，除了会影响地方政府经营城市的能力，也会直接影响民生领域工作。tvb now,tvbnow,bttvb \3 N$ l0 N" u. f
公仔箱論壇8 e: J" ?( y) G# {& P- a4 E
此前中央要求地方在土地出让纯收益中提取一定比例用于农业、水利、保障房等建设。这包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障；不低于15%的比例用于农业土地开发，10%用于农田水利建设，以及10%用于教育资金等。
2 n8 D7 t/ O) T: o: J0 h5 M3 L9 VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, |% ?5 Q i- B4 T4 l
一旦地方土地出让纯收益降低，意味着地方可以减少用于上述项目的开支。而且，地方如通过某种“合规”方式来减少计提土地纯收益，中央其实很难查处。
2 F( t$ j1 b% d ~5.39.217.775.39.217.773 }! Z- S4 o% T/ G' i' J* G
通过操纵成本收益账目表，做高土地出让的成本来规避资金上缴的方式，就是一种“合规”方式。2 a) t* R! i" f/ f- O& P9 }( j
7 `; l2 k; x- O4 E& A% W杨遴杰对记者表示，不排除地方政府会做低土地出让的纯收益，因为前述四大支出项目要提成45%，这是很大的一块资金。地方为了多留，可能会将很多其他费用统计到成本中，比如对地块周边进行绿化，修建市政道路等。
/ @& F) v: j/ i, OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 S1 {1 O& W# k, \: i' P
他举例称，比如一条道路的修建原本应由财政出资，但土地部门可以将之放入土地出让的一级开发过程中，这就变成了成本。土地出让后看似纯收益降低，但实际上地方借此减少了财政支出，相当于增加了财力。并且，地方也可以据此减少对上述四大支出项目的提成。
, ]8 \( f* u, n' D. V% V' bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
& V. L6 J; u! V# A6 K% f5.39.217.77徐振宇也认为，之所以土地出让纯收入会不断下降，也有地方政府为防止资金过多上缴给上级政府而有意识地“打埋伏”的考虑。
$ s6 h& e* m3 ^& C" f9 g# _tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 r+ X0 h, j! J5 t, x
公仔箱論壇* I, ]7 f; j. m: ^6 P
政府应公布土地支出账本tvb now,tvbnow,bttvb( s1 L; C: D, T; S
# V- Y* u7 Z( W# [2 |& z) o公仔箱論壇
3 u# L( G( F5 U! z5.39.217.772006年，国务院就要求将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。简单言之，国土部门收钱，然后交给财政部门将之纳入地方国库，并设立专账(即登记簿)，专门核算土地出让收入和支出情况。5.39.217.77. p" ]( s5 A( W, U
; {8 n* @0 G# I$ @4 R5 i* E* LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。但这个账本并未真正对外公开，在土地出让领域腐败层出不穷的背景下，外界对于土地收入的收支公开呼声日渐高涨。- a7 }% x3 W: y' Z6 [+ d- s
5.39.217.77( _! f1 d: Q' h1 o3 s6 P. r
在财政部公布的全年财政收支预算中，土地出让金作为地方政府性基金的一部分，会公布其收支的总体数据，但并没有如公共财政支出等账本一样，详细公布其支出流向。tvb now,tvbnow,bttvb( [- H3 f1 u/ ?
3 n: g$ b( N) R! T中国社科院财经院财政室主任杨志勇接受本报采访时认为，国有土地出让收支账目应该公开，这部分钱是政府性基金预算，仅仅看数字是看不明白的，“目前预算报告里关于土地出让收入的数字其实什么都没说清。”+ `+ ?0 u# _; n* i8 I+ |8 Z6 Q9 t w
tvb now,tvbnow,bttvb+ @5 z6 H: U/ E6 B
“从技术上来看没困难，既然能算出支出的数字，如何支出肯定也有账目，就是怎么公开的问题，而这往往又牵扯到保密制度或是数字敏感的问题。”杨志勇说。( Q* t% G5 T9 ~
5 z- t7 ]: K9 _
2008年，某直辖市曾表示，今后将继续加大公开透明力度，土地出让金等各界普遍关注的公共性资金必须公开。至今，仍未见到更进一步的举措出台。 |
發表於 2013-6-7 07:22 AM
| 
